Нищожност на ипотека, учредена от несобственик поради нищожна покупко-продажба

Текстът на акта

Ключови фрази

5
Р Е Ш Е Н И Е

№ 60253

гр. София, 02.02.2022 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, трето отделение в съдебно заседание на единадесети ноември две хиляди двадесет и първа година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СИМЕОН ЧАНАЧЕВ

ЧЛЕНОВЕ:АЛЕКСАНДЪР ЦОНЕВ

ФИЛИП ВЛАДИМИРОВ

при участието на секретаря Албена Рибарска

изслуша докладваното от съдия СИМЕОН ЧАНАЧЕВ гр. дело № 3299/2020 година.

Подадена е касационна жалба от Б. П. П., К. Л. Г. и В. Д. П. срещу решение № 20 от 12.06.2020 г. по гр. дело № 52/2020 г. на БАС /Бургаски апелативен съд/.

В касационната жалба са изложени доводи за неправилност на постановения съдебен акт, съставляващи оплаквания по чл. 281, т. 3 ГПК. По-конкретно касаторите са разгледали подробно влязлото в сила решение, с което е прогласен за нищожен договорът за покупко-продажба на недвижим имот, върху който купувачът по тази сделка е учредил в полза на ответника спорната ипотека. Развити са и оплаквания във връзка с неправилност на приетото, че освен на основание чл. 167, ал. 3 ЗЗД учредената върху процесния имот ипотека е нищожна и поради невъзможен предмет.

Ответникът по спора-„БАНКА ДСК“ АД, [населено място] е на становище, че касационната жалба е неоснователна.

ВКС /Върховен касационен съд/, гражданска колегия, трето отделение на основание чл. 293 ГПК, за да се произнесе взе предвид следното:

С решението, предмет на обжалване състав на БАС е потвърдил решение № 374 от 31.10.2020 г. по гр. дело № 398/2018 г. на Бургаски окръжен съд, с което са отхвърлени исковете на настоящите касатори против ответното по жалбата дружество за прогласяване нищожност на договор за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имот /ателие за творческа дейност/, находящ се в [населено място], предмет на нотариален акт № ..., том ..., рег. № ..., дело № 526/2007 г. на нотариус с рег. № 342 в НК с район на действие Бургаски районен съд, подробно описан в диспозитива на съдебния акт. С първоинстанционното решение в полза на дружеството са присъдени разноски в размер на сумата 850 лв., а с въззивното решение в полза на същата страна са присъдени разноски в размер на сумата 100 лв. За да постанови този резултат, съставът е приел, че за обезпечаване на кредит, предоставен от ответното дружество на „Максел-Монтана ЕООД, [населено място] по договор от 10.04.2007 г. в размер на 100000 евро, намален на 92000 евро, съгласно анекс № 1/07.11.2007 г., „Юро билдинг“ ООД, [населено място] е учредило в полза на кредитора договорна ипотека върху процесния имот. Прието е още, че за учредяването на ипотеката, „Юро билдинг“ ООД, [населено място] се е легитимирало като собственик с договор за покупко-продажба /право на строеж за изграждане на самостоятелни обекти в масивна жилищна сграда със сутерен, партер, три жилищни и подпокривен етаж, включително процесното ателие, предвидена в собствения на ищците УПИ, подробно описан в мотивите/, предмет на нотариален акт № .../... г. на нотариус Ем. Б., рег. № 342 в НК, сключен с ищците. Съставът е констатирал, че с решение № 201 от 18.06.2014 г., влязло в сила на 23.08.2014 г., постановено по гр. дело № 224/2014 г., БОС е уважил иск на „Юро билдинг“ ООД, [населено място] против настоящите ищци за установяване нищожност на договора, предмет на нотариален акт № .../... г. на нотариус Ем. Б., рег. № 342 в НК, на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД поради противоречие с чл. 38, ал. 1 и ал. 2 ЗУТ и чл. 102 от Наредба № 7/22.12.2003 г.за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, като проектирано и построено в сутеренен етаж на кота – 2.56, т.е. в подземен етаж и съставляващо незаконен предмет. За да отхвърли иска, въззивният съд е приел, че процесната ипотека е учредена през 2007 г., а искът за нищожност на посочената по-горе продажба е бил предявен по-късно – през 2012 г., исковата молба била вписана на 19.06.2012 г., след вписаната възбрана на 30.03.2012 г. Въз основа на тези обстоятелства, съдът е приел, че решение № 201 от 18.06.2014 г., постановено по гр. дело № 224/2014 г. на БОС няма сила на пресъдено нещо по отношение на ответника и същото не може да обоснове нищожност на ипотеката по чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД поради противоречие с чл. 167, ал. 3 ЗЗД. Изложени са съображения за това, че двете сделки – придобивната, предмет на нотариален акт № 70/09.03.2007 г. и договора за ипотека, предмет на нотариален акт № ..., том ..., рег. № ..., дело № .../... г. нямат забранено от закона основание, нито обективират забранена от закона престация. Изложени са съображения за неоснователност на възраженията на ищците за невъзможен предмет на придобивната сделка на основание чл. 38, ал. 1 и ал. 2 ЗУТ, както и за недействителност на договора за ипотека по чл. 170 ЗЗД.

С определение № 441 от 31.05.2021 г. постановено по делото е допуснато касационно обжалване на това решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса: „разпростира ли се СПН на съдебно решение, с което се установява нищожност на придобивната сделка, от която ипотекарният длъжник извлича правото си на собственост, спрямо ипотекарния кредитор“. Обосновано е и твърдяното от касаторите противоречие с формирананата константна практика на ВКС с цитираните в определението решения. Настоящият състав отчита, че тази практика е неизменна в течение на годините, тъй като същата е обективирана още с решение № 2893/28.11.1956 г. по гр. дело № 1352/1956 г. на ІV г.о. на Върховния съд, решение № 1029/14.07.1999 г. по гр. дело № 337/1999 г. на V г.о., решение № 983/22.10.2007 г. по гр. дело № 1025/2006 г. на І г.о., решение № 98/15.03.2011 г. по гр. дело № 659/2010 г. на ІІІ г.о. и много други, в това число и разгледаната в определението настояща практика на ВКС, която практика се споделя и от настоящия състав напълно. С тези актове е прието, че от естеството и предназначението на ипотеката следва, че както законната така и договорната ипотека, съобразно императивната разпоредбата на чл. 167, ал. 3 ЗЗД могат да бъдат учредени само върху имот, собственост на лицето, в чиято тежест тя се учредява. Поради това въпросът относно собствеността е преюдициален спрямо въпроса за действителността на ипотеката. С тези актове е прието още, че ако договорът за продажба на недвижимия имот, върху който е учредена ипотеката е нищожен, то купувачът по същия договор не е придобивал правото на собственост върху имота и поради това не би могъл да учреди валидно ипотека за свое задължение и в тежест на действителния собственик /изрично решение № 114/2016 г. на ІV г.о./.

Както бе споменато настоящият състав споделия тази практика, като към горното следва да се добави и това, че с оглед императивната уредба на учредяване на ипотека, страни по ипотечния договор са кредиторът и собственикът на ипотекарания имот. Изискването ипотеката да се учредява върху собствения имот не е самоцело, а е вследствие на обстоятелството, че същата се учредява чрез конститутивна сукцесия и тя е производна на правото на собственост върху имота – арг. чл. 167, ал. 3 ЗЗД. От това следва, че към момента на завършване на фактическия състав на учредяване на ипотеката следва да бъде установено, че учредилият ипотеката е собственик на имота. Ако основанието за тази легитимация-било то оригинерно или деривативно бъде прогласено за нищожно или е нищожно на някакво основание, то с оглед правните последици на нищожността, същото с обратна сила никога не е пораждало желаната правна последица и никога не е осигурявало като такава вещноправната транслация на собствеността. Този извод е безпротиворечив както в доктрината, така и в съдебната практика и произтича от дефинитивната определеност на нищожността, като нищожна е тази сделка, която още със сключването й не може да породи желаното от страните правно действие-тя винаги води до пълна невъзможност да бъде произведено желаното от страните правно действие. Тази невъзможност е изначална, на нея всеки може да се позове като порокът й не може да се санира. Нищожността настъпва с извършването на порочната сделка. Тогава когато тази нищожност е проглесена и със съдебен акт, същата очевидно отрича придобиване на правото на собственост на приобретателя по нищожната сделка-изначално и безусловно, т.е. към нито един момент приобретателят по тази сделка не може да се нарече собственик на този имот.

С оглед на така приетите правни разрешения по съществото на касационната жалба трябва да се приеме следното:

Предвид приетото по поставения правен въпрос, правно несъстоятелно е разбирането, за това че следва да се обосновава простиране на силата на пресъдено нещо и върху ответника по спора-ипотекарен кредитор на третото лице, учредило ипотеката в обезпечение на чужд дълг. Този извод се налага от това, че признатия със сила на пресъдено нещо между страните договор за нищожен, не може да породи между тях правни последици, т.е. същият е относим към придобивното основание, послужило за легитимацията на страната за учредяване на ипотека върху имота. Правните последици от влязлото в сила съдебно решение се изразяват в това , че купувачът по сделката никога не е ставал собственик на имота, който е ипотекирал за свое задължение, с оглед разяснените правни последици на нищожността. Или налага се извод, че същият е учредил процесната ипотека въху чужд имот. Освен това ирелевантно към тези изводи е това, дали в производството по постановяване на това решение ответниците по него са се бранили, дали са обжалвали или са осъществявали защита по предявения иск. Неупражняването на процесуални права не може да служи, както неправилно счита въззивния съд за преразглеждане на спор, по който е налице влязъл в сила съдебен акт.

В случая следва да намери приложение разпоредбата на чл. 167, ал. 3 ЗЗД, императивното правило на която установява, че ипотека може да бъде учередена само върху имоти, които към момента на сделката са в патримониума на учредилия ипотеката. Тогава когато лицето, което е сключило ипотеката не може да се лигитимира като собственик /тъй като разполага само с нищожен договор, който не поражда правни последици към момента на завършване на фактическия състав по учредяване на ипотеката/, то се налага изводът, че процесната ипотека е учредена от лице, което не е било собственик към момента на учредяването й, и същата ипотека е нищожна по смисъла на чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД поради противоречие с императивната разпоредбата на чл. 167, ал. 3 ЗЗД.

С оглед изложеното въззивното решение следва да бъде отменено и вместо него следва да бъде постановено друго, с което предявеният иск да бъде уважен.

По тези съображения, Върховният касационен съд, гражданска колегия, състав на трето отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 20 от 12.06.2020 г. по гр. дело № 52/2020 г. на Бургаски апелативен съд и вместо него ПОСТАНОВЯВА :

ПРОГЛАСЯВА нищожност на договор, сключен между „Юро Билдинг“ ООД, [населено място] и „Банка ДСК“ ЕАД – София, сега „Банка ДСК“ АД – София за учредяване на договорна ипотека върху недвижим имот /ателие за творческа дейност/, находящ се в [населено място], предмет на нотариален акт № ..., том ..., рег. № ...0, дело № .../.. г. на нотариус Е. Б., с рег. № 342 в НК, с район на действие Бургаски районен съд на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, вр. чл. 167, ал. 3 ЗЗД по иска, предявен от Б. П. П., К. Л. Г. и В. Д. П. против „Банка ДСК“ АД – София.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: