Собственост и ползване на открити паркоместа в дворно място при право на строеж

Текстът на акта

Ключови фрази

1

5

Р Е Ш Е Н И Е

№ 2

СОФИЯ, 17.06.2021 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в публично заседание на деветнадесети януари две хиляди двадесет и първа година в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ДИЯНА ЦЕНЕВА

ЧЛЕНОВЕ : БОНКА ДЕЧЕВА ВАНЯ АТАНАСОВА

при секретаря Даниела Никова

изслуша докладваното от съдията Д. Ценева гражданско дело № 383/2020 година и за да се произнесе, взе предвид :

Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.

С въззивно решение № 6603 от 20.09.2019 г. по гр.д. № 5247/2018 г. на Софийски градски съд е потвърдено решение № 312212 от 12.01.2018 г. по гр.д. № 20335/2016 г. на Софийски районен съд, с което са отхвърлени предявените от М. Б. М. обективно съединени искове с правно основание чл. 108 ЗС и чл. 59 ЗЗД против Д. Ц. Ц. за ревандикация на реална част с площ 11.21 кв.м, представляваща паркомясто № ... в [населено място], [улица], находяща се в в дворно място, цялото с площ 231 кв.м, съставляващо УПИ .... в кв. ... по плана на [населено място], м.”К.”, и за осъждане на ответника да му заплати обезщетение за лишаване от право на ползване на този имот за периода от 12.07.2013 г. до 12.04.2016 г. в размер на 990 лв.; и против В. И. М. и И. М. Д. за ревандикация на реална част с площ 16.77 кв.м, представляваща паркомясто № ... в същия имот, и за осъждане на ответниците да му заплатят обезщетение за лишаването му от право на ползване на този имот за периода от 13.04.2013 г. до 12.04.2016 г. в размер на 990 лв.

С определение № 351 от 13.07.2020 г. въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК в частта по исковете по чл. 108 ЗС по въпроса представлява ли мястото за паркиране, когато не е изградено като гараж, отделен обект по смисъла на § 5, т.39 от ДР на ЗУТ, като е констатирано разрешаването на този въпрос в противоречие с практиката на ВКС.

Жалбоподателят М. Б. М., заместен в процеса на основание чл. 227 ГПК от своите наследници по закон М. М. М. и М. М. М., счита, че въззивното решение е неправилно поради необоснованост и нарушение на материалния закон. Поддържа, че в случая спорните паркоместа не представляват „обект” по смисъла на § 5, т.39 ДР на ЗУТ, а са част от озеленената свободна дворна площ, и не съставляват принадлежност към самостоятелните обекти в сградата в режим на етажна собственост.

Ответникът по касация Д. Ц. Ц. излага становище, че касационната жалба е неоснователна, а въззивното решение- правилно и законосъобразно, съобразено изцяло с практиката на ВКС по поставения въпрос.

В писмения си отговор на касационната жалба ответниците по касация В. И. М. и И. М. Д. също са изразили становище, че жалбата е неоснователна.

Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното:

Установено от фактическа страна, че ищецът М. М. е бил собственик на УПИ ... в кв. ... по плана на [населено място], м.” К.”, с площ на имота от 231 кв.м. През 2007 г. учредил на „Балкански-2000” ООД със седалище и адрес на управление гр. София, право на строеж за построяване в дворното място на жилищна сграда със застроена площ 1 157.39 кв.м, състояща се от сутеренен етаж, съдържащ мазета, стълбищна клетка, асансьор, машинно помещение, абонатна станция ; партерен етаж от два гаража, офис, проход с вход на сградата, помещение за главно ел. табло, стълбищна клетка и асансьор; от първия до четвъртия етаж-апартаменти; подпокривно пространство на две нива с по две ателиета на всяко ниво; както и надземен паркинг с три паркоместа с обща площ около 50 кв.м в дъното на дворното място, съгласно одобрен архитектурен проект, като си запазил правото на строеж за апартамент № ... на третия жилищен етаж, ведно с избено помещение № ...; апартамент № ... на третия етаж, ведно с избено помещение № ..., апартамент № ... на четвъртия жилищен етаж, ведно с избено помещение № ..., и гараж № ... на кота 0.00, със застроена площ от 32.46 кв.м.

През 2008 г. суперфициарят-строител „Балкански–2000” ООД продал на Д. Ц. апартамент № ... на втори /първи жилищен/ етаж, заедно с мазе № ..., и паркомясто № ... със застроена площ 11.21 кв.м. През 2013 г. Д. Ц. и съпругата му Л. А.-Ц. продали на Д. Ц. паркомястото.

През 2008 г. „Балкански -2000” ООД продал на ответниците В. М. и И. М. апартамент № ... на четвърти жилищен етаж, ведно с избено помещение № ..., както и паркомясто № ... със застроена площ 16.77 кв.м.

Назначената по делото съдебно-техническа експертиза е установила, че жилищната сграда е изградена в съответствие с одобрените проекти и разрешение за строеж. Процесните паркоместа се намират в дъното на парцела, представляват част от двора, покрити са с перфорирани бетонови плочи на тревна фуга.

От правна страна въззивният съд е приел, че предвиденият с одобрения проект надземен паркинг с обособени в него 3 бр. паркоместа се включва в обема на учреденото на суперфициаря право на строеж, за което е изразена изрична и несъмнена воля от учредителя-собственик на терена. Доколкото в договора не е било предвидено, че надземният паркинг ще принадлежи след изграждането му на собственика на земята, същият, като несамостоятелен обект, принадлежност към сградата или самостоятелните обекти в нея, е станал собственост на суперфициаря-строител. За да обоснове извод, че паркоместата са принадлежност към самостоятелните обекти в сградата, въззивният съд се е позовал на разпоредбата на чл. 37, ал.4 ЗУТ/ ДВ бр. 101 от 22.11.2015 г. В обобщение е направил извод, че ищецът не е установил правото си на собственост върху процесните реални части, поради което предявеният иск по чл. 108 ЗС се явява неоснователен.

Въззивното решение е неправилно в частта, с която предявеният ревандикационен иск по чл. 108 ЗС е отхвърлен в установителната му част, като е отречено правото на собственост на ищеца върху спорните реални части от урегулирания поземлен имот.

В решение № 171 от 08.08.2014 г. по гр.д. № 4175/2013 г. на ІV г.о; решение № 189 от 22.12.2014 г. по гр.д. № 2640/2014 г. на І г.о.; решение № 199 от 10.08.2015 г. по гр.д. № 5955/2014 г. на ІV г.о. и др., послужили за допускане на касационно обжалване на въззивното решение, е прието, че паркомястото, ако не е изградено като гараж-с оградни стени и покрив, не е самостоятелен обект на правото на собственост, а представлява необособена и несамостоятелна част от друг, самостоятелен обект на правото на собственост-УПИ, сграда или част от сграда.

Въззивният съд формално се е позовал на тази практика, но при постановяване на своето решение не се е съобразил с нея.

Съгласно чл. 63, ал.1 ЗС собственикът на земята може да отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя. По силата на това ограничено вещно право суперфициарът става собственик на построеното, но не става собственик на земята. С отстъпване на правото на строеж собствеността върху земята не се прехвърля и тя остава в притежание на собственика-учредител на правото на строеж.

Местата за паркиране, разположени в незастроената част от урегулиран поземлен имот, не представляват самостоятелна недвижима вещ, различна и отделена от земята, върху която се намират. Не е такава вещ и тази част от поземления имот, върху която те са ситуирани. Независимо от придаденото с одобрения инвестиционен проект специално предназначение на незастроената част от дворното място да служи за паркиране на автомобили, тя не придобива качеството на самостоятелна вещ, правото на собственост върху която да бъде юридически отделено от правото на собственост върху урегулирания поземлен имот като цяло.

В случая по силата на учреденото в полза на Балкански-2000” ООД право на строеж за построяване жилищна сграда със застроена площ 1 157.39 кв.м, и надземен паркинг с три паркоместа, ищецът М. М. не е загубил правото си на собственост върху земята. Целият терен, включително и тази част от него, предназначена за паркиране на автомобили, е останал собственост на ищеца, в какъвто смисъл са и били изразените от ответниците становища по иска в подадените отговори на исковата молба.

Като е достигнал извод, че ищецът не се легитимира като собственик на процесните реални части и е отхвърлил предявения ревандикационен иск в установителната му част, въззивният съд е допуснал нарушение на материалния закон-чл. 63, ал.1, чл.99 ЗС, което е основание по смисъла на чл. 281, т.3 ГПК въззивното решение да бъде отменено като неправилно в тази част. Тъй като делото е изяснено от фактическа страна и не се налага извършване на нови съдопроизводствени действия, в отменената част следва да бъде постановено решение по същество от настоящата инстанция, с което бъде признато по отношение на ответниците Д. Ц. Ц., В. И. М. и И. М. Д., че М. М. М. и М. М. М.-процесуални правоприемници на ищеца М. Б. М., са собственици на процесните реални части от УПИ ... в кв. ... по плана на [населено място], м.” К.”.

Въззивното решение е правилно в частта, с която ревандикационният иск против ответниците е отхвърлен в осъдителната му част за предаване на владението върху спорните реални части от имота. Като собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, построена върху чужда земя, ответниците имат правото да се ползват от земята. Това тяхно право е гарантирано до предвиденото в чл. 64 ЗС- да ползват такава част от мястото, която е необходима за нормален достъп до сградата, включително до входа й, и за поддържането й в нормално и годно за ползване по предназначение състояние. В общия случай правото да се паркира в незастроената част от дворното място не се включва в обема на правомощията по чл. 64 ЗС на суперфициарния собственик, но законът допуска с акта за учредяване на суперфицията страните до уговорят друго, с което да разширят това ползване, като предвидят допълнителна възможност земята да се ползва и за такива дейности, надхвърлящи обема на типичното право на строеж.

Настоящият състав приема, че в случая с нотариалния акт за учредяване на право на строеж за построяване на жилищна сграда и надземен паркинг, включващ три паркоместа, съобразно одобрен инвестиционен проект, страните са уговорили друго по смисъла на чл. 64 ЗС относно ползването на частта от терена, незаета от сградата, като са се съгласили тази част да се ползва от суперфициарните етажни собственици за паркиране. Затова, макар последните да не са придобили право на собственост върху реалните части от земята, обозначени като паркомясто 1 и 2, те държат тези части на правно основание-договор със собственика на земята, което изключва уважаването на предявения от последния ревандикационен иск в осъдителната му част за предаване на владението върху тези части.

Водим от гореизложеното съдът

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение № 6603 от 20.09.2019 г. по гр.д. № 5247/2018 г. на Софийски градски съд в ЧАСТТА , с която е потвърдено решение № 312212 от 12.01.2018 г. по гр.д. № 20335/2016 г. на Софийски районен съд в ЧАСТТА, с която предявените от М. Б. М. против Д. Ц. Ц., В. И. М. и И. М. Д. искове с правно основание чл. 108 ЗС са отхвърлени в установителната част, вместо което ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Д. Ц. Ц., че М. М. М. и М. М. М. като процесуални правоприемници на починалия в хода на делото ищец М. Б. М., са собственици на реална част с площ 11.21 кв.м от УПИ ... в кв. ... по плана на [населено място], м. ”К.”, цялото с площ 231 кв.м, която реална част е обозначена като паркомясто ...

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на В. И. М. и И. М. Д., че М. М. М. и М. М. М. като процесуални правоприемници на починалия в хода на делото ищец М. Б. М., са собственици на реална част с площ 16.77 кв.м от УПИ ... в кв. ... по плана на [населено място], м. ”К.”, цялото с площ 231 кв.м, която реална част е обозначена като паркомясто ...

ОСТАВЯ В СИЛА въззивно решение № 6603 от 20.09.2019 г. по гр.д. № 5247/2018 г. на Софийски градски в останалата обжалвана част, с която исковете с правно основание чл. 108 ЗС са отхвърлени в осъдителната им част.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ: