Връщане на платен аванс при уговорено право за разваляне на предварителен договор

Текстът на акта

Ключови фрази

4
Р Е Ш Е Н И Е

№ 2
гр. София, 17.02.2021 година
ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД - Трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и първи януари през две хиляди двадесет и първа година в състав:
Председател: Симеон Чаначев
Членове: Светла Бояджиева
Александър Цонев
като изслуша докладваното от съдията Александър Цонев гр. д. № 1248/2020 г., за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 290 ГПК и е образувано по касационна жалба на В. А. М. срещу решение № 128/25.11.2019г., постановено от Бургаски апелативен съд по в.т.д. №254/2019г., с което е потвърдено решение № 281/17.07.2019г., постановено по т.д. 214/18г. на Бургаски окръжен съд, с което са отхвърлени исковете на В. М. да му бъдат платени сумите 13900евро като част от 35000евро главница и 100 евро като част от 20000 евро неустойка солидарно от ответниците „Дом билдинг“ООД и К. С. П..

Правният спор между страните е възникнал от твърдения на ищеца М., че е развалил сключения на 03.07.2017г. с ответника „Дом Билдинг” ООД и К. П. като солидарен длъжник предварителен договор за покупко- продажба на целия 5-ти етаж от сграда, строяща се в [населено място], кв.19, [улица], чрез връчването на нотариална покана от 21.03.2018г. на основание чл.1.4 от договора, поради неизпълнение на задължение за предоставяне на окончателен одобрен проект за съгласуване в срок до 01.11.2017г.. Поради развалянето ищецът иска връщане на 13900 евро като част от 35000 евро платена цена по договора и 100 евро като част от 20000 евро неустойка за разваляне, дължима на основание чл. 28, ал.2 от предварителния договор. В срока за отговор ответниците са възразили, че окончателният проект е бил одобрен на 02.04.2018г., както и че неизпълнението е незначително. Въззивният съд е приел , че предварителният договор е със смесен характер- за изработка и строителство и предварителен договор за покупко- продажба, а инвестиционният проект е бил одобрен на 02.04.2018г.. Безспорно било, че инвестиционният проект не е одобрен до 01.11.2017г., както и в уговорения 3- месечен срок след това- до 01.02.2018г., но неизпълнението е несъществено съгласно чл. 87, ал.4 ЗЗД, и затова е отхвърлил исковете. Въззивният съд не се е произнесъл по възраженията на ищеца във въззивната жалба, че неизпълнението е съществено, тъй като уговореното задължение било да получи одобрения инвестиционен проект за съгласуване до 01.11.2017г., а го е получил едва на 13.03.2019г., както и че има съществена разлика между изградената и договорената квадратура на помещенията и тяхното разпределение. Според въззивният съд тези възражения са неотносими, а според ищеца са от значение за делото, доколкото се преценява съществено или несъществено е неизпълнението.

В касационната жалба срещу решението, касаторът твърди и изразява становище, че е получил одобрения инвестиционен проект за сградата едва на 13.03.2019г., когато сградата вече е била построена в груб строеж, а от приетата по делото съдебно- техническа експертиза се установява, че петият етаж е бил изграден със значителни отклонения в квадратурата на помещенията и тяхното разпределение. Заявява, че направените от него доводи за съществено неизпълнение на задължението са от значение за делото, доколкото ответниците са направили възражение с отговора на исковата молба, че неизпълнението е несъществено, и съдът го е приел за основателно, без обаче да обсъди доводите и доказателствата на ищеца в обратната насока.

Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса „Длъжен ли е въззивният съд да обсъди всички доказателства, доводи и възражения на страните?“.

По поставения въпрос настоящият състав на ВКС намира следното: Съдът е длъжен да обсъди всички доказателства и защитни позиции на страните и да изложи мотиви, което е гаранция за правилността и правото на защита. В този смисъл е и трайната практика на ВКС (решение №212/12г. по т.д. 1106/2010г. на ВКС и др. ).

Относно правилността на въззивното решение , ВКС счита, че въззивният съд правилно е приел, че страните са сключили Предварителен договор за покупко- продажба на целия 5-ти етаж от сграда, строяща се в [населено място], кв.19, [улица], както и че ищецът е платил авансово сумата от 35000 евро, а след това е връчил на ответниците нотариална покана от 21.03.2018г. за разваляне на договора на основание чл.1.4 от Предварителния договор, поради неизпълнение на задължение за предоставяне на окончателен одобрен проект за съгласуване в срок до 01.11.2017г.. Неправилно обаче въззивният съд е приел, че ищецът е предприел разваляне на основание чл. 87, ал.1 ЗЗД, откъдето е заключил, че са налице предпоставките на чл. 87, ал.4 ЗЗД за отхвърляне на иска, поради незначителност на неизпълнението.

По същество на спора настоящият състав на ВКС намира, че искът по чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД е основателен, защото ищецът е развалил договора на основание чл.1.4 от Предварителния договор, при доказано наличие на предпоставките за това. Клаузата на 1.4 сравнена с уговорената неустойка за разваляне, поради виновно неизпълнение в чл. 28, ал.2 от Предварителния договор, обосновава правото по чл. 1.4. като право на купувача да се откаже от договора преди започване на строителството, без значение на вината за забавено неизпълнение. Това е самостоятелно право на разваляне по чл. 1.4, различно от правото по чл. 28, ал.2 от Предварителния договор, а последното е по правната си същност право на разваляне по чл. 87, ал.1 ЗЗД. Страните по един договор имат право да уговарят потестативни права, при условие, че не се засягат правата на трети лица. Случая е точно такъв и страните са уговорили право на разваляне по чл. 1.4 от Предварителния договор, което е различно от правото по чл. 87, ал.1 ЗЗД. Нормата на чл. 87, ал.1 ЗЗД е диспозитивна и страните могат да уговорят отклонение от нея (в този смисъл решение №131/09г. на ІІ ТО и решение №76/17г. на І ТО). Доколкото предпоставката от хипотезата на чл. 1.4 е била налице (неизпълнение на задължение за предоставяне на окончателен одобрен проект за съгласуване в срок до 01.11.2017г.), то правото на разваляне по чл. 1.4 от Договора е валидно възникнало и е съществувало към момента на упражняването му. Към същата дата за купувачът е било възникнало и правото по чл. 28, ал.2 от Договора, но той е избрал да упражни правото по чл. 1.4, поради което искът за връщането на платения аванс е основателен, но неоснователен е искът за плащане на неустойка за разваляне поради виновно неизпълнение. Упражняване правото на разваляне поради виновно неизпълнение не е породило действие, защото е станало в един по- късен момент, когато договорът вече не е съществувал поради развалянето му на основание чл. 1.4 от Предварителния договор.

Разноските , направени от ищеца, му се дължат за трите инстанции, пропорционално на уважената част, в общ размер на 7500лв..

Воден от горното, състав на ВКС ІІІ ГО
Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 128/25.11.2019г., постановено от Бургаски апелативен съд по в.т.д. №254/2019г., в частта, с която е отхвърлен иска на В. М. да му бъде платена сумата 13900евро като част от 35000евро главница, заедно със законната лихва от 03.05.2018г. до окончателното плащане, солидарно от ответниците „Дом билдинг“ООД и К. С. П., както и в частта, с която е осъден да плати на ответниците разноски в размер на 1710лв. и 1860лв. съответно за първа и втора инстанция и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА ответниците „Дом билдинг“ООД и К. С. П. солидарно да платят на ищеца В. А. М. сумата 13900евро като част от 35000евро главница, заедно със законната лихва от 03.05.2018г. до окончателното плащане на основание чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД, както и разноски за трите инстанции в размер на 7500лв..

Оставя в сила решението на въззивния съд в останалата обжалвана част.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: