Изкупуване на имот при продажба на самостоятелен етаж в етажна собственост

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 341

Гр. София, 04.06.2026 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, I-во отделение, в публично съдебно заседание на двадесет и първи май през две хиляди двадесет и шеста година в състав:

Председател: Светлана Калинова

Членове: Гълъбина Генчева

Наталия Неделчева

като изслуша докладваното от съдията Неделчева к. гр. дело №1665/2025г., и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по чл.290 – чл.293 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба вх.№3590/07.03.2025г. на З. Е., чрез адв. Р., срещу решение №79/13.02.2025г., постановено по в.гр.д.№1313/2024г. на Благоевградския окръжен съд, потвърждаващо първоинстанционното решение, с което е уважен предявеният от Т. М. К. срещу З. С. Е. и А. М. Ч. иск с правно основание чл.33, ал.2 ЗС, като е допуснато изкупуване от ищцата на 1/2 ид.ч. от УПИ [№], пл. №1068 в кв. 70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв.м., ведно с първи жилищен етаж със застроена площ от 80,00 кв. метра от двуетажна жилищна сграда, ведно с 1/2 идеална част от общите части на къщата, тавана и мазето, продадени с договор за покупко-продажба, сключен между Р. Д. К., починал на 04.04.2022г. /с единствен наследник А. М. Ч./ и З. С. Е. с нотариален акт №110/2022г., том I, рег.№1001, н.д. №101/2022г. при условие, че в едномесечен срок от влизане в сила на решението ищцата К. заплати на А. Ч. сумата от 6599,55 лв. Касаторката твърди неправилност на решението поради нарушение на материалния закон, изразяващо се в уважаване на иска при несъобразяване, че двуетажната жилищна сграда, намираща се в имота, не е в режим на обикновена съсобственост, а в режим на етажна собственост, като се състои от два самостоятелни жилищни етажа, собственост на различни лица. Твърди, че в имота има три сгради - двуетажна жилищна сграда, едноетажна жилищна сграда и масивна сграда - търговски обект, последните две собственост на ищцата и на нейната дъщеря А. Ч., като двуетажната жилищна сграда е в режим на етажна собственост, поради което счита, че дворното място има характер на обща част на сградите, обслужващо ползването на сградите, което обуславя неприложимостта на разпоредбата на чл.33 ЗС. В о.с.з жалбата се поддържа чрез пълномощник. Претендират се разноски.

Ответницата по касационната жалба - Т. М. К., чрез адв. М. З., в писмения си отговор излага становище за недопустимост на касационното обжалване и съображения за неоснователност на жалбата. Претендира присъждане на направените по делото разноски.

Ответницата А. М. Ч. не е депозирала писмен отговор.

С определение №695/13.02.2026г., постановено по настоящото дело, касационно обжалване е допуснато на осн. чл.280, ал.1, т.1 ГПК по следния, преформулиран съобразно т.1 на ТР №1/2009г. от 19.02.2010г. по тълк. д. №1/2009г. на ОСГТК въпрос: „Приложима ли е разпоредбата на чл.33, ал.2 ЗС в хипотеза като настоящата, в която съсобственикът на дворното място с договора за продажба се е разпоредил освен с притежаваната от него ид. част от мястото, така и със самостоятелния етаж от жилищната сграда, на която е бил едноличен собственик?“ с цел преценка дали разрешението на въззивния съд не в противоречие с Тълкувателно решение №45 от 01.04.1960 на ОСГК на ВС и решение №858/23.12.2009г. на ВКС по гр. дело № 3069/2008г.

Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното:

Производството е образувано по предявен от Т. М. К. срещу З. С. Е. и А. М. Ч. иск с правно основание чл.33, ал.2 ЗС за признаване и упражняване правото на изкупуване на 1/2 ид. ч. от УПИ [№], пл. № 1068 в квартал 70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв.м., ведно с първи жилищен етаж със застроена площ от 80,00 кв.м. от двуетажна жилищна сграда, ведно с 1/2 ид. ч. от общите части на къщата, тавана и мазето - предмет на договор за покупко-продажба между Р. Д. К. като продавач и З. С. Е. като купувач, обективиран в нотариален акт №110/2022г., том I, рег. №1001, н.д. №101/2022г. Ищцата твърди, че е собственик по наследствено правоприемство на 1/2 ид.ч. от УПИ [№], пл. № 1068 в кв.70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв.м., ведно с втори жилищен етаж със застроена площ от 80,00 кв.м. от двуетажна жилищна сграда със РЗП от 240 кв. м., построена на това място, ведно с 1/2 ид. ч. от общите части на къщата, тавана и мазето. Правото на собственост на другата 1/2 ид. част от УПИ [№], с площ от 408,70 кв.м., ведно с първи жилищен етаж със застроена площ от 80,00 кв. метра от двуетажна жилищна сграда, ведно с 1/2 ид. ч. от общите части на къщата, тавана и мазето, принадлежало на Р. Д. К. по силата на нотариален акт №175, том I, рег. №999, н. д. №124/2013г., с който бил признат за собственик на основание давностно владение и наследство. Р. Д. К. починал на 04.04.2022г. и негов единствен наследник по закон била А. М. Ч. /негова племенница и дъщеря на ищцата/. С договор за покупко-продажба от 02.03.2022г., сключен с нотариален акт №110/2022г., том I, рег. № 1001, н.д. №101/2022г., Р. К. продал на З. С. Е. собствената си 1/2 идеална част от поземления имот, заедно с първия жилищен етаж от двуетажната жилищна сграда, построена в него, без преди това да е предложил на ищцата да изкупи тази идеална част от имота, заедно с първия етаж от сградата. Ищцата заявява, че е узнала за сключения договор на 23.05.2022г., когато извадила скица на имота, в която ответницата З. С. Е. била отбелязана като собственик.

За да уважи иска, въззивният съд е споделил изцяло фактическите и правни изводи на първоинстанционния съд и е препратил към тях на основание чл.272 ГПК. Приел е за безспорно установено, че преди сключването на договора за продажба от 02.03.2022г. ищцата Т. К. и Р. К. са притежавали при равни квоти право на собственост върху дворно място, представляващо УПИ [№], пл. №1068 в кв.70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв.м., в което била построена двуетажна жилищна сграда в режим на етажна собственост, от която Р. К. притежавал първия жилищен етаж, ведно с 1/2 ид. ч. от общите части на къщата, тавана и мазето, а Т. К. - втория етаж от сградата и 1/2 ид. ч. от общите части на къщата, тавана и мазето. В дворното място били изградени още две сгради: масивна сграда - търговски обект, собственост на А. Ч. и едноетажна масивна жилищна сграда, построена в дъното на парцела, собственост ищцата Т. К. и нейната дъщеря А. Ч., като последната не притежавала част от правото на собственост върху дворното място. Районният съд е приел, че в процесното дворно място преди сключване на договора за продажба, е съществувала индивидуална собственост на сгради на лица, които не са били собственици на парцела /А. Ч./, така и етажна собственост и собственост на индивидуални сгради на лица, съсобственици на парцела.

Изложил е съображения, че дворното място е обща част по естеството си по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС само в случай, че е налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята. Приел е, че дворното място в настоящия случай няма статут на обща част поради което за него се приложими общите правила на ЗС, в т.ч. и разпоредбите на чл. 33 ЗС.

Във връзка с оплакванията във въззивната жалба на ответницата /сега касаторка/, че доколкото в парцела има четири самостоятелни обекта, обслужвани от него, то той вече е с обслужващ за съществуващите сгради характер, поради което дворното място представлявало обща част по смисъла на чл.38, ал.1 ЗС и разпоредбата на чл.33, ал.2 ЗС е неприложима, въззивният съд се е позовал на ТР №45 от 01.04.1960г. на ОСГК, според което разпоредбата на чл.33 ЗС не се прилага в случаите, когато в съсобствен парцел съществуват отделни сгради, принадлежащи на различни собственици, и всеки от тях желае да продаде собствената си сграда заедно със съответните идеални части от мястото. Счел е, че доколкото в процесния парцел има няколко сгради, които са изключителна собственост на няколко лица - А. Ч. е едноличен собственик на масивна сграда - търговски обект, налице е и съсобственост между Т. К. и А. Ч. на едноетажна масивна жилищна сграда, построена в дъното на имота, то А. Ч. не притежава част от парцела към момента на процесната сделка, като жилищната сграда, за която се установява, че е на два етажа и всеки етаж е собственост на отделно лице и всеки етаж притежава самостоятелност и възможност за достъп до него, има характеристиките на етажна собственост. Въззивният съд е посочил, че дворното място е обща част на сградата, само доколкото принадлежи на всички етажни собственици, при което, ако в него има сграда - индивидуална собственост, теренът не е изгубил самостоятелния си характер и няма обслужващо сградата значение, т.е. не представлява обща част. Въззивният съд е заключил, че в случая разпоредбата на чл.33 ЗС е приложима доколкото върху съсобствения терен са изградени няколко сгради с повече от един самостоятелен обект, собственост на различни лица, като не всички от тези лица притежават собственост върху дворното място, и дворното място не се е превърнало в обща част според предназначението си. По втория спорен въпрос относно началния момент на двумесечния срок по чл.33, ал.2 ЗС и доколкото по делото липсва уведомяване на съсобственика за извършената сделка, въззивният съд е приел, че срокът по чл.33, ал.2 ЗС е започнал да тече от момента на узнаване, който в случая е 23.05.2022г., когато ищцата е получила скицата за имота. Предвид което е споделил извода на първата инстанция за спазване на двумесечния срок за предявяване на иска по чл.33, ал.2 ЗС.

Във връзка с допуснатия до касационно обжалване въпрос, настоящият състав на Върховния касационен съд съобрази следното:

В тълкувателно решение №45 от 01.04.1960г. на ОСГК на ВС, на което се е позовал и въззивния съд, се приема, че когато в един съсобствен парцел съществуват две или повече сгради, принадлежащи на отделни съсобственици на мястото, разпоредбите на чл.33 ЗС не биха могли да намерят приложение, когато един от съсобствениците желае да продаде своята сграда заедно със съответната идеална част от мястото. В тези случаи съществува съсобственост само върху мястото, а върху сградите - отделна собственост. Отделната собственост на сградите дава право на собствениците да ги продават не само на останалите съсобственици на мястото, но и на други лица. При отделните сгради, принадлежащи на отделни собственици, съсобствеността на дворното място го прави обща част към сградите с оглед на използването им. Тя не определя правното положение на сградите, нито пък с оглед идеята на закона може да се счита, че обуславя приложението на чл.33 ЗС. Положението е аналогично с положението, което съществува при етажната собственост. Продавачите на отделните апартаменти при етажната собственост не са длъжни да се съобразяват с разпоредбите на чл.33 ЗС и да предлагат най-напред на собствениците на други апартаменти да закупят продавания апартамент.

В Решение №858 от 23.12.2009г. на ВКС по гр. д. №3069/2008г. се посочва, че когато в съсобственото дворно място съществуват отделни самостоятелни жилища, принадлежащи на различните собственици, не е следвало да се предлага на ищците закупуване на имота, принадлежащ на ответниците, тъй като е налице хоризонтална етажна собственост по отношение на самостоятелните сгради по смисъла на чл.37 от ЗС , а дворното място представлява обща част с оглед разпоредбата на чл.38, ал.1 от ЗС , което не подлежи на разпореждане отделно от сградите

Според практиката на ВКС /решение №201/20.01.2020г. по гр.д. № 2616/2018г. на ВКС/ етажната собственост възниква по право в момента, в който отделните обекти в сградата са били придобити от лица, различни от първоначалния собственик и са станали собственост на тези лица, от който момент те са станали собственици и на общите части, визирани в чл.38 ЗС. В Решение №847/19.01.2010г. по гр.д. №2164/2008г. на ВКС е прието, че възникването на етажна собственост става с придобиване на собственост върху отделните етажи или части от етажи от различни собственици и за настъпването на този правен резултат не е необходим никакъв акт.

Предвид посочената съдебна практика, която настоящият състав изцяло споделя, на допуснатия до касационно обжалване въпрос следва да се отговори, че собственикът на самостоятелно жилище, представляващо отделен етаж от къща, построена в съсобствено дворно място при разпореждането си със собствения си самостоятелен обект от сградата не е длъжен първо да предложи етажа на собственика на другия етаж, т.е. в хипотезата на съществуваща етажна собственост разпоредбата на чл.33 ЗС не е приложима.

По съществото на правния спор Върховният касационен съд, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл. 290, ал. 1 и чл. 293 ГПК , приема следното:

С оглед дадения отговор на допуснатия до касационно обжалване въпрос, неправилен се явява изводът на въззивния съд, че ищцата има право на изкупуване.

От фактическа страна, се установява, че към датата на сключване на процесната продажба -02.03.2022г. ищцата Т. К. е била собственик по наследство от Д. М. К., починал на 16.10.2015г., който още приживе, а именно на 15.05.2013г. с нотариален акт №174, том I, дело 997 е бил признат за собственик по наследство и давностно владение на втория жилищен етаж със застроена площ от 80,00 кв.метра от двуетажна жилищна сграда, построена в УПИ [№], пл. № 1068, ведно с 1/2 идеални части от общите части на къщата, тавана и мазето, както и на 1/2 идеална част от УПИ [№], пл. № 1068 в квартал 70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв.метра.

Към датата на продажбата, праводателят на ответницата- Р. Д. К. се е легитимирал, въз основа на издадения на 15.05.2013г. нотариален акт за собственост на недвижим имот, придобит по наследство и давностно владение № 275, том I, дело 999, като собственик на първия жилищен етаж със застроена площ от 80,00 кв.метра от същата двуетажна жилищна сграда, ведно с 1/2 идеални части от общите части на къщата, тавана и мазето, както и на другата 1/2 идеална част от УПИ [№], пл. № 1068 в квартал 70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв.метра.

Следователно, със снабдяването на 15.05.2013г. на всеки един от съсобствениците с констативен нотариален акт, установяващ правото му на собственост върху отделен етаж от двуетажната къща, в жилищната сграда е възникнала етажна съсобственост по смисъла на чл. чл. 37 ЗС.

Доколкото с процесната продажба от 02.03.2022г., Р. К. е продал на ответницата З. С. Е. не идеална част от къщата, а собственото си самостоятелно жилище, находящо се на първия етаж от сградата, изградена в УПИ [№], пл. №1068 в квартал 70 по плана на [населено място], ведно с 1/2 идеални части от общите части на къщата, тавана и мазето, и 1/2 ид. част от дворното място –като прилежащо и обслужващо собственото му жилище, то съобразно дадения по-горе отговор, за него не е съществувало задължението да предложи изкупуване първо на другия съсобственик на дворното място, тъй като разпоредбата на чл.33, ал.1 ЗС е неприложима в хипотеза на съществуваща етажна собственост

По изложените съображения, предявеният срещу З. С. Е. и А. М. Ч. иск с правно основание чл.33, ал.2 ЗС за признаване и упражняване правото на изкупуване на 1/2 ид. ч. от УПИ [№], пл. № 1068 в квартал 70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв.м., ведно с първи жилищен етаж следва да бъде отхвърлен като неоснователен.

По изложените съображения въззивното решение и потвърденото с него първоинстанционно решение следва да се отменят.

При този изход на спора, и предвид направеното искане, на касатора следва да бъдат присъдени разноски, които съдът, с оглед представения списък и доказателства определя в размер на 1500 евро.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о. Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение №79/13.02.2025г., по в. гр. д. №20241200501313 по описа за 2024 година на Окръжен съд- Благоевград, и потвърденото с него решение №288/04.09.2024г., постановено по гражданско дело №753/2022г. по описа на Районен съд – Разлог, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ иска на Т. М. К., ЕГН [ЕГН], адрес: [населено място], [улица], против З. С. Е., ЕГН [ЕГН], адрес: [населено място], [улица] А. М. Ч., ЕГН [ЕГН], адрес: [населено място] дол, общ.П., [улица] за изкупуване на основание чл.33, ал.2 от ЗС собствеността върху 1/2 от УПИ [№] , пл.№ 1068 в квартал 70 по плана на [населено място], с площ от 408,70 кв.метра, ведно с първи жилищен етаж със застроена площ от 80,00 кв.метра от двуетажна жилищна сграда, ведно с 1/2 идеални части от общите части на къщата, тавана и мазето, при условията, договорени на 02.03.2022г. от продавача Р. Д. К., бивш жител на [населено място], починал на 04.04.2022г. /с единствен наследник А. М. Ч., ЕГН [ЕГН]/ и З. С. Е., ЕГН [ЕГН], в качеството ѝ на купувач, по договор за продажба на недвижим имот, обективиран в нотариален акт № 110, том I, дело 101 от 2022г.

ОСЪЖДА Т. М. К., ЕГН [ЕГН], адрес: [населено място], [улица] да заплати на З. С. Е., ЕГН [ЕГН], адрес: [населено място], [улица] сумата 1500 /хиляда и петстотин / евро, представляваща съдебно-деловодни разноски за производството пред касационната инстанция.

Решението е окончателно.

Председател: ___________________

Членове:

1. ____________________

2. __________________