Срок на наем на съсобствена земеделска земя спрямо неучаствалите съсобственици

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 253
гр. София, 24.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на десети април две хиляди двадесет и четвърта година, в състав:

Председател: ПЛАМЕН СТОЕВ

Членове: ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА

РОЗИНЕЛА ЯНЧЕВА

при участието на секретаря Славия Тодорова, като изслуша докладваното от съдия Янчева гр. дело № 2173 по описа за 2023 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 - чл. 293 ГПК.

Делото е образувано по касационна жалба на Р. Д. Д. срещу решение № 104 от 16.02.2023 г. по гр. д. № 20221800500711/2022 г. на Софийски окръжен съд, с което е потвърдено решение № 123 от 01.08.2022 г. по гр. д. № 413/2019 г. на Районен съд – Самоков в обжалваната пред втората съдебна инстанция част, с която е отхвърлено искането по чл. 108 ЗС на Р. Д. Д. за осъждане на Е. П. С. да му предаде владението върху 6/9 ид. ч. от следните недвижими имоти: 1. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените кадастрална карта и кадастрални регистри (КККР) на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 2999 кв.м в м. „К. б.“, VIII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***; 2. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ пасище, мера с площ от 2999 кв.м в м. „Е.“, X категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, *** и ***; 3. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 3699 кв.м в м. „Ч. м.“, VIII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***; 4. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ пасище, мера с площ от 3000 кв.м в м. „К.“, VIII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***; 5. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 3499 кв.м в м. „К.“, VII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***, *** и ***; 6. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 3000 кв.м в м. „П.“, VІІ категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***; 7. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 4500 кв.м в м. „Б.о“, VІІ категория, при съседи: имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***, *** и ***; 8. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 3999 кв.м в м. „К.“, VII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***; 9. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 3499 кв.м в м. „Д. з.“, VII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***; 10. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ ливада с площ от 2999 кв.м в м. „Г. с.. п.“, VII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***и ***; 11. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 3999 кв.м в м. „С.“, VII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, *** и ***. Първоинстанционното решение не е обжалвано и е влязло в сила в частта, с която ищецът е признат за съсобственик на общо 6/9 ид. ч., на основание договор за дарение от 12.11.2018 г. и на договор за продажба от 12.11.2018 г., от всеки от визираните по-горе имоти.

Въззивният съд е изложил, че по делото е безспорно, че Г. С. е придобил 1/3 ид. ч. от имотите на основание договор за дарение от 10.09.2018 г., а Е. Л. е придобила на основание договор за дарение от същата дата 1/3 ид. ч. само от имот с идентификатор ***; че на 13.09.2018 г. Г. С. е сключил договор за наем с нотариална заверка на подписите с ответницата за срок от 10 г. и на същата дата Л. сключила такъв договор за горепосочения имот; че договорите са вписани на 14.09.2018 г. Приел е, че към датата на сключване на договорите за наем и датата на тяхното вписване е била в сила разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ (обн. ДВ, бр. 42/2018 г., в сила от 22.05.2018 г.), която дава право на собственици на повече от 1/4 от земеделския имот да сключат договор за наем на целия имот за повече от една година, като отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Софийският окръжен съд е споделил изводите на първоинстанционния съд, че разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ по отношение на договори за наем на земеделски земи в посочената редакция е специална и дерогира чл. 229, ал. 2 и 3 ЗЗД, т.е. изключва конверсия на договора за наем относно срока му - до три години. Посочил е, че процесните договори имат достоверна дата и са вписани преди ищецът да придобие дял в съсобствеността върху имотите, поради което на основание чл. 237, ал. 1 ЗЗД Е. С. упражнява фактическа власт на правно основание, противопоставимо на Р. Д. за целия срок на договорите.

Жалбоподателят счита решението на въззивния съд за неправилно – незаконосъобразно, необосновано и постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила. Твърди, че Софийски окръжен съд е изпълнил само формално задължението си да изложи свои мотиви по спора и по оплакванията във въззивната жалба. Намира за погрешно даденото правно разрешение, че нормите на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД са неприложими спрямо двата процесни наемни договора.

Насрещната страна оспорва касационната жалба.

С определение № 424 от 31.01.2024 г., постановено по настоящото дело, ВКС, състав на второ гражданско отделение е допуснал касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса: Разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ (в редакцията й след изменението с ДВ, бр. 42/2018 г., в сила от 22.05.2018 г.), специална ли е и дерогира ли чл. 229, ал. 2 и 3 ЗЗД.

Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл. 290, ал. 1 и чл. 293 от ГПК, приема следното:

По въпроса, по който е допуснато касационно обжалване:

Съгласно разпоредбите на чл. 4а, ал. 1 и 2 ЗСПЗЗ (ДВ, бр. 42/2018 г., в сила от 22.05.2018 г.), договор за наем на земеделска земя за срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици, притежаващи повече от 25 % от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице, като в тези случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС.

Според настоящия съд разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ се явява специална спрямо общата разпоредба на чл. 32, ал. 1 ЗС, като урежда договор за наем на земеделска земя, обвързващ и останалите съсобственици, да се сключва от съсобствениците, притежаващи повече от 25 % от съсобствения имот. Т. е. налице е изключение от правилото на чл. 32, ал. 1 ЗС, че общата вещ се използва и управлява по волята на съсобствениците с мажоритарен дял в съсобствеността. Целта на законодателя, очевидно, е да се улесни отдаването под наем на земеделска земя, така че да се намали неизползваната такава и същевременно се създадат условия за по-ефективно обработване.

Същевременно разпоредбата на чл. 4а, ал. 2 ЗСПЗЗ не изключва приложението на чл. 229, ал. 2 и ал. 3 ЗЗД. В частност, макар съсобствениците с дял повече от 25 % от вещта да могат да сключат наемен договор с трето лице, обвързващ всички съсобственици, срокът на този договор не може да надвишава три години съгласно чл. 229, ал. 2 ЗЗД, доколкото в този случай те извършват действия по обикновено управление. Ако договорът е с по-дълъг срок, на основание чл. 229, ал. 3 ЗЗД той има сила за неучаствалите съсобственици за три години.

Аргументи за горното настоящият съдебен състав черпи и от мотивите на решение № 50/21.06.2022 г. по гр. д. № 1666/2021 г. на ВКС, ІІ г. о.

По основателността на касационната жалба:

В случая Р. Д. Д. е придобил от И. Х. Г., с нотариален акт за дарение на недвижими имоти № 96/12.11.2018 г., том 3, рег. № 6589, дело № 463/2018 г., 1/9 ид. ч. от имотите, описани в исковата молба, а с нотариален акт за продажба на недвижими имоти № 97/12.11.2018 г., том 3, рег. № 6614, дело № 464/2018 г., по който продавачи са И. Х. Г., Н. П. В., В. Г. В. и Л. П. В. – още 5/9 ид. ч. от същите имоти. Следователно, Р. Д. се легитимира като собственик общо на 6/9 ид. ч. от процесните земеделски земи. Първоинстанционното решение в установителната му част по иска по чл. 108 ЗС, с която е признато правото на ищеца на 6/9 ид. ч. от имотите, не е обжалвано и е влязло в сила.

От своя страна, Е. С. е сключила на 13.09.2018 г. с Г. П. С. договор за наем на земеделска земя, по силата на който е получила за временно ползване за срок от 10 стопански години, считано от 01.10.2018 г., имотите под №№ *, *, * от исковата молба. На същата дата С. е сключила договор за наем с Е. П. Л. за същия срок относно имот № *. Двата договора са с нотариална заверка на подписите и са вписани в Служба по вписванията – [населено място] на 14.09.2018 г.

Г. С. и Е. Л. са собственици на по 1/3 ид. ч. от отдадените от тях под наем имоти (нотариален акт № 8/10.09.2018 г., том ІІА, рег. № 2637, дело № 196/2018 г. и нотариален акт № 9/10.09.2018 г., том ІІА, рег. № 2638, дело № 197/2018 г.).

Обстоятелството, че Е. С. упражнява фактическа власт върху процесните земеделски земи се установява от показанията на свидетеля С. Д., които съдът кредитира като основани на непосредствени възприятия и кореспондиращи си с направеното от ответницата извънсъдебно признание, че тя е придобила фактическата власт върху тези земи като държане, в качеството на техен наемател, което признание е обективирано в отговор на нотариална покана, с нотариална заверка на подписа от 26.02.2019 г.

Съгласно изложеното по-горе по въпроса, по който е допуснато касационно обжалване, праводателите на Р. Д. Д., които не са участвали при сключването на договорите за наем на земеделска земя, респ. той като техен правоприемник, са обвързани от наемните договори за притежаваните от тях части от имотите за срок от три години по силата на чл. 229, ал. 3, във вр. с ал. 2 ЗЗД. Този срок е изтекъл в хода на делото. От това следва изводът, че понастоящем Е. С. държи собствените на Д. 6/9 ид. ч. на основание, което не може да му бъде противопоставено. Ето защо е основателно искането по чл. 108 ЗС ответницата да бъде осъдена да предаде държането на процесните имоти.

Жалбоподателят има право на направените за всички съдебни инстанции разноски, възлизащи общо на 4330 лв. (1550 лв. за първата инстанция, 1275 лв. за втората и 1505 лв. за производството пред ВКС).

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение,

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение № 104 от 16.02.2023 г. по гр. д. № 20221800500711/2022 г. на Софийски окръжен съд и потвърденото с него решение № 123 от 01.08.2022 г. по гр. д. № 413/2019 г. на Районен съд – Самоков в частта, с която е отхвърлено искането по чл. 108 ЗС на Р. Д. Д. за осъждане на Е. П. С. да му предаде държането върху 6/9 ид. ч. от процесните недвижими имоти, И ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА Е. П. С., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица], да предаде на Р. Д. Д., ЕГН [ЕГН], [населено място],[жк], [жилищен адрес] ап. № 8, държането върху 6/9 ид. ч. от следните недвижими имоти: 1. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените кадастрална карта и кадастрални регистри (КККР) на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 2999 кв.м в м. „К. б.“, VIII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***; 2. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ пасище, мера с площ от 2999 кв.м в м. „Е.“, X категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, *** и ***; 3. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 3699 кв.м в м. „Ч. м.“, VIII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***; 4. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ пасище, мера с площ от 3000 кв.м в м. „К.“, VIII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***; 5. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 3499 кв.м в м. „К.“, VII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***, *** и ***; 6. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 3000 кв.м в м. „П.“, VІІ категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***; 7. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 4500 кв.м в м. „Б.“, VІІ категория, при съседи: имоти с идентификатори ***, ***, ***, ***, *** и ***; 8. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 3999 кв.м в м. „К.“, VII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***; 9. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 3499 кв.м в м. „Д. з.“, VII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, ***, *** и ***; 10. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ ливада с площ от 2999 кв.м в м. „Г. с. п.“, VII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, *** и ***; 11. Поземлен имот с идентификатор *** по одобрените КККР на [населено място], [община], представляващ нива с площ от 3999 кв.м в м. „С.“, VII категория, при съседи: поземлени имоти с идентификатори ***, ***, *** и ***.

ОСЪЖДА Е. П. С. да заплати на Р. Д. Д. разноски за всички съдебни инстанции в размер на 4330 лв. (четири хиляди триста и тридесет лева).

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: