Обезщетение за подобрения при недействителен договор за покупко-продажба

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 50020
София, 16.06.2023 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, Второ отделение, в съдебно заседание на четиринадесети февруари през две хиляди двадесет и трета година в състав:

Председател: Камелия Маринова

Членове: Веселка Марева

Емилия Донкова

при секретаря Даниела Танева, като изслуша докладваното от съдията Емилия Донкова гр. д. № 1428/2022 г., и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по чл. 290 ГПК.

С определение № 50448 от 15.11.2022 г. е допуснато касационно обжалване на въззивното решение № 1851 от 09.12.2021 г., постановено по в. гр. д. № 1606/2021 г. на Варненския окръжен съд, с което е отменено решение № 261318 от 14.04.2021 г. по гр. д. № 2888/2020 г. на Варненския районен съд, като вместо него е постановено ново по същество за отхвърляне на предявените от А. В. К. и С. В. К. срещу А. В. П. искове за солидарното заплащане на 19 400 лева, представляващи стойността на извършени подобрения в апартамент № 3 с идентификатор *****, находящ се в [населено място], на основание чл. 74 ЗС, заедно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба – 28.02.2020 г. до окончателното й изплащане. Касаторите А. В. К. и С. В. К. искат обжалваният съдебен акт да бъде отменен като неправилен - касационно отменително основание по чл. 281, т. 3 ГПК.

В съдебно заседание ответницата А. В. П., чрез процесуалния си представител, не изразява становище. В писмена защита излага съображения за неоснователност на касационната жалба.

Върховният касационен съд на РБ, състав на Второ г. о., провери правилността на въззивното решение на заявените с жалбата основания и за да се произнесе, взе предвид следното:

Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следния материалноправен въпрос: как следва да бъде обезщетен подобрителят, когато владението е основано на нищожно придобивно основание, при унищожение, разваляне или отменяване на същото.

По основанието за допускане на касационното обжалване.

В Постановление на Пленума на ВС № 6/27.12.1974 г. са дадени разяснения относно правните основания, при наличието на които може да е налице добросъвестно владение, както и по въпроса как следва да бъде обезщетен подобрителят при унищожение, разваляне или отменяване на придобивното основание. Посочено е, че владението, основано на нищожно придобивно основание, е недобросъвестно освен когато е нищожно поради опорочена форма за валидност и приобретателят не е знаел за порока /раздел трети, т. 10/. При унищожение, разваляне или отменяване на придобивното основание подобрителят се обезщетява като добросъвестен владелец, ако до извършване на подобренията не е узнал за обстоятелство, послужило за отпадане на основание, и поведението му не е било причина за унищожението, развалянето или отмяната на придобивното му основание /раздел четвърти, т. 11/. В тълкувателно решение № 5/12.12.2016 г. по т. д. № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС е възприето, че когато недействителният договор е бил сключен в хипотезите на липса на учредена представителна власт, извън пределите на учредената такава или след нейното отпадане, при липса на потвърждаване от страна на мнимо представлявания, този договор не поражда насрещни права и задължения за страните по него, както и вещно-транслативен ефект по чл. 24, ал. 1 ЗЗД, поради което насрещната страна – третото лице, договаряло с мнимия представител, нито придобива облигационни и вещни права по силата на договора, нито упражнява добросъвестно владение, тъй като такъв договор не е правно основание, годно да го направи собственик по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС.

Върховният касационен съд на РБ, състав на Второ г. о., като разгледа жалбата, намира за установено следното:

В исковата молба ищците са изложили твърдения, че през 2013 г. са закупили процесния апартамент от Й. А.. Непосредствено след сключването на договора са извършили строително-монтажни работи, описани в експертиза, събрана в производство по обезпечаване на доказателства.

В отговора ответницата, която е наследник по закон на Й. А., е възразила, че при въвода, осъществен въз основа на влязло в сила решение по иск за ревандикация, апартаментът й е предаден в лошо състояние /със срязани кабели, свалени контакти, извадени каси на вратите и свалени мивки и кранове/.

По делото е установена следната фактическа обстановка:

Видно от договор за покупко-продажба от 22.02.2013 г., сключен с нотариален акт № 24, А. К. /по време на брака си със С. К./ е закупил от Й. В. А., действаща чрез пълномощник В. З., процесния апартамент № 3. Владението е предадено в деня на сключване на договора.

С влязло в сила на 21.12.2017 г. решение по гр. д. № 2154/2013 г. на Варненския окръжен съд е унищожена упълномощителната сделка, обективирана в пълномощно с рег. № 757/06.02.2013 г., поради измама, състояща се във въвеждане и поддържане на заблуждение, че се подписва договор за продажба на МПС, а не пълномощно за разпореждане с имущество, по иска на Й. А. срещу В. Змоян, на основание чл. 29 ЗЗД. Прогласен е за недействителен, по отношение на Й. А., договорът за продажба, поради липса на представителна власт и потвърждение от продавача на основание чл. 42, ал. 2 ЗЗД.

По делото е приложено гр. д. № 10676/2019 г. на Варненския районен съд, образувано по молба за обезпечаване на доказателства. Експертизата, която е извършила оглед на 06.08.2019 г., е описала извършените строително-монтажни работи, възлизащи на сумата 15 861,60 лв.

В полза на ответницата е извършен въвод във владение на 09.08.2019 г. въз основа на влязло в сила на 17.06.2019 г. решение по гр. д. № 1588/2018 г. на Варненския окръжен съд, постановено по иск по чл. 108 ЗС, което А. и С. К. са осъдени да предадат на А. П. владението върху процесния апартамент. Исковата молба, въз основа на която е образувано цитираното дело, е предявена на 05.06.2018 г. В протокола за въвод е посочено, че са „свалени осветителни тела, контакти и ключове; вътрешната дограма /врати/ също е свалена“.

От събраните гласни доказателства се установяват следните факти: свидетелят К., който е консултирал ищците във връзка с ремонта, посочва, че той е бил извършен през месец март 2013 г. Апартаментът е бил в много лошо състояние. Извършено е вътрешно преустройство, сменени са ел. и ВиК инсталации, сменена е външната дограма. Свидетелят е посещавал жилището в течение на ремонта. Според свидетеля Т. ремонтът е извършен преди 8 години /разпитът му е проведен през 2021 г./. Била е сменена дограмата, ремонтирани са банята и тоалетната, направени са мазилки, подови настилки и ел. инсталация. През месец април –май ремонтът вече е бил направен. Свидетелят С. /помощник на съдебния изпълнител/ сочи, че при въвода в апартамента са липсвали ключове и контакти. Възприел е шпакловани и боядисани стени и тавани, поставени подови настилки и теракот. Липсвала е интериорна дограма в помещенията, с изключение на тази към терасата с ПВЦ дограма. Не е видял висящи кабели. Според свидетеля Д. през 2013 г. апартаментът е бил в нормално за живеене състояние. Когато го е посетил през 2019 г. е видял отрязани кабели.

Според заключението на съдебно-техническата експертиза, изслушана в първоинстанционното производство, стойността на направените разходи за материали и труд при извършване на описаните строително-монтажни работи е 9 367,83 лв. за материали и 6 493,77 лв. за труд, като общата им стойност възлиза на сумата 15 861,60 лв. В същата не са включени разходите за поставена интериорна дограма, ел. контакти, ключове и осветителни тела. Видно от обясненията на експерта, при извършения оглед през 2019 г. интериорните врати са били демонтирани, поради което не са оценявани. Липсвали са и ел. контакти и ключове. Пазарната стойност на апартамента към датата на закупуването му е 65 000 лв. С извършените строително-монтажни работи стойността му се е увеличила със сумата 19 400 лв.

Районният съд е дал правна квалификация на претенцията по чл. 72, ал. 1 ЗС. Въззивната инстанция е счела същата за неправилна, като е приела, че следва да намерят приложение постановките на раздел 3, т. 10 от Постановление на Пленума на ВС № 6/27.12.1974 г., тъй като владението на ищците е основано на нищожно придобивно основание. Същите са недобросъвестни владелци.

Обсъдено е възражението за изтекла погасителна давност, като същото е счетено за неоснователно /давността е започнала да тече на 05.06.2018 г. и не е изтекла към момента на предявяване на исковата молба/. Посочено е, че в тежест на ищците е при условията на главно и пълно доказване да установят извършените подобрения по вид, време и стойност. Анализирани са показанията на свидетеля Т. за това, че ремонтът е осъществен няколко месеца след закупуването на апартамента, като е прието, че същият няма преки впечатления за конкретно извършените работи, както и че показанията му противоречат на тези на свидетеля К.. Последният също не е участвал пряко в извършването им. Експертизата, която е описала СМР, е изготвена през 2019 г. Дори да се приеме, че към този момент строително-монтажните работи са били налични, не може да се направи категоричен извод за това, че те са същите, които са били извършени през 2013 г. При положение, че са били направени през 2019 г., ищците имат право да претендират възмездяването им на друго правно основание – в качеството им на държатели. В обобщение е направен извод, че претенцията е изцяло неоснователна.

По основателността на касационната жалба.

Отговорът на въпроса, по който е допуснато касационно обжалване, е относим към решаващите изводи на въззивния съд. Обжалваното въззивно решение съответства на разясненията в постановлението, както и на тези в цитираното тълкувателно решение. След като правилно е приел обаче, че владението на ищците е основано на нищожна сделка, която не може да бъде годно правно основание за упражняване на добросъвестно владение, съдът неправилно е счел, че претенцията е изцяло неоснователна. Следва да се посочи, че искът подлежи на отхвърляне само ако вземането не съществува /не са направени разходи или резултата от тези разходи не съществува към релевантния момент/, ако е погасено по давност или ако ответникът не е длъжник по това вземане. При положение, че бъде доказано, че разходите са направени и ответникът се е обогатил, съдът следва да квалифицира спора въз основа на установените по делото твърдения на страните и да присъди следващия се от приетата правна квалификация размер на вземането. В случая по безпорен начин се установява, че са извършени разходи за направата на строително-монтажните работи, описани в екпертизата в производството по обезпечаване на доказателства, като владението на ищците е било недобросъвестно. С оглед на горното, на присъждане подлежи по-малката сума измежду тази на направените разноски и сумата, с която се е увеличила стойността на апартамента вследствие на подобренията.

Въз основа на установената по делото фактическа обстановка, следва да се приеме, че на присъждане подлежи сумата на направените разноски, а именно: 15 861,60 лв., върху която се дължи заплащане на законната лихва, считано от датата на предявяване на исковата молба – 28.02.2020 г.

Предвид изложените съображения въззивното решение следва да бъде отменено като неправилно в описаната част и вместо него да се постанови друго, с което на ищците да се присъди горната сума. Решението трябва да бъде оставено в сила в частта, с която исковете са отхвърлени до пълния предявен размер от 19 400 лв.

С оглед изхода на спора и предвид заявеното искане, на касаторите – ищци следва да се присъдят разноските за водене на делото, съразмерно на уважените искове, възлизащи на сумата от 3 436 лв., направени пред всички инстанции /за адвокатско възнаграждение и държавни такси/.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на Второ г. о.

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 1851 от 09.12.2021 г., постановено по в. гр. д. № 1606/2021 г. на Варненския окръжен съд, в ЧАСТТА, с която са отхвърлени предявените от А. В. К. и С. В. К. срещу А. В. П. искове за заплащане на сумата 15 861,60 лева, представляващи стойността на извършени подобрения в апартамент № 3 с идентификатор *****, находящ се в [населено място], на основание чл. 74 ЗС, заедно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба – 28.02.2020 г. до окончателното й изплащане, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА А. В. П. от [населено място], [улица], ЕГН [ЕГН], да заплати на А. В. К. и С. В. К. от [населено място], [улица], на основание чл. 74 ЗС, сумата 15 861,60 лева /петнадесет хиляди осемстотин шестдесет и един лева и шестдесет стотинки/, представляващи стойността на извършени подобрения в апартамент № 3 с идентификатор *****, находящ се в [населено място], а именно: в дневната - монтаж на ламиниран паркет и подложка, на гипсокартон, гипсова шпакловка на таван, боядисване с латекс на стени и таван, демонтиране на прозорци с каса, монтаж на PVC дограма, уплътняване на дограма между зид и каса, монтаж на подпрозоречни дъски; в кухнята – зазиждане на отвор за врата, демонтаж на паркет, саморазливна настилка, монтаж на теракот, гипсокартон, гипсова шпакловка на таван, боядисване на стени и таван с латекс, демонтиране на прозорци с каса, уплътняване на дограма между зид и каса, монтаж на подпрозоречна дъска; в спалнята- монтаж на ламиниран паркет и подложка, гипсова шпакловка на таван, боядисване с латекс на стени и таван, демонтиране на прозорци с каса, монтаж на PVC дограма, уплътняване на дограма между зид и каса, монтаж на подпрозоречна дъска; в пералното помещение – монтаж на теракот, гипсова шпакловка на стени и таван, боядисване с латекс на стени и таван; в коридора - монтаж на теракот, гипсова шпакловка на стени и таван, боядисване с латекс на стени и таван; в тоалетната – монтаж на теракот, облицовка с фаянсови плочи, окачен таван от гипсокартон, монтаж на моноблок, балкон - монтаж на PVC дограма, уплътняване на дограмата между зид и каса, гипсова шпакловка на стени и таван, PVC таван, изграждане на декоративни ниши; ВиК инсталация и ел. инсталация, заедно със законната лихва от датата на предявяване на исковата молба – 28.02.2020 г. до окончателното й изплащане.

ОСТАВЯ В СИЛА решението в ЧАСТТА, с която исковете са отхвърлени до пълния предявен размер от 19 400 лв.

Осъжда А. В. П. от [населено място], [улица], ЕГН [ЕГН], да заплати на А. В. К. и С. В. К. от [населено място], [улица], разноските за водене на делото в общ размер на 3 436 лв. /три хиляди четиристотин тридесет и шест лева/.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: