Недействителност на продажба на имот, сключена от пълномощник във вреда на собствениците

Текстът на акта

Ключови фрази

4

Р Е Ш Е Н И Е

№ 56

София, 04.06.2020г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, ГК,Трето г.о.в открито заседание на двадесет и седми май през две хиляди и двадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СВЕТЛА ДИМИТРОВА

ЧЛЕНОВЕ: СВЕТЛА БОЯДЖИЕВА

ДАНИЕЛА СТОЯНОВА

при участието не секретаря Райна Стоименова

като изслуша докладваното от съдията Светла Бояджиева гр.дело № 1638 по описа за 2019 год.за да се произнесе,взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба,подадена от Б. И. Д. чрез адв.Светла Банкова срещу решение № 201 от 28.12.18г.по в.гр.дело № 269/18г.на Габровския окръжен съд в частта,с която е потвърдено решение № 224 от 25.07.18г.по гр.дело № 839/17г.на Габровския районен съд в частта, с която е обявен за нищожен на основание чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД вр.с чл.40 ЗЗД / поради накърняване на добрите нрави и сключен във вреда на представляваните лица/ договор за покупко –продажба на недвижим имот, сключен с нот.акт № 368,том ІІ, рег№ 1928, дело № 36/17.03.17г.на нотариус П. К. с район на действие – РС – Габрово

С определение № 485 от 5.06.19г.състав на Четвърто гражданско отделение на ВКС е допуснал касационно обжалване на въззивното решение за проверка на процесуалната му допустимост.

В хода на касационното производство е починал ответникът по жалбата С. Б. К. и в качеството на негов наследник е конституиран неговия брат К. Б. К..

С обжалваното решение въззивният съд е квалифицирал спорното материално право по чл.40 ЗЗД, като е приел, че със сключване на процесния договор за продажба е налице увреждане интересите на представляваните, тъй като е сключен чрез пълномощника им при неизгодни за тях условия – на цена, многократно по-ниска от действителната.От назначената по делото експертиза е прието за установено, че пазарната цена на имота, заедно с построените в него сгради, към датата на разпоредителната сделка е 13 759 лв, а договорът е сключен на цена от 500 лв.Установено е,че данъчната оценка на имота, предмет на сделката е 18 601.10 лв. Изложени са съображения, че не е доказана уговорка между страните,че продажната цена е определена като доплащане на разликата,при приспадане на разходите за събаряне на жилищната сграда, неплатените данъци за имота и разноските по сделката.Дори и при приспадане на тези разходи от около 4000 лв, то договорената между пълномощника и купувача продажна цена е многократно по-ниска от пазарната, с или без включване в пазарната цена и тази на жилищната сграда. Направен е извод,че е доказана недобросъвестността на пълномощника и на купувача.Пълномощникът на ищците не е договарял с тях цената на продажбата, не е търсил купувач, който да предложи най-изгодната за тях цена, а е сключил сделката със сина си на необосновано ниска цена. Ответникът като купувач също е бил запознат с данъчната оценка на имота и с неговото състояние и реалните разходи по събаряне на сградата и тези по сделката и неплатените данъци, които не обосновават тя да бъде сключена на тази цена.

В касационната жалба се излагат оплаквания за неправилност на обжалваното решение поради нарушение на материалния закон и необоснованост.Поддържа се,че сградата в процесния имот е подлежала на събаряне и като се приспаднат разноските по нейното събаряне, заплащането на неплатените от собствениците данъци и разноските по сделката общо в размер на 5191.19лв, тази сума съответства на стойността на закупения имот.

Ответникът по жалбата К. К. моли въззивното решение да бъде потвърдено.

Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение, като извърши проверка на въззивното решение по реда на чл.293 ГПК, приема следното:

Решението е недопустимо като произнесено по непредявен иск,когато съдът е излязъл вън от спорния предмет, като е присъдил нещо различно в сравнение с исканото от ищеца; когато в нарушение на принципа на диспозитивното начало се е произнесъл по предмет, за който не е бил сезиран.Когато в решението си съдът разглежда спорното материално субективно право – претендираното или отричаното от ищеца право, индивидуализирано от основанието и петитума на иска, определяйки погрешна правна квалификация, решението не е недопустимо, а неправилно като постановено в нарушение на материалния закон.В този случай, съдът е определили неправилно правната норма,регулираща спорното правоотношение, което рефлектира върху правилността на постановения съдебен акт.

В случая обжалваното решение е допустимо,тъй като въззивният съд се е произнесъл по предявения иск.

Формираните във въззивното решение изводи,че въведените в исковата молба твърдения не обуславят определената от първоинстанционния съд правна квалификация на спорното материално право – по чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД, са правилни.Правилен е изводът,че въведените от ищците твърдения,че представителят не е действал в интерес на представляваните, определя правна квалификация на иска по чл.40 ЗЗД.Неправилно обаче, определяйки точната правна квалификация на спорното право, въззивният съд не е променил диспозитива на първоинстанционното решение.В Тълкувателно решение № 5 от 12.12.16г. по тълк.дело № 5/14г.на ОСГТК на ВКС –т.3 е посочено,че договор ,при който представителят на едната страна се е споразумял с другата страна във вреда на представлявания по смисъла на чл.40 ЗЗД, не поражда целените с него правни последици и е недействителен.Ето защо, решението следва да бъде отменено в частта,с която атакуваният договор за покупко-продажба е обявен за нищожен и следва да се прогласи неговата недействителност.

Неоснователни са оплакванията на касатора,че съдът необосновано е приел неравностойност на престациите по договора за покупко -продажба, тъй като за нормалното функциониране на имота е необходимо да се приспаднат разноските за събарянето на самосрутващата се сграда.Установено е от заключението на съдебно-техническата експертиза, че стойността на събарянето, извозването на отпадъци и разчистване на терена на всички постройки в имота е в размер на 4 329.27 лв.Пазарната стойност на процесния имот /земя и сгради/ към момента на изповядване на сделката е в размер на 13 759 лв,само на дворното място е 5 859 лв,а на гаража – 1186 лв.При тези данни, следва да бъде споделен изводът на въззивния съд, че сумата от 500 лв, съотнесена към пазарната цена на имота към деня на сделката,дори и без процесната сграда, е много по-ниска от действителната и сочи за явна нееквивалентност на престациите.

По изложените съображения въззивното решение следва да се отмени в частта,с която е потвърдено първоинстанционното решение в частта,с която атакуваният договор за продажба е обявен за нищожен и в тази част следва да се постанови друго,с което да се обяви недействителността на договора.

С оглед изхода на спора жалбоподателят – ответник Б. Д. следва да заплати на ищеца К. К. сумата 200 лв разноски за адвокатски хонорар съгласно представения списък по чл.80 ГПК.

Предвид на горното,ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД,Трето г.о.

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 201 от 28.12.18г.,постановено по в.гр.дело № 269/18г.на Габровския окръжен съд в частта,с която е потвърдено решение № 224 от 25.07.18г.по гр.дело № 839817г.на Районен съд –Габрово в частта, която на основание чл.26 ал.1 пр.3 ЗЗД е обявен за нищожен договорът за покупко-продажба на недвижим имот,сключен с нот.акт № 368,том 2-ри,рег.№ 1928,д.№ 36/17.03.17г.на нотариус П. К. ,с рег.№ 299 на НК и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОБЯВЯВА ЗА НЕДЕЙСТВИТЕЛЕН на основание чл.40 ЗЗД, като сключен във вреда на представляваните лица, договор за покупко-продажба на недвижим имот,сключен с нотариален акт № 368,том 2-ри,рег.№ 1948,дело № 36/17.03.17г.на нотариус П. К. с рег.№ 299 на НК, с район на действие РС Г., с който И. Б. Д. в качеството си на пълномощник на С. Б. К. и К. Б. К.,е продал на Б. И. Д. следния недвижим имот: поземлен имот с идентификатор 14218.537.106 по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място],одобрени със заповед № РД-18-19/18.05.2007г.на изп.директор на АГКК Г.,целият с площ от 827 кв.м.,с трайно предназначение на територията – урбанизирана и начин на трайно ползване: ниско застрояване /до 10 м/,с адрес : [населено място], п.к.5300, [улица], при съседи : имот с идентификатор № 14218.537.108, имот с идентификатор № 14218.537.601, имот с идентификатор № 14218.537.299, имот с идентификатор № 14218.537.613, имот с идентификатор № 14218.537.605, имот с идентификатор № 14218.537.107,заедно с построените в него: двуетажна жилищна сграда с кадастрален идентификатор 14218.537.106.1 на застроена площ 79 кв.м., брой етажи – 2, с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна и сграда с кадастрален идентификатор 14218.537.106.2 на застроена плащ 33 кв.м., брой етажи – 1, с предназначение : хангар, депо, гаражи и съгласно документ за собственост представляващо част от дворище пл.№ 184,кв.138 по плана на кв.Любово, [населено място], с обща площ на цялото дворище 1680 кв.м.,заедно с построените в него паянтово двуетажно жилище, обособяващо едно жилище със застроена площ 61 кв.м.и плевня със застроена площ 25 кв.м. и навес със застроена площ 16 кв.м.,при граници : парцел 183,собственост на н-ци на Х. С. Д., дворище пл.№ 185, собственост на К. Г. ,дворище пл.№ 186- насл. на Х. Д., по предявения иск от К. Б. К. против Б. И. Д..

ОСЪЖДА Б. И. Д. да заплати на К. Б. К. сумата 200 лв /двеста /разноски за адвокатско възнаграждение зца ВКС.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1. 2.