Погасяване по давност на право на строеж за неизградени секции от сграда

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 36

гр. София, 30.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на шестнадесети март две хиляди двадесет и втора година в състав:

Председател: ПЛАМЕН СТОЕВ

Членове: ЗДРАВКА ПЪРВАНОВА

РОЗИНЕЛА ЯНЧЕВА

при участието на секретаря Славия Тодорова, като изслуша докладваното от съдия Янчева гр. дело № 3209 по описа за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 - чл. 293 ГПК.

Делото е образувано по касационна жалба вх. № 264424/25.06.2021 г., подадена от Община Крумовград, чрез адвокат М. С., срещу решение № 260065 от 10.05.2021 г. по гр. д. № 62/2021 г. на Апелативен съд – Пловдив, с което е потвърдено решение № 20210/22.12.2020 г. по гр. д. № 304/2019 г. на Окръжен съд – Кърджали за отхвърляне на предявения от Община Крумовград срещу „БКС” ЕООД, гр. Крумовград иск по чл. 124, ал. 1 ГПК, във вр. с чл. 67, ал. 1 ЗС, да бъде установено по отношение на ответника, че учреденото му право на строеж с договор за учредяване право на строеж от 27.11.2003 г. върху неизградените секции № 2 и № 3 от предвидения за изграждане жилищен блок № 1 с магазини, възлизащо на незастроена площ от 755.47 кв. м и на РЗП от 2 688.88 кв. м от недвижим имот - частна общинска собственост, съгласно Акт за частна общинска собственост № 5134/15.05.2012 г. (Акт за частна общинска собственост № 229/31.07.2001 г.), представляващ УПИ I, кв. 44 по действащия към 27.11.2003 г. ПУП на гр. Крумовград, с площ 4 800 кв. м, при граници: североизток – УПИ II - за трафопост и ул."Димитър Благоев", северозапад - ул. "Васил Левски", югоизток - ул. "Славянска"и югозапад - ул. "Съединение", който имот понастоящем представлява ПИ с идентификатор 39970.504.1371 по КККР на гр. Крумовград, одобрени със заповед № РД-18-96/30.12.2009 г. на изп. директор на АГКК и изменени със заповед за изменение на КККР № КД-14-09-69/8.04.2013 г. на началник на СГКК - Кърджали, целият с площ от 6 153 кв. м, при граници и съседи по КК: поземлени имоти с идентификатори: 39970.504.1159, 39970.504.1281, 39970.504.1264, 39970.504.1267, е погасено по давност в полза на ищеца, поради неупражняването му в законоустановения срок от ответника.

Въззивният съд е съобразил в решението си, че в исковата молба се твърди, че с договор от 27.11.2003 г. Община Крумовград е учредила на „БКС” ЕООД, гр. Крумовград право на строеж на жилищен блок № 1 с магазини, състоящ се от три секции със застроена площ от 1 430.47 кв. м и РЗП от 5 395.30 кв. м, върху недвижим имот - частна общинска собственост, като това обстоятелство не е спорно и се установява от представения препис от дого­вор за учредяване право на строеж от 27.11.2003 г. Твърди се, че е изградена само първа секция от блока, със застроена площ от 278 кв. м, и магазините към първа секция, със застроена площ от 397 кв. м. Това обстоя­телство също не е спорно и се доказва от представените писмени доказателства: удосто­верения за въвеждане в експлоатация на отделни елементи от 2008 г. и от 2013 г. Ищецът счита, че след като секции две и три не са изградени, то правото на строеж за тях е погасено по давност, поради неговото неупражняване в петгодишен срок.

Апелативен съд – Пловдив е приел, че от текста на договора от 27.11.2003 г. е видно, че право на строеж е учредено за строителството на жилищен блок № 1, 42 апартамента, девет гаража, шестетажен, три секции, три самостоятелни магазина и пицария на първия етаж, със застроена площ от 1 430.47 кв. м и РЗП от 5 395.30 кв. м, за което е уговорена определена обща цена. Ето защо е направил извод, че предмет на договора не са отделни обекти, а общ комплекс от постройки, които според заключението на техническата експертиза и на тройната техническа експертиза са функционално свързани секции, като в архитектурно, градоустройствено и кадастрално отношение изг­радената първа секция представлява част от композиционно, обемно-планировъчно и пространствено решение и е функционална свързана с изградените магазини и неизгра­дените секции. Посочил е, че според техническата експертиза неизпълнената част от правото на строеж е със застроена площ от 755.47 кв. м, при такава за целия обект от 1 430.47 кв. м, а неизпълнената част от разгърнатата застроена площ е 2 688.88 кв. м, при такава за целия обект от 5 395.30 кв. м. При това положение около 50 % от обема на правото на строеж вече е реализирано.

Въззивният съд е приел, че няма учредено самостоятелно право за секции две и три, за да бъде същото предмет на преценка за изтичането на давностен срок. След като това е така и се касае за един общ комплекс, макар и състоящ се от различни елементи, трудно може да се приеме, че е налице неупражняване на учредено­то право на строеж за този многокомпонентен обект.

Същевременно съдът е изложил съждения, че обстоятелството, че цялостното реализиране не е извършено и че продължа­ва през сравнително дълъг период от време, не води до неговото автоматично погасяване поради изтичане на законовия давностен срок. Визирал е, че фактическото неизвършване на СМР се дължи на действия на ищеца, които трудно могат да бъдат приети за добросъвестни. На практика същият е създавал (в качеството на административен орган) сериозни пречки за осъществяване правата на ответника, като не е отговорил на заявление вх. № 53-01- 01/25.03.2013 г. и на заявление вх. № 94-С-329/31.07.2019 г., свързани с издаване­то на визи за проектиране на другите елементи от общия комплекс. Такава пречка се явява и заповед № КО-158/16.04.2009 г. на кмета на община Крумовград за отнемане на процесното право на строеж, прогласена за нищожна със съдебно решение, постановено по адм. д. № 92/2009 г. по описа на Административен съд - Кърджали, влязло в сила на 10.11.2009 г.

Жалбоподателят счита решението на въззивния съд за неправилно – незаконосъобразно, необосновано и постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила.

От ответника е постъпил отговор, в който са изложени съображения за неоснователност на касационната жалба.

С определение № 60457 от 17.12.2021 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по следния въпрос: Въззивният съд длъжен ли е, при твърдения за погасено по давност право на строеж, съгласно чл. 67 ЗС, да изследва целия давностен срок, с оглед спирането и прекъсването му или е достатъчно да приеме, че давностният срок не е изтекъл, без да сочи кога е започнал да тече същият, дали е бил спиран или прекъсван.

В проведеното открито съдебно заседание пред ВКС процесуалният представител на жалбоподателя поддържа касационната жалба и изложените в нея съображения.

Насрещната страна не изпраща представител.

Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл. 290, ал. 1 и чл. 293 от ГПК, приема следното:

По въпроса, по който е допуснато касационно обжалване:

Съгласно чл. 67 ЗС правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. При неспазване на този срок от суперфициаря, собственикът на земята може да се позове на изтеклата давност, като в този случай съдът, разглеждащ спора, следва да се произнесе откога в конкретния случай е започнал да тече срокът по чл. 67 ЗС и кога е изтекъл; при наведени доводи, че забавянето на строежа се дължи не на поведението на носителя на правото на строеж, а на действия или бездействия на собственика на земята или на трети лица, или на обективни причини, както и при доводи за спиране или прекъсване на давността на някое от основанията по чл. 115 и чл. 116 ЗЗД, съдът следва да отговори ясно и конкретно налице ли са периоди, през които 5-годишният срок не е текъл.

По основателността на касационната жалба:

С оглед дадения отговор на въпроса, по който е допуснато касационно обжалване, настоящият съд намира, че в случая въззивният съд в нарушение на закона не се е произнесъл кога е започнал да тече срокът по чл. 67 ЗС, кога е трябвало да изтече и кога конкретно, според него, не е текъл.

Видно от договор от 27.11.2003 г., с него Община Крумовград е учредила на „БКС“ ЕООД, гр. Крумовград възмездно право на строеж върху общински имот – УПИ І, целият с площ от 4 800 кв. м, в кв. 44 по ПУП на гр. Крумовград, за построяване на жилищен блок № 1, с четиридесет и два апартамента, девет гаража, шестетажен, три секции.

Понастоящем поземленият имот е с идентификатор 39970.504.1371, с площ от 6 153 кв. м (скица № 15-767815-22.08.2019 г.).

За жилищна сграда № 1, първа секция и магазините към нея са издадени разрешения за строеж, съответно, № 11/14.03.2007 г. и № 43/27.08.2007 г. Магазините към жилищна сграда № 1, първа секция са въведени в експлоатация с удостоверение по чл. 177, ал. 3 ЗУТ № 07/19.05.2008 г., а жилищната сграда № 1, първа секция – с удостоверение № 7/1.07.2013 г.

От изслушаните съдебно-технически експертизи може да се направи обоснован извод, че реализираното завършено строителство представлява двуетажна масивна търговска сграда, със ЗП от 397 кв. м и РЗП от 525.86 кв. м, и шестетажна жилищна сграда, със ЗП от 278 кв. м и РЗП от 2 188.10 кв. м. Не са изградени секции № 2 и № 3 от предвидения за изграждане жилищен блок № 1 с магазини, като незастроената площ възлиза на 755.47 кв. м, а РЗП - на 2 688.88 кв. м. Секция едно е със самостоятелно функционално предназначение; същата е независима и в конструктивно отношение (със самостоятелна носеща конструкция). В архитектурно, градоустройствено и кадастрално отношение секция първа от жилищен блок 1 е част от композиционно, обемно-планировъчно и пространствено решение. Непостроените секции са функционално свързани по градоустройствени показатели със секция първа и изградените магазини.

От така изложеното настоящият съдебен състав на второ гражданско отделение на ВКС прави следните правни изводи:

Съгласно т. 6 от процесния договор от 27.11.2003 г. 5-годишният срок по чл. 67 ЗС започва да тече от учредяване правото на строеж, т. е. от сключването на договора, като същият се отнася за всички предвидени за построяване сгради.

Изградените и въведени в експлоатация сгради представляват обекти по смисъла на § 5, т. 39 ДР на ЗУТ и самостоятелни части съгласно чл. 152, ал. 2 ЗУТ. Такива са и непостроените секции с магазини. Това се установява от визираните по-горе строителни разрешения и удостоверения за въвеждане в експлоатация, а също и от заключенията на вещите лица.

По принцип срокът по чл. 67 ЗС, при сключен договор между страните (както е в настоящия казус), тече от момента на сключването на договора или от момента, в който страните са уговорили, че ще породи действие (т. 2 от ТР № 1/4.05.2012 г. по тълк. д. № 1/2011 на ОСГК на ВКС).

В случая страните са уговорили, че срокът тече от сключването на договора – 27.11.2003 г., т. е. същият изтича на 27.11.2008 г., освен ако собственикът е създавал пречки или не е оказвал изискуемо се съдействие, или има други причини за забавяне на строителството, извън неизпълнение задълженията на суперфициаря. Тежестта за доказване на такива обстоятелства е на носителя на правото на строеж. По делото не се установява до 27.11.2008 г. да е имало причини, поради които срокът да не е текъл, вкл. за спиране и прекъсване на давността. Всички спорове между страните и съдебни дела са след датата 27.11.2008 г.

Съгласно горецитираното тълкувателно решение правото на строеж се счита упражнено тогава, когато е завършена цялата сграда в груб строеж, а не тогава, когато са завършени отделните обекти (компоненти) от нея. Изключение от това правило е допустимо в хипотезата на чл. 152, ал. 2 ЗУТ, когато става дума за самостоятелни етапи (части) на строежите, които могат да се изпълняват и използват самостоятелно, а за жилищните сгради и за отделни етажи от сградата – при условие, че се завършва архитектурно-пространственото и фасадното оформяне на всеки етап от строителството.

Именно хипотезата на чл. 152, ал. 2 ЗУТ е налице в случая. Това означава, че за изградената секция и магазини правото на строеж е реализирано валидно, но по отношение на неизградените секции на блок № 1 с магазини позоваването на собственика на земята на изтекла погасителна давност е основателно. Следователно предявеният иск следва да бъде уважен.

Изложеното обуславя отмяна на атакуваното въззивно решение, като неправилно и постановяване на друго за уважаване на претенцията.

Община Крумовград има право на направените разноски за трите съдебни инстанции в размер, съответно, от 4 610 лв., 3 415 лв. и 3 925 лв., или общо 11 950 лв. В тази връзка, предвид цената на иска и фактическата и правна сложност на спора, настоящият съд намира за неоснователно заявеното от ответника възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение, платено на процесуалния представител на ищеца за първата съдебна инстанция.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на второ гражданско отделение,
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 260065 от 10.05.2021 г. по гр. д. № 62/2021 г. на Апелативен съд – Пловдив и потвърденото с него решение № 20210/22.12.2020 г. по гр. д. № 304/2019 г. на Окръжен съд – Кърджали, И ВМЕСТО ТОВА ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по иска на Община Крумовград, ЕИК000235913, гр. Крумовград, пл. „България“ № 5, срещу „БКС” ЕООД, гр. Крумовград, ЕИК 108031842, гр. Крумовград, ул. "Авренско шосе" № 1, с правна квалификация чл. 124, ал. 1 ГПК, във вр. с чл. 67, ал. 1 ЗС, че учреденото в полза на ответника право на строеж с договор за учредяване право на строеж от 27.11.2003 г. за неизградените секции № 2 и № 3 от предвидения за изграждане жилищен блок № 1 с магазини, възлизащо на незастроена площ от 755.47 кв. м и на РЗП от 2 688.88 кв. м от недвижим имот - частна общинска собственост, съгласно Акт за частна общинска собственост № 5134/15.05.2012 г. (Акт за частна общинска собственост № 229/31.07.2001 г.), представляващ УПИ I, кв. 44 по действащия към 27.11.2003 г. ПУП на гр. Крумовград, с площ от 4 800 кв. м, при граници: североизток – УПИ II - за трафопост и ул. "Димитър Благоев", северозапад - ул. "Васил Левски", югоизток - ул. "Славянска" и югозапад - ул. "Съединение", който имот понастоящем представлява ПИ с идентификатор 39970.504.1371 по КККР на гр. Крумовград, одобрени със заповед № РД-18-96/30.12.2009 г. на изп. директор на АГКК и изменени със заповед за изменение на КККР № КД-14-09-69/8.04.2013 г. на началник на СГКК - Кърджали, целият с площ от 6 153 кв. м, при граници и съседи по КК: поземлени имоти с идентификатори: 39970.504.1159, 39970.504.1281, 39970.504.1264, 39970.504.1267, е погасено по давност в полза на Община Крумовград, поради неупражняването му в законоустановения срок от "БКС" ЕООД, гр. Крумовград.

ОСЪЖДА „БКС” ЕООД, гр. Крумовград да заплати на Община Крумовград разноски за всички съдебни инстанции в размер на 11 950 лв. (единадесет хиляди деветстотин и петдесет лева).

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.