Доказване на придобивна давност при твърдение за предадено владение по предварителен договор

Текстът на акта

Ключови фрази

РЕШЕНИЕ

№ 545

Гр. София, 24.08.2026г.

Върховният касационен съд, Гражданска колегия, Първо отделение в открито заседание на девети юни през две хиляди двадесет и шеста година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОНКА ДЕЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ВАНЯ АТАНАСОВА АТАНАС КЕМАНОВ

и при участието на секретаря Даниела Никова, като разгледа докладваното от съдията Ат.Кеманов гр.д.№1627/25г. на ВКС, за да се произнесе взе предвид следното :

Производството е по реда на чл.290 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Ая груп 2015“ЕООД, [населено място], чрез процесуалния си представител адвокат Б. К. от АК-С., срещу решение № 32 от 04.02.2025г., поправено с решение №58 от 25.02.2025г., постановени по в.гр.д.№488/2024г. на Смолянския окръжен съд в частта, с която е отменено решение №262/26.07.2024г. по гр.д.№ 370 /2021г. на Смолянския районен съд, като вместо него е прието за установено по отношение на ищеца В. Я. М., че ответникът „Ая груп 2015“ ЕООД, [населено място], не е собственик на поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на [населено място], общ. С. от 2018г., изменена 2019г., с адрес на имота: местност „Е.“ с площ от 3 196 кв.м., трайно предназначение на територията - земеделска; начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 9, с номер по предходен план [№], при съседи, ПИ с идентификатор [№] [№] [№], [№], [№], [№], [№], [№] и [№].

В касационната жалба се поддържа, че така постановеното решение е недопустимо, евентуално неправилно поради нарушаване на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост, поради което се моли за неговото обезсилване, респ. отмяна и постановяване на касационно решение по съществото на спора, с което исковата претенция за собственост бъде отхвърлена със законните последици.

В писмен отговор в срока по чл. 287, ал.1 от ГПК ответникът по касация В. Я. М., чрез процесуалния си представител адвокат Д. К. от АК-С., изразява становище за неоснователност на подадената касационна жалба и правилност на обжалваното въззивно решение.

С постановеното определение №1581/30.03.2026г. е допуснато касационно обжалване на въззивното решение по следните въпроси : може ли да бъде дадена вяра на свидетелски показания, установяващи давностно владение върху даден недвижим имот, в които показания липсват данни относно това кой точно е имотът, който се владее и какви са неговите граници ; длъжен ли е въззивният съд при постановяване на решението си да обсъди всички събрани по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и да обсъди всички съдържащи се във въззивната жалба и отговора на въззивната жалба доводи на страните.

Въззивният съд е приел, че от събраните по делото гласни доказателства се установява, че ищецът е владял процесния имот за периода от 1997 г. до 2020г. Посочено е, че свидетелят С. няма възприятия за осъществявано от ищеца владение спрямо процесния имот като е дал показания единствено за споделени му от ищеца намерения родителите на ищеца да закупят имот, находящ се в [населено място], от ответницата С. С., без да знае дали тази покупко-продажба е осъществена и дали ищецът ползва имота.Свидетелят И. К., притежаващ съседен на процесния имот, е заявил, че бащата на ищеца е закупил процесния имот от „С.“ /съпругът на ответницата С. С./.Свидетелят К. е посочил, че ищецът сеел картофи в процесния имот „много време“ след 1997 - 1998 г., а след това преди повече от 10 години е предоставил имота за ползване на М. К., който го ползвал до 2019/2020г.Свидетелят също е предоставил имота си за ползване на М. К..Свидетелят Д. заявил, че ползвал спорния имот в продължение на пет години, включително и 2020г., като преди тези пет години имотът ползвал ищеца в продължение на 15 години, като свидетелят орал и набраздявал имота, а ищецът го засявал с картофи. Свидетелят твърдял, че ищецът му споделял, че е закупил имота, а преди това по време на ТКЗС неговите родители го ползвали под аренда. Свидетелят пояснил, че бащиното му име е К., както и че ползвал имота със съпругата си М. Н., като ползвали субсидии, за процесния имот, а съпругата му се занимавала с документите. Свидетелката Н. заявила, че е ползвала процесния имот след 2010г., като от бившия бригадир на АПК имотът й бил посочен като имот на ищеца, който й го предоставил за ползване и за който имот е ползвала субсидии.Същата е заявила, че не може да каже дали е имала договор с ищеца за процесния имот. Свидетелят Б., който е племенник на ответницата С. С. и син на ответника С. З. Б., е заявил, че през 2000 г. предложил на ищеца да закупи имот в [населено място], тъй като знаел, че ищеца е от това село като ищецът отговорил, че няма пари.На свидетелят не му било известно неговият баща и леля му да са получавали пари за този имот, уточнил, че не е правил предложение към ищеца за конкретен имот, посочил, че няма информация баща му и леля му да са обработвали спорния имот.

По делото е прието още, че липсват доказателства за сключване на предварителен договор за продажба на имота на майката на ищеца Р. М., както и доказателства за заплащане на цената на имота, но са налице категорични свидетелски показания, установяващи, че от 1997г. родителите на ищеца са установили владение върху процесния имот, а след смъртта на Р. М. през 2004 г. ищецът продължил това владение. Показанията на свидетелите К., Д. и Н. са кредитирани като обективни и основаващи се на лични впечатления относно ползването и владението на имота, като не е установена заинтересованост на тези свидетели от изхода на делото.Тези показания не се опровергават от други доказателства по делото, доколкото свидетелят на ответниците - Б., не само не твърдял, но и заявил, че няма информация баща му и леля му да са ползвали процесния имот, а ответниците също не твърдели да са осъществявали фактическа власт върху процесния имот след неговото реституиране до продажбата му на ответното дружество.От показанията на свидетеля Д. е установено, че по време на ТКЗС - АПК - процесният имот е бил предоставен за ползване на родителите на ищеца под аренда, което обстоятелство служи за индиция за установяване защо именно процесния имот родителите на ищеца са искали да закупят от С. С., като е установено, че ответниците са имали и други имоти в [населено място].От показанията на свидетелите К., Д. и Н., е установено осъществявано от ищеца владение на процесния имот, което не е прекъсвано, без противопоставяне от ответниците или други лица като липсват доказателства ответниците или други лица от 1997 г. до 2020 г. да са владяли или ползвали имота - това владение с намерение за своене е осъществявано единствено от ищеца, лично или чрез трети лица.

Прието е, че в полза на ответниците, процесният имот е валидно реституиран по реда на чл. 14 ал. 1 т. 1 ЗСПЗЗ, но същите са загубили правото си на собственост поради придобиването му от ищеца на оригинерно основание давностно владение, осъществено от 1997 г. до 2020г., поради което и ответното дружество не е придобило собствеността върху имота, тъй като към деня на покупко-продажбата 08.10.2019г. продавачите не са били собственици на процесния имот.

Касационната инстанция като съобрази твърденията и възраженията на страните, както и представените по делото доказателства намира за установено следното :

По въпросите, по които е допуснато касационно обжалване в постоянната си практика ВКС приема, че въззивният съд като инстанция по същество е длъжен да направи своите фактически констатации и правни изводи, като обсъди в тяхната съвкупност всички допустими и относими доказателства, възражения и доводи на страните, когато това е необходимо с оглед съдържащите се във въззивната жалба оплаквания. Длъжен е при това да съобрази и обсъди не само доводите, съдържащи се във въззивната жалба и отговора към нея, но и твърденията на страните по релеватните за спора факти, техните доводи и възражения, съдържащи се в исковата молба, в отговора към нея и в становищата на страните, изразени в хода на производството и да се произнесе, отчитайки по кои релевантни за спора факти и обстоятелства между страните съществува спор. В този смисъл решение № 57 от 2.3.2011 г. по гр. д. № 1416/2010 г. на III г. о. на ВКС; решение № 37 от 29.03.2012 г. по гр. д. № 241/2011 г. на I г. о. на ВКС; решение № 536 от 19.12.2012 г. по гр. д. № 89/2012 г. на IV г. о. на ВКС; решение № 149 от 3.7.2012 г. по гр. д. № 1084/2011 г. на III г. о. на ВКС; решение № 7 от 8.2.2012 г. по гр. д. № 510/2011 г. на II г. о. на ВКС; решение № 115 от 30.04.2013 г. по т. д. № 805/2011 г. на II т. о. на ВКС; решение № 22 от 24.02.2015 г. по гр. д. № 4581/2014 г. на I г. о. на ВКС и много други.Доказателствата при това следва да бъдат обсъдени в тяхната съвкупност и при спазване на установените в ГПК правила на доказване, както и на опитните и логични правила.

В своята практика ВКС приема, че владението трябва да бъде установено явно спрямо собственика на вещта и фактът на установяване, както и моментът, в който е установено владението трябва да бъде доказан по делото, тъй като именно с оглед начина на установяване на фактическата власт върху имота се извършва преценката дали владението е установено и поддържано явно или по скрит начин, както и дали е установено и поддържано с насилие.Начинът на установяване на фактическата власт има значение и при извършването на преценка дали владението е установено върху чужд имот без знанието на собственика или е било доброволно предадено, както и дали е установено и се упражнява лично или чрез другиго.Моментът на установяване на фактическата власт пък е пряко свързан с установената в чл.79 от ЗС продължителност на владението като предпоставка за придобиване правото на собственост върху имота по давност/ решение № 280 от 24.10.2011 г. по гр. д. № 344/2011 г. на II г. о. на ВКС, решение № 445 от 21.07.2012 г. по гр. д. № 283/2010 г. на I г. о. на ВКС и др./.

В исковата молба са били наведени фактически твърдения, че ищецът В. М. е син на Р. М., поч. на 07.06.2004г., която през 1997г. е постигнала договорка с ответницата С. С. да закупи от нея недвижим имот, находящ се в землището на [населено място], представляваща нива с площ от около 3дка с кадастрален №00128 по КВС на селото, срещу заплащането на продажна цена 3 000 000лв./ неденоминирани/, която е била изплатена на три равни вноски до края на 1997г., но реално до сключването на окончателен договор за покупко-продажба не се е стигнало.Владението върху имота е било предадено в началото на м.05.1997г., след като е била заплатена първата вноска.От този момент до предявяване на исковата молба този имот се е владеел от родителите на ищеца, а след тяхната смърт от него, поради което е бил придобит от последния въз основа на изтекла придобивна давност.Тези фактически твърдения, съставляващи „изложение на обстоятелствата, на които се основава искът“ по смисъла на чл.127, ал.1, т.4 от ГПК, не са били изменяни до приключване на първото по делото съдебно заседание пред първоинстанционния съд.В него процесуалният представител на ищеца адв.К., е допълнил исковата молба по реда на чл.143, ал.2 от ГПК, като е заявил, че както при сключване на предварителния договор за покупко-продажба в устна форма, така и впоследствие не са били представени документите за правото на собственост на продавачите, което е било пречка да се финализира договора, въпреки че продажната цена е била платена и владението предадено.
Претендиращият несобственик следва да е упражнявал фактическата власт върху конкретната вещ в период, по-дълъг от 10 години след нейното установяване, и само ако елементите на фактическия състав на чл. 79, ал. 1 от ЗС са установени при пълно и пряко доказване в хода на процеса, възражението за изтекла придобивна давност за конкретен недвижим имот може да бъде уважено.В тежест на страната, която претендира, че е придобила правото на собственост върху една вещ по давност, е да докаже, че е придобила владението по твърдения от нея начин.Това в случая означава, че ищецът е следвало да установи в условията на пълно доказване, че наследодателката му е придобила владението върху спорния имот със съгласието на неговите собственици въз основа на сключена с тях сделка – предварителен договор за покупко-продажба.Налице е особена хипотеза на предаване на владението по съгласие между предишния и новия владелец въз основа на сделка, която няма прехвърлително, а чисто облигаторно действие.Ако същата страда от някакъв порок, който води до нейната нищожност, придобилият фактическата власт върху вещта има всички права на владелец, в т.ч и с правото да я придобие по давност.Такъв ще бъде случаят, в който владението върху вещта е предадено въз основа на устен предварителен договор за покупко-продажба, който е нищожен поради липса на изискуемата от закона форма/чл.19, ал.1 от ЗЗД/.
В хода на производството пред първоинстанционния съд са били изслушани показанията на четирима свидетели.В показанията на трима от тях се съдържат сведения за намерението на родителите на ищеца да закупят спорния имот на ищеца, като тези на св.С. и св.К. не са в резултат на непосредствени впечатления, а възпроизвеждат това, което им е било съобщено от ищеца и неговият баща.Поради изложената причина касационната инстанция не ги кредитира.Св.Б. заявява, че е водил лично разговор с ищеца за продажбата на този имот, но последният му е отказал, тъй като не е разполагал със средства да го закупи.Дори да не бъдат кредитирани показанията му, тъй като е син на страна по делото, то това не променя крайния извод на съда, че ищецът не е доказал твърдението си, че владението върху имота е било предадено на неговите родители от предишния владелец въз основа на нищожна правна сделка.
От изложеното следва, че ищецът не е доказал твърдението си, че неговите родители са установили владение върху процесния имот, което е преминало върху него по реда на наследяването.Не са налице елементите на фактическия състав на чл. 79, ал.1 от ЗС , което обуславя извода, че ответниците С. С. и С. Б. не са изгубили правото си на собственост върху имота, който са притежавали въз основа на реституция по реда на ЗСПЗЗ.Сключеният от тях договор за покупко-продажба от 08.10.2019г., с който този имот е бил прехвърлен на ответника „Ая Груп 2015г.“ЕООД е породил прехвърлителното си действие и е направил дружеството негов собственик.Предявеният срещу последното отрицателен установителен иск за собственост е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Въззивното решение в обжалваната от касатора „Ая груп 2015“ ЕООД част е неправилно и следва да бъде отменено, като бъде постановено друго по същество, с което предявеният срещу дружеството иск бъде отхвърлен като неоснователен.
В полза на касатора следва да се присъдят направените пред трите инстанции разноски, които са в общ размер на сумата от 3088.2евро.
Предвид горното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение
РЕШИ :

ОТМЕНЯ решение № 32 от 04.02.2025г., поправено с решение №58 от 25.02.2025г., постановени по в.гр.д.№488/2024г. на Смолянския окръжен съд в частта, с която е отменено решение №262/26.07.2024г. по гр.д.№ 370 /2021г. на Смолянския районен съд, като вместо него е прието за установено по отношение на ищеца В. Я. М., че ответникът „Ая груп 2015“ ЕООД, [населено място], не е собственик на поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на [населено място], общ. С. от 2018г., изменена 2019г., с адрес на имота: местност „Е.“ с площ от 3 196 кв.м., трайно предназначение на територията - земеделска; начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 9, с номер по предходен план 001228, при съседи, ПИ с идентификатор [№] [№] [№], [№], [№], [№], [№], [№] и [№]., като вместо него ПОСТАНОВЯВА :

ОТХВЪРЛЯ предявеният по реда на чл.124, ал.1 от ГПК иск от В. Я. М., че ответникът „Ая груп 2015“ ЕООД, [населено място], не е собственик на поземлен имот с идентификатор [№] по КККР на [населено място], общ. С. от 2018г., изменена 2019г., с адрес на имота: местност „Е.“ с площ от 3 196 кв.м., трайно предназначение на територията - земеделска; начин на трайно ползване: нива, категория на земята: 9, с номер по предходен план 001228, при съседи, ПИ с идентификатор [№] [№] [№] , [№] , [№] , [№] , [№] , [№] и [№] .

ОСЪЖДА В. Я. М. да заплати на „Ая груп 2015“ ЕООД, [населено място], направените пред трите инстанции разноски, които са в общ размер на сумата от 3088.2евро.

РЕШЕНИЕТО е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: