Определяне на необходимата прилежаща площ за сграда в чужд имот

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 480

София, 29.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на пети юни две хиляди двадесет и пета година, в състав:

Председател: МАРГАРИТА СОКОЛОВА

Членове: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

при секретаря Нели Първанова, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 1384 по описа за 2024 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на К. А. К. и Р. С. К. срещу решение № 224 от 20.12.2023 г. по в. гр. д. № 522/2023 г. на Окръжен съд-Ловеч, с което е потвърдено решение № 87/11.05.2023 г. по гр. д. № 196/2022 г. на Троянския районен съд /верният номер е 206/2022 г./, с което е уважен искът по чл.64 ЗС, предявен от К. И. П. срещу М. Т. П., К. А. К. и Р. С. К., като е определена прилежащата площ от съсобствения на ответниците ПИ с идентификатор ***по КККР на [населено място], която е необходима за ползването по предназначение на построената в имота жилищна сграда с идентификатор ***, суперфициарна собственост на ищеца К. И. П., така, както е означено на скица, приложена към вариант първи /Схема 1/ на приетата по делото съдебно-техническа експертиза, л.117 от делото.

Жалбоподателите считат, че въззивното решение е неправилно, тъй като съдът е избрал неправилен вариант на площта по чл.64 ЗС, която ищецът може да ползва като собственик на сграда – суперфициарна собственост.

Ответниците в производството К. И. П. и М. Т. П. оспорват жалбата.

С определение № 341 от 29.01.2025 г. /неправилно в определението е посочена дата 29.01.2024 г./ по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса длъжен ли е съдът да обсъди и прецени всички доказателства и доводи на страните по делото в съответствие с изискванията на чл.2, чл.235, ал.2 и чл.236, ал.2 ГПК, като мотивира писмено вътрешното си убеждение, обосновавайки кои факти счита за установени и въз основа на кои доказателства.

Върховният касационен съд в настоящия си състав споделя постоянната практика на ВКС, в която се дава положителен отговор на поставения въпрос.

В настоящия случай избраният от съда вариант № 1 от заключението на вещото лице включва два вида площи по чл.64 ЗС – площ от 49 кв. м. за общо ползване между страните по делото и 38 кв. м. за ползване само от ищеца К. И. П., тъй като се намира непосредствено пред неговата суперфициарна сграда в имота – сграда № ***. Като цяло този вариант на площта по чл.64 ЗС е правилен, тъй като е съобразен с фактически установения от предишните собственици на дворното място от една страна и ищеца като суперфициарен собственик от друга начин на достъп до неговата сграда през южната входна врата, осигуряваща подход към дворното място откъм улицата, в близост до която се намира и водомерната шахта за сградата на ищеца. Без значение е обстоятелството, че вариант № 2 за достъп до сградата на ищеца през северната порта предвижда с 6 кв. м. по-малка площ по чл.64 ЗС в сравнение с вариант № 1. Разликата в тези площи не е съществена. Съществени за избора между двата варианта на ползване са обстоятелствата, на които се е позовал въззивният съд – установеният от предишните собственици начин на преминаване на ищеца през южната порта и намиращата се непосредствено до тази порта водомерна шахта към жилищната му сграда.

Въззивният съд обаче не е обсъдил оплакването във въззивната жалба на К. и Р. К., че избраният от съда вариант № 1 за достъп до сградата на ищеца засяга правото на жалбоподателите за достъп до собствената им постройка с идентификатор ***, тъй като подходът към нея е предоставен само на ищеца. Спорът за собственост на тази постройка, възникнал по друго дело, образувано в хода касационното производство по настоящото дело, не може да бъде съобразен от ВКС. Към настоящия момент като собственици на постройката се легитимират ответниците К. К. и Р. К. въз основа на влязло в сила постановление за възлагане от 25.03.2021 г. по изпълнително дело 20218790400024 на ЧСИ № 879 с район на действие ОС-Ловеч.

Не е съобразено и обстоятелството, че с иска по чл.64 ЗС съдът определя площта от дворното място, която суперфициарният собственик може да ползва с цел използването на собствената си сграда според нейното предназначение, но не може да ограничава собственика на земята да използва същата площ по начин, който не препятства ползването на суперфициаря. С иска по чл.64 ЗС съдът не може да разпределя отделни части от дворното място за ползване между собственика на земята и суперфициарния собственик по подобие на производството по чл.32, ал.2 ЗС. Съдът неправилно е основал решението си на допълнителното заключение на вещото лице, според което и по двата варианта са определени два вида площи - площ за общо ползване от страните и площ за ползване само от суперфициарния собственик. Съгласно практиката на ВС и ВКС суперфициарният собственик може да използва земята само доколкото това е необходимо за използване на постройката според нейното предназначение. Когато се касае за жилищна сграда, ползването се изразява в осигуряване на достъп до сградата и ползване на мястото за задоволяване на обикновени домакински нужди - простиране на пране, тупане на черги, складиране на дърва и др. – решение 1196/26.05.1966 г. по гр. д. № 155/1966 г. и др. Както е прието в решение № 20 от 15.04.2020 г. на ВКС по гр. д. № 1934/2019 г., I г. о., нормата на чл. 64 ЗС е императивна. Тя брани не само правата на суперфициарните собственици, но и на собственика на земята, като не допуска неговото право да ползва незастроената част да бъде ограничавано извън необходимото за ползване на сградата. Наличието на сграда, собственост на трето лице, не лишава собственика на земята да ползва незастроената част от нея за свои нужди, включително да я застроява, или да отстъпва право на строеж на друго лице. Неговото задължение се свежда до това да не извършва действия, които лишават суперфициарния собственик от достъп до сградата и създават пречки да осъществява правата му. Затова необходимата за ползване площ по чл.64 ЗС следва да бъде определена по начин, който предоставя на суперфициарния собственик достъп до сградата и същевременно засяга в най - малка степен правото на собственика на земята да ползва незастроената част.

В настоящия случай площта по чл.64 ЗС съгласно вариант 1 от заключението на вещото лице /Схема-1/ осигурява правата на суперфициарния собственик, но не може да ограничи правото на собствениците на земята, включително жалбоподателите, да ползват изцяло същата площ при възникнала нужда от това, например – за да достигат до сграда с идентификатор ***, която жалбоподателите са закупили на публична продан. Ограничението на собствениците на земята се свежда до задължението им да търпят ползването на цялата площ по чл.64 ЗС от суперфициарния собственик както за достъп до неговата сграда, така и за извършване на обичайните домакински нужди, свързани с ползването на сградата. От своя страна правото по чл.64 ЗС не може да бъде използвано от суперфициарния собственик по начин, че да пречи на жалбоподателите да достигат до сграда с идентификатор ***. В допълнителното заключение на вещото лице по вариант № 1, което е възприето от съда, такова ограничение е въведено с определянето на два вида площи по чл.64 ЗС – площ за общо ползване и площ за ползване само от ищеца. Като е възприел това заключение и е препратил към него, въззивният съд е постановил неправилно решение. Това решение следва да се отмени и да се постанови друго, с което искът по чл.64 ЗС бъде уважен по вариант № 1 /Схема-1/ от заключението на вещото лице, но при изричното отбелязване, че цялата площ по чл.64 ЗС може да се ползва от ищеца и от жалбоподателите.

Воден от изложеното , Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 224 от 20.12.2023 г. по в. гр. д. № 522/2023 г. на Окръжен съд-Ловеч и потвърденото с него решение № 87/11.05.2023 г. по гр. д. № 196/2022 г. на Троянския районен съд /верният номер е 206/2022 г./, и вместо него постановява:

ОПРЕДЕЛЯ по иска на К. И. П. с постоянен адрес [населено място], [улица], срещу М. Т. П. от [населено място], [улица], и К. А. К. от [населено място], [улица] Р. С. К. от [населено място], [улица], ет.***, ап.***, площта по чл.64 от Закона за собствеността, необходима за използването по предназначение на собствената на ищеца жилищна сграда с идентификатор ***, разположена в ПИ с идентификатор ***по КККР на [населено място], одобрени със заповед РД-18-11/20.04.2007 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес [населено място], [улица], така, както е означено на скицата към вариант първи /Схема-1/ на приетата по делото допълнителна съдебно-техническа експертиза, изготвена от вещото лице К. К., намираща се на стр.117 по гр. д. № 206/2022 г. на РС-Троян, която е приподписана от състава на съда и представлява неразделна част от решението, като площта от 38 кв. м., намираща се непосредствено пред сгради ***и ***, може да се използва и от двете спорещи страни, наред с площта от 49 кв. м., обозначена на схемата за общо ползване.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: