Придобиване по давност на част от съседен поземлен имот в регулация

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 582

София, 15.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на деветнадесети септември две хиляди двадесет и четвърта година, в състав:

Председател: МАРГАРИТА СОКОЛОВА

Членове: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

при секретаря Нели Първанова, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 3634 по описа за 2023 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Е. А. С. и З. Д. С. срещу решение № 213 от 25.05.2023 г. по в. гр. д. № 217/2023 г. на Плевенския окръжен съд.

Жалбоподателите считат, че въззивното решение противоречи са разпоредбата на чл.200, ал.2 ЗУТ и практиката на ВКС по нейното прилагане. Освен това в нарушение на чл.155 ГПК съдът едва с решението си обявил факти, които са му служебно известни.

Ответниците в производството М. М. А. и Г. М. А. оспорват жалбата.

С определение № 2108 от 29.04.2024 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса допустимо ли е на давността по чл.200, ал.2 ЗУТ да се позовава собственик на УПИ, който при действието на ЗУТ е завладял реална част от съседен УПИ и е осъществил владение повече от 10 години.

По поставения въпрос съставът на ВКС приема следното:

Съгласно чл.200, ал.1 ЗУТ реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност само ако са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19 , а съгласно ал.2 на същия текст правилото на ал.1 не се прилага в случаите, когато частта от поземления имот се присъединява към съседен имот при условията на чл.17 , а оставащата част отговаря на изискванията на чл.19 или се присъединява към съседен имот.

В практиката на ВКС се приема, че на разпоредбата на чл.200, ал.2 ЗУТ може да се позове само собственикът на този имот, към който се придават части от съседен имот при условията на чл.17, ал.2, т.2 или чл.15, ал.3 ЗУТ; само той е бил длъжен да заплати придаваемите части въз основа на предварителния договор по чл.17, ал.3 или чл.15, ал.3 ЗУТ и само той има правото да се позове на придобивната давност по чл.200, ал.2 ЗУТ, в случай, че окончателен договор не е сключен, но е владял 10 г. придаваемите части от съседния имот. По-специално – не може да се позовава на чл.200, ал.2 ЗУТ собственик на УПИ, който е завладял реална част от съседен УПИ и е осъществявал владение повече от 10 години. Изискването на закона е да има придаваеми части при условията на чл.17, ал.2, т.2 или чл.15, ал.3 ЗУТ към имота на лицето, което се позовава на придобивната давност. Нормата на чл.200, ал.2 ЗУТ не намира приложение при „фактическо присъединяване“ в резултат от приобщаване на място на реална част от имот към съседен, без това да е предвидено с ПУП по чл.17 ЗУТ. В този смисъл са решение № 50045 от 4.05.2023 г. на ВКС по гр. д. № 2690/2022 г., I г. о., решение № 14 от 13.09.2022 г. на ВКС по гр. д. № 1600/2021 г., II г. о., решение № 154 от 21.12.2020 г. на ВКС по гр. д. № 4689/2019 г., I г. о. и др.

Тази практика на ВКС се поддържа от настоящия състав и следва да намери приложение и по настоящото дело.

По съществото на касационната жалба:

С обжалваното решение състав на Плевенския окръжен съд е отменил решение № 1/03.01.2023 г. по гр. д. № 199/2021 г. на Никополския районен съд и е отхвърлил предявения от Е. А. С. и Зюмбюл Д. С. срещу М. М. А. и Г. М. А. /вярното име е А./ иск по чл.108 ЗС за установяване на собствеността и предаване владението на площ от 200 кв. м., представляваща реална част от ПИ с идентификатор [№] по КККР на [населено място] и построените в тази част сгради [№] и [№].

Предмет на правния спор е собствеността на реална част с площ от 200 кв. м. от УПИ [№] в [населено място], която в кадастралната карта е заснета като част от съседен имот с идентификатор [№]. Въззивният съд е уважил възражението на ответниците за придобиване на тази реална част по давност и затова е отхвърлил предявения срещу тях иск по чл.108 ЗС.

Прието е, че ищците, както и ответниците, са съпрузи. Ищецът Е. А. С. и ответникът М. М. А. имат общ наследодател М. А. Т., който е бил дядо на ищеца и баща на ответника. Общият наследодател е бил собственик на парцели [№]; [№] и [№] по регулационния план на [населено място] от 1969 г., като първият парцел е разположен както във високата, така и в ниската част на имота; вторият – само във високата, а третият – в ниската.

Наследодателят се разпоредил с трите парцела по следния начин: на неустановена дата прехвърлил парцел [№] на сина си Н. Т.; през 1969 г. продал парцел [№] на своя зет А. С., съпруг на дъщеря му Ф. С. и баща на ищеца Е. С., а през 1977 г. прехвърлил парцел [№] на сина си М. А. А., ответник по предявения иск. Ищецът Е. С. и съпругата му са станали собственици на парцел [№] през 1992 г. въз основа на договор за издръжка и гледане, сключен с неговите родители, оформен с нот. акт № 153/1992 г.

Прието е, че при изготвяне на кадастралната карта не е съобразена регулационната граница между УПИ [№] и УПИ [№]. Няма поставена ограда по тази регулационна граница. Нанесени са два имота – имот [№] на ищците и имот [№] на ответниците. Спорните 200 кв. м. по регулационния план попадат в УПИ [№] на ищците, а по кадастралната карта – в имот [№] на ответниците. Тази спорна площ от 200 кв. м. се намира в ниската част на бившия имот на общия наследодател и граничи с УПИ [№] на ответниците, който също е в ниската част. Тези 200 кв. м. са отделени с подпорна стена от останалата част на УПИ [№], собственост на ищците, която се намира във високата част на предишния общ имот.

Прието е, че с влязло в сила съдебно решение № 2600356/07.10.2021 г. по приложеното гр. д. № 534/2020 г. на Никополския районен съд, образувано между същите страни, е отхвърлен като неоснователен предявеният Е. А. С. и Зюмбюл Д. С. срещу М. М. А. и Г. М. А. иск по чл.54, ал.2 ЗКИР за установяване грешка в кадастралната карта на [населено място] относно границите между поземлен имот [№] и поземлен имот [№].

Прието е, че според заключението на вещото лице спорната част от УПИ [№], попадаща в поземлен имот с идентификатор [№], отразена на комбинирана скица № 1 в зелен щрих, не отговаря на нормативните изисквания за образуване на урегулиран поземлен имот. Останалата част от УПИ II-362, съставляваща ПИ [№] по кадастралната карта, има 16 м. лице към улицата, но няма площ от 300 кв. м.

Като се е позовал на т. 4. и т. 5 на Тълкувателно решение № 8/23.02.2016 г на ВКС по тълк. д. № 8/2014 г. на ОСГК, въззивният съд е приел, че първоинстанционният съд неправилно е разделил производството по предявения от Е. А. С. и Зюмбюл Д. С. иск, като по първоначално образуваното гр. д. № 534/2020 г. е разгледал иск с правно основание чл.54, ал.2 ЗКИР, а по гр. д. № 199/2021 г. е разгледал иск за собственост по чл.108 ЗС на спорната реална част от имот. Освен това първоинстанционният съд неправилно е приел, че производството по иска с правно основание чл.54, ал.2 ЗКИР е обуславящо по отношение производството по иска за собственост на същия имот и след разделянето е спрял производството за собственост по гр. д. № 199/20231 г. до приключване на производството по чл.54, ал.2 ЗКИР.

За да отхвърли предявения иск за собственост на спорните 200 кв. м. въззивният съд се е позовал на свидетелските показания за осъществявано върху тях владение от ответниците в период повече от 10 г. преди предявяването на исковата молба. От 1977 г. до сега двамата ответници са осъществили както обективния, така и субективния елемент на владението по чл.68 ЗС, тъй като непрекъснато и несмущавано са ползвали спорната част от имота на ищците със съзнанието, че им принадлежи – използвали са и обработвали двора, построили са гараж и са преустроили съществуваща лятна кухня и стопанска сграда в едноетажна жилищна сграда. Имотна граница между парцел [№], собственост на ответниците, и спорната част от парцел [№] – собственост на ищците, никога не е изграждана съобразно дворищната регулация и/или правата на страните по сделките, с които са придобили собственост. Не съществува каквато и да е индиция от прехвърлянето на парцел [№] на родителите на ищеца през 1969 г. до смъртта на общия наследодател през 1977 г. купувачите да са заявили претенция да им бъде предадено владението на по-ниската част от имота, намираща се под подпорната стена, а тя е продължила да се владее от наследодателя. От 1977 г., когато общият наследодател е прехвърлил имота на ответниците, до смъртта на майката на ищеца през 2017 г., никой не е оспорвал правото на ответниците А. да владеят като своя спорната част от 200 кв. м., представляваща по регулационния план част от парцела на ищците С.. Поради липса на материализирани регулационни и имотни граници при изготвянето на одобрената кадастрална карта поземлените имоти са заснети съгласно фактическото им състояние, като поземленият имот с идентификатор [№] на ответниците е записан с площ от 623 кв. м, включващи спорната част от 200 кв. м., а поземленият имот с идентификатор [№] на ищците е записан с площ 262 кв. м. Като кадастрална граница между двата имота е отразена съществуващата бетонна стена, изградена в парцел [№] поради денивелацията на терена и представляваща естествена реална граница между дворните места, владени от страните по делото.

Прието е, че след като с влязло в сила съдебно решение № 260036/07.10.2021 г. по гр. д. № 534/2020 г. на Районен съд-Никопол е отхвърлен иск по чл.54, ал.2 ЗКИР за грешка в кадастралния план относно същия имот, въззивният съд е обвързан от силата на пресъдено нещо, че при изработването на кадастралната карта за имотите на спорещите страни не е допусната грешка или непълнота.

Прието е, че през периода от 1977 г. до изменението на чл.59 ЗТСУ / ДВ, бр.34/2000 г., в сила от 01.01.2001 г.,/ процесната реална част не е могла да бъде придобита по давност. След това изменение обаче, както и при действието на ЗУТ, давност може да тече. Според техническата експертиза спорната площ от 200 кв. м., защрихована в зелено, не отговаря на изискванията на чл.19, ал.1, т.1 ЗУТ за създаване на урегулиран имот за ниско строителство, тъй като няма необходимата площ от 300 кв. м. Според експертизата не отговаря на изискванията на чл.19, ал.1, т.1 ЗУТ и имотът с идентификатор [№], тъй като няма необходимата площ от 300 кв. м., а е с площ 262 км. Според въззивния съд обаче в случая е приложимо правилото на чл.19, ал.3 ЗУТ, съгласно което най-малките размери на урегулираните имоти за ниско застрояване могат да бъдат намалявани най-много с една пета в зависимост от стопанските, техническите или теренните условия или във връзка с положението на заварените масивни страни, когато това не влошава условията за целесъобразно застрояване. Минималният размер на урегулиран имот с предназначение за ниско застрояване в градовете е 14 м. и 300 м. площ. Следователно 1/5 от минималната площ е 60 кв. м., която, ако се извади от 300 кв. м., остава минимално допустим размер от 240 кв. м., съгласно чл.19, ал.3 ЗУТ, а в случая площта на имот с идентификатор [№] е 262 кв. м., т. е. повече от допустимия минимален размер. Добавен е и друг аргумент – подпорната стена, намиращата се напречно в УПИ [№], разделя парцела на две отделни обособени части. Връзката между двете части е затруднена поради денивелацията на терена и подпорната стена и обратно - ниската част е теренно и функционално свързана с УПИ-[№] и между нея и този парцел никога не е материализирана имотна граница, тъй като винаги е ползвана като едно цяло дворно място от общия наследодател, а след това от ответниците по предявения иск за собственост. Прието е също, че за съда е служебно известен факт поради аналогични дела за поземлени имоти в [населено място], че с оглед специфичните теренни условия на този град винаги са съществували експертни технически решения за оформяне на урегулирани имоти в т. нар. „стар град“ с технически характеристики в рамките на допустимото изключение, какъвто е и процесният случай. Аргумент за това е и обстоятелството, че макар в представените скици, изготвени въз основа на кадастралната карта, да са посочени нотариалните актове, от които спорещите страни черпят права на собственици, същите не са съобразени при изготвянето на кадастралната карта, а последната отразява само фактическото заснемане на място. Следователно, съгласно чл.200, ал. 2 ЗУТ и чл.19, ал.3, вр. ал.1 ЗУТ, основателно е възражението на ответниците за придобиване по давност на спорните 200 кв. м. от парцел [№], стр. 100 по плана на [населено място] от 1982 г.

Решението е неправилно.

Изводът на въззивния съд, че при условията на чл.200, ал.2, вр. чл.19, ал.3 ЗУТ могат да се придобият по давност спорните 200 кв. метра от УПИ [№] /собственост на ищците/, отразени в кадастралната карта от 2006 г. като част от ПИ [№] /собственост на ответниците/, а от останалата част от същия УПИ с площ от 262 кв. м. и лице от 16 кв. м., отразена като ПИ [№], може да се образува самостоятелен урегулиран поземлен имот, противоречи на посочената по-горе практика на ВКС. Това е така, тъй като спорните 200 кв. не са придаваема част от имота на ищците към имота на ответниците по силата на план по чл.17, ал.2, т.2 или чл.15, ал.3 ЗУТ. В случая се касае за „фактическо присъединяване“ в резултат от приобщаване на място на реална част от един имот към съседен, без това да е предвидено с план по чл.17, ал.2 или чл.15, ал.3 ЗУТ.В такава хипотеза чл.200, ал.2 ЗУТ е неприложим.

Тези 200 кв. м. не могат да се придобият по давност и при условията на чл.200, ал.1, вр. чл.19, ал.3 ЗУТ, тъй като, дори да оставим настрана липсата на заключение на общинския експертен съвет, каквото законът изисква, не е налице и другото изискване – дори да се приложат намаленията по чл.19, ал.3 ЗУТ, то пак минималната площ на един парцел е 240 кв. м., а спорната площ от 200 кв. м. е под този минимум.

Следователно възражението на ответниците за придобиване по давност на спорната площ от 200 кв. м. е неоснователно. Тази площ е част от урегулирания поземлен имот на ищците, придобит от тях на деривативно основание – договора за издръжка и гледане по нотариален акт № 153/01.07.1992 г. Затова предявеният от тях иск по чл.108 ЗС е основателен и следва да бъде уважен след отмяна на обжалваното въззивно решение.

Влязлото в сила съдебно решение № 2600356 от 07.10.2021 г. по гр. д. № 534/2020 г. на Никополския районен съд, с което е бил отхвърлен като неоснователен предявеният Е. А. С. и Зюмбюл Д. С. срещу М. М. А. и Г. М. А. иск по чл.54, ал.2 ЗКИР за установяване грешка в кадастралната карта на [населено място] относно границите между поземлени имоти [№] и [№], не е пречка за уважаване на сега предявения иск по чл.108 ЗС. Въззивният съд се е позовал на силата на пресъдено нещо на решението по чл.54, ал.2 ЗКИР, без обаче да съобрази, че в диспозитива му съдът е отрекъл да има грешка относно границите на ПИ [№] и [№] според плана от 1969 г., който обаче е ирелевантен за спора по настоящото дело. Освен това в мотивите на решението по чл.54, ал.2 ЗКИР изобщо не е разгледан спорът за собственост на тези 200 кв. м., които са предмет на настоящото дело.

Съставът на ВКС констатира освен това, че първоинстанционният съд се е произнесъл по иск за собственост само на спорните 200 кв. м., представляващи реална част от ПИ [№], докато въззивният съд в диспозитива на обжалваното решение е включил в произнасянето си и двете сгради върху тази спорна част, съответно с идентификатори [№] и [№], което е недопустимо, тъй като излиза извън предмета, по който се е произнесъл първоинстанционният съд и който бил предмет на въззивната жалба. В тази част въззивното решение следва да бъде обезсилено.

При този изход на делото ответниците М. М. А. и Г. М. А. следва да бъдат осъдени да заплатят на ищците Е. А. С. и Зюмбюл Д. С. разноските по делото за всички инстанции: 1555 лв. за производството пред ВКС, от които 55 лв. държавни такси и 1500 лв. по договор за правна защита и съдействие от 03.07.2023 г.; 1500 лв. за въззивната инстанция по договор за правна защита от 08.03.2023 г. и 1150 лв. за първата инстанция, или общо разноски в размер на 5705 лв.

Воден от изложеното , Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 213 от 25.05.2023 г. по в. гр. д. № 217/2023 г. на Плевенския окръжен съд в частта, с която след отмяна на решение № 1/03.01.2023 г. по гр. д. № 199/2021 г. на Никополския районен съд е бил уважен предявеният иск по чл.108 ЗС по отношение на реална част с площ от 200 кв. м. от ПИ [№] и вместо него постановява:

ПРИЗНАВА за установено по отношение на М. М. А. и Г. М. А., двамата от [населено място], [община], [улица], че Е. А. С. и З. Д. С., двамата от [населено място], [улица], са собственици на основание договор за издръжка и гледане, оформен с нотариален акт № 153, т.I, дело № 273/01.07.1992 г. на РС Никопол, на следния недвижим имот: РЕАЛНА ЧАСТ с площ от 200 кв. м. от ПИ с идентификатор 51723.500.812 по КККР на [населено място], одобрени със заповед № РД-18-75/28.12.2006 г. на изпълнителния директор на АГКК, която реална част е означена със зелен щрих на скицата на стр.104 по гр. д. № 199/2021 г. на Никополския районен съд, приподписана от състава на ВКС и представляваща неразделна част от настоящото решение, която площ от 200 кв. м. представлява реална част от собствения на ищците УПИ [№] от кв. 100 по застроителния и регулационен план на [населено място] от 1969 г. и ОСЪЖДА на основание чл.108 ЗС М. М. А. и Г. М. А. да предадат на Е. А. С. и Зюмбюл Д. С. посочената реална част от 200 кв. м.

ОБЕЗСИЛВА решение № 213 от 25.05.2023 г. по в. гр. д. № 217/2023 г. на Плевенския окръжен съд в частта, с която е бил уважен иск по чл.108 ЗС по отношение на сгради с идентификатори [№] и [№] по КККР на [населено място], одобрени със заповед № РД-18-75/28.12.2006 г. на изпълнителния директор на АГКК.

ОСЪЖДА М. М. А. и Г. М. А. да заплатят на Е. А. С. и Зюмбюл Д. С. сумата от 5 705 лв. разноски по делото.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: