Собственост върху избено помещение, присъединено към съседен обект

Текстът на акта

Ключови фрази

2

Р Е Ш Е Н И Е

№ 27

София, 30.03.2022 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в открито съдебно заседание на петнадесети март две хиляди двадесет и втора година в състав:

Председател: ДИЯНА ЦЕНЕВА

Членове: БОНКА ДЕЧЕВА

ВАНЯ АТАНАСОВА

при участието на секретаря Даниела Никова разгледа докладваното от съдията Ваня Атанасова гр.д. № 2741/2021 година.
Производството е по чл. 290 ГПК.

Подадена е касационна жалба от С. С. Н., чрез адв. И. Б., против решение № 260089 от 11. 03. 2021 г. по гр. д. № 445/2020 г. на ОС – Пазарджик, с което е отменено изцяло решение № 679 от 18. 10. 2018 г. по гр. д. № 4738/2017 г. на РС-Пещера и е отхвърлен предявеният от С. С. Н. против А. В. Д. иск с правно основание чл. 108 ЗС, за установяване на собствеността и предаване владението върху избено помещение № 1, с площ от 5, 64 кв.м., нанесено като обект с идентификатор ....., намиращо се на партерния етаж на сграда с идентификатор .....по одобрената КККР на [населено място], при съседи на избеното помещение: заведение (магазин), гараж № 1, коридор, избено помещение № 2, склад. Поддържа се неправилност на решението, поради постановяването му в нарушение на императивни правни норми – чл. 37, чл. 98, чл. 97 и чл. 77 ЗС, необоснованост и допуснати съществени процесуални нарушения. Иска се отмяна на решението и уважаване на предявения иск, както и присъждане на разноските, направени при разглеждане на делото пред трите инстанции.

Ответникът по касационната жалба А. В. Д. е подал писмен отговор, чрез пълномощника си адв. А. Д., в който изразява становище за правилност на въззивното решение и иска потвърждаването му. Претендира разноски за касационната инстанция.

С определение № 60445 от 22. 12. 2021 г. по гр. д. № 2741/2021 г. на ВКС, 1 г.о., е допуснато касационно обжалване на въззивното решение, на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, по два въпроса, първият от които e дали фактическото присъединяване на съществуващо при построяване на сградата избено помещение, представляващо единствено складово помещение принадлежност към находящ се в същата сграда самостоятелен жилищен обект (апартамент), към съществуващ друг самостоятелен обект на собственост - търговски обект, само по себе си, поражда вещноправни последици, изразяващи се придобиване на правото на собственост върху избеното помещение от собственика на обекта, към който същото е присъединено фактически, а процесуалноправният е свързан с приложението на чл. 235, 236 и 269 ГПК и касае правомощията на въззивния съд да обсъди допустимите и относими към спора доказателства, както и възраженията и доводите на страните.

По така поставените въпроси настоящият състав прие следното:

Съгласно разпоредбите на чл. 37 и чл. 98 ЗС, избените помещения, предназначени да служат като складови помещения към жилищните обекти в сградата, представляват принадлежност към жилищните обекти и следват собствеността на главната вещ, тъй като към всяко жилище следва да бъде придадено поне едно складово помещение. Същите биха могли да се придобиват чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона, но само от лице, което притежава друг самостоятелен обект на собственост в същата сграда и то при условие, че избеното помещение не е единственото складово помещение на жилището чиято принадлежност е. Невъзможно е собственикът на жилищния обект да се разпореди с него и да запази собствеността си върху единственото принадлежащо към жилището складово помещение. В този смисъл са решение № 585 от 06. 11. 2003 г. по гр. д. № 248/2003 г. на ВКС, 1 г.о., решение № 1266 от 07. 07. 1995 г. по гр. д. № 1439/1994 г. на ВКС, 4 г.о., решение № 207 от 16. 06. 2011 г. по гр. д. № 867/2010 г. на ВКС, 2 г.о,

Фактическото присъединяване на избено помещение, принадлежащо към жилищен обект, към площта на друг самостоятелен обект в същата сграда, чрез извършено от собственика на другия обект събаряне на разделящата ги стена, няма вещноправно действие и не води до промяна в принадлежността на правото на собственост върху складовото помещение, тъй като тези фактически действия, сами по себе си, не осъществяват никой от предвидените в закона придобивни способи, включително и този по чл. 97 ЗС. Според задължителната и незадължителна практика на ВКС, формирана във връзка с тълкуването и прилагането на чл. 97 ЗС, разпоредбата намира приложение в хипотезите, при които към недвижим имот, представляващ самостоятелен обект на собственост, се пристрои или надстрои несамостоятелен обект (изгради се отделно помещение, увеличи се площта на съществуващи помещения и т.н.), увеличаващ размерите (площ, обем) на самостоятелния обект на собственост. В този случай собственикът на самостоятелния обект на собственост придобива и пристроеното/надстроеното. При вътрешни преустройства в сграда, изразяващи се в събаряне и изграждане на вътрешни преградни стени, водещи до отнемане и присъединяване на площи, способът по чл. 97 ЗС е неприложим, тъй като в тази хипотеза не се създават нови обекти/части от обекти, увеличаващи площта и/или обема на сградата, а само се променят съществуващите и е налице възможност за възстановяване на предходното положение без съществено повреждане на главната вещ. Противното разрешение би означавало да се признае възможност собственик на самостоятелен обект в сграда да придобие съседни помещения от други самостоятелни обекти на друг собственик, чрез извършване на действия по фактическото им приобщаване към собствения му обект на собственост, какъвто придобивен способ действащото законодателство не урежда. Въпросът е обсъждан в мотивите към ТР № 1/17. 05. 1995 г. на ОСГК на ВКС, т. 1, ., решение № 47 от 25. 02. 2014 г. по гр. д. № 5425/2013 г., 1 г.о., определение № 314 от 15. 04. 2010 г. по гр. д. № 1603/2009 г., 1 г.о., решение № 271 от 20. 10. 2011 г. по гр. д. № 1237/2010 г., 2 г.о. и др.

По втория въпрос настоящият състав възприема становищата, изразени във формираната постоянна непротиворечива практика на ВКС, според които въззивният съд, като инстанция разрешаваща по същество материалноправния спор, е длъжен да разгледа и обсъди изложените във въззивната жалба оплаквания за неправилност на първоинстанционното решение, както и възраженията в отговора на въззивната жалба. При съобразяване с правомощията си по чл. 269 ГПК, в пределите очертани с въззивната жалба и отговора по чл. 263, ал. 1 ГПК, следва да подложи на самостоятелна преценка релевантните доказателства и обсъди защитните тези и доводи на страните. Тези изводи следва да намерят писмено отражение в мотивите към въззивното решение, съгласно чл. 236, ал. 2 ГПК.

По основателността на касационната жалба:

Производството по делото има за предмет иск по чл. 108 ЗС, предявен от С. С. Н. против А. В. Д., за установяване на собствеността и предаване владението върху индивидуализираното по-горе мазе. Твърди се, че мазето представлява прилежаща част към собствения на ищеца самостоятелен обект – апартамент Г и Д, находящ се на третия етаж в същата сграда, целият с площ от 115, 474 кв.м., състоящ се от две стаи, дневна-столова, детска, спалня, кухненски бокс, баня с тоалетна, две антрета и четири тераси, нанесен като самостоятелен обект на собственост с идентификатор .....по кадастралната карта на [населено място]. Като придобивни основания на апартамента и прилежащото му избено помещение сочи договор за покупко-продажба, сключен с К. Т. Т., с н.а. № ..... г. по описа на нотариус Р.В.. Твърди, че мазето било приобщено към търговския обект на ответника незаконно, чрез разрушаване на преградни стени, което фактическо приобщаване няма за последица придобиване на собствеността върху помещението.

С подаден от ответника по иска А. В. Д. писмен отговор е направено възражение за неоснователност на иска по съображения, че процесното помещение съставлява част от собствения му търговски обект с площ от 28, 60 кв.м., при граници: избено помещение № 1, избено помещение № 2, гараж № 2, находящ се на партерния етаж на процесната сграда и нанесен като самостоятелен обект на собственост с идентификатор .....по кадастралната карта на [населено място], закупен от наследодателя на ответника В. В. Д. от лицето К. Т. Т., с н.а. № ..... г. по описа на нотариус Г. В.. Твърди, че е купил обекта във вида в който е понастоящем и не е правил никакви преустройства, изразяващи се в приобщаване на спорното избено помещение към съществуващия магазин (заведение).

При първото разглеждане на делото искът е уважен с решение № 679 от 10. 10. 2018 г. по гр. д. № 435/2018 г. на ПРС, потвърдено с решение № 140 от 19. 04. 2019 г. по гр. д. № 804/2018 г. на Пазарджишкия окръжен съд. И двете инстанции са приели, че в представените документи за собственост на страните процесното мазе е описано като принадлежност към жилището на ищеца и като граница на търговския обект на ответника. Не само границите, но и описаната площ на придобития от ответника търговски обект не включва площта на спорното избено помещение. Прието е, че съгласно разпоредбата на чл. 37 ЗС по своята същност избените помещения представляват принадлежност към жилищата и следват собствеността на главната вещ. Същите не могат да бъдат предмет на правна сделка отделно от жилището, не могат да се придобиват по давност и да се приобщават към други обекти.

С решение № 25 от 02. 07. 2020 г. по гр. д. № 2976/2019 г. на ВКС, 1 г.о., въззивното решение е отменено и делото е върнато за ново разглеждане от въззивния съд, с указания за допускане на съдебно-техническа експертиза.

При новото разглеждане на делото въззивният съд е отменил първоинстанционното решение и е отхвърли предявения иск с правно основание чл. 108 ЗС.

За да постанови този резултат, съдът е приел за установено, че с договор за продажба и учредяване на право на строеж № 32/15. 02. 2000 г. К. Т. Т. продава на физически лица идеални части от правото си на собственост върху дворното място, без построената в него паянтова жилищна сграда, съставляващо имот пл. № ....., за който е отреден парцел ...., в кв. ....по плана на [населено място]. Съсобствениците взаимно са си учредили право на строеж върху самостоятелни обекти в сградата, предвидена за построяване в имота съгласно одобрен архитектурен проект от 23. 02. 1998 г, като е постигнато съгласие К. Т. да придобие собствеността върху следните обекти: АПАРТАМЕНТ Г и Д, находящ се на третия етаж, целият с площ от 115, 474 кв.м., състоящ се от две стаи, дневна-столова, детска, спалня, кухненски бокс, баня с тоалетна, две антрета и четири тераси; ЗАВЕДЕНИЕ с площ от 28, 60 кв.м., находящо се на партерния етаж, състоящо се от търговска зала, склад, тоалетна и черно антре, при граници: избено помещение № 1, избено помещение № 2, гараж № 1 и коридор; ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ № 1, с площ от 5, 64 кв. м., в партерния етаж, при граници: склад, избено помещение № 2, заведение, коридор и гараж № 1. С н.а. № .....г.К. Т. и И. Т. продават на В. Д. описания по-горе търговски обект. Описанието на обекта съвпада напълно по местонахождение, площ и граници с описанието в н.а. № .... г. Не се спори, че след смъртта на В. Д. и направен отказ от наследство, ответникът А. В. Д. е останал единствен наследник на приобретателя В. Д.. С н.а. № .....г. К. Т. и И. Т. продават на ищеца С. Н. описания по-горе жилищен обект – апартамент, ведно с прилежащото му избено помещение № 1. Описанието на апартамента и мазето по местонахождение, площ и граници съвпада напълно с описанието им по н.а. № ..... г.

По одобрената кадастрална карта придобитият от ищеца апартамент е нанесен като самостоятелен обект на собственост с идентификатор ....., прилежащото му избено помещение № 1 – като обект с идентификатор ....., търговският обект на ответника – като самостоятелен обект на собственост с идентификатор ...., избено помещение № 2 на ответника – като обект с идентификатор ....., а гараж № 1 – като самостоятелен обект с идентификатор ...... По делото е представена схема № 15-458888/20. 09. 2017 г. на обектите в партерния етаж, сред които и спорното избено помещение.

От заключенията по основната и допълнителна съдебно-технически експертизи, изготвени от вещото лице инж. Х. К. се установява, че при строителството на сградата са направени промени спрямо одобрения архитектурен проект, заради което е изготвен екзекутив. Според екзекутива, самостоятелният търговски обект с идентификатор .....е с площ от 28, 60 кв.м. и граничи с процесното избено помещение № 1 с идентификатор ....., с избено помещение № 2 с идентификатор ....., с гараж № 1 с идентификатор .....и с коридор. Процесното избено помещение № 1 с идентификатор .....е с площ от 5, 64 кв.м. и граничи с избено помещение № 2 с идентификатор ....., с търговския обект с идентификатор ....., с гараж № 1 с идентификатор ...... Отразяването на обектите в партерния етаж на изготвените схеми в АККР съвпада напълно по местонахождение, граници и площи с отразеното на екзекутива фактическо положение на партерния етаж, от което следва, че при построяването на партерния етаж и към изготвяне на екзекутива помещенията в този етаж са съответствали напълно по местонахождение, граници и площ на тези по документите за собственост и изготвените схеми в АККР. След построяването на сградата и изготвянето на екзекутива спорното избено помещение № 1, нанесено като обект с идентификатор ....., както и част от избено помещение № 2, нанесено като обект с идентификатор ....., са присъединени фактически към търговския обект (заведение, магазин), като това е станало чрез премахване и построяване на преградни стени. След това фактическо присъединяване, площта на търговския обект е увеличена от 28, 60 кв.м. на 34, 678 кв.м. Тоест, площта на търговския обект (понастоящем магазин) включва цялата площ на избено помещение № 1 и около половината от площта на избено помещение № 2, съответно - площта на търговския обект без присъединените площи от избени помещения № 1 и 2 съответства на площта му, посочена в представените по делото нотариални актове на ищеца, ответника и праводателя на ищеца и ответника. Според експерта фактическото присъединяване вероятно е било извършено преди сключване на договорите за покупко-продажба с нотариални актове № № ..... г.

От правна страна въззивният съд е приел, че искът с правно основание чл. 108 ЗС е неоснователен, тъй като процесното избено помещение № 1, с площ от 5, 64 кв.м., находящо се на партерния етаж на сграда, нанесено като обект с идентификатор .....по одобрената кадастрална карта, фактически не е съществувало към сключване на договорите за покупко-продажба с нотариални актове № № ..... г. и .....г., не съществува и понастоящем. С договора за покупко-продажба, сключен с н.а. № ..... г., спорната площ е била продадена на наследодателя на ответника, като част от площта на търговския обект, а с договора за покупко-продажба, сключен с н.а. № ..... г., е продаден само жилищния обект с несъществуващо избено помещение № 1.

Решението е неправилно.

Изводите на въззивният съд противоречат на чл. чл. 37, 98, 97 и 77 ЗС. Процесното избено помещение № 1, нанесено като обект с идентификатор ....., е било предназначено да служи като единствено складово помещение към жилищен обект - апартамент Г и Д, находящ се на третия етаж, целият с площ от 115, 474 кв.м., състоящ се от две стаи, дневна-столова, детска, спалня, кухненски бокс, баня с тоалетна, две антрета и четири тераси, нанесен като самостоятелен обект на собственост с идентификатор .....по одобрената кадастрална карта. Като единственото складово помещение - принадлежност към жилищния обект, собствеността върху същото следва собствеността върху жилището и е било невъзможно прехвърляне на собствеността върху жилището със запазване собствеността върху избеното помещение, нито е било възможно придобиването му чрез правна сделка, по давност или по друг начин, предвиден в закон, включително и чрез придобивния способ по чл. 97 ЗС, тъй като строителните правила и норми изискват към всяко жилище да бъде придадено поне едно складово помещение. Фактическото присъединяване на избеното помещение, представляващо принадлежност към жилището на ищеца, към търговския обект на ответника няма вещноправно действие и не води до промяна в принадлежността на правото на собственост върху същото, тъй като не осъществява никой от предвидените в закона придобивни способи, включително и този по чл. 97 ЗС.

Необоснован е изводът, че избеното помещение не съществува като обект на собственост. Разрушаването на разделителната стена между избеното помещение и търговския обект и зазиждането на входа към същото няма за последица унищожаване на обекта на собственост, а само приобщаването му към съседен самостоятелен обект на собственост.

Необоснован и противоречащ на чл. 98 ЗС е и изводът, че не е доказано ищецът да е придобил собствеността върху избеното помещение, ведно с придобиване на собствеността върху жилищния обект. Собствеността върху избеното помещение следва собствеността върху сградата. Същото е описано, наред с апартамента чиято принадлежност е, в нотариалния акт за покупко-продажба, легитимиращ ищеца за собственик, и в нотариалния акт на праводателката му. Нанесено е в заснетото с екзекутива фактическо положение на обектите след построяване на сградата. Нанесено е и в представената схема № 15-458888/20. 09. 2017 г. на търговския обект на ответника и останалите обекти в партерния етаж на сградата.

Като неправилно решението следва да бъде отменено. Тъй като не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия и с оглед разпоредбата на чл. 293 ГПК, след отмяната следва да бъде постановено решение, с което предявеният иск по чл. 108 ЗС бъде уважен.

При този изход на делото ответникът А. В. Д. следва да бъде осъден, на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК, да заплати на С. С. Н. сумата 2395 лв. разноски за всички инстанции.

По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение,

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение № 260089 от 11. 03. 2021 г. по гр. д. № 445/2020 г. на ОС – Пазарджик И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО, по предявения от С. С. Н. против А. В. Д. иск с правно основание чл. 108 ЗС, че С. С. Н. е собственик, на основание договор за покупко-продажба, на избено помещение № 1, с площ от 5, 64 кв.м., нанесено като обект с идентификатор ...., намиращо се на партерния етаж на сградата с идентификатор .....по одобрената КККР на [населено място], при съседи на избеното помещение: заведение (магазин) с идентификатор ..... , гараж № 1 с идентификатор ....., коридор, избено помещение № 2 с идентификатор .....и ОСЪЖДА А. В. Д. да предаде на С. С. Н. владението върху описаното по-горе избено помещение, присъединено към търговския обект с идентификатор ...., находящ се на партерния етаж от същата сграда.

ОСЪЖДА А. В. Д., на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК, да заплати на С. С. Н. сумата 2395 лв. разноски по делото, направени при разглеждането му пред всички инстанции.

Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: