Определяне на прилежаща площ за ползване на сграда според предназначението ѝ

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 60132/21 г.

София, 20.01.2022 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесети октомври две хиляди двадесет и първа година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Бранислава Павлова
ЧЛЕНОВЕ: Теодора Гроздева
Милена Даскалова

при участието на секретаря Анета Иванова, като изслуша докладваното от съдия М. Даскалова гр.д.№ 1125 по описа за 2021 г. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 290 и сл. ГПК.

Образувано е по касационна жалба от А. Л. Н., В. Б., Л. П. К., В. Н. В., Е. А. В., Т. Б. Т., Е. В. Ю., Н. С. Н., О. А. У., В. Г. В., О. В. В., Е. В. В., Г. Е. Г., Л. С. А., В. Е. В., Е. А. Т., Я. А. Т., К. Е. Н., И. Ю. С., срещу въззивно решение № I-265 от 15.12.2020 г. по в. гр. д. № 2531/2020 г. на Бургаския окръжен съд, с което е потвърдено решение № 134/12.06.2020 г., постановено по гр. д. № 468/201 г. на Несебърския районен съд, с които са отхвърлени искове на касационните жалбоподатели срещу Д. К. К. и В. С. Н. с правно основание чл. 64 ЗС, чл. 109 ЗС и чл. 45 ЗЗД.

В касационната жалба се твърди, че решението на въззивния съд е неправилно поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на процесуални правила и необоснованост- основания за касационно обжалване по чл. 281, ал. 1, т. 3 ГПК.

В открито заседание пъломощникът на касаторите поддържа жалбата. Претендира присъждане на направените по делото разноски.

В писмен отговор ответникът по касационна жалба Д. К. К., чрез процесуалния си представител адв. Б. К. изразява становище за неоснователност на подадената касационна жалба. Допълнителни съображения са изложени в представеното по делото писмено становище. Претендират присъждане на направените по делото разноски.

Ответникът по касационна жалба В. С. Н., чрез процесуалния си представител адв. Ю. Б. изразява становище за неоснователност на подадената касационна жалба. В открито съдебно заседание не се явява, като представя писмено становище, в което излага доводи за неоснователност на жалбата и иска присъждане на направените по делото разноски.

С определение № 60248 от 09.06.2021 г. касационното обжалване на решението е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по правни въпроси относно приложението на чл. 64 от ЗС, по които настоящият състав на ВКС намира следното :

Разпоредбата на чл. 64 от ЗС регламентира правата на суперфициарния собственик върху частта от имота, необходима му за използване на постройката според нейното предназначение. В практиката на ВКС / решение № 48 от 25.04.2014 г. по гр. д. № 2410/2013 г. на I г. о./ е прието, че разпоредбата на чл. 64 ЗС е императивна и създава ограничение за собственика на земята да я ползва изцяло, когато в нея са построени сгради, собственост на лица, които не притежават права върху терена. В случаите, при които суперфициарният собственик защитава правото си да ползва част от дворното място срещу неоснователни действия или бездействия на собственика на терена чрез иск по чл. 109 ЗС, то при преценка на основателността на този иск, съдът следва задължително да установи каква е прилежащата площ, необходима за ползване на сградата /решение № 538/09.07.2010 г. по гр. д. № 519/2009 г., IV г. о. /. Безпротиворечива е практиката на ВКС, че за да определи каква е прилежащата площ, съдът следва да назначи съдебно - техническа експертиза, като за определяне размера на прилежащите площи се прилагат разпоредбите на Наредба № 7 от 2003 за правила и нормативи за устройство на отделните видови територии и устройствени зони.

Разрешенията, дадени в цитираните решения, следва да бъдат взети предвид и по настоящото дело във връзка с приложението разпоредбата на чл. 64 ЗС , както и при произнасяне по иска с правно основание чл. 109 ЗС.

По съществото на касационната жалба :

Ищците / касатори в настоящето производство/, са предявили против ответниците искове с правно основание чл. 64 ЗС, чл. 109 ЗС и чл. 45 ЗЗД.

Исковете с правно основание чл. 64 от ЗС са за определяне частта от ПИ с идентификатор ............, която е необходима за ползване от ищците на жилищна сграда с идентификатор ............... Исковете с правно основание чл. 109 от ЗС са за осъждане на ответниците да преустановят действията си, с които пречат на ищците да упражняват в пълен обем правото си на собственост, като премахнат метална ограда, преграждаща достъпа до югоизточния вход на сградата, да не пречат и не препятстват достъпа до сградата и апартаментите в нея от [улица]през входната врата на оградата на ПИ по външната му югоизточна граница и предоставят на ищците ключове и електронни чипове за достъп. Исковете с правно основание чл. 45 от ЗЗД са за солидарното осъждане на ответниците да заплатят на всеки един от ищците по 500 лв. – обезщетение за причинени неимуществени вреди от непозволено увреждане, извършено чрез нарушение на чл. 64 от ЗС, ведно със законната лихва върху претендираната сума от предявяването на иска до окончателното й изплащане.

Искове са отхвърлени от районния съд, като с обжалваното решение е потвърдено решението на първоинстанционния съд.

Няма спор между страните, че ответниците Д. К. К. и В. С. Н. са собственици на поземлен имот с идентификатор ............по КККР на [населено място]. Също така безспорно е, че ищците са собственици на апартаменти в изградения в този ПИ жилищен комплекс – апартаментен хотел.

От приетите три съдебно- технически експертизи и от показанията на разпитаните по делото свидетели, се установява, че построеният апартаментен хотел е с П- образна форма, като между вътрешните части на югоизточните фасади на тази сграда е изградена ограда –парапет. Ц. вход на сградата е откъм [улица], като има и втори вход, разположен на вътрешната югоизточна фасада. Според вещото лице Пашова достъпът до апартаментите през [улица]е напълно достатъчен за собствениците им, за да стигнат до тях.

Относно поземлен имот с идентификатор ............, се установява, че поради естествена денивелация на терена, дворната част е на две нива, като в по-ниската част са изградени 2 басейна, подходът към които е по стълби и изградена рампа за инвалиди. Този подход е прекратен чрез монтирането на две врати – към инвалидната рампа и към стълбите, които се заключват. На северозапад ПИ ............граничи с [улица], а на североизток с алея, която стига до морския бряг. На югоизток ПИ ..........не граничи с [улица], каквито са твърденията в исковата молба. На югоизток имотът граничи с ПИ ..............- частна общинска собственост, който се намира пред плажа и в него има пешеходна пътека. От югоизточната страна на имота има врата, от която се осъществява достъп до плажа.

Съгласно заключението на съдебно-техническата експертиза, депозирана в съда на 20.05.2020г., прилежаща площ за ползване на сградата е 1839 кв. м., като е изготвена скица, на която тази площ е очертана.

За да отхвърли иска с правно основание чл. 64 ЗС въззивният съд е приел, че основният въпрос се свежда до това ограничен ли е от страна на ответниците достъпът на ищците до такава част от терена, която да позволява нормален достъп до входа на сградата и прилежаща към нея площ, необходима за извършването на евентуални ремонтни работи с оглед поддържането й в нормално и годно за ползване по предназначение състояние. Достъпът на ищците до централния вход на сградата не е ограничен и през него те влизат свободно в сградата и осъществяват достъп до апартаментите си. По този начин имат и свободен достъп до всички фасади на сграда, с изключение на източните фасади на двете крила на П-образната сграда, които са свързани чрез построяване на оградата. Направен е извод, че монтираната ограда между двете крила на П-образната сграда не препятства достъпа нито до входа на сградата, нито до фасадите й. Прието е, че достъпът до фасадите на сградата е с цел да бъде осигурена възможност извършването на евентуални ремонтни работи с оглед поддържането й в нормално и годно за ползване по предназначение състояние и съществуващият подход от североизток е напълно достатъчен и отговаря на изискванията на чл. 64 ЗС.

Съдът е посочил , че всички данни по делото са в насока, че площите (извън прилежащите за достъп до фасадите на сградата) не са предназначени за ползване от ищците дори и по реда на чл. 64 от ЗС. Затрудненият достъп до басейна и другите съоръжения в комплекса не следва да се счита като ограничаване правата на ищците, тъй като тези площи са свободни за ползване от ответниците и те нямат задължение да осигуряват достъп на ищците. Не е налице и задължение на ответниците за осигуряване достъп до входа, монтиран в оградата по югоизточната граница на поземления имот. Този вход е насочен към свободната площ, която следва да се ползва от ответниците и не касае обслужването на сградата. Съдът е изтъкнал, че нормата на чл. 64 от ЗС дава права на ищците само във връзка с ползването на сградата, а не им гарантира възможности за по-лесно придвижване до съседни обекти, вкл. и до плажната ивица. За нормалното и по предназначение ползване на самостоятелните обекти на ищците е достатъчен осигуреният достъп през централната северозападна фасада на сградата откъм [улица].

За неотговарящо на доказателствата е счетено твърдението на ищците, че след като изградената между вътрешните части на югоизточните фасади на П-образната жилищна сграда ограда –парапет ограничавала движението между вътрешния и външния двор, като по този начин се ограничавал и се правил неизползваем единият от входовете /източния /на сградата. Според съда наличието на парапет между вътрешния и външния двор не ограничава ползването на посочения вход, тъй като чрез него се стига до изградените във вътрешния двор пейки и др. съоръжения за общо ползване .

Формирайки извода за неоснователност на иска по чл. 64 от ЗС, съдът е посочил също, че по въпроса дали теренът представлява обща за етажната собственост част вече е постановено влязло в сила решение № 179 от 09.11.2017г. по гр.д. № 506/2017г. по описа на Районен съд Несебър, което следва да бъде съблюдавано на основание чл. 298 и чл. 299 от ГПК. Това решение е представено по делото и с него е отхвърлен предявеният от част от ищците по настоящето дело против ответниците иск с правно основание чл. 124, ал.1 ГПК за собственост на ПИ ..........като обща част на построената в него сграда с идент. ............

По исковете по чл. 109 ЗС съдът е приел, че действията на ответниците не са неоснователни, те не пречат на ищците да упражняват правото си на собственост. Площта, до която е ограничен достъпът на ищците, не е прилежаща. Входът от юг е към имот, който е частна собственост на ответниците, а не към сградата. Ответниците по никакъв начин не са нарушили правото на достъп и ползването на сградата, в която са разположени самостоятелните им обекти.

Съдът е приел, че поради неоснователността на исковете по чл. 64 и чл. 109 ЗС, не може да се обоснове противоправно поведение на ответниците, предвид на което и исковете с правно основание чл. 45 ЗЗД са отхвърлени .

Предвид мотивите на въззивния съд и отговорите на въпросите, обосновали допускане до касационен контрол, въззивното решение е неправилно, като постановено при допуснато нарушение на материалния закон и съществено нарушение на съдопроизводствените правила - касационни основания за отмяна по чл. 281, т. 3 ГПК и следва да бъде отменено по следните съображения:

Съдът е бил сезиран с допустим иск по чл. 64 от ЗС и при установеното по делото, че ответниците са собственици на поземления имот, в който е изградена сградата, намираща се в режим на етажна собственост и в която сграда ищците притежават самостоятелни обекти, е бил длъжен на основание чл. 64 ЗС да определи прилежащата част от терена, необходима за ползване имотите на ищците по тяхното предназначение. Приетото от съда, че за нормалното и по предназначение ползване на самостоятелните обекти на ищците е достатъчен осигуреният им от ответниците достъп, не е основание за отхвърляне на иска, защото спорът по чл. 64 от ЗС не е относно осигуряване достъп до имотите им, а относно определяне прилежащата част от терена. Последната се определя не по преценка на собственика на земята, а съобразно разпоредбите на Наредба № 7 от 2003 за правила и нормативи за устройство на отделните видови територии и устройствени зони. Правото на суперфициарния собственик да ползва съответната част от терена произтича от закона – чл. 64 ЗС и не може да бъде отречено от съда с мотив за достатъчност на осигуреното ползване от собственика на земята.

В контекста на горното, неправилен е и изводът на съда, че наличието на парапет между вътрешния и външния двор не ограничава ползването на източния вход на сградата, тъй като чрез него се стига до изградените във вътрешния двор пейки и др. съоръжения за общо ползване. След като сградата е с два входа, то и следва, че тези входове трябва да са достъпни за собствениците на обекти в нея и те не могат да бъдат ограничавани от собственика на земята кой вход на сградата да ползват.

С оглед конкретните обстоятелства по делото, а именно, че апартаментите на ищците се намират в [жк], то неправилен е и изводът на съда, че нормата на чл. 64 ЗС дава право във връзка с ползването на сградата, а не гарантира възможности за по-лесно придвижване до съседни обекти, включително и достъп до плажа. Това е така, защото предназначението на постройката е определящо при произнасяне относно това какъв е обемът и начинът на ползване на земята от суперфициаря. В същия смисъл е и приетото в решение № 121 от 4.11.2016 г. на ВКС по гр. д. № 1495/2016 г., II г. о. Разпоредбата на чл. 64 ЗС дава право на суперфциарните собственици да ползват тази част от дворното място, която им е необходима за ползване постройката по предназначение. В конкретния случай, предназначението на постройката е за курортни нужди - за почивка в апартаментен хотел, разположен в ПИ, намиращ се на брега на морето. Такъв извод следва от представената по делото обяснителна записка към проектна документация от 2008г., в която е посочено, че жилищата ще се управляват и използват за ваканционни нужди. Следователно ползването по предназначение на имотите на ищците, включва и ползването на онази част от поземления имот, осигуряваща на собствениците им най- пряк достъп до плажа, какъвто пряк достъп има поземленият имот. Последното се установява от приетите по делото технически експертизи, както и от заповед № 1092/14.12.2007г., изд. от Кмета на [община], видно от която от югоизточната страна на УПИ ............ /идентичен с ПИ с идентификатор ............/, е предвидена пешеходна алея, осигуряваща достъп до плажа. Нещо повече такъв достъп е бил и фактически осигурен на собствениците на апартаменти, като на част от тях впоследствие е отказан, което се установява от показанията на разпитаните по делото свидетели . При постановяване на решението си, въззивният съд не е съобразил тези обстоятелства.

В противоречие с приетото в решение № 538/09.07.2010 г. по гр. д. № 519/2009 г., IV г. о., съдът се е произнесъл по иска по чл. 109 от ЗС, без преди това на основание чл. 64 от ЗС да е определил прилежащата част, което води до извод за незаконосъобразност на решението и в частта му , с която съдът се е произнесъл по иска с правно основание чл. 109 ЗС.

Следва да се отмени решението и в частта му, с която са отхвърлени исковете по чл. 45 ЗЗД, тъй като изходът на спора в тази му част е обусловен от изхода на спора по иска с правно основание чл. 64 ЗС.

След отмяна на решението, на основание чл. 293, ал. 3 ГПК делото следва да бъде върнато за ново разглеждане на въззивния съд, тъй като се налага извършването на нови процесуални действия: Въззивният съд следва да допусне съдебно - техническа експертиза, която да определи прилежащата площ съгласно Наредба № 7/2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони, вкл. и като се определи прилежащата площ при съобразяване факта че сградата е с два входа. При изготвяне на тази експертиза следва да се съобрази предназначението на имотите на ищците, посочено по- горе, вкл. и да определи прилежаща площ, осигуряваща достъп на ищците до алеята, намираща се в ПИ 61056.501.497.

След произнасяне по претенцията по чл. 64 ЗС, съдът следва да се произнесе и по исковете с правно основание чл. 109 ЗС и чл. 45 ЗЗД.

Разноски за настоящето производство не следва да се присъждат, тъй като по тях произнасяне дължи въззивната инстанция, което следва от разпоредбата на чл. 294, ал.2 ГПК.

Водим от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № I-265 от 15.12.2020 г. по в. гр. д. № 2531/2020 г. на Бургаския окръжен съд.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Бургаския окръжен съд.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ:1.

2.