Права на купувача за намаляване на цената при частична евикция

Текстът на акта

Ключови фрази

Откриване на производство по несъстоятелност * евикция * задължения на въззивния съд

5

Р Е Ш Е Н И Е
№ 47

[населено място], 04.04.2024г.

в името на народа

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, І отделение, в публично заседание на единадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Тотка Калчева

ЧЛЕНОВЕ: Вероника Николова

Мадлена Желева

със секретар Валерия Методиева, след като изслуша докладваното от съдия Калчева, т.д.№ 1021 по описа за 2023 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на „Лидер инвестмънт – 2016“ ООД, [населено място], общ.Марица, обл.Пловдив, срещу решение № 49/27.01.2023 г., постановено по т.д.№ 433/2022 г. от Софийски апелативен съд, с което е потвърдено решение № 260145/23.02.2022 г. по т.д.№ 763/2021 г. на Софийски градски съд за отхвърляне на молбата на касатора за откриване на производство по несъстоятелност на „Фарт 23“ ООД, [населено място].

Касаторът поддържа, че въззивният съд е извършил неправилна преценка относно предпоставките за възникване на заявените в молбата за откриване на производство по несъстоятелност вземания; въведени са доводи за неточни изводи относно приетите за установени факти по отношение реализирането на права на трети лица върху имотите, както и за нарушения на материалния закон, с оглед на изложените в обжалваното решение съображения, че правата на купувача при евикция, включително за намаляване на цената, се упражняват по съдебен ред. Моли решението да се отмени и да се уважи молбата за откриване на производство по несъстоятелност.

Ответникът не е изразил становище по жалбата.

Върховният касационен съд, Търговска колегия, I отделение, след като разгледа касационната жалба констатира следното:

За да постанови обжалваното решение, въззивният съд е приел, че за молителя – настоящ касатор, не е възникнало вземане по търговска сделка, което представлява една от предпоставките за откриване на производство по несъстоятелност. Молителят се е основавал на уговорка в т.3 от нотариален акт от 19.05.2017 г., според която имал вземане срещу ответника за връщане на платената цена и за неустойка, поради признати вещни права на трети лица върху част от продадените му имоти и възможното му отстраняване от тях. С посочения договор ответникът е продал на молителя два поземлени имота в местността „Кръстова вада“, [населено място] за сумата от 808000 евро. В договора са били вписани известните на купувача констативни нотариални актове за собственост върху имотите, предмет на продажбата, според които трети лица притежават части от тези имоти. Продавачът е декларирал, че имотите са свободни от възбрани (освен посочената в договора и известна на купувача), както и че не са вписани искови молби, ипотеки, договори за наем и други обезпечения. По делото е било безспорно, че купувачът е платил цената по договора. С оглед на водени производства за установяване на право на собственост върху части от имотите между други страни с влязло в сила на 21.09.2007 г. решение на СГС са признати права на трети лица, които са сключили с молителя договор за спогодба за право на собственост с нотариален акт от 20.07.2018 г. Въззивният съд е изложил съображения, че не са настъпили уговорените в т.3 предпоставки за връщане на платената цена и за заплащане на неустойка по договора между молителя и ответника – ако някое от декларираните от продавача обстоятелства се окаже изцяло или отчасти неистина и поради това договорът бъде развален или в случай на установяване по съдебен ред на права на трети лица, върху който и да е от продаваните имоти или части от тях (с изключение на описаните в констативните нотариални актове имоти), и в тази връзка купувачът бъде изцяло или отчасти съдебно отстранен. Според решаващия състав не е налице и евентуално заявеното основание за възникване на вземане на молителя за намаляване на цената по чл.190 ЗЗД, тъй като не е бил предявен иск за разваляне на договора или за намаляване на цената.

С определение № 1367/19.12.2023 г. ВКС допусна касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса за предпоставките за установяване в производство по несъстоятелност на вземане на купувач за намаляване на цената вследствие на частична евикция.

Становището на състава на ВКС произтича от следното:

В Тълкувателно решение № 1/2019 г. от 02.07.2021 г. на ОСГТК на ВКС е прието, че договорът на прехвърляне на вещни права върху чужд недвижим имот не се разваля по право по силата на влязло в сила решение за съдебно отстранение срещу приобретателя на имота и иск по чл.87, ал.3 ЗЗД е допустим. В мотивите на решението е разяснено, че развалянето на договора при реализирана или евентуална евикция (пълна или частична) е алтернатива на другите способи за защита на кредитора при неизпълнение – искане за реално изпълнение с мораторно обезщетение или искане за компенсаторно обезщетение, съответно намаляване на цената.

Според цитираните в определението по чл.288 ГПК решение № 50249/16.11.2022 г. по гр.д.№ 638/2022 г. на ІV г.о. на ВКС, решение № 50234/07.11.2022 г. по гр.д.№ 2710/2020 г. на ВКС, ІV г.о. и решение № 60174/15.12.2021 г. по 62/2020 г. на ВКС, І г.о., когато купувачът е отстранен от чуждия имот въз основа на влязло в сила съдебно решение, за да възникнат правата му по чл.189, ал.1, изр.2 ЗЗД (за връщане на платената цена и разноските) или по чл.190 ЗЗД (за обезщетение за вредите и за намаляване на цената), той следва да е снабден с влязло в сила съдебно решение за разваляне на договора по чл.87, ал.3 ЗЗД, като купувачът не може да претендира последиците от развалянето на договора, без договорът да е развален по съдебен ред.

В тези постановени от ВКС решения след приемането на ТР №1/2019 г. се разглеждат само хипотезите на искания на евинцирания купувач, основани на последиците от разваляне на договора. Правото на купувача да получи платената цена, разноските по договора, необходимите и полезни разноски за вещта и обезщетение за вредите (по чл.189, ал.1 ЗЗД при пълна евикция) или упражняването на това право при частична евикция (по чл.190, ал.1 ЗЗД), но при разваляне на договора изцяло, представлява една от посочените в закона алтернативи за отговорността на продавача при отстранение на купувача от имота. Правото на купувача по чл.190, ал.2 ЗЗД да иска намаляване на цената и обезщетение за вредите при частична евикция не е обусловено от разваляне на договора. Купувачът не упражнява правото си да развали целия договор, а иска запазването му за частта от вещта, принадлежаща на продавача, поради което намаляването на цената и обезщетението за други вреди представляват компенсаторно обезщетение, дължимо при съществуващ, а не при развален с обратна сила договор.

Настоящият състав на ВКС приема, че съобразно законовата уредба и тълкуването в съдебната практика правата на купувача по чл.190, ал.2 ЗЗД (за намаляване на цената и за обезщетение) възникват при наличието на предпоставките, посочени в правната норма, но без те да са обусловени от разваляне на сключения договор. Правата на купувача се реализират чрез осъдителни искове за вземания и поради това могат да бъдат установявани в производството по чл.625 ТЗ, в който смисъл е отговорът на правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване.

Предвид отговора на въпроса, по който бе допуснато касационно обжалване въззивното решение е неправилно. Изводът, че по делото не е установено кредиторът да е съдебно отстранен от имотите, както и че спогодбата от 20.07.2018 г. е сключена с третите лица, за чиито права купувачът е бил уведомен, не съответства на събраните по делото доказателства. Представени са съдебни решения и документи за право на собственост, които сочат, че права върху имотите имат трети лица, за които купувачът не е знаел при сключването на договора. С тези лица купувачът е договарял и им е платил цена за придобитите от тях идеални части. Задължение на съда е да квалифицира предявените права, което не е изпълнено от инстанциите по същество. Основанието, което е заявил молителят е за намаляване на цената по чл.190, ал.2 ЗЗД, определена като стойност на евинцираните части на имотите, която е станала според купувача изискуема на 20.07.2018 г., т.е. от датата на спогодбата с третите лица.

Допуснатите от въззивния съд процесуални нарушения, изразяващи се в необсъждане на представени по делото доказателства, както и нарушението на материалния закон с оглед на възприетото становище, че правото на купувача за намаляване на цената при частична евикция е обусловено от влязло в сила съдебно решение (неясно дали по конститутивен иск за разваляне на договора или по осъдителен иск за връщане на част от цената), както и обвързването на квалификацията на вземанията на кредитора с изискване за точно посочване на законовата норма (какво е вземането за заплащане от продавача на цената за евинцираните части от имотите, определена като сума, платена на третите лица), налагат отмяна на обжалваното решение. На основание чл.293, ал.3 ГПК делото следва да се върне за ново разглеждане от въззивния съд, който да съобрази основанието на заявеното вземане на молителя, да обсъди събраните доказателства във връзка с фактите и обстоятелствата за евикция на купувача върху част от имотите, сключената спогодба и платените суми на третите лица и да се произнесе дали съществува вземане на кредитора. Въззивният съд следва да се обсъди и наличието на останалите предпоставки за откриване на производство по несъстоятелност по чл.608 ТЗ, като при необходимост следва да ползва и заключение на вещо лице. Съгласно чл.294, ал.2 ГПК апелативният съд следва да се произнесе и по разноските за водене на делото пред ВКС.

Мотивиран от горното, Върховният касационен съд

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 49/27.01.2023 г., постановено по т.д.№ 433/2022 г. от Софийски апелативен съд.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Софийски апелативен съд.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.