Отдаването под аренда на наследствен имот не води до придобиването му по давност

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 516

София, 15.09.2025 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, I-во отделение, в открито заседание на пети юни две хиляди двадесет и пета година в състав:

Председател: Маргарита Соколова

Членове: Светлана Калинова

Гълъбина Генчева

При секретаря Нели Първанова, като изслуша докладваното от съдията Соколова гр. д. № 2663/2024 г., и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба В. Т. И. и Г. Т. К. срещу решение № 470/08.04.2024 г. по в. гр. д. № 488/2024 г. на Пловдивския окръжен съд, с което е потвърдено решение № 540/22.12.2023 г. по гр. д. № 2435/2022 г. на Асеновградския районен съд за отхвърляне на предявените от жалбоподателките срещу М. П. С., Г. В. С., Л. Г. К. и В. А. К. положителни установителни искове за признаване право на собственост на 1/3 ид. ч. от 6 бр. земеделски земи, находящи се в землището на [населено място], и на искането за отмяна на н. а. № 113/03.07.2018 г.

Оплакванията на жалбоподателките са за допуснати нарушения на материалния закон и на съдопроизводствените правила, както и за необоснованост - основания за касационно обжалване по смисъла на чл. 281, т. 3 ГПК.
Касационното обжалване е допуснато с определение № 1446/25.03.2025 г. на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса: „Извършването на действия по управление на сънаследствени недвижими имоти, като сключването на договори за аренда (неправилно посочено в определението „за рента“), представлява ли демонстрация на намерението на сключилия договорите сънаследник да свои чуждите идеални части“?
От ответниците по касация М. П. С. и Г. В. С. считат обжалваното решение за правилно; Л. Г. К. и В. А. К. не са взели становища.

Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о., провери заявените с жалбата основания за отмяна на въззивното решение и данните по делото, и за да се произнесе, взе предвид следното:

По делото е установено, че спорните имоти произхождат от Д. И. М., починал на 17.04.1992 г., който със саморъчно завещание от 13.05.1991 г. завещал на един от наследниците си по закон- П. Д. И. - син, внесената в ТКЗС своя земя.

С решение № 022/05.05.1998 г. на ПК - [населено място] земеделските земи, предмет на спора, са възстановени с план за земеразделяне на наследниците на Д. М..

Заветникът П. Д. И. е починал на 27.04.1995 г. и е оставил за наследници по закон съпруга Н. И. И., починала на 23.09.2003 г., и деца: ответницата М. П. С. и Д. П. И., които са наследници по закон и на преживялата съпруга на заветника.

С н. а. № 113/03.07.2018 г. ответницата М. С. е призната за собственица на основание наследство на 2/3 ид. ч. и по давност - на останалата 1/3 ид. ч. от възстановените земеделски земи - предмет на предявените положителни установителни искове за собственост, които на същата дата продала на ответника Г. С. с н. а. № 114. Той, от своя страна, с н. а. № 15/14.08.2018 г. се разпоредил със земите чрез покупко-продажба в полза на ответника Л. К., по време брака му с ответницата В. К..

Ищците са наследници по закон - дъщери, на М. И. И. - починала на 12.04.2021 г. като преживяла съпруга на Д. П. И., с когото е имала сключен граждански брак на 27.04.1989 г., прекратен със смъртта на съпруга на 23.08.2015 г.

Въззивният съд е посочил, че при наличието на констативен нотариален акт за собственост, призната по реда на обстоятелствената проверка, оспорващата страна, при условията на пълно и главно доказване, следва да отрече правата на признатия собственик. Това в случая следва да сторят ищците, като установят твърденията си, че ответницата М. С. не е придобила на основание давностно владение спорните имоти.

Съдът е приел, че спорното право е принадлежало на Д. М., а по силата на оставеното от него саморъчно завещание и наследственото правоприемство, след смъртта му собственици са станали наследниците на сина му П. И. - М. С. и Д. И. (деца) и преживялата съпруга Н. И., които получават равни дялове от наследството. След смъртта на Н. И. през 2003 г. нейният дял е разпределен между двете й деца.

От показанията на свидетелите С. Г. и А.. Б. въззивният съд е приел за установено, че след смъртта на П. И. земите са останали на дъщеря му М. С., която е сключвала договори за тях и е получавала рента. Съдът е кредитирал тези показания като дадени от незаинтересовани свидетели в резултат на техни лични впечатления - свидетелите живеят в селото, а едната е участвала и в сключването на договорите за ползване на земите. Според тях Д. имал друг имот - от 4 дка, останал от майка му, като за него сам той е сключил договор и получавал рента. Твърдят, че се знаело, че процесните земи са останали на М. и Д. никога не е повдигал спор за тях.

Въззивният съд е посочил, че действията по сключване на договори за наем или аренда съставляват сами по себе си акт на управление на общо имущество между сънаследници, но в случая е налице демонстрация от страна на сестрата М. С. пред другия сънаследник - Д. И., че тя свои имотите - извършва действия на управление, реализира доходи от тях, а и се знаело в обществото, че тези имоти са нейни. В същото време от негова страна не е имало никакво противопоставяне или повдигане на спор по повод собствеността върху земите - свидетелите на ищците Н. С. и Г. Г. не установили някакво поведение в тази насока. Показанията им съдържали единствено изявление, че Д. получавал рента, без да е посочено от кои имоти, доколкото от показанията на другите две свидетелки се установявало, че Д. е притежавал други земеделски земи - от своята майка, от които действително е реализирал доход.

Въззивният съд е намерил, че доказателствената сила на констативния нотариален акт не е опровергана. Доказателства самите ищци да са предприемали действия по прекъсване на давностното владение на М. С. по делото не са ангажирани, а няма и подобни твърдения. Ето защо е заключил, че по делото не е проведено, при условията на пълно и главно доказване от ищците, опровергаване на обвързващата сила на нотариалния акт, който легитимира М. С. за собственик на основание давностно владение, а чрез доказване правото й на собственост е доказано и правото на собственост на купувачите по последващите сделки. По тези съображения предявените установителни искове са приети за неоснователни и правилно отхвърлени от първоинстанционния съд.

По въпроса, по който е допуснато касационното обжалване, настоящият състав на ВКС, I-во г. о., приема следното:
Последователно се приема в практиката на ВКС, че управителните действия, включително сключването на облигационни договори по повод ползването на съсобствен недвижим имот, не съставляват действия, които отричат правата на собственика, респ. съсобственика, от чието име е установено материалното държане на вещта. Договорът за аренда е облигационен договор, сключен по повод ползването на земеделска земя и/или недвижими и движими вещи за земеделско производство, с който арендодателят предоставя временното ползване на обекта на договора, а арендаторът заплаща определено с договора арендно плащане (чл. 2, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието - ЗАЗ). Такъв договор, съгласно даденото в практиката на ВКС тълкуване на нормата на чл. 3, ал. 1 ЗАЗ при първоначалната й редакция, е можел да сключи всеки съсобственик, при изричното или мълчаливо (т. е. без противопоставяне) съгласие на останалите съсобственици, като отношенията между тях по повод получените арендни плащания се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Тази възможност, следваща от нормите на чл. 30 и сл. ЗС, е изрично уредена с новата алинея 4 на чл. 3 ЗАЗ (ДВ, бр. 13/2007 г.). От тук следва, че сключването на договор за аренда както преди, така и след приемането на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, съставлява управително действие по отношение на общата вещ и само по себе си не може да обоснове извод за наличие на явно и несъмнено владение по отношение на несключилите договора и неполучилите гражданските плодове наследници и за демонстрация на намерението на сключилия договора сънаследник да свои чуждите идеални части (решение № 8/19.02.2014 г. по гр. д. № 5109/2013 г. на ВКС, II-ро г. о., решение № 161/02.12.2019 г. по гр. д. № 1073/2019 г. на ВКС, І-во г. о.). Настоящият състав на ВКС споделя посочената съдебна практика, която е приложима както при отдаването под аренда, така и при отдаването под наем на наследствен имот и получаването на рента.

По основателността на касационната жалба:

По делото е установено, че за имотите, предмет на предявените положителни установителни искове за собственост, има сключен на 08.08.2013 г. договор за съвместна обработка на земеделски земи за срок от 10 години, между ответницата по исковете М. С., от една страна, и ЗК „Съединение“ [населено място], от друга. В справка, издадена от кооперацията, се посочва, че договорът е валиден до 30.09.2023 г., както и че за посочения период рентата била изплащана на М. С. и Л. Г. К., на когото М. продала имотите през 2018 г. Св. С. Г. и св. А.. Б. са установили, че за нивите, които са наследствени, договори за съвместна обработка с кооперацията сключвала ответницата М. и тя получавала рентата, която първоначално била в натура и пари, а впоследствие - само парична; Д. нямал претенции за тези земи, явно брат и сестра са се били разбрали взаимно; той взимал рента за земя, която била останала от майка му. Св. Б. е посочила още, че нивите били от дядото на Д., който ги оставил на сина си, а последният от своя страна ги оставил на дъщеря си М.. Доказателства за извършване на други действия по отношение на спорните имоти до момента на снабдяване с констативния нотариален акт от 2018 г. от страна на М. С. по делото не са ангажирани, поради което недоказано остава твърдението, че същата е владяла имотите още от възстановяването им през 1998 г.

При така установените по делото факти и с оглед отговора на правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване, следва да се приеме, че обжалваното въззивно решение е неправилно.

В противоречие със задължителната съдебна практика - ТР № 11/21.03.2013 г. по тълк. д. № 11/2012 г. на ОСГК на ВКС, въззивният съд е приел, че при наличието на констативен нотариален акт за собственост, призната по обстоятелствена проверка, оспорващата страна - в случая ищците, следва да отрекат правата на признатия собственик. Съдът не е съобразил обстоятелството, че в случая с влязлото в сила решение за възстановяване правото на собственост № 022/05.05.1998 г. на поземлената комисия, придружено със скици (което съгласно чл. 17, ал. 1, изр. 5-то ЗСПЗЗ има силата на констативен нотариален акт за собственост върху имотите), с наследяването по завещание и наследственото правоприемство е удостоверено наличието на съсобственост между Д. П. И. и М. П. С., а последната, от своя страна, се легитимира за едноличен собственик по силата на н. а. № 113/03.07.2018 г., издаден на основание наследство и давностно владение. В такава хипотеза, съгласно посочения тълкувателен акт, разпределението на доказателствената тежест при оспорване е по общото правило на чл. 154, ал. 1 ГПК - всяка страна следва да докаже своето право, т. е. фактическия състав на съответното удостоверено от нотариуса придобивно основание. Следователно, след като в разглеждания случай съсобствеността произтича от наследяване, при която всеки наследник е владелец на собствената си идеална част и държател на частите на останалите наследници, в тежест на ответницата М. С. е да докаже, че е установила фактическа власт върху спорните земи изключително за себе си и ги е владяла постоянно, непрекъснато, спокойно, явно и несъмнително в продължение на давностния срок по чл. 79, ал. 1 ЗС, като с едностранни действия, доведени до знанието на другия наследник Д. И., е показала отричане на неговите права и демонстриране на намерението за своене на неговата идеална част (ТР № 1/06.08.2012 г. по тълк. д. № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС). Сключването на договор за отдаване ползването на съсобствения имот на трети лица съставлява управително действие по отношение на имота и е част от правомощията на съсобственика съгласно чл. 31, ал. 1 ЗС. Договорът от 2013 г. е породил действие както за сключилата го съсобственица, така и за съсобственика, който не е страна по договора, поради което без значение за придобиването на собствеността е въпросът кой от наследниците е получавал дължимото плащане. Поради това такива действия не отричат правата на другия съсобственик, който не е сключил договора и не е получавал рентата, и не могат, сами по себе си, да обосноват извод за преобръщане държането на чуждите идеални части във владение за себе си. Такова владение не е годно да породи в полза на М. С. като титуляр на нотариалния акт от 2018 г. последиците на придобивната давност за притежаваната от Д. И. 1/2 ид. ч. от спорните земи.

Твърдението за наличие на съгласие между М. С. и Д. И. всички земи да останат за нея, като братът не е имал претенции относно съсобствеността върху тях, нито е пожелавал да получава наем за тях, е останало недоказано по делото. Поради това не може да се направи извод за установяване на самостоятелно владение на един от наследниците, при което не е необходимо т. н. преобръщане на владението. Не може да се направи извод и за друга хипотеза на самостоятелно владение - собственикът на вещта да е предал владението на един от бъдещите си наследници, в случая на ответницата М. С.. Действително, по делото са събрани гласни доказателства, според които земите били оставени от бащата на дъщерята М., както и че наследниците се били разбрали взаимно Д. да няма претенции за собствеността. Тези показания обаче са твърде общи; свидетелите, като външни лица, нямат лични впечатления от тези отношения, които обичайно се случват в тесен семеен кръг, и единственият извод, който може да бъде направен от тях, е за изразена приживе от наследодателя воля в устна форма имотът след неговата смърт да остане на дъщерята. Подобна воля обаче не е правно обвързваща и няма значение за придобиване право на собственост, евентуално - за установяване на самостоятелна фактическа власт на правно основание, тъй като не е извършена в предвидената от закона форма за действителност, нито сочи на предаване на владението от наследодателя приживе (решение № 166/13.03.2024 г. по гр. д. № 3950/2022 г. на ВКС, І-во г. о.). Липсата на упражнявана от Д. И. фактическа власт, както и твърдението, че от 2000-та година до смъртта си майката на ищците не се е интересувала от процесните земи, не води до изгубване на правото, тъй като трайната съдебна практика приема, че правото на собственост не се погасява по давност и може да се изгуби, само ако някой друг го придобие или ако собственикът се откаже от него (решение № 669/1958 г. по гр. д. № 92/1958 г. на ВС, ІІІ-то г. о.). Нито една от посочените хипотези в случая не е налице. А от снабдяването на М. С. с нотариален акт за собственост през 2018 г. до предявяването на исковете на 05.12.2022 г. изискуемият от чл. 79, ал. 1 ЗС 10-годишен давностен срок не е изтекъл. Останалите ответници по исковете не са се позовали на придобивна давност.

Като неправилно, обжалваното въззивно решение следва да бъде отменено и тъй като не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия, след отмяната спорът следва да бъде решен по същество, като предявените положителни установителни искове бъдат уважени и ищците бъдат признати за собственици на 1/3 ид. ч. от спорните земеделски земи, предвид данните по делото за наличие на граждански брак между наследодателката им и Д. И., продължил повече от десет години, при приложение правилото на чл. 9, ал. 2 ЗН.

На основание чл. 537, ал. 2, изр. посл. ГПК следва да бъде отменен, до размер на 1/3 ид. ч. от описаните в него имоти, н. а. № 113/03.07.2018 г., за който размер констатацията на нотариуса по принадлежността на правото на собственост е опровергана от събраните по делото доказателства.

С оглед изхода на спора и предвид заявеното искане, на ищците следва да бъдат присъдени разноските по водене на делото във всички инстанции в размер на 4 568.52 лева.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на I-во г. о.

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение № 470/08.04.2024 г. по в. гр. д. № 488/2024 г. на Пловдивския окръжен съд и потвърденото с него решение № 540/22.12.2023 г. по гр. д. № 2435/2022 г. на Асеновградския районен съд и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на М. П. С., Г. В. С., Л. Г. К. и В. А. К., че В. Т. И. и Г. Т. К. са собственици на 1/3 ид. ч. от следните поземлени имоти, находящи се в землището на [населено място], [община], с идентификатори по КККР, одобрени със заповед № 300-5-112/19.12.2003 г. на изп. директор на АГКК, последно изменение от 12.09.2018 г., а именно:

1. ПИ с идентификатор [№], местност „Голяма поляна“, с площ от 4 826 кв. м., трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория 6-та, при съседи: ПИ [№] и ПИ [№];

2. ПИ с идентификатор [№], местност „К. баир“, с площ от 4 901 кв. м., трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория 5-та, при съседи: ПИ [№], ПИ [№], ПИ [№], ПИ [№] и ПИ [№];

3. ПИ с идентификатор [№], местност „С.“, с площ от 8 798 кв. м., трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория 4-та, при съседи: ПИ [№], ПИ [№], ПИ [№], ПИ [№];

4. ПИ с идентификатор [№], местност „Бозалъка“, с площ от 5 101 кв. м., трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория 4-та, при съседи: ПИ [№], ПИ [№], ПИ [№], ПИ [№], ПИ [№], ПИ [№]8;

5. ПИ с идентификатор [№]5, местност „Д.“, с площ от 4 705 кв. м., трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория 4-та, при съседи: ПИ [№], ПИ [№], ПИ [№], ПИ [№]0, ПИ [№];

6. ПИ с идентификатор [№], местност „А. кър“, с площ от 6 799 кв. м., трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория 4-та, при съседи: ПИ [№], ПИ [№], ПИ [№], ПИ [№], ПИ [№].

ОТМЕНЯ н. а. № 113, том 4, рег. № 3730, дело № 651 от 03.07.2018 г. на Светлана К. - нотариус с район на действие Районен съд - [населено място], вписан в регистъра на Нотариалната камара под № 234, до размер на 1/3 ид. ч. от описаните в него имоти.
ОСЪЖДА М. П. С., Г. В. С., Л. Г. К. и В. А. К. да заплатят на В. Т. И. и Г. Т. К. разноските по водене на делото във всички инстанции в размер на 4 568.52 (четири хиляди петстотин шестдесет и осем лв. и 52 ст.) лева.
Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: