Придобиване по давност на реална част от нежилищен парцел (УПИ)

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 50008

гр. София, 25.05.2023 година
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България , Второ гражданско отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и четвърти януари през две хиляди двадесет и трета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Камелия Маринова

ЧЛЕНОВЕ: Веселка Марева

Емилия Донкова

при участието на секретаря Даниела Танева

като изслуша докладваното от съдия Веселка Марева гр. д.№ 1274 по описа за 2022 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производство по чл. 290 ГПК.

Обжалвано е решение №73 от 17.12.2021г. по гр.д. № 136/2021г. на Кърджалийски окръжен съд, с което е потвърдено решение № 84 от 20.05.2021г. по гр.д.№ 457/2018г. на Момчилградски районен съд за отхвърляне на предявения от “Технопрогрес М“ ЕООД против “МАХ 2000“ ООД иск за признаване собствеността по давност върху реална част от УПИ II-за горивни и строителни материали в кв. 102 по регулационния план на Момчилград, с площ на реалната част около 800 кв.м., при граници: изток - ограда и склад за въглища и строителни материали, запад - регулационната граница между УПИ II, УПИ XVIII и УПИ XIX, юг - улица "Крайна", север - жп коловоз, затворена между тт. 1-3-7-9-10-11 на скицата на вещото лице на л.249 от първоинстанционното дело, която реална част по действащата кадастрална карта заема: 1/ реална част с площ 63 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 48996.106.34 по КККР на гр. Момчилград, затворена между тт. 1-2-10-11 на скицата на вещото лице; 2/ реална част с площ от 87 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 48996.106.35 по КККР на гр.Момчилград, затворена между тт. 8-9-10-11 на скицата на вещото лице и 3/ реална част с площ от 650 кв.м, от поземлен имот с идентификатор 48996.106.33 по КККР на гр.Момчилград, затворена между тт. 2-3-4-5-6-7-8-11 съгласно скицата на вещото лице.

Касационната жалба е подадена от “Технопрогрес М“ЕООД.Поддържа се неправилност на извода на съда, че спорната реална част не може да бъде урегулирана като самостоятелен имот за нежилищни нужди.

Ответникът по жалбата “МАХ 2000“ ООД застъпва становище за неоснователност на жалбата.

С определение № 50424 от 03.11.2022г. е допуснато касационно обжалване на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпроса за предпоставките за придобиване по давност по чл. 200, ал.1, вр. с чл. 19, ал.6 ЗУТ на реална част от урегулиран поземлен имот, който е предназначен за нежилищно застрояване или за други нужди без застрояване; необходимо ли е да е изработен ПУП, който да докаже наличието на горните законови изисквания или преценката се прави по действащия план.

Върховният касационен съд, състав на Второ гражданско отделение като разгледа жалбата в рамките на наведените основания, установи следното:

Производството е по установителен иск за собственост на реална част от урегулиран поземлен имот по регулационния план на Момчилград. В хода на делото е влязла в сила кадастралната карта на града и претендираната реална част е индивидуализирана и по действащата кадастрална карта.

Безспорно е, че ищецът „Технопрогрес М" ЕООД е собственик на УПИ ХVІІІ и УПИ ХІХ от кв.102 по регулационния план на гр. Момчилград, явяващи се съседни на процесната реална част от УПИ ІІ от кв. 102, който е собственост на ответника по иска „МАХ 2000" ООД.

Територията, в която са имотите, е урегулирана за първи път с плана на гр. Момчилград, одобрен през 1964г. По този план сегашните имоти на ищеца и на ответника попадат в един парцел, а именно парцел ІІ-Топливо. В следващия кадастрален и регулационен план, одобрен 1979г., имотът на ответника попада в парцел V-за Горивни и строителни материали, а имотът на ищеца в парцел VІІ-за Топливо, т.е. за първи път имотите имат граница помежду си. Със заповед от април 1988г. е одобрено изменение на плана, като се променят границите на парцел V, парцели I, VI и VII се обединяват в парцел І-за Технопрогрес. Според действащия регулационен план от декември 1988г. имотите са както следва: парцел ІІ-За горивни и строителни материали и парцел І-за СП „Технопрогрес“, като границата между тях е идентична с границата по предходния план от 1979г. През 2008 г. по искане на ищцовото дружество е извършена промяна, като от неговия УПИ І са образувани нови 11 урегулирани имота с номера от Х до ХХ. Промяната не засяга границите със съседните имоти. При съвместяване на границата между парцелите на ищеца и на ответника по регулационните планове е видно, че тя не е променяна. Същата граница между имотите е заснета и по кадастралната карта.

Установява се безспорно от писмените доказателства, че ищцовото дружество е правоприемник на ДФ “Технопрогрес-М“, а последната е образувана с активите и пасивите на СП“Технопрогрес“-М.. Ответното дружество от своя страна е частен правоприемник на “Топливо“ АД-София, което пък е правоприемник на ОП „Горивни и строителни материали“. През 1985г. когато от АПК е дадено съгласие да се строи обект „Строително складова база“ на ДСО „Технопрогрес“ в терен, отчужден за нуждите на градоустройството, е посочено, че теренът се намира до ж.п.коловоз „Военна рампа“ и източната му граница е базата на СП „Горивни и строителни материали“ - писмо на л. 31 от пърроинстанционното дело. През 1987г. на СП „Технопрогрес“ е издадено разрешение за направа на ограда в парцел VІІ, кв. 57 по плана от 1979 г. Не се спори, че оградата е изградена от праводателя на ищеца и тя попада в имота на ответника според регулационния план на гр.Момчилград. Въз основа на строително разрешение от 1987г. от страна на СП “Технопрогрес“ е извършено и „изместване на склада за Горивни и строителни материали“ към обект ПСОК-Момчилград. Видно от писмените доказателства, че между двете държавни предприятия, собственици на двата съседни имота, е било постигнато съгласие складът в имота на ответника да се измести на изток, така че да се осигури на ищеца допълнителна площ за вход в имота му с автомобили. Именно в резултат на това се е оформила спорната реална част. Тя е заключена между западната парцелна граница на УПИ ІІ (на ответника) и изградената от ищеца масивна ограда и склада „Горивни и строителни материали“ (на ответника), като площта на тази част е 800 кв. м. Не се спори, че тя е във владение и се ползва от ищеца.

Твърдението на ищеца е, че владее спорната реална част от 1990г. когато е построена оградата. Преди това нямало материализирана граница между двата имота. За начало на давностния срок е посочена датата 01.01.2001г. когато влиза в сила ЗУТ.

При тази фактическа обстановка съдът е счел, че разрешаването на спора преминава през отговор на въпроса: налице ли са предпоставките на чл. 200, ал. 1 ЗУТ, евентуално на чл. 200, ал. 2 ЗУТ, за придобиване по давност на спорната реална част. Посочил е, че съгласно чл. 200, ал. 1 ЗУТ реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност само ако са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19, т.е. има забрана за придобиване по давност на реални части от урегулирани поземлени имоти, неотговарящи на изискванията за минимални размери по чл. 19 от ЗУТ. Изключението, предвидено в алинея 2 на чл. 200 ЗУТ, допускащо придобиване по давност на реална част от поземлен имот, неотговаряща на изискванията на чл.19 ЗУТ, е приложимо само в случаите, при които тази част се присъединява към съседен имот по реда на чл. 17 ЗУТ, т.е. при първоначално урегулиране. На давността по чл. 200, ал. 2 ЗУТ може да се позове само собственикът на този имот, към който се придават части от съседен имот - само той е бил длъжен да заплати придаваемите части въз основа на предварителния договор по чл. 17, ал. 3 или чл. 15, ал. 3 ЗУТ и ако окончателен договор не е сключен, но е владял 10 г. придаваемите части от съседния имот, може да ги придобие по давност. Обратно, не може да се позовава на чл. 200, ал. 2 ЗУТ собственик на УПИ, който е завладял реална част от съседен имот и е осъществявал владение повече от 10 години, без да има придаваема част. Приел е, че в случая не е налице хипотезата на чл.200, ал. 2 ЗУТ за придобиване по давност от ищеца на процесната реална част, тъй като няма придаваеми части при първоначално урегулиране, нито има съгласие на собствениците, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи.

По-нататък съдът е счел за релевантно дали процесната реална част, отговаря на изискванията на чл. 19 ЗУТ за самостоятелен УПИ и

дали оставащата част също отговаря на изискванията за самостоятелен УПИ. Посочил е, че имотите на ищеца и на ответника се намират в промишлена зона, т.е. в производствена територия по последния регулационен план и се касае за нежилищно застрояване. Затова е неприложима разпоредбата на чл.19, ал.1 ЗУТ, регламентираща изискванията за размери - площ и лице при урегулиране на поземлени имоти за ниско жилищно застрояване. Независимо от това, по делото не е установено, че претендираната от ищеца реална част от УПИ ІІ, собственост на ответника, отговаря на изискванията на чл. 19 ЗУТ и в частност на ал.6, съгласно която при урегулиране на поземлени имоти в границите на населените места за нежилищно застрояване или за други нужди без застрояване, техните размери се определят с подробен устройствен план, съобразно санитарно-хигиенните и противопожарните изисквания и съответните устройствени правила и нормативи. Съдът е възприел заключението на вещото лице С., според което процесната част не може да бъде урегулирана като самостоятелен имот за нежилищни нужди, тъй като няма необходимото лице за промишлена сграда. Същевременно, съдът е отказал да кредитира заключението на вещото лице Г., който счита, че процесната реална част може да бъде урегулирана съгласно чл. 19, ал. 6 ЗУТ. Това вещо лице сочи, че от източната страна може да се осъществи свързано застрояване - калкан, предвид съществуващата сграда(склад), от западната страна при отстояние 3м. от регулационната граница остават за застрояване около 8м. - къса страна за сграда, която по дължина покрива калкана със съседната сграда.Според съда този извод е необоснован, тъй като при урегулиране за нежилищно застрояване размерите на имотите се определят с ПУП съобразно санитарно-хигиенните и противопожарните изисквания и съответните устройствени правила и нормативи. В случая не е установено какви са предвижданията по действащия ПУП на кв. 102 за производствената територия, в която попадат имотите на страните, вида и начина на застрояване. Съдът е отрекъл и възможността за свързано застрояване, предложена от това вещо лице, тъй като не е установено дали такова застрояване е допустимо по действащия ПУП и с оглед издаденото на ответника разрешение за строеж от 2015г. за „смяна на предназначение от „Топливо“ в дърводелски цех, пристройка към съществуващо хале, реконструкция, пристройка, надстройка на съществуващи сгради за административно-битова и открит склад - навес“.

В обобщение въззивният съд е намерил, че претендираната реално

обособена част от УПИ II от кв. 102 по регулационния план на гр.

Момчилград, с площ от 800 кв. м., не отговаря на изискванията на чл. 19 ЗУТ за самостоятелен УПИ, поради което и същата не може да бъде

придобита по давност от ищеца. Затова е ирелевантно дали ищецът е владял тази реална част повече от 10 години, доколкото е налице законова пречка за придобиването й по давност.

По основанието за допускане на касационно обжалване .

По въпроса за предпоставките за придобиване по давност по чл. 200, ал.1, вр. с чл. 19, ал.6 ЗУТ на реална част от урегулиран поземлен имот, който е предназначен за нежилищно застрояване или за други нужди без застрояване, е необходимо да се посочи следното: Разпоредбата на чл. 200, ал.1 ЗУТ, за разлика от съответната забранителна разпоредба на чл. 59 ЗТСУ/отм./, е формулирана разрешително - тя дава възможност да се придобиват по давност и чрез сделки реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания, като поставя едно условие - да са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19 ЗУТ. Очевидно целта на разпоредбата е да не бъдат раздробявани поземлените имота на малки части, което би направило практически невъзможно застрояването и икономическото ползване на терена. С оглед на това препращането на чл.201, ал.1 ЗУТ е към минималните размери на УПИ, посочени в чл. 19 ЗУТ. Такива минимални размери законът предвижда единствено за УПИ за ниско жилищно застрояване - чл. 19, ал.1. По отношение на имотите за средно и високо жилищно застрояване, за имотите за ниско свързано застрояване в повече от два имота и за друго специфично застрояване, минималните размери на ал.1 не важат, а размерите на имотите се определят със самия ПУП - чл. 19, ал.5. По отношение на имотите за нежилищно застрояване и тези без застрояване минимални размери на площта също не са предвидени; поставено е единствено изискване за съобразяване на урегулирането със санитарно-хигиенните и противопожарните изисквания - чл.19, ал.6. Следователно, ограничението за минимални размери, към което препраща чл. 200, ал.1 ЗУТ, е относимо само за УПИ за жилищно застрояване, съответно то следва да бъде преценявано при придобиване по давност на реални части от такива урегулирани поземлени имоти.

Когато стои въпрос за придобиване по давност на реална част от УПИ, който не е за жилищно застрояване, а е със складово или производствено предназначение (съобразно класификацията на предназначението на поземлените имоти в урбанизираните територии в чл. 8, т.1 ЗУТ), то изисквания за минимална площ на тази част законът не поставя. Дали тази реална част е допустимо да се придобие по давност или чрез сделка следва да се прецени като се изходи от конкретното положение и предназначение на тази реална част и се вземат под внимание специфичните санитарно-хигиенни и противопожарни изисквания за територията, ако има такива. Нелогично е за придобиването по давност на реална част от УПИ с нежилищно предназначение, да се поставя условие (извеждано от препращането на чл. 200, ал.1 ЗУТ към чл. 19 ЗУТ) да е налице одобрен ПУП за тази част, с който да се определят размерите й - чл.19 ал.6 ЗУТ. Ако бъде одобрен ПУП за тази реална част, то това означава тя да се урегулира, с което престава да бъде реална част от УПИ, а става самостоятелен УПИ.

По касационната жалба .

Предвид гореизложените разяснения въззивното решение, с което е прието, че спорната реална част не отговаря на изискванията на чл. 200, ал.1 ЗУТ за придобиване по давност, е неправилно. Двата имота - на ищеца и на ответника се намират в урбанизирана територия и са с производствено- складово предназначение. Претендираната от ищеца реална част е с площ 800 кв.м. и по отношение на нея не са налице ограничения за придобиване по давност от гледна точка на минимални размери - площ и лице. Не са установени и някакви други специфични санитарни или противопожарни изисквания за територията. Затова няма пречка тя да бъде придобита по давност. Следва да бъде възприето заключението на вещото лице Т. Г., според което процесната реална част от УПИ ІІ в кв. 102 може да бъде урегулирана като самостоятелен имот с нежилищно предназначение - имотът има лице от около 8 м. и доколкото източната граница е склада на ответника, то е възможно свързано застрояване. В подкрепа на виждането, че реалната част от 800 кв.м. може да съществува като самостоятелен имот с нежилищно предназначение и без застрояване е и издаденото на ответното дружество разрешение за строеж от 10.11.2015г.. В него, наред с преустройство на склада, се предвижда ново предназначение на спорната територия с разполагане на 10 паркоместа - виж скицата на л. 113, т.е. това място несъмнено може да служи за паркиране на автомобили. Не може да бъде споделен аргументът на въззивния съд, че посоченото строително разрешение съставлява пречка за придобиване на спорната част по давност. От една страна, това строителство не е реализирано и срокът на разрешението е изтекъл. От друга страна, предприетите от ответника действия по издаване заповед за премахване на изградената от ищеца ограда, са приключили безуспешно - заповедта на Кмета е отменена от административния съд. А ответникът не би могъл да строи при наличието на тази ограда, която фактически приобщава спорната част към имота на ищеца.

Процесната реална част се ползва от ищцовото дружество повече от 30 години безпрепятствено, като първоначалното й завладяване е със съгласието на праводателя на ответното дружество - „Топливо“ АД. То е било наясно, че както изместването на склада, така и изграждането на оградата, извършени от праводателя на ищеца, са за сметка на собствения му (на ответника) имот и не е имало възражения срещу това. Следователно упражняваната фактическа власт - владение върху тази част е със знанието и съгласието на праводателя на ответника. С изтичането на десетгодишен срок от 01.01.2001г. фактическият състав на придобивната давност е завършен.

На основание изложеното въззивното решение следва да бъде отменено и да се постанови ново, с което искът да бъде уважен като ищцовото дружество бъде признато за собственик на спорната реална част. Същата следва да се индивидуализира по второто допълнително заключение на вещото лице Т. Г. и скицата към него на л. 249 от гр.д. № 457/2018г. на Момчилградски районен съд, която се приподписва от съда и е неразделна част от решението.

При този изход касаторът-ищец има право да получи всички направени разноски за водене на делото. Съгласно приложените списъци по чл. 80 ГПК той е направил разноски 4280 лв. за касационната инстанция, от които 4200лв. са адвокатско възнаграждение; 3025лв. за въззивната инстанция и 3727 лв. за първата инстанция. От страна на ответника се поддържа възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение за настоящата инстанция. Цената на иска на спорната реална част от 800 кв.м. е 3750лв., определена на база съответната площ спрямо данъчната оценка на целия имот на ответника. Видно, че заплатеното от ищеца адвокатско възнаграждение е от две части: 3000лв. са платени при подаване на касационната жалба през януари 2022г., а 1200 лв. при явяването в открито заседание през януари 2023г. Към момента на уговаряне на първото възнаграждение е в сила старата редакция на Наредбата за минималните размери на адвокатските възнаграждения, преди изменението в ДВ бр.88/2022г. Според тази редакция минималният размер на възнаграждението по искове за собственост е 600лв.- чл.7, ал.5. Според сега действащата редакция на чл.7, ал.5 от Наредбата минималното възнаграждение е 1500лв. При съобразяване на посочените разпоредби може да се приеме, че заплатеното адвокатско възнаграждение общо 4200лв. е прекомерно с оглед цената на иска, но предвид високата фактическа и правна сложност на спора, същото следва да бъде намалено до 3000лв., а не до минималния размер. Така общо дължимите на ищеца разноски са 9832лв. (3080лв. за касационната инстанция, 3025лв. за въззивната и 3727лв. за първата).

Водим от горното и на основание Върховният касационен съд, състав на ІІ г.о.

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивно решение №73 от 17.12.2021г. по гр.д. № 136/2021г. на Кърджалийски окръжен съд и вместо него постановява:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на “МАХ 2000“ ООД, ЕИК

108516226, че “Технопрогрес М“ ЕООД, ЕИК 108006068, е собственик по давностно владение на реална част от УПИ II-за горивни и строителни материали в кв. 102 по регулационния план на Момчилград, с площ на реалната част около 800 кв.м ., при граници: изток - ограда и склад за въглища и строителни материали, запад - регулационната граница между УПИ II, УПИ XVIII и УПИ XIX, юг - улица "Крайна", север - жп коловоз, заключена между точки 1-3-4-5-6-7-9-10 на скицата на вещото лице Т. Г. на л.249 от гр.д. 457/2018г. на Момчилградски районен съд, която реална част по действащата кадастрална карта заема: 1/ реална част с площ 63 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 48996.106.34 по КККР на гр. Момчилград, заключена между точки 1-2-11-10 на скицата на вещото лице; 2/ реална част с площ от 87 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 48996.106.35 по КККР на гр.Момчилград, заключена между точки 8-9-10-11 на скицата на вещото лице и 3/ реална част с площ от 650 кв.м, от поземлен имот с идентификатор 48996.106.33 по КККР на гр.Момчилград, заключена между точки 2-3-4-5-6-7-8-11 съгласно горепосочената скица, приподписана от съда и съставляваща неразделна част от решението.

ОСЪЖДА “МАХ 2000“ ООД, ЕИК 108516226 да заплати на “Технопрогрес М“ ЕООД, ЕИК 108006068 сумата 9832/девет хиляди осемстотин тридесет и два/ лева разноски по делото за три инстанции.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: