Връщане на капаро при продажба на имота на трето лице

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 112

гр.София, 27.02.2025 г.

Върховният касационен съд на Република България,

четвърто гражданско отделение, в открито съдебно заседание на

седемнадесети февруари две хиляди двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Борис Р. Илиев

ЧЛЕНОВЕ: Ерик Василев

Яна Вълдобрева

при секретаря Теодора Ставрева и прокурора

като разгледа докладваното от Борис Илиев гр.д.№ 1751/ 2024 г.

за да постанови решението, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

С определение № 5193/ 13.11.2024 г. по настоящето дело по жалба на Ж. К. Ч. е допуснато касационно обжалване на въззивно решение на Варненски окръжен съд № 40 от 12.01.2024 г. по гр.д.№ 1498/ 2023 г., с което са отхвърлени изцяло предявените от жалбоподателката против С. И. С. искове за заплащане на сума в размер на 11 734,98 лв, представляваща двоен размер на заплатено капаро по предварителен договор от 24.08.2018 г., поради отказ от договора, ведно със законната лихва, считано от 08.10.2019 г. до окончателно изплащане на основание чл.93 ал.2 изр.2 ЗЗД, евентуално за заплащане на сума в размер на 5 867,49 лв, представляваща заплатено капаро по предварителен договор от 24.08.2018 г. поради отказ от договора, ведно със законната лихва, считано от 08.10.2019 г. до окончателното изплащане на основание чл.79 ал.1, пр.1 ЗЗД.

Обжалването е допуснато при условията на чл.280 ал.1 т.1 ГПК по правния въпрос представлява ли задатък /капаро/ по смисъла на чл.93 ЗЗД дадена от купувача на продавача част от продажната цена при подписването на предварителен договор за продажба, ако страните изрично са нарекли договора си „договор за капаро“, не спорят пред съда, че са имали уговорка за капаро и са придали на дадената сума обезпечителна и обезщетителна функция.

В посочените в определението за допускане на касационното обжалване решение № 12/ 23.05.2018 г. по гр.д.№ 834/ 2017 г., ІІІ г.о., решение № 64/ 10.09.2012 г. по т.д.№ 193/ 2011 г., ІІ т.о. и решение № 71/ 09.07.2010 г. по т.д.№ 726/ 2009 г., І т.о. е прието, че обвързването на конкретен договор със задатък както и определянето на размера му е израз на автономията на волята на договарящите страни. Постигането на съглашение за задатък зависи от свободната преценка на договарящите дали да придадат на определена престация значението на задатък, който да потвърждава сключването на договора и да гарантира изпълнението му. Каква ще бъде функцията на задатъка решават страните при сключването на договора, като при липсата на специална уговорка се прилагат диспозитивните правила на чл.93 ЗЗД. Затова дадената от купувача на продавача част от продажната цена при подписването на предварителен договор за продажба, ако страните изрично са нарекли договора си „договор за капаро“, не спорят пред съда, че са имали уговорка за капаро и са придали на дадената сума обезпечителна и обезщетителна функция, представлява задатък по чл.93 ЗЗД.

Обжалваното решение не е съобразено с установената практика, тъй като според въззивния съд след като страните не уговорили последиците при отказ от договора, предвидени в чл.93 ЗЗД /връщане от неизправната страна на изправната страна на предадената сума в двоен размер/, дадената при сключване на договора сума не била задатък. При това съдът е игнорирал обстоятелствата, че страните изрично са нарекли договора си „договор за капаро“ и не са заявили пред него спор, че са имали уговорка именно за капаро. Затова по отношение на обжалваното решение е налице касационното основание по чл.281 т.3 пр.1 ГПК. Не се налага извършването на допълнителни съдопроизводствени действия, поради което спорът следва да бъде решен по същество от настоящата инстанция, по аргумент от разпоредбата на чл.293 ал.3 ГПК.

Установено е, че ответницата С. С. има сключен граждански брак със С. Е. С. от 29.05.1983 г. На 23.08.2018 г. тя и ищцата Ж. Ч. сключили предварителен договор, озаглавен „договор за капаро“, въз основа на който ищцата Ч. предала на ответницата С. сумата 3 000 евро или 5 867,49 лв. като капаро за закупуването на недвижим имот - къща с дворно място или „жилищна сграда на два етажа“ в изградена жилищна сграда с идентификатор *.*.* с местонахождение УПИ *-*, кв.* по плана на [населено място], общ.К., с параметри 700 кв. м дворно място, 68 кв. м застроена площ и 152,40 кв. м РЗП. Ищцата следвало да закупи описания имот за сумата от 30 000 евро или 58 674,90 лв и в срок до 15.10.2018 г. да сключи окончателен договор. Сума в размер на 5 867,49 лв. била преведена по банков път с посочено основание „договор за капаро за къща в К. б.“ по банкова сметка на съпруга на ответницата. На 01.09.2014 г. съпругът на ответницата й дарил собственият си поземлен имот с идентификатор *.*.*, находящ се в [населено място], общ.К., без построената върху имота сграда. За сградата било издадено разрешение за строеж № 71/ 27.05.2005 г., съставен бил акт за приемане на конструкцията на 02.04.2010 г. и бил съставен констативен акт от 02.12.2013 г. за установяване годността за приемане на строежа - „Жилищна сграда на два етажа“ в УПИ * – * кв.*, представляващ имот с идентификатор *.*.* по КККР на [населено място]. Сградата била въведена в експлоатация, за което е издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация № 26/ 08.11.2019 г. от собствениците К. С. Б. и М. И. Б.. От показанията на разпитаните по делото свидетели се установява, че на 11.10.2018 г. ищцата със съпругът й и ответницата със съпругът й се срещнали пред нотариална кантора на нотариус П. в центъра на К. в присъствието на свидетелката П. Г.. При тази среща ответницата и съпругът й заявили, че всичко е готово за сделката й документите са при нотариуса. Тъй като ищцата не била виждала имота, а сделката била след 2-3 часа, всички се отправили към вилата. При огледа ищцата заявила, че не харесва имота и че той „не бил неин“, след което двамата със съпруга й си тръгнали и от този момент до образуването на съдебното производство между страните не е имало никаква комуникация. Съпругът на ответницата отишъл при нотариуса, взел документите и отложил сделката. Свидетелските показания не страдат от противоречия – посочените и от двете страни свидетели дават идентични показания за тези факти и съдът ги кредитира, а неоснователни са възраженията на ищцата, че документите за сделката не били внесени пред нотариус и час за сделка не бил насрочен. Не се спори, че на 30.05.2019 г. процесната жилищна сграда е продадена от ответницата и съпруга й на К. и М. Б.. Не се твърди преди това договорът да е бил развален, изявление за разваляне на договора се съдържа в исковата молба и в уточняващи молби вх.№ 81648/ 05.11.2019 г. и вх.№ 267224/ 21.09.2020 г., преписи от които са връчени на ответницата.

При тези фактически установявания главният иск е неоснователен.

Макар въззивният съд неправилно да е приел, че дадената от ищцата на ответницата сума не представлява задатък, той правилно е определил договорното отношение между страните като такова, възникнало от предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот. С този договор страните поемат задължение за сключване на окончателен договор при уговорените в предварителния параметри, съответно страната, която откаже да договаря при предвидените условия, се явява неизправна. Видно от свидетелските показания, ответницата и съпругът й са имали готовност в съответствие с клаузите на договора да сключат окончателен такъв, затова неоснователни са доводите на ищцата, че договорът е сключен без ответницата да може да прехвърли имота, доколкото сградата била на съпруга й. На първо място, сградата е под режим на съпружеска имуществена общност, тъй като е строена по време на брака на ответницата, а на следващо – собствеността върху сградата няма отношение нито към валидността, нито към изпълнението на договора. Ответницата е била длъжна да осигури прехвърлянето на собствеността и видно от доказателствата е имала готовност за това, като е имала съгласието на съпруга си за сключване на окончателен договор. Всъщност ищцата е отказала да договаря, защото не е харесала имота, а не са събрани никакви доказателства за твърденията й, че имотът не е отговарял на условията но предварителния договор. С него ответницата се е задължила да прехвърли в един бъдещ момент собствеността върху „…къща с дворно място или „Жилищна сграда на два етажа“ в изградена жилищна сграда с идентификатор *.*.* с местонахождение: УПИ *-*, кв.* по плана на [населено място], [община], с параметри 700 кв. м. дворно място, 68 кв. м. застроена площ и 152,40 РЗП.“. Никакви други изисквания към сградата няма, включително да е била въведена в експлоатация, а на уговорените в предварителния договор параметри тя отговаря. Не са необходими събираните доказателства по отношение на това, дали констативния акт за установяване на годността за приемане на строеж от 02.12.2023 г., е истински документ – това не е условие за покупко-продажба на недвижимия имот. Неоснователни са и доводите, че имотът не е надлежно индивидуализиран. Ако това е така, договорът би бил нищожен, а твърденията за нищожност са изрично оттеглени от ищцата с горепосочените уточняващи молби. Съдът не следи служебно за валидността му, още повече имотът е достатъчно индивидуализиран и няма отказ на нотариус да изповяда окончателен договор било поради недостатъчна индивидуализация на имота, било поради непредставяне на други необходими за сделката документи. Всъщност ищцата изобщо е отказала да се яви пред нотариус, затова няма право да получи задатъка в двоен размер - към 11.10.2018 г. тя, а не ответницата, е неизправна страна по договора.

Евентуалният иск обаче е основателен.

Той е квалифициран неправилно от въззивната инстанция по чл.79 ал.1 ЗЗД, но неправилната правна квалификация е нарушение на закона, а не произнасяне по недопустим иск. Неправилността може да бъде отстранена от касационната инстанция. В случая няма данни след 11.10.2018 г., от когато ищцата е в неизпълнение на договора, ответницата да е развалила договора или да е отправила изявление за задържане на задатъка. Напротив, разпитан в качеството на свидетел, съпругът на ищцата изрично заявява, че след 11.10.2018 г. до образуване на настоящето производство между страните по договора не е имало никаква комуникация. След като никоя от страните не е пристъпила към прекратяване на облигационната обвързаност, правоотношението между тях продължава и ги обвързва със задължение за сключване на окончателен договор. От 30.05.2019 г. обаче ответницата е в неизпълнение на договора, тъй като е отчуждила съвместно със съпруга си процесния имот и вече не е в състояние да изпълни поетите задължения. Затова изявлението на ищцата за разваляне на договора е породило действие, а след развалянето и на основание чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД всяка от страните дължи на другата връщане на полученото въз основа на него. Затова искът за връщане на дадената като задатък сума при сключването на разваления договор е основателен и следва да бъде уважен.

С оглед изхода от спора следва да бъде разпределена и отговорността за разноските по делото във всички инстанции. Ищцата има право на 1 996,27 лв от общо направени разноски 5 988,80 лв, а ответницата – на 176,47 лв от общо 264,70 лв разходи. След компенсация на ищцата следва да се присъдят 1 819,80 лв.

По изложените съображения съдът

Р Е Ш И :

ОСТАВЯ В СИЛА въззивно решение на Варненски окръжен съд № 40 от 12.01.2024 г. по гр.д.№ 1498/ 2023 г., в частта му, в която е отхвърлен предявеният от Ж. К. Ч. против С. И. С. иск за заплащане на сума в размер на 11 734,98 лв, представляваща двоен размер на заплатено капаро по предварителен договор от 24.08.2018 г.

ОТМЕНЯ въззивно решение на Варненски окръжен съд № 40 от 12.01.2024 г. по гр.д.№ 1498/ 2023 г. в останалата част и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА С. И. С., ЕГН [ЕГН], [населено място], [община], област В., да заплати на Ж. К. Ч., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица], № *, вх.*, ет.*, ап.*, 5 867,49 лв /пет хиляди осемстотин шестдесет и седем лева, четиридесет и девет стотинки/, представляваща заплатено капаро по развален предварителен договор от 24.08.2018 г., ведно със законната лихва, считано от 08.10.2019 г. до окончателното изплащане и 1 819,80 лв /хиляда осемстотин и деветнадесет лева, осемдесет стотинки/ разноски по делото за всички инстанции.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: