Отказ за обявяване на предварителен договор за суперфиция за окончателен

Текстът на акта

Ключови фрази

1
Р Е Ш Е Н И Е
№ 415
гр. София, 26.06.2024г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД, Четвърто гражданско отделение в открито заседание на двадесет и седми май две хиляди двадесет и четвърта година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОРИС Р. ИЛИЕВ

ЧЛЕНОВЕ: ЕРИК ВАСИЛЕВ

ЯНА ВЪЛДОБРЕВА

при участието на секретаря Ани Давидова и като изслуша докладваното от съдията Вълдобрева гр.д. № 2924/2023г. , за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

С касационна жалба на „НД-Хеликом“ ЕООД, подадена чрез адв.И. В., се обжалва решение № 56/22.03.2023г. по в. гр.дело № 480/2022г. на Варненския апелативен съд, с което след потвърждаване на решение № 820/24.06.2022г. по гр.д. №1958/2021г. на ОС-Варна е отхвърлен иск по чл.19, ал.3 ЗЗД, предявен от дружеството-касатор против А. Т. К., Р. И. К. и Р. Т. К.-за обявяване за окончателен на предварителен договор от 27.07.2020г., сключен между „НД-Хеликом“ ЕООД и ответниците, в частта, с която последните са се задължили да учредят в полза на дружеството право на строеж върху ПИ с идентификатор 10135.2508.1554 по КК на [населено място] с площ 756 кв.метра за изграждането на подробно индивидуализирани в исковата молба обекти.

В касационната жалба се поддържа неправилност на въззивното решение, поради допуснати съществени процесуални нарушения, нарушения на материалния закон и необоснованост. Искането е да бъде отменено и вместо това да се постанови решение, с което конститутивният иск бъде уважен. Претендират се и разноски.

Ответниците по касационната жалба- А. Т. К., Р. И. К. и Р. Т. К., чрез пълномощника адв.И. М., в писмен отговор изразяват становище за неоснователност на жалбата. Оспорват извода на въззивния съд, че не е налице виновно неизпълнение на задълженията по процесния договор от страна на касатора-ищец, както и че договорът не е прекратен. Искат атакуваното решение да бъде потвърдено, като краен резултат, но не по изложените от въззивния съд мотиви и съображения, а по тези на първоинстанционния съд. Претендират разноски за платено адвокатско възнаграждение.

С определение № 1127/13.03.2024г. по настоящото дело решението на ВнАС е допуснато до касационно обжалване по процесуалноправния въпрос за задължението на въззивия съд да извърши преценка на всички доказателства по делото и да обсъди доводите и възраженията на страните.

По така поставения въпрос е създадена многобройна и непротиворечива съдебна практика на ВКС- решение № 102/09.10.2023г. по гр.дело № 3666/2022г. на III ГО; решение № 101/06.10.2023г. по гр. д. № 4781/2022г. на IV ГО; решение № 50281/11.09.2023г. по гр. дело № 766/2022г. на IV ГО и много др., включително и задължителна такава - ТР № 1/09.12.2013г. по тълк. дело № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС. Съгласно тази практика задълженията на съда по чл. 12 от ГПК, наред с тези по чл. 235, ал.2 от ГПК са предвидени като гаранция за правилното и законосъобразно разрешаване на спора. Затова въззивният съд, като инстанция по същество е длъжен в мотивите към решението да обсъди всички релевантни доказателства по делото и да прецени относимите обстоятелства при изграждане на своите фактически и правни изводи. Съдът следва да обсъди всички доводи и възражения на страните, въведени в производството пред него, когато имат отношение към предмета на спора, като направи самостоятелен и цялостен анализ на събраните доказателства както пред първата инстанция, така и евентуално допуснатите при разглеждане на делото пред него.

Върховният касационен съд, състав на ІV ГО, като взе предвид доводите на страните и провери данните по делото, съобразно правомощията си по чл. 290, ал. 2 ГПК, намира следното:

За да постанови обжалвания резултат въззивният съд е приел, че с предварителния договор от 27.07.2020г. страните са уговорили общите параметри на бъдещия окончателен договор за учредяване право на строеж, като сключването му с посочване на конкретните обекти е било поставено в зависимост от изпълнението от страна на ищеца и на ответниците на определени ангажименти (чл.2.1, чл.3.4, чл.4.3, чл.5.1 от договора). Приел е, че не се установява забава в изпълнението на договора от страна на строителя, която да се дължи на причина, за която той отговаря, което да дава основание на ответниците да отправят едностранно волеизявление за разваляне/прекратяване на договора и той не е прекратен въз основа на отправеното изявление на ответниците за развалянето му. Според въззивния съд ангажираните доказателства установяват, че в изпълнение на поетите задължения, ищецът е извършил възлагане за изработване на идеен проект; такъв е бил изготвен и одобрен на 17.03.2021г.; извършени са действия по съгласуване му със снабдителните дружества. Приел е, че въз основа на изготвения и одобрен идеен проект може да се издаде разрешение за строеж, като външните връзки могат да бъдат предмет на отделно разрешение за строеж; съставен е проект за площообразуване; подадено е заявление за издаване на разрешение за строеж; издадени са необходимите документи за учредяване право на строеж; ответниците са уведомени за тези действия и за готовността на строителя да изпълни договора с отправената и връчена на 09.07.2021г. нотариална покана за явяване пред нотариус за подписване на договор за прехвърляне на право на строеж. Посочил е, че липсват доказателства за изразено от ответниците несъгласие или забележки във връзка с изготвения и одобрен проект, както и за изпълнение на поетото от тях с договора задължение да извършат избор на конкретните обекти в сградата, които ще получат в собственост. Това задължение според съда е станало изискуемо след одобряването на инвестиционния проект на 17.03.2021г. и след тази дата ответниците са изпаднали в забава. В същото време задължението им да учредят право на строеж съгласно т.5 от договора е възникнало веднага след одобряването на инвестиционния проект и издаване на необходимите документи за учредяване на правото на строеж. Предвид изложеното съдът е приел, че е било възможно и са били налице условията ответниците да изберат конкретните обекти, за които да се запазят правото на строеж и да учредят право на строеж върху конкретни обекти в полза на строителя. От друга страна според въззивния съд е налице пречка процесния предварителен договор да бъде обявен за окончателен - доколкото за да бъде учредено право на строеж, следва да е безспорно уточнено върху кой конкретен имот, за кой конкретен обект и в какъв обем се предоставя правото на строеж. В случая съдът е приел, че липсват доказателства за проведен избор и конкретизация на обектите, които ответниците следва да получат. Изложил е съображения, че представената по делото разпечатка на водената кореспонденция между ищеца и един от ответниците не е достатъчна за да обоснове извод, че собствениците на имота са направили свободен избор кои конкретни обекти да получат, за да може да се конкретизира обемът на правата, които да се придобият от ищеца. Според съда е невъзможно да се конкретизират обектите на вещни права в предварителния договор дори при тълкуване на волята на страните, а това води до невъзможност процесният договор да се обяви за окончателен. С тези мотиви въззивният съд е счел иска по чл.19, ал.3 ЗЗД за неоснователен и го е отхвърлил.

С оглед дадения отговор на въпроса, обусловил допускане на касационно обжалване, въззивното решение е постановено в отклонение от цитираната постоянна практика на ВКС. Допуснатите от въззивния съд нарушения не налагат повтаряне или извършване на нови съдопроизводствени действия по събиране на доказателства, поради което и спорът следва да се разреши по същество от касационната инстанция.

Въззивният съд правилно е приел, че страните по спора са обвързани от валидно сключен и действащ предварителен договор, по силата на който ответниците са се задължили да учредят право на строеж върху съсобствения си поземлен имот в [населено място] срещу задължението на ищцовото дружество да построи сграда със смесено предназначение. Правилен е и изводът, че ищцовото дружество е изправна страна по договора-в изпълнение на поетите с него задължения, е извършило възлагане за изработване на идеен проект; такъв е бил изготвен, подписан от ответниците, в качеството им на възложители и съгласуван от главния архитект на [община] на 17.03.2021г.; извършени са действия по съгласуването му със снабдителните дружества; изготвен е проект за площообразуване и дружеството се е снабдило с всички необходими документи за окончателното изповядване на сделката. С отправената и получена от ответниците на 09.07.2021г. нотариална покана същите са уведомени за тези действия, за готовността на дружеството-ищец да изпълни договора и са поканени да се явят пред нотариус за подписване на договор за прехвърляне на право на строеж.

Въззивният съд неправилно е приел, че причината да не се обяви предварителния договор за окончателен е липсата на валидно формирано и изрично изразено съгласие от страна на ответниците за конкретизация на обектите, за които същите ще си запазят правото на строеж. На практика, формирайки този извод, съдът не е обсъдил доводите и възраженията на страните, както и представените в тази връзка доказателства в тяхната цялост. Действително индивидуализация и конкретизация на обектите, които касаторът се е задължил да изгради със собствени средства в обезщетение на ответниците срещу суперфицията не е извършена в предварителния договор, който обаче препраща към съгласувания и одобрен инвестиционен проект, подписан от ответниците в качеството им на възложители. Собствениците на земята, като възложители, са подписали идейния проект-част архитектурна (съставляващ неразделна част от договора) и по този начин са изразили съгласието си относно обектите, от които ще се състои бъдещата сграда (конкретизирани като предназначение и площ, разположение по етажи, съставни помещения и др.). Ответниците не са направили забележки към проекта (чл.3.4). Поради това дружеството-ищец е предприело действия по съгласуването и одобрението му от компетентните органи (чл.3.4). В подкрепа на твърденията си, че ответниците са направили избора си на обекти ищцовото дружество е представило възпроизведени на хартиен носител електронни съобщения, получени чрез мобилно приложение „Вайбър”. От една страна въззивният съд правилно е съобразил, че ответниците не са оспорили това процесуално допустимо доказателство - не са възразили против доказателствената му стойност, нито относно достоверността му. Неправилно съдът не е отчел, че единственото възражение на ответниците във връзка с електронното съобщение е, че въз основа на него не следва да се прави извод за избора им на обекти. Съдът е следвало да съобрази, че липсват данни за направено от ответниците възражение срещу посочените в съобщението обекти, липсват данни и те да са изразили желание да запазят правото на строеж върху други обекти. Въз основа на получените съобщения по мобилното приложение дружеството – ищец е изготвило проект за нотариален акт, който е достигнал до ответниците заедно с нотариалната покана. В отговор на поканата тримата ответницити не са възразили против съвпадащите с посочените в електронните съобщения брой и вид на обектите, на които ще станат собственици. Такова възражение липсва и в отговора на исковата молба. Въззивният съд не е съобразил, че конкретизацията на отделните самостоятелни обекти не е условие на договора, а дължима престация от страна на ответниците, които е недопустимо да черпят права от собственото си неправомерно поведение. Поради изложените съображения, настоящият съдебен състав счита, че изводът на въззивния съд за липса на конкретизация на имотите, които следва да получат ответниците след реализиране на строителството от ищеца в собствения им имот, е неправилен и необоснован – направен без обсъждане на доводите и възраженията на страните и на събраните доказателства в тяхната съвкупност, съгласно чл. 188 от ГПК.

Върховният касационен съд намира, че правото на ищеца, упражнено чрез конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД , в негова полза да се учреди право на строеж върху подробно посочените в исковата молба обекти, не може да бъде удовлетворено. Това е така, тъй като както се изясни обемът на правото на строеж, което е следвало да се учреди е бил определяем- индивидуализацията на бъдещите обекти е трябвало да бъде съобразно със съгласувания на 17.03.2021г. от гл.архитект на [община] инвестиционен проект. Изготвеният в изпълнение на процесния предварителен договор от касатора, съгласуван и одобрен инвестиционен проект-част архитектурна, е изгубил правното си действие, съгласно разпоредбата на чл. 145, ал.4 ЗУТ, поради изтичане на едногодишния срок, посочен в разпоредбата . В тази връзка е основателен доводът на ответниците, заявен за пръв път в писмената защита в първоинстанционното производство, поддържан в цялото въззивното производство, че това е пречка да се обяви предварителния договор за окончателен, тъй като не може да се индивидуализира правото на строеж.

Предвид предмета на процесния предварителен договор е налице още една пречка същият да бъде обявен за окончателен. Въпреки изрично дадените указания с определението по чл. 288 ГПК, касаторът не представи актуална, според чл.1, ал.4 ЗМДТ, данъчна оценка на правото на строеж. В случай, че искът по чл.19, ал.3 ЗЗД бъде уважен, съдебното решение би имало значение на нотариален акт, а според чл. 364, ал. 1 ГПК в тежест на ищеца се възлагат следващите се нотариална такса и местен данък. С оглед липсата на уговорена цена в предварителния договор интересът, върху който се определя нотариалната такса, е данъчната оценка на правото на строеж (чл. 96, ал.2, т.1 и ал. 3, във вр. с § 2 ПЗР на ЗННД). Данъчната оценка е база за определяне и на дължимия местен данък (чл.46, ал.2, т.1 ЗМДТ). Предвид това и поради неизпълнение на особените изисквания на закона, предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен.

Въззивното решение като краен резултат е правилно и следва да бъде оставено в сила.

Разноски на касатора в касационното производство не се дължат, с оглед изхода на спора. Разноски за производството пред ВКС на ответниците по касация не се присъждат, тъй като такива не са поискани и липсват доказателства да са направени.

Така мотивиран, Върховният касационен съд, състав на Четвърто ГО

Р Е Ш И:

ОСТАВЯ В СИЛА решение № 56/22.03.2023г. по в. гр.дело № 480/2022г. на Варненския апелативен съд.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: