Обхват на ипотека при несъответствие в описанието на сградата

Текстът на акта

Ключови фрази

2

Р Е Ш Е Н И Е

№ 30

София, 03.08.2022 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в открито съдебно заседание на шестнадесети март през две хиляди двадесет и втора година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БРАНИСЛАВА ПАВЛОВА

ЧЛЕНОВЕ: ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА

МИЛЕНА ДАСКАЛОВА

при участието на секретаря Анета Иванова като разгледа докладваното от съдията Бранислава Павлова гражданско дело № 3042/2021 г. по описа на ВКС, Гражданска колегия, първо отделение, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 и сл. ГПК .

Е. А. Р. чрез процесуалния представител адв.К. Р. е обжалвала въззивното решение на Кюстендилския окръжен съд № 260085 от 19.04.2021г. по въззивно гражданско дело № 483/2020г.

В жалбата се поддържа, че въззивното решение е постановено без участието на задължителен другар – съпругът на ищцата и поради това е недопустимо. Поддържа се, че въззивният съд незаконосъобразно и необосновано е определил обема на ипотечното право като не се е съобразил с предмета на ипотеката, която е учредена единствено за двуетажна жилищна сграда, която в действителност е четириетажна и не включва сградите на допълващо застрояване.

Ответникът Н. М. С. е подал писмен отговор, в който изразява становище, че касационната жалба е неоснователна, тъй като решението на въззивния съд е постановено в съответствие със закона и практиката на ВКС.

Касационната жалба е приета за допустима и е допусната за разглеждане по същество с определението по чл.288 ГПК № 60436 от 13.12.2021г. по правния въпрос: разпростира ли се ипотеката и върху нежилищни обекти, построени в дворното място, когато в договора за учредяването й е посочено, че тя е с предмет конкретен поземлен имот и построената в него жилищна сграда, изградена съобразно утвърден архитектурен проект.

По подадената касационна жалба Върховният касационен съд, първо гражданско отделение, намира следното:

С обжалваното решение Кюстендилският окръжен съд е приел, че предявеният установителен иск за собственост за признаване на установено по отношение на ответника Н. М. С., че ищцата Е. А. Р. е собственик на 1/2 ид.част от мансарден етаж-студио, представляващ четвърто ниво на жилищна сграда с идентификатор №...., със застроена площ от 205 кв.м., 1/2 ид.част от сграда-зимна градина с идентификатор №...., със застроена площ от 48 кв.м., етажи-1 и 1/2 ид.част от сграда-гараж, с идентификатор №...., със застроена площ от 61, кв.м., етажи-3, построени в поземлен имот с идентификатор №....по КККР на [населено място], е неоснователен. Въззивният съд е приел, че в договора за учредяване на ипотека, предмет на нот.акт № 50/2005г. теренът /поземленият имот/ е посочен с белези, които го индивидуализират като такъв. Ипотеката е уговорено да се разпростре и върху построената сграда, с изрично упоменаване на архитектурния проект, при което не може да се приеме неизвестност за тъждеството на ипотекирания имот, включващ приращението. Възможната индивидуализация към момента на учредяването на ипотеката е въз основа на белезите на терена и инвестиционния проект за застрояването му. В случая не е опровергано наличието на обектите, макар и в груб строеж, към момента на сключване на договора за ипотека, доколкото от показанията на свидетелите е установено извършване на довършителни работи. Установено е тъждеството на обектите по инвестиционния проект и действително построеното, включително и т.нар. мансарден етаж /студио/ – посредством експертизата, установила, че отклоненията от архитектурния проект не са съществени и не представляват обекти, излизащи извън одобрения архитектурен проект, включително и предвидената по проект зимна градина. Непосредствено след завършване на строителството, сградата е принадлежала на собствениците на терена /ипотекарни длъжници/. Поради това няма пречки ипотеката да се разпростре върху него и върху всички обекти, предвидени по проекта. С тези мотиви възивният съд е приел, че е налице вещно-транслативен ефект на влязлото в сила постановление за възлагане, тъй като в същото е посочен имот ведно със съответните обекти, върху които е било насочено принудително изпълнение чрез налагане на възбрана / вкл. и спрямо гаража и зимната градина/, същите са описани и оценени и спрямо тях е проведена публичната продан, без значение дали тези права могат да бъдат предмет на самостоятелно разпореждане. На следващо място съдът е приел, че в обема на общия обект с идентификатор ...., се включват освен гаража и складови помещения, които са обслужващи основната жилищна сграда и тяхното наличие се изисква съгласно разпоредбата на чл. 40, ал.1 ЗУТ и Наредбата за правила и норми за устройство на отделните видове територии и устройствени зони . Съдът е приел за неоснователен довода във въззивната жалба за допуснато процесуално нарушение поради неучастие на длъжника М. Р. като се е мотивирал, че този довод е относим не към положителен установителен иск , какъвто ищцата /ипотекарен длъжник/ е предявила срещу купувача от публичната продан и то след влизане в сила на постановлението за възлагане, а касае отрицателния установителен иск по чл.440 ГПК на трето лице за установяване, че обектите не принадлежат на длъжника , какъвто не е настоящият иск.

По правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение, приема следното: Ипотеката е акцесорно право, което обезпечава възникнало или бъдещо парично вземане, даващо право на кредитора, при неизпълнение да се удовлетвори предпочтително от стойността на ипотекирания имот, реализирана при публичната му продан, независимо от това кой е неговият собственик - чл. 173, ал. 1 ЗЗД . В практиката на ВКС се приема, че целта на разпоредбата на чл. 166, ал. 2 ЗЗД , изискваща ипотеката да се учреди само върху поединично определени имоти и за определена парична сума, е да не се допусне цялото имущество на длъжника да служи като обезпечение на кредитора, както и за защита правата на трети лица, които биха придобили право на собственост върху част от имуществото на длъжника след учредяване на ипотеката /срв. решение № 385 от 8.05.2015 г. по гр. д. № 1069/2014 г. на ВКС, IV г. о. и цитираните в него/. От това тълкуване следва, че когато ипотеката е учредена за дворното място и построена в него жилищна сграда по архитектурен проект, изискването за специалност на ипотеката не е нарушено, ако липсва точно описание на тази сграда с етажност на застрояване и на предвидените по архитектурния проект за изграждане в същия имот сгради на допълващо застрояване. По отношение на предмета на ипотеката в този случай е приложимо правилото на чл.20 ЗЗД за разкриване на действителната воля на страните по ипотечния договор.

По основателността на касационната жалба.

Неоснователен е доводът на касаторката, че въззивното решение е недопустимо поради неучастието в процеса на съпруга й М. Р.. Въззивният съд законосъобразно е приел, във връзка са направен от въззивницата довод, за процесуално нарушение, състоящо се в неучастие на длъжника М. Р., в процеса, че той е относим не към положителен установителен иск за собственост , какъвто е предявения по настоящото дело, а към отрицателния установетелен иск по чл.440 ГПК. Към мотивите на въззивния съд следва да се допълни с оглед доводите в касационната жалба, че съдът следи служебно само за конституиране на задължително необходими другари, а по исковете за собственост съсобствениците са обикновени другари, а съпрузите са необходими, но незадължителни другари /срв. ТР 3/2016г. на ВКС, ОСГК/.

В нотариалния акт № ....г. е записано, че ипотеката се учредява върху урегулиран поземлен имот № 76 по действащия застроителен и регулационен план на м.“Х.“ на [населено място] , целият с площ от 2664 кв.м. празно и застроено място и на построената в имота двуетажна жилищна сграда, изградена съобразно утвърдения архитектурен проект № 146/1997г. От заключенията на изслушаните по делото съдебно – технически експертизи и обясненията на вещото лице арх.А. в съдебните заседания е изяснено, че основната част на жилищната сграда е построена въз основа на посочения в ипотечния договор проект като са налице незначителни промени – не е реализирана една вътрешна вита стълба между първия и втория етаж, предвидената тоалетна към студиото за хоби /ателие/ е намалена по размер като част от нея е присъединена към студиото. Това студио е разположено в подпокривното пространство /мансарден етаж/ и съответства на определението за ателие по чл. 102 ал.4 от Наредба № 7 ДВ бр. от 13.01.2004г. и може да функционира като самостоятелно, ако се направи врата. Дворното място, в което е построена сградата е с денивелация 18 метра като два от етажите се намират над прилежащото входно ниво на пътя, другите два етажа са под нивото на пътя като всеки от етажите е с вътрешна денивелация от три стъпала. При така изяснените и приети за установени от въззивния съд факти, е неоснователен доводът в касационната жалба, че мансардния етаж , в който е разположено студиото за хоби , е извън обекта на договорната ипотека, посочен в нотариалния акт № 50/2005г. В нотариалния акт сградата е индивидуализирана не само с етажността, а и с архитектурния проект, по който е построена, а този архитектурен проект включва и подпокривно пространство /мансарден етаж/. Несъответствието между обозначаването на етажите на сградата, в договора за учредяване на ипотеката и фактическото й състояние, не може само по себе си да обоснове извод, че ипотеката е учредена само за част от сградата, след като има изрично препращане към архитектурния проект. При противоречието между индивидуализиращите признаци, действителната воля на страните следва да се изведе при тълкуване на договора по правилата на чл.20 ЗЗД. В случая решаващото е препращането към архитектурния проект при липса на изрично изключване на части от сградата, доколкото чл.167 ал.2 ЗЗД не съдържа императивни правила за индивидуализиране на предмета на ипотечното право. Изложените в касационната жалба съображения, че ипотеката не обхваща мансардния етаж, след като към момента на ипотекирането не е имал характеристиката на вече съществуващ строеж /не е имал оградни стени/, а е представлявал само една сводеста конструкция, не обосновават обратен на направения от въззивния съд извод. Както се посочи, този етаж, развит в подпокривното пространство, е част от общия обем на сградата по архитектурния проект, следователно налице е вътрешно преустройство чрез обособяване на самостоятелен обект, а не създаване на нов обект извън етажността на сградата, който да се изключи от обема на ипотеката. Това се потвърждава и от извършения от първоинстанционния съд оглед /протокол от 19.06.2020г./, при който е установено, че от терасата на ателието през малък отвор има достъп до останалата част от покривното пространство, което на места е с височина максимум един метър. При тази характеристика на мансардния етаж неоснователно се поддържа от касаторката, че за тази част от сградата, имаща характеристика понастоящем на ателие, не е учредена ипотека.

С оглед отговора на правния въпрос, по който е допуснато касационното обжалване, не е незаконосъобразен, както поддържа касаторката, изводът на съда, че ипотеката обхваща и сградите на допълващо застрояване – лятна градина и гараж. Тези обекти съществуват в архитектурния проект и са изградени с минимални отклонения от него като не са обособени функционално като независими от сградата. Според обясненията на вещото лице в съдебното заседание на 13.01.2020г. зимната градина не е описана като отделен обект, но е построена на фуга от сградата, „за да не се пука“. При огледа на място първоинстанционният съд е констатирал, че тя има връзка с приземния етаж на сградата, без врата. Гаражът също не е напълно обособен от жилищната сграда, защото е функционално свързан със складовите помещения на сградата. С оглед на изложеното, изводът на въззивния съд, че е налице вещно-транслативен ефект на влязлото в сила постановление за възлагане и предявеният установителен иск за собственост е обоснован и законосъобразен.

При този изход на делото, на основание чл.78 ал.3 ГПК, на ответника следва да се присъдят направените разноски за касационната инстанция, представляващи платено адвокатско възнаграждение по банков път в размер на 1800 лв.

Воден от горното Върховният касационен съд , първо гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОСТАВЯ В СИЛА въззивното решение на Кюстендилския окръжен съд № 260085 от 19.04.2021г. , постановено по въззивно гражданско дело № 483/2020г.

ОСЪЖДА Е. А. Р. да заплати Н. М. С. сумата 1800 лв./ хиляда и осемстотин лева/ разноски за касационното производство.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: