Дългосрочен аренден договор за ниска цена не е автоматично нищожен

Текстът на акта

Ключови фрази

1

Р Е Ш Е Н И Е № 179

гр. София, 20.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА
Върховен касационен съд на Република България, Гражданска колегия, Четвърто отделение в откритото съдебно заседание на седемнадесети октомври две хиляди двадесет и трета година в състав: Председател: Веска Райчева

Членове: Геника Михайлова

Анелия Цанова
при секретаря Кристина Първанова разгледа докладваното от съдия Михайлова гр.д. № 519 по описа за 2023 г.

Производството е по чл. 290 - 293 ГПК.

До касационно обжалване е допуснато решение № 316/07.10.2022 г. по гр.д. № 400/2022 г. в частта, с която Окръжен съд – Русе, потвърждавайки решение № 194/18.02.2022 г. по гр.д. № 1949/2021 г. на Районен съд – Русе по исковете на Б. Б. Е. и С. Л. Е. срещу Е. Ф. Е. и Е. З. И. на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД е прогласил за нищожен договора за аренда от 24.06.2015 г. по отношение на новообразувания имот № ... с площ от 6 дка в землището на [населено място] поле, обл. ..., в м. „.....“, представляващ по скица имот № ..... с площ 6002 кв. м. в землището на [населено място] поле, реална част от нивата от 12 дка, предмет на договора, и на основание чл. 108 ЗС е осъдил Е. З. И. да предаде имота на съпрузите Б. и С. Е..

Решението е допуснато до касационно обжалване по следните въпроси: 1. Нищожен ли е на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД договор за аренда на земеделска земя, в който арендната вноска е значително по-ниска от пазарната, срокът е 30-годишен и няма уговорка (клауза), която предвижда механизъм за индексация на арендната вноска при трайно изменение в икономическите условия за производство на земеделска продукция, настъпило в срока на договора? и 2. Длъжен ли е въззивният съд да се произнесе по възраженията, с които ответникът своевременно е оспорил иск по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, когато те са пренесени и като оплаквания във въззивната жалба срещу първоинстанционното решение?

По материалноправния въпрос :

В мотивите към ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк.д. № 2/2015 г. ОСГТК на ВКС се изясни, че договорът за аренда на земеделска земя урежда обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделската земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик. Съществена специфика на земеделската земя е, че при ползването (обработването) й тя дава плодове. Това обяснява режимът на специално правно регулиране, създаден със Закона за аренда в земеделието. Законът урежда договора за аренда на земеделска земя и/или недвижими и движими вещи за земеделско производство и отразява неговите особености, а този договор е институционализиран (именуван).

Съгласно § 1 от ДР на ЗАЗ за неуредените в този закон въпроси по за арендното правоотношение се прилагат разпоредбите на гражданското законодателство, т.е. Общата част на Закона за задълженията и договорите за тези договори. Следователно за отговора има значение практиката на Върховния касационен съд по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. В нея еднозначно се приема, че договорът е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, когато противоречи с основните морални принципи и ценности, върху които се консолидира обществото и които са в основата на обществения ред. Противоречието трябва да е в степен договорът да ги отрича. Така законът придава значение на неписаните, но общозначими морални правила, и свързва порока по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД с най-тежката гражданско-правна санкция – договор, който ги накърнява, е нищожен (не поражда действие). В чл. 9 ЗЗД е другото придадено в закона правно значение на неписаните морални правила. Те са единият ограничител на свободата на договаряне, равностоен с другия й ограничител - повелителните норми на закона. Поради това в установяване на основанието по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД съдът не се ограничава до формалното съдържание на договора, а е длъжен да прецени всички негови характеристики и когато те създават съмнение да е нищожен на това основание - да ги обсъди комплексно с всички обстоятелства, съпътстващи сключването му.

От изложеното следва, че основанието по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД не е налице, когато клаузи от именуван договор съответстват на правните норми, изграждащи неговия институт, когато това, което страните не са уговорили, урежда самият закон, т.е. договорът има и нормативно съдържание, а при каузалния възмезден договор - когато уговорената основна престация не е сведена практически до нулева стойност.

Основен елемент на договора за аренда е задължението на арендатора да извърши в срок арендното плащане, като арендната вноска се уговаря в пари и/или в земеделски продукти (чл. 8 ЗАЗ). За преценката дали страните са свели задължението по чл. 8 ЗАЗ практически до нулева стойност, съдът е длъжен да отчете всички характеристики на договора, но и да приложи принципа на автономия на волята. Договорът за аренда е каузален, възмезден, а при тези договори чл. 9 ЗЗД допуска известна обективна нееквивалентност в насрещните престации (така Решение № 277/26.01.2015 г. по гр. д. № 1962/2014 г. IV-то ГО, Решение №24/09.02.2016 г. по гр.д. № 2419/2015 г. на III-то ГО и цитираните в него). Следователно само договор за аренда, в който страните са свели основното задължение на арендатора по чл. 8 ЗАЗ практически до нулева стойност, е нищожен.

С първото изменение на чл. 4 ЗАЗ отпадна максималният 50-годишен срок на този договор. За него законът предвижда само минимален срок, включително възможност да е пожизнен. Следователно уговореният 30-годишен срок в арендния договор съответства на института.

Чл. 16, ал. 1 ЗАЗ предвижда потестативно право на изменение на арендното правоотношение за всяка от страните, чийто интерес е засегнат от настъпило в срока трайно изменение на обстоятелствата, от които те са се ръководили към сключването на договора. Разпоредбата е императивна. Аргументът е от ал. 6, който обявява за нищожни отказа от правото на изменение на арендния договор и на уговорките, че от упражняването или от неупражняването на това право могат да се претендират вреди или облаги. Следователно чл. 16 ЗАЗ е част от нормативното съдържание на всеки договор за аренда и е ненужно да има клауза, която предвижда механизъм на индексация (промяна в размера) на задължението по чл. 8 ЗАЗ при настъпило в уговорения срок трайно изменение на икономическите условия за производство на земеделска продукция.

При тези съображения отговорът на материално-правния въпрос е отрицателен, а за изключеното основание по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД са без значение съпътстващите обстоятелства, при които е сключен конкретния договор за аренда на земеделска земя, в който уговорената арендна вноска е по-ниска от пазарната, но не е сведена практически до нулева стойност, срокът е 30-годишен и няма уговорка, която да предвижда механизъм за промяна в размера на задължението по чл. 8 ЗАЗ при настъпило в срока трайно изменение на икономическите условия за производство на земеделска продукция.

По процесуалноправния въпрос настоящият състав приема, че въззивният съд е длъжен да се произнесе по възраженията, с които ответникът по иска по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД своевременно го е оспорил, и ги поддържа в оплакванията си във въззивната жалба срещу първоинстанционното решение. Даденият отговор се основава на нормативното и казуално тълкуване на чл. 269, изр. 2, вр. чл. 12, чл. 235, ал. 2 и чл. 236, ал. 2 ГПК, извършено от Върховния касационен съд ( ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк.д. № 1/2013 г. ОСТК на ВКС, Решение № 22/29.06.2017 г. по гр.д. № 2113/2016 г. , I-во ГО, Решение № 261/10.02.2020 г. по гр.д. № 758/2019 г. , III-то ГО, Решение № 177/31.12.2020 г. по гр.д. № 293/2020 г. , IV-то ГО и др.) и не се нуждае от допълнителни мотиви.

По касационната жалба на ответниците Е. Ф. Е. и Е. З. И. срещу въззивното решение:

Въззивният съд правилно е приел, че договорът от 24.06.2015 г., с който първият ответник предоставя на втория ответник под аренда една нива от 12 дка в землището на [населено място], обл. ....., м. „.....“, включващ новообразуваният имот от 6 дка, предмет на исковете: 1) е с уговорена арендна вноска наполовина от пазарната за подобни имоти; 2) 30-годишен срок и 3) не предвижда механизъм за индексация на задължението по чл. 8 ЗАЗ при настъпило в срока трайно изменение в икономическите условия за производство на земеделска продукция. В противоречие с отговора на материалноправния въпрос въззивният съд е приел, че договор за аренда с такива характеристики е нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и не е следвало да разглежда другите съпътстващи сключването му обстоятелства. Той е бил длъжен да разгледа възраженията на ответниците, поддържани и пред него с оплакванията във въззивната жалба срещу първоинстанционното решение, че договор с подобни характеристики не е нищожен, защото: 1) чл. 9 ЗЗД допуска при двустранните възмездни договори (договорът за аренда е такъв) известна нееквивалентност в насрещните престации; 2) ЗАЗ предвижда минимален, но не и максимален срок за арендния договор, включително да е пожизнен (чл. 4, ал. 1 и чл. 28, ал. 2 ЗАЗ) и 3) чл. 16 ЗАЗ е част от нормативното съдържание на договора, а не е необходимо страните да уговорят възникналото по силата на закона потестативно право да бъде изменен. Ако бе разгледал възраженията в смисъла, разяснен с отговорите на въпросите, в правилното прилагане на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и в изпълнение на задълженията по чл. 269, изр. 2, вр. чл. 12, чл. 235, ал. 2 и чл. 236, ал. 2 ГПК, въззивният съд би достигнал до правилния извод, че договорът от 24.06.2015 г. е валиден (не е сключен при основанието по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД) и обвързва ответниците.

По исковете по чл. 108 ЗС и при липса на оплаквания във въззивната жалба от ответниците срещу първоинстанционното решение, с което тези искове са уважени в установителните им части, въззивният съд е бил длъжен да приеме, че по договор за покупкопродажба по н.а. № 7/01.04.2003 г. и по съдебна делба ищците са собствениците на процесния имот от 6 дка, поставен в техен дял при способа по чл. 352 ГПК и представляващ реален дял от нивата от 12 дка, предмет на договора за аренда. Отчитайки, че първоинстанционното решение е влязло в сила в частта по исковете по чл. 108 ЗС срещу първия ответник (срещу арендодателя), включително в осъдителната им част, въззивният съд е бил длъжен да пристъпи към разглеждане на другото възражение, с което вторият ответник е обосновал основанието да ползва чуждия имот и да го отдаде под наем на трето за процеса лице – основаното на предвиденото в чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в приложимата редакция преди изменението й с ДВ бр. 13/07.02.2017 г. Основателно е и касационното оплакване за необоснованост на обжалваното решение. Настоящата инстанция е длъжна да отмени неправилното решение и да реши спора по същество, доколкото по делото не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия.

По исковете по чл. 108 ЗС срещу втория ответник настоящият състав също е длъжен да приеме, че по договор за покупкопродажба по н.а. № 7/01.04.2003 г. и по съдебна делба ищците са собствениците на процесния имот от 6 дка, поставен в техен дял при способа по чл. 352 ГПК и представляващ реален дял от нивата от 12 дка, предмет на договора за аренда от 24.06.2015 г. Изяснено бе, че договорът от 24.06.2015 г., с който първият ответник е предоставил на втория нивата от 12 дка, включваща процесния имот, е произвел валидно действие. Исковете по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД са неоснователни и касационната инстанция следва да ги отхвърли.

По възражението на втория ответник, че основанието да ползва имота на ищците и да го отдаде под наем на трето за процеса лице произтича от довод че договорът за аренда е сключен при действието на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ (приложимата редакция на разпоредбата преди изменението с ДВ бр. 13/07.02.2017 г.) и е противопоставим на ищците. Възражението е неоснователно по следните съображения:

Към 24.06.2015 г. имотът е съсобствен при равни дялове, притежавани при имуществена общност от съпрузите Е. (от ищците) и от съпрузите Е. (от първия ответник и неговата съпруга), а договорът за аренда е сключен от съсобственик с миноритарен (равен) дял на дела на ищците. Чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в редакцията преди изменението с ДВ, бр. 13/07.02.2017 г., предвиждаше, че когато договор за аренда е сключен само от някой от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Чл. 3, ал. 4 ЗАЗ след изменението предвижда, че договор за аренда може да се сключи със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот, като отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС. Изяснената цел на договора за аренда (с ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк.д. № 2/2015 г. ОСГТК на ВКС, а и с първия отговор) не дава основание да се приеме, че чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в редакцията й преди изменението е специална правна норма към общата по чл. 32, ал. 1 ЗС. Договорът за аренда е за управление. Всеки съсобственик може да го сключи, но съгласно чл. 32, ал. 1 ЗС той обвързва и останалите, само ако сключилият го съсобственик притежава повече от 50 % идеални части от земеделската земя. Когато делът му е миноритарен (равен или под 50 %), договорът обвързва само страните, които са го сключили, а може да обвърже и друг съсобственик, само ако изрично или с конклудентни действия той го е приел. Чл. 32, ал. 1 ЗС е предвиден в закона случай на действие на договора за управление на общата вещ и за лица, които не са страни по него. За договора, с който съсобственик отдава под аренда цялата земеделска земя, се прилагат чл. 30, ал. 3 ЗС, към която чл. 3, ал. 4 ЗАЗ изрично препраща (в редакциите преди и след изменението с ДВ, бр. 13/07.02.2017 г.), но и чл. 32, ал. 1 ЗС, респ. чл. 21, ал. 1 ЗЗД. Разпоредбите са в раздел три от Закона за собствеността и в общата част на ЗЗД. Съгласно § 1 ДР на ЗАЗ те също се прилагат в арендните правоотношения. Чл. 3, ал. 4 ЗАЗ след изменението й с ДВ, бр. 13/07.02.2017 г. е пояснителна правна норма, а не регулира по нов (различен) начин договора за аренда, сключен от съсобственик на общата земеделска земя преди това изменение. Следователно договорът от 24.06.2015 г. обвързва ответниците, а за да е противопоставимо възникналото с него арендно правоотношение, е необходимо ищците да са го приели изрично или мълчаливо.

Приемане липсва. Въззивното решение е влязло в сила в частта, с която първоинстанционното решение е обезсилено поради отказ от исковете по чл. 30, ал. 3 ЗС за съответните на дела на ищците доходи от отдадената в аренда съсобствена земеделска земя за стопанските 2017/2018 г., 2018/2019 г. и 2019/ 2020 г., а производството по тези искове е прекратено. С обратна сила са отпаднали последиците от тяхното предявяване и ищците не могат отново да ги предявят. Събраните доказателства изключват извода те да са получили плащанията от първия ответник в погашение на вземанията по чл. 30, ал. 3 ЗС. За първите две той е издал платежни нареждания, приети по делото, но няма доказателства да са заверени сметките на ищците (чл. 75, ал. 3 ЗЗД). Третата сума, първият ответник е наредил с пощенски запис, но е върната като неполучена. Допълнителен аргумент за това, че ищците не са приели последиците на договора от 24.06.2015 г., са и предявените в настоящото производство ревандикационни искове. По съдебната делба процесният имот е поставен в дял на ищците, но това не осъществява предвиденото в чл. 17, ал. 2 ЗАЗ. Заместването по силата на закона е за третото лице-правоприемник на аренодадетеля, а не настъпва за съсобственика, придобил идеалните части от съсобственика, сключил договор за аренда на обща земеделска земя. И преди, и след прекратената с делба съсобственост, договорът за аренда, сключен от съсобственик с миноритарен дял е непротивопоставим на другия съсобственик, който не е приел неговите последици изрично или мълчаливо. Исковете по чл. 108 ЗС срещу втория ответник са основателни и в осъдителните им части. Представеният договор от 25.12.2019 г. за отдаването му под наем на „Аем Агро“ ЕООД не доказва, че вторият ответник е изпълнил задължението си да предаде имота на третото лице, а и в хода не делото 1-годишният срок е изтекъл и не са сочени, респ. събрани доказателства срочното наемно правоотношение да е продължено. Касационното решение в частта по иска по чл. 108 ЗС срещу втория ответник съответства на забраната да се влошава положението на жалбоподателя, доколкото искът е уважен и с отмененото решение.

То следва да се отмени и в частта, с която въззивният съд е определил отговорността за разноските на страните по исковете по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД и по чл. 108 ЗС срещу втория ответник. Те следва да се определят според крайния изход на спора по тях. Исковете по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД са неоснователни, поради което и на основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищците следва да заплатят на ответниците сумата 1 181.00 лв. – в репарация на направените по тези искове разноски от ответниците. Исковете по чл. 108 ЗС срещу втория ответник са основателни, поради което и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК той следва да заплати на ищците сумата 1 005 лв. – в репарация на направените по тези искове разноски от ищците.

При тези мотиви, съдът Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 316/07.10.2022 г. по гр.д. № 400/2022 г. на Окръжен съд – Русе в частта по исковете по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, предявени от Б. Б. Е. и С. Л. Е. срещу Е. Ф. Е. и Е. З. И., по исковете по чл. 108 ЗС срещу Е. З. И. и в частта, с която е определена разноските по тези искове.

ОТХВЪРЛЯ исковете с правна квалификация чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, предявени от Б. Б. Е., ЕГН [ЕГН], и С. Л. Е., ЕГН [ЕГН], двамата от [населено място], обл. ....., [улица], за прогласяване нищожността на договора за аренда от 24.06.2015 г. по отношение на новообразувания имот № .... с площ от 6 дка в землището на [населено място], обл. ....., в м. „.....", представляващ по скица имот № .... с площ 6002 кв. м. в землището на [населено място], реална част от нивата от 12 дка, предмет на този договор,сключен между Е. Ф. Е. от [населено място], [улица], ЕГН [ЕГН], и Е. З. И. от [населено място], общ. С., обл. Р., [улица], ЕГН [ЕГН].

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Е. З. И., че на основание договор за покупко-продажба по н.а. № 7/01.04.2003 г. и съдебна делба, приключена на 20.12.2017 г. със способа по чл. 352 ГПК по гр.д. № 4416/2016 г. на Районен съд – Русе, Б. Б. Е. и С. Л. Е. са собствениците на гореописания имот, и осъжда Е. З. И. да им го предаде – на основание чл. 108 ЗС.

ОСЪЖДА Б. Б. Е. и С. Л. Е. да заплатят на Е. Ф. Е. и на Е. З. И. на основание чл. 78, ал. 3 ГПК сумата 1 181.00 лв.

ОСЪЖДА Е. З. И. да заплати на Б. Б. Е. и на С. Л. Е. на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата 1 005 лв.

УКАЗВА на съпрузите Е., че съгласно чл. 115, ал. 2 ЗС разполагат с 6-месечен срок да поискат отбелязване на решението по чл. 108 ЗС по начина в чл. 12 в Правилника за вписването.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.