Разваляне на продажба на имот и връщане на владението поради неплатена цена

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 522

гр.София, 31.07.2026 г.

в името на народа

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, четвърто отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и пети септември две хиляди двадесет и пета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: АЛБЕНА БОНЕВА

ЧЛЕНОВЕ: БОЯН ЦОНЕВ

МАРИЯ ХРИСТОВА
при секретаря Кристина Цветкова, като изслуша докладвано от съдията Албена Бонева гр.дело № 3273/2024 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 290 ГПК и е образувано по касационна жалба, подадена от Г. Н. И., чрез адвокат С. С., срещу въззивно решение № 209 от 10.06.2024 г., постановено от Софийския окръжен съд по въззивно гр.д. № 155/2024 г.

Касационното обжалване е допуснато в хипотезата на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК, по процесуалноправния въпрос: длъжен ли е въззивният съд да установи спорните пред него релевантни факти, какво трябва да прецени и как да формира вътрешното си убеждение по тях, който е по тълкуването на чл. 12 и чл. 235, ал. 2 ГПК.

По въпроса има трайна и непротиворечива практика на състави на Върховния касационен съд, напълно споделена и от настоящия, поред която въззивният съд е втори по ред по съществото на спора и, когато пред него, по надлежен ред, е изнесен спорът относно фактите по делото, той е длъжен, в рамките на сезирането, да ги установи, като прецени относимите и допустими доказателствата заедно и поотделно, без да преиначава или да обсъжда избирателно само някои от тях, а други да игнорира. Анализът трябва да бъде осъществен по вътрешно убеждение, което от своя страна да почива на приложимия закон, логическите и житейски правила. Решение, в което съдът формира вътрешното си убеждение, без да се съобрази с правилата на формалната логика, опита и научното знание, е необосновано и съставлява нарушение на съществени процесуални правила (ТР № 1 от 17. 07. 2001 г. на ВКС, т. 12). Фактическите изводи трябва да се извеждат последователно, при съобразяване с последиците от разпределението на тежестта на доказване в гражданския процес. Доказването на релевантен факт може да бъде осъществено, както с преки, така и с косвени доказателства, вкл., когато трябва да е пълно. Косвените доказателства дават указание за основния факт косвено, установяват странични обстоятелства, но преценени в съвкупност с другите, служат за установяване на основния факт. Във веригата от косвените доказателства се включват и онези факти, които косвено установяват други косвени доказателства, непосредствено свързани с основния факт (в този см. решение № 508/23 по гр.д. № 4602/2023 г. на IV г.о., което обобщава константната съдебна практика на Върховния касационен съд по поставения въпрос).

Съставът на ВКС, с оглед задълженията му да гарантира възможността на страните да изразят становище и да организират защитата си, в светлината на справедливия съдебен процес, изрично е указал, че ще вземе отношение в решението си за резултата, който въззивният съд е длъжен да постанови, когато променя дадената от първата инстанция правна квалификация и как се очертава в исковата молба предметът на иска по чл. 108 ЗС и, съответно по чл. 55, ал. 1, предл. първо и предл. трето ЗЗД.

По тези проблеми, съставът на Върховния касационен съд дава следните разяснения:

Правната квалификация, дадена от съда на материалноправния спор, по който се произнася, е част от предмета на делото. Когато по-долустоящият в инстанционно отношение съд се е произнесъл по твърдяните с исковата молба правопораждащи факти и по заявеното искане, но е приложил неточно материалноправната норма, решението е допустимо, но неправилно. По-горната инстанция, подвеждайки спора под относимата материалноправна норма, се произнася съобразно фактическия състав на същата; не е възможно да потвърди като резултат обжалваното пред нея решение, прилагайки различна правна норма от тази, посочена в диспозитива на предходната инстанция.

Искът по чл. 108 ЗС е петиторен, с него ищецът защитава субективното си вещно право на собственост върху спорната вещ, като сочи какво е придобивното му основание (възможно е повече от едно, заявени в евентуалност); ответникът оспорва/смущава собствеността му, като упражнява фактическа власт върху вещта, без основание; петитумът е, правото на собственост на ищеца да бъде установено на поддържаното от него основание и ответникът да бъде осъден да предаде на ищеца владението върху спорната вещ. Както е разяснено в ТР № 4/2014 г., обявено на 14.03.2016 г. по ТД № 4/2014 г. на ОСГК на ВКС, ако в хода на делото бъде установено, че ищецът притежава правото на собственост върху процесната вещ и ответникът я владее без основание, противопоставимо на собственика, съдът следва да уважи и двете искания, съдържащи се в ревандикационния иск: да се произнесе с установителен диспозитив, признаващ правото на собственост на ищеца и с осъдителен диспозитив, осъждащ ответника да му предаде владението върху спорния имот. Ако в хода на делото по предявен иск по чл.108 ЗС не бъде установено правото на собственост на ищеца върху процесния имот, съдът ще отхвърли и двете искания за защита. Ако в хода на делото се установи, че ищецът по ревандикационния иск е собственик на процесния имот, но ответникът не владее този имот или го владее на правно основание, противопоставимо на собственика, съдът следва да уважи първото искане за правна защита като признае с установителен диспозитив, че ищецът е собственик на имота, а с отделен диспозитив да отхвърли второто искане за правна защита- за предаване на владението на имота. Така решението ще формира сила на пресъдено нещо по въпроса относно собствеността върху имота, който въпрос няма да може да бъде пререшаван в бъдещ процес между същите страни. Ако съдът отхвърли иска, защото ищецът не е собственик на посоченото от него основание, няма пречка той да предяви нов иск срещу същия ответник, като поддържа ново, различно от разгледаното, придобивно основание на собствеността.

В същия тълкувателен акт е разяснено, че когато ищецът основава искането си за връщане на определена вещ на нищожен, унищожен или развален договор, постановяването на установителен диспозитив на решението не е необходимо, тъй като в тези случаи връщането на дадената в изпълнение на договора вещ се претендира не на основание чл.108 ЗС, а на основание чл.34 или чл.55 ЗЗД, като последица от уважаването на иска за нищожност, унищожаване или разваляне на договора.

Същевременно, възможно е искове за нищожност или унищожаемост на договор да бъдат допустимо съединени с иск по чл. 108 ЗС, когато ищецът основава претенцията за ревандикация на правото си на собственост. В този случай ищецът сочи какво е придобивното основание на собствеността за него, а решението по преюдициалното правоотношение, е от значение за безспорното установяване на собствеността на насрещната страна и правното основание, на което ответникът владее вещта. Решението по оспорваната сделка, дори при уважаване на иска, не формира сила на пресъдено нещо относно собствеността – ищецът не може да се легитимира като собственик в отношенията си с ответника, а той пък може да му противопостави твърдение, че е собственик на друго основание, различно от това, придобито по оспорената сделка. Ревандикационният иск не се погасява по давност. Съединяването му с обуславящи го искове, е от значение за достъпа до касация съгласно чл. 280, ал. 3, т. 1 ГПК.

Исковете по чл. 55, ал. 1, т. 1, предл. първо и предл. трето ЗЗД са облигаторни. Ищецът твърди, че е дал на ответника нещо, вкл. вещ, при начална липса на основание, в хипотеза на чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД. Правоотношението е с извъндоговорен характер, вкл. когато даденото е по нищожен договор – той не съществува за правния мир. В хипотезата на чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД ищецът твърди, че към момента на даването основанието съществува и това оправдава имущественото разместване, но впоследствие това правоотношение отпада с обратна сила по причини от различно естество, вкл. поради разваляне на договора. И двата иска се погасяват по давност. Достъпът до касационно обжалване е ограничен с оглед цената на исковете.

По касационните оплаквания:

Касаторът твърди неправилност на атакувания съдебен акт – предявеният от него иск за връщане на владението върху имота, се основава на собственическите му права, в качеството на наследник на бившия собственик, поради което въззивният съд е приложил неправилно материалната норма, квалифицирайки претенцията по чл. 55, ал. 1 ЗЗД, вместо чл. 108 ЗС. Поддържа още необсъждане на всички доказателства, доводи и възражения, както и необоснованост в изводите. В нарушение на материалния закон въззивната инстанция посочила, че само десетократно надвишаване на пазарната цена на имота спрямо продажната, би могло да обуслови извод, че липсата на еквивалентност в престациите може да е увреждащо за представлявания продавач по см. чл. 40 ЗЗД. Моли за присъждане на съдебноделоводните разноски, сторени във всички инстанции по делото.

Ответникът по касация К. С. И., чрез адвокати Ю. К. и С. К., изразява становище с отговора по чл. 287, ал. 1 ГПК, както и в съдебно заседание, че жалбата е неоснователна. Претендира разноски за инстанцията.

Съставът на Върховния касационен съд, за да се произнесе, взе предвид следното:

Първостепенният Районен съд – Елин Пелин отхвърлил исковете на Г. Н. И. против срещу К. С. И., както следва: за обявяване на недействителността на договор за продажба на недвижим имот, сключен на 08.01.2020 г., между продавача Н. С. И., чрез пълномощника му К. С. Д., и купувача К. С. И., с нотариален акт № 5, том I, рег. № 18, дело № 4/2020 г. на нотариус И. Г., като сключен без представителна власт, респ. извън обема на представителната власт на пълномощника по отношение на волеизявлението на пълномощника пред нотариуса, свързано с посочената в нотариалния акт продажна цена на имота и нейното заплащане от купувача, на осн. чл. 42, ал. 2 ЗЗД; за обявяване недействителността на същия договор като сключен във вреда на представлявания продавач, поради нееквивалентност на престациите и нарушаване на добрите нрави, на осн. чл. 40 ЗЗД; за разваляне на същия договор поради неизпълнение на задължението на купувача да плати цената по него, на осн. чл. 87, ал. 3 ЗЗД и за предаване владението върху процесния имот, на осн. чл. 108 ЗС.

Въззивният съд в мотивите приел, че няма предявен иск по чл. 108 ЗС, а по чл. 55, ал. 1, предл. 1 ЗЗД, който е неоснователен, и в диспозитива изрично постановил, че „потвърждава“ решението на районния съд, с което са отхвърлени исковете: по чл. 42, ал. 2 ЗЗД и „обусловения иск по чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за връщане на полученото по договора“; по чл. 40 ЗЗД и „обусловения иск по чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за връщане на полученото по договора“; по чл. 87, ал. 3 ЗЗД и „обусловения иск по чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за връщане на полученото по договора“.

Първостепенният съд е постановил един диспозитив по чл. 108 ЗС, с който е отхвърлил ревандикационния иск.

Въззивният съд не е установил всички спорни пред въззивната инстанция факти по делото, изобщо не е обсъждал доказателства, вкл. чрез препращане към мотивите на първостепенния съд; направо е изложил правни съображения по оплакванията във въззивната жалба. Приел, че е налице валидно упълномощаване в предписаната от закона форма. Пълномощникът К. Д. разполага с представителна власт за сключване на договора, при описаните в нотариалния акт условия. Тя е овластена да договаря и декларира всякакви обстоятелства във връзка със сделката, от което следва, че декларирането пред нотариуса на факта, че продажната цена от 9000 лв. е получена от продавача напълно, преди подписване на нотариалния акт, не е извършено извън обема на представителната й власт. Това, че съгласно пълномощното, продажната цена трябва да бъде преведена по банкова сметка, посочена от пълномощника, не води до различен извод, защото предварителният договор е сключен след упълномощаването, а същевременно упълномощаването не лишава упълномощителя от възможността и сам да извърши действията, за които е упълномощил другиго. Пълномощното не може да бъде разглеждано изолирано при наличие на установените по делото преддоговорни отношения между страните, съответно противоречие между отразената в предварителния договор воля на продавача и тази, отразена в пълномощното, не е налице. Такова противоречие би било налице, ако пълномощникът бе уговорил нещо различно от това в предварителния договор, и бе декларирал нещо различно от обстоятелството, че цената е платена съобразно уговореното в предварителния договор и представената разписка.

По отношение на твърденията, че сделката е сключена във вреда на представлявания, съдът посочил, че не може да се приеме, че договорът не е сключен във вреда на представлявания продавач и в нарушение на добрите нрави, само поради това, че продажната цена е по-ниска от реалната пазарна цена на имота. Цената е предмет на свободно договаряне между страните по договора, в съответствие с принципа на чл. 9 ЗЗД, и е достатъчно страните да приемат, че между престациите съществува еквивалентност, изхождайки от отношенията между тях и реалната стойност на обекта, като и двете страни по договора са били наясно с пазарните цени на имотите от този тип. Не е установен и субективният елемент - споразумяване между представителя и насрещната страна по договора за увреждане на представлявания, в което се изразява тяхната недобросъвестност, т. е. и двамата да знаят, че сключеният договор обективно уврежда интересите на представлявания. Съдът приел, че съществена нееквивалентност е тази, при която е налице разлика не по-малко от 10 пъти между договорената цена и действителната пазарна цена или данъчната оценка на имота, докато в случая пазарната цена на имота към 17.12.2019 г. е била 67000 лв., а цената - 9000 лв., което е само 7,4 пъти по-ниско от пазарната цена. Данъчната оценка на имота към 08.01.2020 г. е била 2326.70 лв., което прави продажната цена с 3,9 пъти по-висока от данъчната оценка. Според въззивната инстанция не е прекрачена разумната граница на свободата на договаряне, съответно не са нарушени добрите нрави. Наред с числовия критерий, съдът е съобразил и това, че при преценката дали една сделка е действителна от гледна точка на добрите нрави, съдът не трябва да се ограничава единствено и само до простото сравняване на уговорените насрещни престации с пазарната стойност на имота - предмет на сделката, а следва да тълкува и волята на страните, за да изясни действителните им отношения, да отчете взаимната им връзка и целта на договора. След като по волята на страните цената на един продаван недвижим имот може да бъде и по-ниска от данъчната му оценка, то в случая не е налице и нарушение на добрите нрави. Съдът посочил още, че страните са роднини, като отношенията им се характеризират с дългогодишна взаимна грижа и привързаност, което е от значение за добрите нрави, предполагащи изразяване на благодарност към лицата, които полагат реална грижа за продавача и, към които продавачът изпитва привързаност, което от своя страна изключва и това той да е увреден. По делото е налице сключен предварителен договор между продавача лично (не чрез пълномощник) и купувача, като условията по продажбата са уговорени между тях именно в този предварителен договор; пълномощникът само е „пренесъл“ волята на продавача при изповядване на сделката и липсва каквото и да е споразумяване между пълномощника и купувача. Ето защо, без значение е родствената им връзка и знанието им за реалната пазарна цена на имота; въз основа на тях не може да се направи извод за недобросъвестност. Не е установена и твърдяната от ищеца зависимост на продавача от купувача и пълномощника поради физическа и психическа немощ, а напротив - до смъртта си продавачът, макар да изпитвал силни болки поради характера на заболяването си, е бил в напълно адекватно психическо и ментално състояние.

По отношение на иска за разваляне на договора, съдът приел, че по делото е надлежно доказано, че цената по договора е платена (представена е разписка за това, съставена и подписана от продавача); ирелевантно е по какъв начин, по кое време и на кое място продавачът реално е получил сумата от 9000 лв., след като по безспорен начин е установено декларирането лично от него на обстоятелството, че я е получил. Налице е надлежно изпълнение на задължението на купувача за плащане на продажната цена, което изключва разваляне на договора поради неизпълнение.

При служебно извършената проверка, съдът не установи пороци, обуславящи нищожност или недопустимост на въззивното решение.

В противоречие с дадените по-горе от настоящия състав разяснения, въззивният съд, който намерил, че са предявени три иска в евентуалност, за връщане на владението върху имота, предмет на процесната сделка, както и, че те се основават на чл. 55, ал. 1, предл. 1 и предл. 3 ГПК, е потвърдил като резултат първоинстанционното решение, с което съдът се е произнесъл по чл. 108 ЗС. На практика, като краен резултат, предвид диспозитива на съдебния акт, въззивният съд е отхвърлил ревандикационния иск.

Също така, сам въззивният съд е приложил неточно материалния закон, като е квалифицирал претенцията на ищеца, основана в защита на субективното му вещно право на собственост, за ревандикиране на имота, като евентуално предявени облигаторни искове, основани на прогласяване недействителността на сделката, евентуално на развалянето й.

По иска с правно осн. чл. 40 ЗЗД, въззивният съд, в противоречие с материалния закон, е приел, че увреждаща за представлявания нееквивалентност в престациите е налице само, когато пазарната цена надхвърля поне десет пъти продажната цена. Подобно правило законодателят не е въвел, нито е изведено по пътя на тълкуването на чл. 40 ЗЗД в съдебната практика. Възможно е по конкретен казус съдът да е намерил, че уговорката за цената по договора е увреждаща за представлявания, щом е десет пъти по-ниска от реалната, но това не е извеждащ, общ принцип по приложението на чл. 40 ЗЗД, относно съотношението между пазарна и уговорена цена. Няма съмнение, че преценката за увреждане на представлявания се извършва индивидуално, за всеки отделен казус, а в случая разликата в конкретна сума, е значителна.

Това нарушение на материалния закон не е довело до неправилност на решението като резултат по иска с правно осн. чл. 40 ЗЗД. Правилно въззивният съд е приел, че липсва сговор между представляващия продавача и купувача за увреждане на последния. Той сам е подписал предварителен договор с купувача за продажба на имота, на цената, на която е сключена окончателната сделка. Това обстоятелство правилно е ценено от въззивния съд, като изключващо субективния елемент, необходим за уважаването на иска по чл. 40 ЗЗД. Автентичността на предварителния договор е установена по делото със съдебно-графическа експертиза, вкл. саморъчното изписване на сумата от 9000 лв. от обещателя. Не се твърди, нито се установява порок на волята, обуславящ недействителност на предварителния договор. Доводите на касатора във връзка с близките отношения между обещателя и купувача, между представителя на продавача и купувача, съответно здравословното състояние на обещателя/продавач Н. С. И., сами по себе си не могат да обусловят извод за уговорка между представител и купувач, насочена към увреждане на представлявания продавач.

Неоснователни са касационните доводи и относно решението по чл. 42 ЗЗД, като краен резултат. Въззивният съд не е допуснал твърдяно процесуално нарушение – липса на аргументация за отхвърляне твърдението в исковата молба за действия на пълномощника, извън обема на представителната власт. В обжалваното решение съдът е посочил ясно защо счита, че упълномощителят не е действал извън рамките на предоставените му пълномощия, като не е изискал цената по продажбата да бъде преведена по банкова сметка, посочена от него. Въззивната инстанция сама е изложила своите съображения, а не е коментирала законосъобразно или не е разрешението по въпроса на първостепенния съд, и това е правилно. Инстанцията по същество, каквато е и въззивната, преценява доказателствата, за да установи наличността или отсъствието на определени факти, както и доводите и възраженията на страните относно спорните факти и правните последици, и с оглед на това да реши спора. Контролноотменителната инстанция преценява оплакванията, за да провери дали е правилна, или не, преценката, която съдът по съществото е направил, дали са правилни и логични изводите на съда, и с оглед на това да признае решението за надлежно обосновано и законосъобразно или не.

На следващо място, самото твърдение, че пълномощникът, като не се е съобразил с волята на упълномощителя как да бъде извършено плащането, е опорочил цялата сделка и тя се явява недействителна на осн. чл. 42 ЗЗД, не съответства на смисъла на правната норма. Начинът, по който е платена цената, може да има отношение към доказване на изпълнението или за отчетническата сделка, съответно за отговорността на представителя към представлявания.

Следващият довод на ищеца, че пълномощникът излязъл извън обема на представителната власт и, защото заявил пред нотариуса, че цената на договора била 9 000 лв., без такава да е уговорена в пълномощното, е също неоснователен. Както е изяснено в ТР № 5/2014 г., обявено на 12.12.2016 г. по ТД № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, елементите на сделката, за която пълномощникът е упълномощил да извърши вместо от упълномощителя, е възможно да не бъдат посочени, вкл. и цена на договор за продажба, като това не влияе върху валидността на упълномощаването. От своя страна, пълномощникът, който не е ограничен в договарянето на продажна цена, може да я договаря по своя преценка.

По въпроса, допуснат до касационно обжалване въззивният съд се е произнесъл в противоречие с дадените разяснения по тълкуване на чл. 12 и чл. 235, ал. 2 ГПК, като е отказал да обсъди всички обстоятелства – преки и косвени, имащи отношение към действителното плащане на цената по договора от купувача; не е анализирал съдържащите се противоречия и логически несъответствия в писмените изявления на участниците, като не е съобразил каква е обвързващата съда сила на писмените документи, в които се съдържат волеизявленията на упълномощителя, пълномощника и купувача. Тези процесуални нарушения са съществени, защото са се отразили в крайния резултат по иска с правно осн. чл. 87, ал. 3 ЗЗД.

Въззивното решение в частта по чл. 87, ал. 3 и по иска „за връщане“ на имота, следва да бъде касирано и спорът разрешен от касационната инстанция.

На 17.12.2019 г. Н. И. е подписал пълномощно, което е общо. В него има конкретизация на недвижим имот, с който упълномощеният да се разпореди от името на упълномощителя. Даден е мандат на пълномощника К. Д. да уговаря от името на И. начина и сроковете за плащане на продажната цена при продажба на имота, вкл. депозиране по специална сметка на нотариус, есроу сметка, или плащане с кредит от банка, и същевременно, пълномощникът е ограничен продажната цена да бъде преведена по банкова сметка, посочена от пълномощника (не по съществуващата сметка на упълномощителя).

На същата дата Н. И. е сключил предварителен договор с К. И. за продажба на същия имот, като тук цената е посочена и изрично е записано, че не подлежи на промяна до окончателното прехвърляне. Пак в договора е записано, че цената се плаща в брой, в деня на подписване на предварителния договор, за което продавачът предоставя разписка.

На същата дата продавачът е издал разписка за получената сума като цена от продажбата на апартамента.

Тези документи са подписани от Н. И. преди постъпването му, в същия ден, в ХОСПИС – ДОМ „Демива 2011“ ООД.

Налага се извод за изготвяне и подписване по едно и също време, в спешен порядък, на пълномощното, договора и разписката, поради което буди недоумение съдържащото се противоречие относно начина за получаване на продажната цена, още повече, ако същата е платена и получена едновременно с подписването на всички документи.

В нотариалния акт, с който сделката е изповядана на 08.01.2020 г., Н. С. И., чрез пълномощника си К. С. Д., продал на нейната дъщеря К. С. И. имота, описан в предварителния договор, за сумата от 9000 лв., получена напълно от продавача преди подписването на нотариалния акт.

Лисват обаче каквито и да са данни за реално получаване на парите от продавача, преди или след приемането му в хосписа, нито сумата от 9000 лв. да му е преведена по банков път, пощенски или друг превод. Никакви данни няма подобна сума да е била налична у продавача към 17.12.2019 г., нито по-късно, до смъртта му. Няма данни, нито признания, сумата да е получена и останала в държане на пълномощника К. И.. На 10.01.2020 г. тя е изтеглила целия влог на Н. И. в Райфайзен банк. Постъпления по сметката на упълномощителя няма в периода от 17.12.2019 г. до 10.01.2020 г.; изобщо няма постъпление на сума от 9000 лв. и в по-ранен период. Сумата е значителна и житейски е неоправдано да се държи у дома или в хоспис, като наличието й във фактическа власт на продавача не е установено.

Автентичността на подписите, положени за обещател в предварителния договор и на разписката за получена цена с подписване на предварителния договор, е установена със съдебно-графическа експертиза, неоспорена от страните и изцяло кредитирана от съда, като обективно и компетентно дадена.

Предварителният договор и разписката са частни документи, които нямат обвързваща съда материална доказателствена сила, така че за оборване на изявленията в тях не е необходимо и спазване на правилата по чл. 193 ГПК. Нотариалният акт, който съдържа изявлението на пълномощника, че цената е изцяло платена, в частта си, съдържащ нотариалното удостоверяване за направеното пред него изявление, е официален свидетелстващ документ, и в тази му част нотариалният акт не се оспорва. Самото изявление на пълномощника – от името и за сметка на представлявания, е частен свидетелстващ документ, който може да отговаря на действителността или не. При спор относно верността на изявлението не се открива нарочно производство по чл. 193 ГПК, а тежестта на доказване е по правилата на чл. 154 ГПК.

Извършването на плащането по договора е в тежест да бъде установено от купувача – касае се за изпълнение на негово договорно задължение и той има интерес от установяването му. Доказването трябва да е пълно, т.е. да доведе до несъмненост у съда в осъществяване на релевантния факт. Наличието само на писмени изявления на продавача, и то направени в един и същи ден, съдържащи нелогични несъответствия, поставя под съмнение действителното плащане на цената в този ден, неподкрепено от други доказателствени средства. Никакви данни няма плащането да е сторено по-късно. Сериозното заболяване на Н. И., физическото му състояние към 17.12.2019 г. и след това, до смъртта му, изключват той да е напускал територията на хосписа и да е предприемал действия по разпореждане с получената крупна сума на ръка. Доводите, че продавачът и купувачът били много близки, семейството на купувача помагало на подавача, биха могли да се обсъждат при преценката дали уговорената продажна цена е увреждаща пълномощника – продавач, но няма място при установяване изпълнението по договора.

В заключение, искът по чл. 87, ал. 3 ЗЗД следва да бъде уважен.

Между страните не е спорно, а и от представения по делото нотариален акт № 32/2016 г. се установява, че Н. С. И. е станал собственик на имота по силата на покупко-продажба. Ищецът по делото е негов син и единствен наследник по закон. По силата на наследствено правоприемство той се легитимира като собственик на същия имот, след разваляне на продажбата, оформена в нотариален акт № 5/2020 г. на нотариус Г., с район на действие РС – Елин Пелин.

Няма спор, че ответникът К. С. И. осъществява фактическа власт върху имота. Владение, основано на разваления договор, се явява непротивопоставимо за ищеца. Липсват твърдения или доказателства за друга причина, която да дава правно основание за владението на И..

Искът по чл. 108 ЗС следва да бъде уважен.

Предвид резултата по спора, ответникът по иска следва да заплати сторените от ищеца-касатор съдебноделоводни разноски във всички инстанции, в размер на 8587,08 лв., което е 4390,50 евро.

МОТИВИРАН от горното, Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 209 от 10.06.2024 г., постановено от Софийския окръжен съд по въззивно гр.д. № 155/2024 г. в частта, с която са отхвърлени исковете на Г. Н. И. против К. С. И. по чл. 87, ал. 3 ЗЗД и за предаване владението на апартамент № 1 с таван № 20 в жилищен комплекс „Сентрал парк I Ризорт“, находящ се в [населено място] хан, [община], Софийска област, както и съдебноделоводните разноски,

и вместо това ПОСТАНОВИ:

РАЗВАЛЯ договора, оформен в нот. акт № 5, том I, рег. № 18, дело № 4/2020 г. по описа на нотариус Г., с район на действие РС – Елин Пелин, с който Н. С. И., представляван от К. С. Д., продава свой недвижим имот – апартамент № 1, на партерния етаж от сграда в жилищен комплекс „Сентрал парк I Ризорт“, находящ се в [населено място] хан, [община], Софийска област, местност „М.“ № 12, ведно с таван № 20 и прилежащите идеални част от общите части на сградата и поземления имот, в който е изградена, на К. С. И., на осн. чл. 87, ал. 3 ЗЗД, по иска на Г. Н. И., ЕГН [ЕГН], със съдебен адресат адв. С. С., [населено място], [улица] против К. С. И., ЕГН [ЕГН], [населено място],[жк],[жк], [жилищен адрес].

ПРИЕМА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на К. С. И., ЕГН [ЕГН], [населено място],[жк],[жк], [жилищен адрес] че Г. Н. И., ЕГН [ЕГН], със съдебен адресат адв. С. С., [населено място], [улица], е собственик по наследство от Н. С. И., на апартамент № 1, на партерния етаж от сграда в жилищен комплекс „Сентрал парк I Ризорт“, находящ се в [населено място] хан, [община], Софийска област, местност „М.“ № 12, ведно с таван № 20 и прилежащите идеални част от общите части на сградата и поземления имот, в който е изградена, и

ОСЪЖДА К. С. И., ЕГН [ЕГН], [населено място],[жк],[жк], [жилищен адрес] да предаде на Г. Н. И., ЕГН [ЕГН], със съдебен адресат адв. С. С., [населено място], [улица] владението върху горния имот, на осн. чл. 108 ЗС.

ПОТВЪРЖДАВА въззивно решение № 209 от 10.06.2024 г., постановено от Софийския окръжен съд по въззивно гр.д. № 155/2024 г. в останалата му част – по чл. 40 ЗЗД и по чл. 42 ЗЗД.

ОСЪЖДА К. С. И., ЕГН [ЕГН], [населено място],[жк],[жк], [жилищен адрес] да заплати на Г. Н. И., ЕГН [ЕГН], със съдебен адресат адв. С. С., [населено място], [улица], сумата в размер на 4390,50 евро, представляващи разноски по чл. 78, ал. 1 ГПК, направени в производството по делото във всички инстанции.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: