Собственост при преустройство на таванско помещение в жилище

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е
№ 50006
София, 15.02.2023 год.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в публично съдебно заседание на двадесет и четвърти януари през две хиляди двадесет и трета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ВЕСЕЛКА МАРЕВА

ЕМИЛИЯ ДОНКОВА

при секретаря Даниела Танева, като изслуша докладваното от съдия Камелия Маринова гр. д. № 788 по описа за 2022 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 – чл. 293 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на А. А. К.-С. и А. С., чрез пълномощника им адвокат П. П. и касационна жалба на М. Б. В., чрез пълномощника й адвокат Е. П., против решение № 260148 от 2.07.2021 г., постановено по гр. д. № 525 по описа за 2020 г. на Окръжен съд - Кюстендил, с което е отменено решение № 260008 от 4.09.2020 г. по гр. д. № 2299/2019 г. на Районен съд – Дупница и вместо него е постановено друго за отхвърляне на предявения от М. Б. В. (правоприемник на ищците Н. И. К.-В., починала на 2.05.2021 г. и Б. П. В., починал на 26.04.2021 г.), А. А. К.-С. и А. С. против С. И. Г. и С. А. Г. ревандикационен иск по отношение на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***** в [населено място], [улица], на трети мансарден етаж, иск за заплащане сумата 6 340 лв., обезщетение за лишаване от ползването на имота за периода 5.06.2015 г. – 30.10.2019 г. и иск за заплащане сумата 2834.67 лв., лихва за забава върху обезщетението за периода 5.06.2015 г. – 30.10.2019 г.

С. И. Г. и С. А. Г. чрез пълномощника си адвокат Ю. С. оспорват касационната жалба и претендират възстановяване на направените разноски.

С определение № 50388 от 3.10.2022 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпроса „ при закупуване на втория етаж от сградата заедно с целия таван на сградата, заедно с правото на строеж за закупения обект, в така полученото право на строеж включва ли се и таванът (и останалите принадлежности) или правото на строеж обхваща само закупения жилищен етаж и съответно при преустройство на този таван в жилище следва ли да се учредява друго право на строеж “ и на основание чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК с цел преценка дали очевидно неправилно въззивният съд не е основал решението си на извод, че процесния имот не е собственост на никоя от страните по делото, като е прието, че преценката е обусловена от следното, изводимо от мотивите на въззивното решение: въззивният съд е приел, че нито ищците, нито ответниците са собственици на процесния имот, а след обособяването му чрез надстрояване на самостоятелно жилище в бившия таван, той е станал собственост на собственика на земята (без да посочи кой е собственик на земята). Подобно възражение е било заявено като евентуално (след възражението, че собствеността на процесното жилище следва собствеността на жилището на втория етаж като негова принадлежност, евентуално, че е продадено от праводателите на ищците през 2005 г. заедно с втория етаж и цената му е заплатена) от ответниците. Съдът го е разгледал без да прецени доколко ответниците имат правен интерес от навеждане на подобно възражение, и дали предявяването му не съставлява злоупотреба с право по смисъла на чл. 3 ГПК, тъй като чрез него отричат възможността и самите те да притежават правото на собственост, а именно въз основа на тази претенция са извършили правни действия (снабдили са се с констативен нотариален акт за собственост и са се разпоредили в полза на сина си) и фактически действия (ползване на процесния имот и преустановяване достъпа до него на ищците).

Данните по делото са следните:

Ищците основават правата си на твърдения за наследствено правоприемство от Х. С. и съпругата му Н. С. и съдебна спогодба от 20.11.2017 г. по делбено гр. д. № 12205/2009 г. на Софийски районен съд, 79-ти състав. Праводателите им за закупили по реда на НПЖДЖФ жилище на втория етаж от сградата заедно с целия таван. Със строително разрешение № 136/01.06.1977 г. им е разрешено преустройство на съществуващия таван, в който да построят таванска стая и сервизни помещения със застроена площ от 33 кв. м. Строителството е реализирано през 1978 г., като е усвоено пространство с площ от 63 кв. м., 18 кв. м. от които съставляват складово помещение - част от преустроения в жилище таван. Над така изграденото жилище (бивш таван) е бил надстроен и възстановен и тавана на сградата. Правният спор е възникнал от претенцията на ответниците, че процесното жилище им е прехвърлено като таван при продажбата на втория етаж с нотариален акт № 183/31.05.2005 г. на нотариус А. Р..

В отговора на исковата молба ответниците са оспорили исковете с твърдения, че с нотариален акт за покупко-продажба № 183, том I, рег. № 1618, дело № 174/2005 г. на нотариус А. Р. са закупили от наследодателите на ищците жилище, находящо се на втория етаж от жилищна сграда, построена с отстъпено право на строеж върху държавна земя, заедно с целия таван на сградата, a като документ, установяващ собствеността на продавачите Х. и Н. С. е посочен Договор за продажба на държавен жилищен имот, съгласно Наредба за продажба на жилища от ДЖФ с дата от 28.11.1968 г., в който договор е описано какво представлява жилището и че то се продава заедно с мазе, 1/2 ид. ч. от антрето и входа на мазето, както и целият таван на жилищната сграда и отстъпеното право на строеж за този етаж, а към момента на продажбата от ГОНС Ст. Д. жилищната сграда е била двуетажна, а в последствие на 01.06.1997 г. на Х. и Н. С. е издадено строително разрешение за построяване на една таванска стая от 33 кв. м., като твърдят, че за тази таванска стая не е одобряван архитектурен проект, а към исковата молба е представен работен проект, изготвен от Районна проектантска организация-К.. Реално на място се касае за надстрояване на втория етаж, като е усвоена част от тавана без да е учредено законно право на надстрояване от собственика на земята, в случая държавата към онзи момент. Х. и Н. С. са извършили незаконен строеж на тавана над тогава собствения им втори жилищен етаж, като дори за застроили и в повече от посоченото в строителното разрешение, а именно около 63 кв. м. Този строеж не представлява самостоятелен обект, тъй като не отговаря на изискванията на ЗКИР, поради което при сделката с тях е бил включен в общата пазарна цена, която в действителност била платена, но не е описано в нотариалния акт по причина, че Х. и Н. С. не са имали документи за собственост на таванската стая.

Във въззивната жалба на ответниците С. И. Г. и С. А. Г. са оспорени изводите на първоинстанционния съд, че процесният имот има характер на самостоятелен обект, наместо на обща част на сграда в режим на етажна собственост; че построяването на таванска стая било реализирано от носителя на право на строеж; възприемането на заключението на вещото лице за наличие на одобрен архитектурен проект, както и извода, че през 2005 г. са закупили новопостроения таван над таванската стая. Наведени са доводи, че се касае за незаконен строеж и таванската стая е обслужваща втория етаж, който е закупен от тях. Строителното разрешение не може да замести акта за учредяване на право на строеж. Щом незаконно построеното не е самостоятелен обект, то следва вещта към която е надстроено или пристроено. След като ищците не са доказали да им е учредено право на надстрояване в държавния имот, то приложимо е правилото на чл. 92 ЗС. Следва да се приеме, че през 2005 г. са закупили тавана, който праводателите им са притежавали по силата на договора за покупко-продажба от 1968 г, като същите не могат да запазят незаконно построеното в продадения имот.

Въззивният съд е приел за установено, че с договор от 28.11.1968 г. съпрузите Х. Н. С. и Н. Н. С. са закупили от държавата жилище на втория етаж, състоящо се от две стаи, хол, кухня, антре, клозет, вход от северната страна на сградата, мазе в северната част и Ѕ от антрето в мазето и входа за мазето, ведно с целия таван на сградата. На 1.06.1977 г. им е издадено строително разрешение № 136 за изграждане на таванска стая върху 33 кв. м. За преустройството на тавана има издадена виза за проектиране и работен архитектурен проект, предвиждащ новопостроеният обект да включва таванска стая, антре, преддверие и килер в югозападната част на сградата от към калкана със съседния урегулиран имот с обща площ 33 кв. м., а останалата част от тавана в североизточния край на сградата да не се променя и да остане таван с достъп през преддверието в преустройваната част.

Експертното заключение на арх. К. С.-Г. установява, че СМР са изпълнени в отклонение от одобрения проект и разрешението за строеж, като е преустроена допълнителна част от тавана и общата застроена площ на обекта е станала около 67 кв. м. – на място антрето е било удължено и от двете му страни освен предвидените стая и преддверие с килер са изградени още стая и кухня, а килерът с преддверието са преустроени в баня с тоалетна; налице е видима разлика във височината на фасадата на сградата, като покривът е на три нива; в североизточната част е останало подпокривно пространство с достъп от антрето на преустроената част през врата, което пространство се използва за склад; стълбищната площадка пред изградения обект е отделена от стълбището с дървена врата, която се заключва, а от нея е изградена дървена стълба до изпълненото над обекта подпокривно пространство с надзид около 50-55 см. по фасадите и височина до билото 3.20 м.; новоизграденият обект отговаря на дефиницията на жилище по § 5, т. 30 ДР на ЗУТ и има необходимата светла височина; намира се на ниво трети етаж на сградата, достъп до който е осигурен от стълбищна площадка на стълбището на сградата и над същия има изпълнено подпокривно пространство, което е отделено функционално от другите обекти в сградата чрез стълбищна клетка; с извършените отклонения от одобрения проект и разрешение за строеж не е надвишена височината на сградата, не е нарушено предвиждането на подробния устройствен план по отношение височина на застрояване, начин на застрояване и показатели на застрояване, не се нарушават нормативни изисквания на действалата по това време нормативна уредба и ЗУТ.

След реализиране на преустройството на тавана, с нотариален акт № 183 от 31.05.2005 г. том I, рег. № 1618, дело № 174/2005 г. на нотариус А. Р., Х. С. и Н. С. са продали на С. И. Г. жилището на втория етаж от жилищна сграда, построена с отстъпено право на строеж върху държавна земя в част от парцел *, в кв.137 по действащия към 28.11.1968 г. план на [населено място], състоящо се от две стаи, хол, кухня, антре, тоалетна, вход (северна страна на сградата), мазе в северната част и 1/2 идеална част от антрето в мазето, ведно с целия таван на сградата. Въз основа на този договор за покупко-продажба през 2009 г. ответниците са се снабдили с констативен нотариален акт № 11, том I, per. № 289, дело № 10 от 16.01.2009 г. на нотариус Л. С. за собственост за процесния имот с идентификатор *****.

През 2011 г. С. Г. е отправила до Н. С. нотариална покана за предаване на целия таван на сградата, включващ и самостоятелен обект с идентификатор *****, който е закупила с договора от 31.05.2005 г.

Ищците се легитимират като правоприемници на процесния имот въз основа на наследяване на Х. С. и Н. С. и договор за доброволна делба.

Гласните доказателства установяват, че семейство С. живеели на втория етаж през лятото, канили гости, които при необходимост от преспиване пребивавали на третия етаж. След 2011 г. Н. С. нямала достъп до третия етаж. След закупуването ответниците отремонтирали и заживели на втория етаж, но като идвали децата им със семействата си, ползвали етажа отгоре, където ремонтирана била само спалнята.

Съдът е отчел и че в предходен процес по гр. д. № 1761/2012 г. на Районен съд - Дупница е уважен ревандикационен иск на праводателите на ищците, основали правата си на реализирано право на строеж и наследяване от Х. С., против А. С. А., частен правоприемник и син на С. и С. Г. относно процесния по настоящото дело имот, като е отменен констативен нотариален акт № 11, том I, per. № 289, дело № 10 от 16.01.2009 г., издаден в полза на С. и С. Г..

Въззивният съд е посочил, че същественият въпрос по делото е за статута на процесния имот – представлява ли същия самостоятелен обект на правото на собственост или е обща част, респ. принадлежност към главната вещ, т.е. втория жилищен етаж от сградата и отговорът му определя и извода кому принадлежи собствеността.

С оглед възприетата фактическа обстановка е направил извод, че изградения от праводателите на ищците трети етаж отговаря на изискванията за жилищен етаж и има качеството на самостоятелен обект на правото на собственост, видно от експертното заключение. Счел е обаче, че с изграждането му Х. и Н. С. не са станали собственици. Вместо разрешеното преустройство на тавана, закупен от тях заедно с втория етаж, същите без надлежни строителни книжа са изградили самостоятелен жилищен етаж, над който отново са изпълнили таванско подпокривно пространство. Касае се до извършено надстрояване на жилищната сграда, но Х. и Н. С. не са старали собственици, тъй като не им е било учредено право на надстрояване от собственика на терена. Прехвърленото им с договора от 1968 г. право на строеж е за изграждане на продадения втори етаж от сградата и не може да се тълкува, че собственикът на земята е прехвърлил и правото за надстрояване и изграждане още етажи в сградата. Изграждането на тавански жилищен етаж е извън отстъпеното им от собственика на терена право на строеж. Наличието на архитектурен проект и издадено строително разрешение не могат да изменят установените с договора правоотношения между собственика на земята и собственика на етаж във връзка с обема на правото на строеж. При липса на учредено вещно право по смисъла на чл. 66, ал. 4 ЗС и доколкото изграденото е самостоятелен обект на вещни права, приложение е намерила нормата на чл. 92 ЗС, която въвежда правилото, че собственикът на земята е и собственик и на постройките и насажденията върху нея, освен ако не е установено друго. Следователно собственик на надстроеното е станал носителят на вещното право на собственост на земята.

По основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 2, предл. 3 ГПК:

Изводите на въззивния съд, основани на приложение нормата на чл. 92 ЗС са очевидно неправилни.

Предмет на обсъждане от гражданския съд, с оглед принципа на диспозитивното начало в гражданския процес могат да бъдат само въведените от страните доводи и възражения, освен когато се касае до приложение на императивна правна норма. Преди да разгледа основателността на заявено в процеса възражение, съдът следва да прецени неговата допустимост с оглед наличие на правен интерес от заявяването му, както и дали сезирането с това възражение не съставлява злоупотреба с право по смисъла на чл. 3 ГПК. При спор за собственост ответникът по иска може да се брани с възражение, че имотът е собственост не на ищеца, а на трето конкретно лице. Ако обаче ответникът претендира за себе си правата, предмет на правния спор, на самостоятелно придобивно основание, предявяването на това възражение съставлява злоупотреба с право, тъй като юридически е невъзможно повече от един правен субект да се легитимират едновременно като собственици (освен в хипотезата на съсобственост, която е извън предмета на настоящото тълкуване).

Съгласно чл. 3 ГПК участниците в съдебните производства и техните представители под страх от отговорност са длъжни да упражняват предоставените им процесуални права добросъвестно и съобразно добрите нрави. Когато участниците в процеса упражняват правата си недобросъвестно с цел да бъдат увредени права и законни интереси на други, извършеното процесуално действие е при злоупотреба с право и поради това не следва да бъде зачетено от правозащитния орган.

В случая С. И. Г. и С. А. Г. претендират, че са придобили собствеността на процесния имот въз основа на договора за покупко-продажба по нотариален акт № 183, том I, рег. № 1618, дело № 174/2005 г. на нотариус А. Р., сключен с праводателите на ищците, поради което от една страна същите нямат правен интерес да навеждат възражение, че праводателите им не са собственици (тъй като това изключва и възможността самите те да са придобили собствеността), а от друга страна предявяването на това възражение съставлява и злоупотреба с право и съдът е бил длъжен да откаже да го разгледа.

По основанието за допускане на касационно обжалване по чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК:

Уреденото в чл. 63 ЗС ограничено вещно право на строеж дава възможност на носителя си да построи или да придобие собствеността на страда или самостоятелен обект в сграда, построена върху чужд имот в отклонение от правилото на чл. 92 ЗС. Когато се придобива жилище заедно с правото на строеж върху терена, в обема на придобитото право на строеж се включват не само функционално и пространствено обособените помещения за задоволяване на жилищни нужди, но и принадлежностите към жилището, включително складовите помещения, независимо дали се намират в сградата и на кой от етажите са разположени или се намират извън сградата. Следователно при придобиване на жилище на втория етаж заедно с целия таван на сградата в обема на правото на строеж на закупения обект се включва и правото на строеж за принадлежността - таван и при преустройството на тавана в самостоятелен обект на вещни права не намира приложение придобивното основание по чл. 92 ЗС.

По основателността на касационната жалба:

Въззивното решение се явява неправилно като постановено при разглеждане на процесуално недопустимо и заявено при условията на злоупотреба с право възражение на ответниците и при неправилно приложение на материалния закон.

Основателни са доводите в касационната жалба, че въззивният съд неправилно е приложил нормата на чл. 92 ЗС, вместо да съобрази нормата на чл. 98 ЗС. Наследодателите на ищците са придобили по договора от 28.11.1968 г. право на строеж за закупения от тях втори жилищен етаж, в обема на което се включва и правото на строеж за принадлежностите към жилището, включително и целия таван. През 1978 г. същите са извършили преустройство на собствения си таван, обособявайки в него самостоятелен обект на вещни права – жилище. Преустройството включва и надзид на преустроения таван и изграждане над него на нов таван, който е станал принадлежност към жилището на втория етаж.

Обстоятелството, че преустройството е незаконно (извършено при съществено отклонение от издаденото строително разрешение за изграждане на таванска стая, визата за проектиране и работния архитектурен проект) е без правно значение при преценка осъществен ли е придобивен способ за фактически обособеното жилище. В практиката на ВКС (решение № 60087 от 28.06.2021 г. по гр. д. № 3984/2020 г., II г. о.) е дадено тълкуване, че законодателят не е изключил незаконните строежи от обектите, върху които могат да съществуват вещни права, нито ги е изключил от гражданския оборот и незаконният строеж е годен обект на вещни права, може да бъде придобиван от субектите по всички уредени в закон придобивни способи, като при спор за собственост на незаконен строеж е относимо единствено дали има влязла в сила заповед по чл. 225 или чл. 225а ЗУТ за премахване на строежа и то само, ако не е налице позоваване, че правото на принудително изпълнение на държавата е погасено по давност съгласно предпоставките на чл. 282, ал. 1, т. 9 АПК.

Експертното заключение установява, че изграденото жилище чрез преустройство на съществувалия към 1978 г. таван съставлява самостоятелен обект на вещни права - отговаря на дефиницията на жилище по § 5, т. 30 ДР на ЗУТ и има необходимата светла височина; намира се на ниво трети етаж на сградата, достъп до който е осигурен от стълбищна площадка на стълбището на сградата и над същия има изпълнено подпокривно пространство, което е отделено функционално от другите обекти в сградата чрез стълбищна клетка. Преустройството не е осъществено чрез изграждане на нов етаж, а само на надзид, поради което не е осъществено надстрояване на сградата. Извършено е в собствен на наследодателите на ищците обект, като чрез него е променено предназначението на тавана, като принадлежност в самостоятелен обект на вещни права и е изграден нов таван като принадлежност към жилището на втория етаж. Именно съществуващият към 2005 г. таван, принадлежащ към жилището на втория етаж е продаден на ответниците с договора по нотариален акт № 183, том I, рег. № 1618, дело № 174/2005 г. на нотариус А. Р..

Налице са предпоставките за уважаване на предявения ревандикационен иск. Ищците се легитимират като собственици на процесния имот като наследници на Х. Н. С. и Н. Н. С. и договор за делба, обективиран в съдебна спогодба по гр. д. № 12205/2009 г. по който правата на съделителката Ю. Х. П. са придобити от А. А. К.-С. и Н. И. К.-В. в режим на съпружеска имуществена общност. Праводателите са придобили собствеността на тавана като принадлежност към закупеното от тях жилище по договор от 28.11.1968 г. и са преустроили тавана в самостоятелно жилище през 1978 г. Собствеността върху този самостоятелен обект в сградата е запазена и след като през 2005 г. наследодателите са се разпоредили с жилището на втория етаж и неговите принадлежности – мазе и изградения през 1978 г. таван на сградата и е преминала към техните наследници, а след сключването на договора за делба – към пряката наследодателка на М. Б. В. (за 1/2 ид. ч.) и към А. А. К.-С. (за 1/2 ид. ч., като част от правата, за които е заплатено уравнение на дела са придобити в режим на съпружеска имуществена общност с А. С.). Ответниците са завладели и ползват процесния имот без правно основание.

Гласните доказателства установяват, че собствениците са били лишени от достъп до имота от 2011 г. Следователно основателни се явяват и предявените искове за заплащане обезщетение за лишаване от ползването в периода 5.06.2015 г. – 30.10.2019 г. в размер, установен от експертното заключение - 3170 лв. за М. Б. В. и 3170 лв. за А. А. К.- С. и А. С. и иска за заплащане обезщетение за забава за същия период в размер на 1417.34 лв. за М. Б. В. и 1417.34 лв. за А. А. К.- С. и А. С..

Въззивното решение следва да бъде отменено като неправилно и вместо него да се постанови друго за уважаване на исковете.

С оглед изхода на спора ответниците следва да възстановят на ищците направените по делото разноски, както следва:

По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 260148 от 2.07.2021 г., постановено по гр. д. № 525 по описа за 2020 г. на Окръжен съд – Кюстендил и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на С. И. Г., ЕГН [ЕГН] и С. А. Г., ЕГН [ЕГН], двамата с адрес: [населено място], [улица], ет. 2, че М. Б. В., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица] А. А. К.- С., ЕГН [ЕГН] и А. С., двамата със съдебен адрес: [населено място], [улица], ап. 7, адв. П. П. са собственици на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****, с адрес на имота [населено място], [улица], на трети мансарден етаж, с предназначение – жилище, апартамент, брой нива на обекта – едно, със застроена площ по разрешение за строеж от 33 кв. м., а по експертно заключение 67 кв. м., състоящо се от дневна, стая, кухня, входно антре, баня-тоалетна и складово помещение с площ около 18 кв. м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта – имот с идентификатор *****, над обекта – няма, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху поземлен имот с идентификатор ***, като ОСЪЖДА С. И. Г., ЕГН [ЕГН] и С. А. Г., ЕГН [ЕГН], двамата с адрес: [населено място], [улица], ет. 2 да предадат на М. Б. В., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица] А. А. К.- С., ЕГН [ЕГН] и А. С., двамата със съдебен адрес: [улица], ап. 7, адв. П. П. владението на самостоятелен обект в сграда с идентификатор *****.

ОСЪЖДА С. И. Г., [ЕГН] и С. А. Г., ЕГН [ЕГН], двамата с адрес: [населено място], [улица], ет. 2 да заплатят на М. Б. В., ЕГН [ЕГН], [населено място], [улица] обезщетение за лишаване от ползването на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***** в периода 5.06.2015 г. – 30.10.2019 г. в размер на 3170 лв. и лихва за забава за периода 5.06.2015 г. – 30.10.2019 г. в размер на 1417.34 лв., както и разноски за съдебното производство в размер на 3624.53.

ОСЪЖДА С. И. Г., [ЕГН] и С. А. Г., ЕГН [ЕГН], двамата с адрес: [населено място], [улица], ет. 2 да заплатят на А. А. К.- С., ЕГН [ЕГН] и А. С., [улица], ап. 7, адв. П. П. обезщетение за лишаване от ползването на самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***** в периода 5.06.2015 г. – 30.10.2019 г. в размер на 3170 лв. и лихва за забава за периода 5.06.2015 г. – 30.10.2019 г. в размер на 1417.34 лв., както и разноски за съдебното производство в размер на 2724.53 лв.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: