Недействителност на продажба на имот, извършена от пълномощник във вреда на представлявания

Текстът на акта

Ключови фрази

17

Р Е Ш Е Н И Е

№ 25

София, 27.04. 2022 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в съдебно заседание на седемнадесети февруари през две хиляди двадесет и втора година, в състав

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Маргарита Соколова

ЧЛЕНОВЕ: Светлана Калинова

Гълъбина Генчева

при участието на секретаря Емилия Петрова

като изслуша докладваното от съдия Светлана Калинова

гражданско дело №2686 от 2021 година и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 290-293 ГПК.

Образувано е по касационна жалба с вх.№295342/22.03.2021г., подадена от Столична община чрез процесуалния ѝ представител адв.И. А. срещу решение №260848, постановено на 08.02.2021г., от Софийски градски съд, IV-Б състав по в.гр.д.№11685/2019г., в частта, с която решението на първоинстанционния съд е частично отменено и вместо това е отхвърлен предявеният от А. К. Ч., починала в хода на процеса на 28.07.2006г. и заместена по реда на чл. 120 ГПК (отм.) от Столична община, срещу П. Л. П. иск с правно основание чл.108 ЗС вр. чл.1 ЗВСОНИ и наследство от Е. К. Ч. (по баща М. Т.), починала на 12.02.1995г. и завет по чл. 16, ал. 2 ЗН по саморъчно завещание на А. К. Ч. от 31.10.2001г., за признаване за установено, че Столична община е собственик на 95448/136765 ид.части от УПИ .........., кв......... по действащия регулационен план на [населено място], и за осъждането на П. Л. П. да предаде на Столична община владението върху тези 95448/136765 ид.части от имота.

В касационната жалба се поддържа, че обжалваното решение е неправилно поради допуснати съществени нарушения на материалния и процесуален закон – неправилен е изводът, че представеното по делото пълномощно №13330/15.08.1995г. предоставя на Г. Ц. представителна власт за извършване на продажба на процесния имот, след като е съставено преди издаване на заповедта за деактуване №РД-57-881/10.11.1995г.; неправилен е изводът, че договорът, обективиран в първоначалната сделка е произвел действие по отношение на собствената на И. Ч. 1/2 ид.част от имота като потвърден по реда на чл. 42, ал. 2 ЗЗД, след като пълномощното от 22.09.1995г. предхожда сделката; че не е обсъдено релевираното с исковата молба оспорване на извършената консулска заверка на пълномощно №2140/22.09.1995г.; неправилен е изводът за неоснователност на възражението за нищожност на договора за покупко-продажба, сключен от пълномощника Г. Ц., поради накърняване на принципа за еквивалентност на престациите; неправилен е изводът за неоснователност на възражението по чл. 40 ЗЗД за сключване на договора от пълномощника Г. Ц. във вреда на упълномощителя. Претендира присъждане на направените по делото разноски.

Ответниците по касационна жалба не изразяват становище по нейната основателност.

С определение №60407/23.11.2021г., постановено по настоящето дело, въззивното решение на Софийски градски съд е допуснато до касационно обжалване по реда на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по въпроса длъжен ли е въззивният съд да обсъди в мотивите си всички относими и допустими към предмета на спора доводи, твърдения и възражения на страните, както и всички събрани по делото доказателства.

Върховният касационен съд, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл. 290, ал. 1 и чл. 293 ГПК, приема следното:

А. К. Ч. е предявила срещу П. Л. П. по реда на чл. 108 ЗС иск за признаване правото ѝ на собственост и предаване владението върху УПИ ....... в кв........... – „3“ по действащия регулационен план на [населено място] с твърдението, че имотът е принадлежал на наследодателката Е. К. Ч., одържавен от нея по реда на ЗОЕГПНС и възстановен по реда на ЗВСОНИ, за което е издадена заповед № РД-57-88/10.11.1995г. Поддържа, че наследници на Е. Ч. са децата ѝ А. Ч. и И. Ч., като последният е починал и оставил за единствен наследник по закон сестра си А. Ч.. Твърди, че впоследствие узнала, че с имота са извършени разпоредителни сделки от пълномощника ѝ Г. Ц., която обаче нямала правото да извършва разпорежданията. Поддържа, че пълномощното не ѝ било прочетено и мислела, че подписва такова за издирване на документи и за намиране на купувачи, а не за разпоредителни сделки; че брат ѝ И. Ч. ѝ дал общо пълномощно за възстановяване на имотите и за управлението им, но не била давала пълномощно на Ц. да се разпорежда с имотите, а и самата тя нямала такива права; че Г. Ц. представяла пълномощно №2140/22.09.1995г., заверено в консулската служба при Посолството на РБ в П., но оригинал никога не бил представян, а само заверени преписи, като оригиналът не съществувал, както и че евентуално заверката не била на консулския представител на Република България в П.; че сделките били между роднини и свързани с Г. Ц. лица; че сделките били извършени по данъчна оценка. Поддържа, че сделките от 1998г., сключени от пълномощника Г. Ц., са нищожни поради липса на съгласие (пълномощникът нямал право да се разпорежда с имотите, пълномощните не били конкретни и тя нямала намерение да продава имотите в „Т. баир“); че сделките са нищожни и поради привидност (прикривали дарение в полза на роднините на Г. Ц.); че сделките са нищожни поради противоречие със закона; че е накърнен принципа на еквивалентност на престациите, изискуем с оглед принципа на добросъвестност; че сделките са нищожни поради противоречие с добрите нрави, защото Г. Ц. договаряла със свои близки с цел да ги облагодетелства за сметка на А. Ч.; че е налице порок по смисъла на чл. 40 ЗЗД, тъй като цените били в пъти по-ниски от пазарните и очевидно пълномощникът се договорил във вреда на упълномощителя.

Като наследник на починалата в хода на производството А. Ч. по реда на чл. 120 ГПК (отм.) е конституирана Столичната община, която освен първоначално въведените с исковата молба твърдения поддържа, че сключеният на 28.11.2000г. договор е нищожен, защото с него се прехвърля реално определена част от имот в противоречие с чл. 59 З. (отм.). Оспорва възражението за придобивна давност, направено от ответника П. Л. П. с твърдението, че предвиденият в закона 10-годишен давностен срок не е изтекъл.

Ответникът П. Л. П. оспорва предявения иск с твърдението, че е собственик на процесния имот и упражнява фактическата власт върху него на годно правно основание – валиден договор за покупко-продажба. При условия на евентуалност поддържа, че е придобил правото на собственост по давност, като към своето владение е присъединил това на предишните собственици на имота.

Третото лице – помагач Г. К. Ц. оспорва исковете в твърдението, че е била валидно упълномощена за сключването на сделките, които не страдат от твърдените пороци.

От фактическа страна въззивният съд е приел за установено от представените по делото писмени доказателства (н.а.№........, том ........., регистър ......., н.д.№........../1928г., н.д.№......../1928г.; н.а.№........., том .........., регистър ........., дело №........../1930г.; н.а.№........., том .........., регистър ..........., дело №........./1940г.; н.а.№.........., том ...., регистър №........, дело №.........от 22.10.1941г.; удостоверение за наследници №950/24.07.1995г., издадено от СР, район С.), че процесният недвижим имот е бил собственост на Е. Ч.. Прието е, че имотът е отчужден по реда на ЗОЕГПНС, както и че правото на собственост е възстановено по реда на ЗВСОНИ, което се установява от заповед №РД-57-881/10.11.1995г. на кмета на София, посочваща конкретни актове за отчуждаването на имота по ЗОЕГПНС – ПМС №......./1950г., актове № ......../20.12.1993г. вр. с актове №.........../1950г. и №........../1953г.

Въз основа на изслушаната по делото СТЕ е прието за установено, че процесния имот е идентичен с тези по заповед № РД-57-881/10.11.1995г.

Въз основа на представените по делото удостоверение за наследници изх.№ 457/08.05.2001г.; №1047/25.03.2005г., издадено от СО, район О.; препис-извлечение от акт за смърт № 425/05.08.2006г. и удостоверение за наследници № ЕС-11-00-72/15.11.2006г., издадено от СО, район О. е прието за установено, че Е. Ч. е починала на 12.02.1995г. и оставила като наследници по закон дъщеря А. К. Ч. и син И. К. Ч.. И. К. Ч. е починал на 11.02.1999г. в [населено място], Франция и като наследник по закон оставил сестра си А. К. Ч.. А. К. Ч. е починала на 28.07.2006г. в [населено място], Франция и като наследник по закон оставила Л. Т. Б., син на Р. Г. Б., която е сестра на К. Г. Ч., баща на А. Ч..

Взето е предвид, че със саморъчно завещание от 31.10.2001г., обявено с протокол от 24.08.2006г., А. Ч. е завещала на общината в [населено място] имотите си в „Т. баир“ в [населено място] за създаване на градски парк, като наследството е прието от Столична община с писмо от 12.01.2007г. до СРС.

Посочено е, че по делото е представено саморъчно завещание от 25.07.2006г., съгласно което А. Ч. е определила Г. Д. П. за свой универсален наследник, но е взето предвид, че според заключението на изслушаната по делото съдебно-графическа експертиза саморъчното завещание не е написано и подписано от А. К. Ч..

Взето е предвид, че по делото е представено пълномощно №13330/15.08.1995г. с нотариално заверени подписи, съставено от А. Ч., с което се предоставя представителна власт на Г. Ц. за извършване на продажба на процесния имот. Посочено е, че това пълномощно не сочи конкретни имоти, нито условия, при които да бъде извършена продажбата, не сочи и купувач, но същото съдържа ясно и недвусмислено изявление, с което А. Ч. предоставя пълномощия на Г. Ц. да продажба нейните и на И. Ч. имоти в [населено място]. Изложени са съображения, че за упълномощаване с последиците по чл. 36, ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с имущество на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извърши разпореждане от негово име и не е необходимо в пълномощното да са посочени конкретните по вид сделки или действия на разпореждане, нито техни елементи. С оглед на това е прието, че пълномощното от 15.08.1995г. сочи учредяване на представителна власт за Г. Ц. да продава от името на упълномощителя имотите в [населено място], като същото е достатъчно, за да се приеме, че има овластяване на Г. Ц. да продава същите при избрани от нея купувачи и условия, доколкото по делото не са ангажирани доказателства, които да установят твърденията на ищеца, че при подписването на пълномощното пред нотариус не е знаел за съдържанието му. Поради това твърденията за пороци на упълномощителната сделка са приети за недоказани, а оспорванията – за неоснователни.

Прието е, че А. Ч. е имала право да преупълномощава Г. Ц. да се разпорежда с имотите на И. Ч. в [населено място].

Взето е предвид, че по делото е представено пълномощно със заверени подписи от 22.09.1995г. от завеждащия консулската служба при Посолство на Република България в П. – З. К., с отбелязване за извършен заверен препис на същото на 25.01.2002г. от нотариус Г. при СРС, с което И. К. Ч. е упълномощил А. К. Ч. да го представлява с оглед възстановяване на собствеността му върху имоти, да ги управлява, да ги отдава под наем, да предявява искове за защитата на правата му, да защитава правата му, упълномощава я с всички права на негов генерален пълномощник по смисъла на закона лично и като наследник на Е. Ч., като може и да преупълномощава други лица. Съобразено е при това, че в представеното по делото пълномощно от м.март, 1995г. сочи на упълномощаване на А. Ч. като негов генерален пълномощник в България с всички права, вкл. с правото да преупълномощава други лица, както и че в приетите по делото нотариални актове от 1998г. се съдържа констатация на съставилия ги нотариус, че съществува пълномощно №2140/22.09.1995г., сочещо представителна власт на пълномощника А. Ч. за извършването на сделките, като заверен препис от същото, удостоверяването на което е извършено от II нотариус на СРС на 23.10.1996г. е бил представен при сключването на сделките. Прието е, че такива са констатациите на нотариуса, съставил нотариалните актове за сделките, и те обвързват съда с материална доказателствена сила в частта за удостоверените от нотариуса действия, извършени пред него и представянето на документите, посочени от него, както и съдържанието на същите. И тъй като нотариалните актове за продажба сочат пълномощно №2140/22.09.1995г., заверено от Консулска служба в П., което е било представено в нотариално заверен препис и което нотариусът е установил, че сочи права за разпореждането на имоти, дадени от И. Ч., и доколкото тези констатации на нотариуса не са опровергани по делото, съдът е приел, за установено по делото, че Г. Ц. е имала пълномощия да се разпорежда и с имотите на И. Ч. в [населено място] към момента на сключването на сделките от 1998г. Взето е предвид и обстоятелството, че дипломатическите и консулски представителства съгласно чл. 2 от Правилника за легализациите, заверките и преводите на документи и други книжа (обн.ДВ.бр. 96/1982г.) в редакцията към 22.09.1995г. заверяват подписите на български граждани след проверка на самоличността и при спазване изискванията на закона.

Въз основа на представеното по делото удостоверение № 14/12.01.2005г., издадено от СО, район В. е прието за установено, че Г. Ц. е с майка Л. Й. Ц., брат А. К. Ц., деца М. П. Д., О. П. Д., Д. Ц. Д..

Взето е предвид, че по делото са представени нотариални актове № ......../04.12.1998г.; № .........../04.12.1998г.; № .........../04.12.1998г.; № .........../11.11.1998г., съгласно които Г. Ц. като пълномощник на А. К. Ч. и на И. К. Ч. и с разрешение на Министерство на финансите № Г-94-00-0050/18.04.1996г., е продала на М. П. Д., на М. П. Д. и Й. П. Д., на М. Д. и Й. П. Д., на П. С. С. съответно 3385/136765 ид.части; 40000/136765 ид.части; 12063/136765 ид.части; 40000/136765 ид.части от празно място, съставляващо имот пл.№ ......., кв........по плана на [населено място] за сумата съответно от 7372530 лв.; 87120000 лв.; 26273214 лв.; 87120000 лв., които суми представляват данъчната оценка на продаваните части, като е посочено, че сумите са платени напълно.

Посочено е, че в нотариалните актове са описани пълномощно № 13330/15.08.1995г., препис от пълномощно № 2140/22.09.1995г. на консулската служба на РБ в П..

Взето е предвид, че на 16.12.1999г. (н.а.№ ........) П. С. С. и И. А. Ц.-С. са продали на М. Б. С. 40000/136765 ид.части от имот пл.№........., както и че на 05.04.2000г. М. П. Д., Й. П. Д., А. К. Ц., М. Б. С. и С. П. С. като собственици на 95 448/136 765 ид.части от празно място, съставляващо имот пл.№ .......в кв..........по плана на [населено място], са си го поделили, като М. П. Д., М. Б. С. и С. П. С. са получили реална част от същото, а Й. П. Д. и А. К. Ц. не са получили реална част. Посочено е, че М. и С. С. са получили имоти, един от които посочен под №10 е реална част от имот .........в кв. ........, м.Т. баир, Б., с площ от 2645.69 кв.м., като на 28.11.2000г. (н.а.№...) са продали на К. Л. Ж. реална част от 700 кв.м., описана под №10 в договора за доброволна делба от 05.04.2000г., от дворно място, съставляващо имот пл.№ ..........в кв........, м. Т. баир, Б., след което на 30.07.2001г. (н.а.№..........) К. Л. Ж. е признат за собственик по покупко-продажба на тази реална част, а на 07.12.2004г. (н.а.№.........) К. Л. Ж. и Ц. П. Ж. са продали на П. Л. П. УПИ .........., кв. .........„3“, местност Т. баир, [населено място], с площ от 700 кв.м.

От правна страна въззивният съд е приел, че реституцията по чл.1 и чл.2 ЗВСОНИ настъпва по право без да е нужен допълнителен административен или съдебен акт и реституционният ефект настъпва в патримониума на правоимащите на 25.02.1992г. от момента на влизане на закона в сила. Прието е, че към момента на влизане на ЗВСОНИ в сила са били налице предпоставките за възстановяване на собствеността, т.е. към 25.02.1992г. Е. Ч. е била собственик на имота по реституция, а след нейната смърт, настъпила на 12.02.1995г., собствеността е преминала при равни дялове в патримониума на наследниците ѝ по закон – децата ѝ А. Ч. и И. Ч..

Въззивният съд е приел за неоснователни твърденията на ищците, че сделките от 1998г. са нищожни поради привидност, прикриващи договор за дарение, което би било нищожно поради липсата на дарствено намерение, както и твърденията на ищците, че сделките от 1998г. противоречат на добрите нрави и на закона поради нарушения принцип на еквивалентност на престациите.

Прието е, че продажбата на имот на цена, съответстваща на данъчната му оценка, не може да обоснове извод за нееквивалентност на престациите до степен да обоснове нищожност, доколкото разпоредбата на чл. 9 ЗЗД определя свобода на договарянето, позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка за потребността от насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност и също така при продажбата се определя, че държавната такса се заплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако договорената цена е по-ниска от нея. Изложени са съображения, че по този начин законодателят е допуснал, че цената на един недвижим имот по волята на страните може да бъде по-ниска от данъчната оценка, както и съображения, че дали престациите са еквивалентни по принцип определят страните по договора, като преценката за това в конкретния случай е субективна – дали престациите са равностойни всяка от страните преценява сама при сключването на договора. Прието е, че съглашения, при които страните уговарят размяна на блага, които обективно не са на еднаква или близка стойност, не са в противоречие на закона и не са нищожни, като несъответствие, водещо до нарушение на добрите нрави би имало тогава, когато насрещната престация е сведена реално до липса на такава. В конкретния случай въззивният съд е взел предвид, че отклонението от пазарната стойност на имотите е до данъчната им оценка и е приел, че това не налага извод за такава неравностойност на престацията, която да води до нищожност на сделката.

За неоснователни са приети и твърденията за сключване на сделките във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД.

Изложени са съображения, че фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД, се състои от субективен и обективен елемент, като обективният елемент е договорът, сключен чрез представителя и насрещната страна по него да е във вреда на представлявания. Посочено е, че не е необходимо вредата да е настъпила, а е достатъчно да е налице сигурност за нейното настъпване, т.е. да има сигурна възможност за обективно увреждане на интересите на представлявания и това увреждане да не е незначително. Взето е предвид, че преценката за наличието на увреждане, съответно за сигурното му настъпване, се извършва към момента на сключване на договора като се съобразят конкретните обстоятелства, както и че увреждането не може да се дължи на последващо изменение на пазарните условия по причина на което продажната цена по договора да е станала неизгодна, макар да е била изгодна към момента на неговото сключване.

Изложени са съображения, че субективният елемент е „споразумяване“ между представителя и насрещната страна по договора за увреждане на представлявания, като този втори елемент от фактическия състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД се свежда до недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора (третото лице) относно увреждането на представлявания. Посочено е, че „споразумяването“ не съставлява отделна правна сделка между представителя и насрещната страна по договора, която сделка да е различна от самия този договор, т.е. не е необходимо да е налице изричен „сговор“ между тях да увредят представлявания, а това „споразумяване“ между представителя и насрещната страна се съдържа в самия договор, увреждащ представлявания, което е първият елемент от фактическия състав. С оглед на това е прието, че вторият елемент от фактическия състав е субективен и се изразява не винаги в общ сговор и общо намерение (цел) у представителя и насрещната страна да увредят представлявания, а в тяхната недобросъвестност – те и двамата осъзнават, че сключеният договор обективно уврежда представлявания, но тази недобросъвестност не се предполага, а подлежи на доказване от страна на представлявания. Посочено е, че преценката за наличието ѝ също се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но във всички случаи – към момента на сключването на договора, тъй като недобросъвестността, за да е релевантна за недействителността по чл. 40 ЗЗД, не може да възникне след неговото сключване. Изложени са също така и съображения, че предоставената с пълномощното свобода на договаряне не следва да се тълкува като възможност представляваният да бъде ощетен, а като такава за гъвкаво и в негова полза преценяване на пазарната ситуация.

Взето е предвид, че в конкретния случай твърденията на ищците са, че сделките от 1998г. са сключени във вреда на представлявания, защото продажните цени са били в пъти по-ниски от пазарните и така е нанесена вреда на представлявания, при което страните по сделките са били близки роднини и споразумяването им във вреда на представлявания се установява от тази родствена връзка. Изложени са съображения, че договорната свобода позволява уговаряне на продажна цена, която е по-ниска от пазарната такава, както и че представляващият винаги трябва да действа в интерес на представлявания и ако същият е овластен да продаде недвижимо имущество без други указания, какъвто е и настоящият случай, то е следвало да действа с грижа на добър стопанин при договаряне на цената. Изложени са също така и съображения, че за да се приеме, че сделката е увреждаща, не е достатъчно само да се установи значителна разлика между цената, на която имотът е продаден и пазарната такава, като се обсъдят всички относими към преценката на интереса обстоятелства. Взето е предвид, че в случая имотите са продадени на цената на данъчната оценка към момента на сключването на сделките и не се уговарят допълнителни бъдещи и/или условни задължения (под модалитет), нетипични за конкретния тип договор. Посочено е, че действително по делото е установено, че към момента на сключване на сделките пазарната цена на процесния имот от 700 кв.м. е била 14 000 деноминирани лева, т.е. 20 деноминирани лева за 1 кв.м., а по записванията по нотариалните актове би следвало данъчната оценка за имотите към ноември-декември 1998г. на 1 кв.м. от продавания имот да е 2.20 деноминирани лева. Прието е, че пазарната цена при тези изчисления е около 9 пъти по-висока от данъчната оценка на имотите, но тази разлика сама по себе си не обосновава извод, че сделката е увреждаща. Посочено е, че следва да бъде взето предвид и обстоятелството, че е налице разлика между обекта на сделките от 1998г. и оценявания от вещото лице обект – вещото лице е оценявало самостоятелен имот с площ от 700 кв.м., докато сделките са за идеални части от по-голям имот, като закупуването на идеални части от имот води до възникване на съсобственост. Взето е предвид, че за управление, ползване, разпореждане с така придобитите права законодателят е предвидил специални и по-тежки условия, които не се прилагат при индивидуалната собственост и е прието, че това обосновава извод, ме е оправдано цената на 1 кв.м. от имот, от който се купуват идеални части, да е по-ниска от цената на 1 кв.м. от имот, който се купува в индивидуална собственост. С оглед на това е прието, че установената разлика между продажната цена по нотариалните актове от 1998г. и пазарната цена на имота към 1998г. не може да обоснове извод, че сделките са увреждащи, вкл. и поради факта, че продажната цена не е по-ниска от данъчната оценка.

Посочено е, че не е установена и недобросъвестност на двете страни по сделката, като е прието, че обстоятелството, че пълномощникът на продавача и купувачите са роднини само по себе си не може да обосновава такъв извод, а други доказателства за субективния елемент на хипотезата на чл. 40 ЗЗД по делото не са ангажирани. Посочено е също така, че в хипотезата на чл. 40 ЗЗД не е уредена презумпция за знание за увреждането, като е прието, че съвкупната преценка на доказателствата в случая не може да създаде сигурно убеждение за осъществяване на факта на увреждане на представлявания при сговаряне между пълномощника и третото лице, защото освен продажба на цена, равна на данъчната оценка на имотите и близките родствени връзки между пълномощника на продавача и купувачите не са установени други факти, които да установяват недобросъвестност на купувачите, т.е. не може да се обоснове сигурен извод за осъществяване на факта на увреждане на представлявания при сговаряне между пълномощника и третото лице.

По тези съображения въззивният съд е приел, че сделките по нотариални актове №№ ......., ........., ........, ........, всички от 1998г. са валидни и с тях приживе на А. К. Ч. и И. Ч. чрез пълномощника си Г. Ц. са се разпоредили с общо 95 448/136 765 ид.части от процесния недвижим имот, докато останалата част от имота в размер на 41 317/136 765 ид.части са останали собственост на А. Ч. и И. Ч. при равни квоти.

Възражението на ответника П. П. за придобиване по давност на правото на собственост е прието за неоснователно, тъй като е установено, че е завладял имота през март-април 2005г. на основание сключения договор за покупко-продажба от 07.12.2004г., който не е произвел целения вещнопрехвърлителен ефект, и не е установено да е владял имота на годно основание 5 години преди подаване на исковата молба от 23.02.2006г.

По отношение на останалите 41 317/136 765 идеални части от имота въззивният съд е приел, че към настоящия момент са собственост на Столична община - А. Ч. и И. Ч. са притежавали правото на собственост върху 41 317/136 765 ид.части от имота към момента на смъртта си (всеки един от тях по 1/2 ид.част от тези права), като със саморъчно завещание от 31.10.2001г. А. Ч. е завещала притежаваните от нея права на Столичната община. Притежаваните от И. Ч. права след неговата смърт са преминали към наследника му по закон А. Ч., а след нейната смърт – към Столична община по силата на саморъчното завещание от 31.10.2001г.

Така постановеното решение в обжалваната част е валидно, процесуално допустимо, но по същество неправилно поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила (чл. 235, ал. 2 ГПК) и неправилно приложение на материалния закон (чл. 40 ЗЗД).

Както ОСГТК на ВКС приема в т.1 на ТР №5 от 12.12.2016г. по тълк.д.№5/2014г., за упълномощаване с последиците по чл. 36, ал. 2 ЗЗД за валидно разпореждане с имуществото на упълномощителя, необходимо и достатъчно е в пълномощното общо да е изразена неговата воля за овластяване на пълномощника да извършва разпореждане от негово име. Не е необходимо в пълномощното да са посочени вид разпореждане, конкретни по вид сделки или действия на разпореждане, нито лице, в полза на което да се извърши разпореждането, като обемът и ограниченията на учредената за пълномощника представителна власт за разпореждане изцяло се определят от изявената за това воля на упълномощителя в пълномощното.

В съответствие с така даденото от ОСГТК на ВКС тълкуване въззивният съд правилно е приел, че даденото от А. Ч. пълномощно за притежаваните от нея права върху процесния недвижим имот надлежно овластява пълномощника с правото да извършва действия по разпореждане, вкл. да продава съответната идеална част от това имущество – с пълномощно №13330 от 13.08.1995г. А. Ч. е упълномощила Г. К. Ц. с правата да я представлява навсякъде, където е необходимо, във връзка със събирането на всички необходими документи за доказване правото на собственост върху всички имоти в [населено място], да извърши продажба в нотариална форма на недвижимите имоти на упълномощителя в [населено място] при определен от нея купувач, като тя определи и всички останали условия на сделката – цена, начин на плащане и др. Според даденото в т.1 на ТР №5 от 12.12.2016г. по тълк.д.№5/2014г. от ОСГТК на ВКС тълкуване, това е достатъчно за извършване на разпореждане с имуществото на упълномощителя.

Неправилно въззивният съд при формирането на извода си за наличие на представителна власт по отношение принадлежащите на И. Ч. права е взел предвид и обсъждал представеното по делото пълномощно от 28.03.1995г. Това пълномощно не е било използвано в проведените нотариални производства за изповядване на оспорените в настоящето производство договори за покупко-продажба и съответно въз основа на него не може да бъде направен нито извод за наличие, нито извод за липса на представителна власт, доколкото същото не съдържа изявление за оттегляне на предходни пълномощни, които да са били използвани в нотариалните производства.

Крайният извод на съда за наличие на такава представителна власт обаче е правилен и следва да бъде споделен.

Както е посочено и в обжалваното решение, в нотариалните актове, обективиращи оспорените в настоящето производство договори, е описано пълномощно рег.№2140/22.09.1995г., заверено от Консулската служба на Република България в П., представено в заверен от II нотариус при СРС препис рег.№31405 от 23.10.1996г.

Действително това пълномощно не е представено в производството по настоящето дело. Именно поради тази причина съдът не е могъл да се произнесе по направеното от предявилото иска лице оспорване, че оригиналът на пълномощното не съществува, както и че заверката не е била извършена от консулския представител на Република България в П..

Липсата на произнасяне по така наведените още с исковата молба доводи обаче не обосновава извод за неправилност на постановеното от въззивния съд решение по следните съображения:

Разпоредбата на чл. 101 ГПК (отм.) намира приложение в хипотези, при които насрещната страна по спора е представила документ в заверено копие и няма съмнение, че оригиналът се намира в нейно държане. В случая обаче ответникът П. Л. П. не е страна по оспорените договори, при сключването на които Г. К. Ц. се е легитимирала като пълномощник на И. Ч. с пълномощно №2140/22.09.1995г., нито е представил препис от това пълномощно, за да може да се предположи, че оригиналът се намира у него. С оригинала на пълномощното би следвало да разполага Г. Ц., но искане за представяне на пълномощното от нея по делото не е било правено.

Правилно при тези данни въззивният съд е съобразил обстоятелството, че това пълномощно е било представено в нотариалното производство при изповядването на оспорените договори и описано в нотариалните актове, като е взел предвид, че нотариалните актове са официални документи в тази си част и след като пълномощното, въз основа на което нотариусът е проверил представителната власт на явилия се при изповядването на сделките пълномощник, е описано от него в съставения по предвидения в ГПК ред нотариален акт, то тази констатация следва да се приеме за меродавна до доказване на противното. Соченото в касационната жалба писмо от Министерство на външните работи, Дирекция „К. отношения“, изх.№2 ПР 886/22.04.2002г. по настоящето дело не е представено като доказателство, поради което различен извод по настоящето дело не може да бъде направен.

Неправилно обаче въззивният съд е приел за неоснователни твърденията за сключване на разпоредителните сделки във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД.

Както ОСГТК на ВКС посочва в мотивите към т.3 на ТР №5 от 12.12.2016г. по тълк.д.№5/2014г., фактическият състав на чл. 40 ЗЗД включва два елемента – обективен и субективен. Обективният елемент изисква договорът, сключен от представителя и насрещната страна по него, да уврежда интересите на представлявания и това увреждане да не е незначително, като преценката за наличието на увреждането, респ. за сигурното му настъпване, се извършва според конкретните обстоятелства за всеки отделен случай към момента на сключване на договора. Субективният елемент – „споразумяване“ се свежда до недобросъвестност на представителя и насрещната страна по договора за увреждането на представлявания, при което споразумяването по смисъла на чл. 40 ЗЗД не съставлява отделна, различна правна сделка между представителя и насрещната страна по договора, а е обективирано в самия договор.

В настоящия случай в противоречие с практиката на ВКС въззивният съд не е изследвал и изяснил какъв е бил интересът на представлявания от сключването на сделките и дали с действията си пълномощникът не е увредил този интерес и неправилно е основал изводите си само и единствено на съображения, свързани с възможността имотите да бъдат продадени и на цена, съответстваща на данъчната им оценка към момента на сключването на договорите, макар да е установил, че към момента на сключването на тези договори пазарната цена на имота е около 9 пъти по-висока от данъчната оценка.

Както ВКС последователно приема в своята практика, обобщена в решение №1 от 27.02.2018г. по гр.д.№1471/2017г. на III г.о. и решение №212 от 21.02.2019г. по гр.д.№4268/2017г. на III г.о., задължението на представителя да действа в интерес на упълномощителя е принцип в института на доброволното представителство. Представляващият винаги трябва да действа в интерес на представлявания, както е посочено в решение №841 от 2010г. по гр.д.№3530/2008г. на IV г.о. на ВКС, решение №21/2015г. по гр.д.№3529/2014г. на I г.о. на ВКС и ако същият е овластен да продаде недвижимо имущество без други указания, той трябва да действа с грижа на добър стопанин при договаряне на цената (решение №439/2012г. по гр.д.№23/2011г. на I г.о. на ВКС). Увреждането може да има различни проявни форми, както е подчертано в решение №361/2011г. по гр.д.№1077/2010г. на IVг.о. на ВКС, решение №140/2015г. по т.д.№2092/2014г. на I т.о. на ВКС, решение №586/2010г. по гр.д.№853/2009г. на IV г.о. на ВКС и др. Противоречи на установената практика на ВКС увреждането да се свежда единствено до фрапантна разлика между цената, на която имотът е бил продаден и тази, на която би следвало според пазарните условия, без да се обсъдят всички относими към преценката на интереса обстоятелства. Продажната цена като величина не е единственият критерия за увреждане, в който смисъл са решение №361/2011г. по гр.д.№1077/2010г. на I г.о. на ВКС, решение №586/2010г. по гр.д.№853/2009г. на IV г.о. на ВКС и решение №21/2015г. по гр.д.№3529/2014г. на I г.о. на ВКС. При това не всяко разминаване на договорената по данъчната оценка цена и реалната стойност на имотите предпоставя извод за сговаряне във вреда на представлявания. Преценката дали договорът е сключен във вреда на упълномощителя се извършва при отчитане на всички обстоятелства, свързани с интереса на представлявания и мотивите на представителя да го сключи, както е изтъкнато в решение №841 от 19.01.2010г. по гр.д.№3530/2008г. на II г.о. на ВКС. Увреждането на интереса, обемано от състава на чл. 40 ЗЗД ще има и когато предоставените на упълномощителя права са упражнени превратно, макар и в рамките на представителната власт и от това е произтекла вреда.

Действително последователно в практиката си ВКС приема, че в чл. 40 ЗЗД не се предполага недобросъвестност на третото лице, поради което упълномощителят, позоваващ се на тази недобросъвестност, по правило следва да я установи. В този смисъл и решение №1 от 27.02.2018г., постановено по гр.д.№1471/2017г. на III г.о. на ВКС; решение №21 от 24.03.2015г., постановено по гр.д.№3529/2014г. на IV г.о. на ВКС и посоченото в него решение №841 от 19.01.2010г. по гр.д.№3530/2008г. на IV г.о. на ВКС. Съвкупната преценка на доказателствата (включително когато те са поредица от косвени такива) следва да създава сигурно убеждение за осъществяването на факта на увреждане на представлявания при сговаряне между пълномощника и третото лице.

Настоящият състав споделя това становище и приема, че установяването на сговора би могло да се основава и на поредица от косвени доказателства, ако те създават сигурно убеждение за осъществяването на факта на увреждане.

В обжалваното решение представената още с исковата молба справка за извършените от Г. Ц. сделки с имоти в Т. баир и Равнище не е обсъждана и съдържащите се в нея данни за релевантните за спора факти и обстоятелства не са преценявани от съда. Не е взето предвид обстоятелството, че купувач по договорите е М. Д., дъщеря на пълномощника Г. Ц. (макар това обстоятелство да е прието за установено от съда), както и че от общо 27 имота 12 са били продадени на М. Д. и Й. Д. на цени много по-ниски от пазарните. Не е отчетено и обстоятелството, че предмет на продажбите са имоти, находящи се в населено място близо до София, представляващо значителен интерес на пазара на недвижимите имоти, както и че не е установено продавачите да са имали спешно нужда от парични средства. Напротив в представените по делото завещателни разпореждания са посочени значителни активи както в страната, така и в чужбина и по делото не се спори, че такива активи действително са били притежавани от А. Ч. и К. Ч.. Не е съобразено по правилата на формалната житейска логика, че еквивалентност на престациите в хипотеза, при която имот се продава на цена, съвпадаща с данъчната му оценка, би била налице когато имотът се намира в населено място без перспективи за развитие, без добра инфраструктура, в което няма търсене на недвижими имоти и не би могло да има оправдани очаквания за постигане на по-висока цена, каквато хипотеза обаче в случая не е налице.

Като не е взел предвид така установените по делото факти и обстоятелства, въззивният съд е достигнал и до неправилен извод за неоснователност на въведения с исковата молба довод.

Съобразявайки всички данни по делото настоящият състав приема следното:

Принципът на добросъвестността е изисквал пълномощникът Г. Ц. да прояви усилия да проучи пазара на недвижимите имоти за съответното населено място и да намери купувач, който е съгласен да предложи и даде цена по-висока от данъчната и близка до пазарната, на каквато от изслушаната по делото експертиза е установено, че са били извършвани продажби в този район. Продавайки имота на свои близки на многократно по-ниска от пазарната цена, Г. Ц. не е действала в защита интересите на упълномощителите, а както беше посочено по-горе пълномощникът следва да извърши действието, за което е упълномощен, действайки в защита интересите на представляваното лице и да бъде добросъвестен. Формалната житейска логика в подобни хипотези сочи на извод, че същата е действала изцяло в интерес на приобретателите, игнорирайки при това интересите на упълномощилите я лица. Освен това, като се вземе предвид обстоятелството, че пълномощникът Г. Ц. в периода около сключването на процесния договор, е сключила в качеството си на пълномощник на същите лица множество сделки в същата местност, логично е да се приеме, че е била запозната със спецификите на пазара на недвижими имоти в този район. Принципът на еквивалентност на престациите в хипотеза на сделка, извършена от пълномощник, следва да се прилага съответно на задължението на пълномощника да действа в интерес на упълномощителя.

Преценката на тези установени по делото обстоятелства в тяхната съвкупност несъмнено води до извод, че е налице сговаряне във вреда на представлявания, видно от съдържанието на самия договор, при което на А. Ч. и К. Ч. е била нанесена значителна вреда, като имотът е бил продаден на несъответстващи на пазарните условия цени на близки на пълномощника лица. Налице е фактическият състав на чл. 40 ЗЗД. Д. на касатора, че договорите, сключени на 04.12.1998г. и 11.11.1998г., обективирани в н.а.№......../04.12.1998г., н.а.№........../04.12.1998г., н.а.№........../04.12.1998г. и н.а.№.........../11.11.1998г., са недействителни е основателен. Изводите на въззивния съд в обратен смисъл са неправилни и необосновани, поради което по реда на чл. 293, ал. 2 ГПК въззивното решение следва да бъде отменено в обжалваната му част и вместо това предявеният ревандикационен иск бъде уважен, доколкото по делото не се установява в полза на ответника П. Л. П. да е изтекла твърдяната от него придобивна давност – както е посочено в обжалваното решение, установено е, че същият е завладял имота през март-април 2005г. на основание сключения на 07.12.2004г. договор за покупко-продажба, който не е произвел целения вещнопрехвърлителен ефект, и не е установено да е владял имота 5 години преди предявяването на иска (23.02.2006г.), респ. не е установено неговите праводатели да са упражнявали фактическа власт върху имота, за да може владението им да бъде присъединено.

С оглед изхода на спора в полза на касатора следва да бъде присъдена сумата от 6859.52 лв., представляваща направените по делото разноски.

По изложените по-горе съображения, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ въззивното решение №260848, постановено на 08.02.2021г., от Софийски градски съд, IV-Б състав по в.гр.д.№11685/2019г., в частта, с която решението на първоинстанционния съд е частично отменено и вместо това е отхвърлен предявеният от А. К. Ч., починала в хода на процеса на 28.07.2006г. и заместена по реда на чл. 120 ГПК (отм.) от Столична община, срещу П. Л. П. иск с правно основание чл. 108 ЗС вр. чл. 1 ЗВСОНИ и наследство от Е. К. Ч. (по баща М. Т.), починала на 12.02.1995г. и завет по чл. 16, ал. 2 ЗН по саморъчно завещание на А. К. Ч. от 31.10.2001г., за признаване за установено, че Столична община е собственик на 95448/136765 ид.части от УПИ ........., кв......... по действащия регулационен план на [населено място], и за осъждането на П. Л. П. да предаде на Столична община владението върху тези 95448/136765 ид.части от имота и вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявения от А. К. Ч., ЕГН [ЕГН], починала на 28.07.2006г. в хода на производството и заместена по реда на чл. 120 ГПК (отм.) от Столична Община, против П. Л. П., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], ет.4, ап.9 иск с правно основание чл. 108 ЗС, че Столична община е собственик като правоприемник на А. К. Ч. по силата на завет по чл. 16, ал. 2 ЗН по саморъчно завещание от 31.10.2001г. на 95448/136765 идеални части от УПИ УПИ .........., кв........... по действащия регулационен план на [населено място], при граници: тупик, УПИ ........., парцел ......... за търговски и административен център, УПИ .......... и УПИ ........., който имот А. К. Ч. е притежавала към момента на своята смърт на основание реституция по чл. 1 ЗВСОНИ като наследник по закон на Е. К. Ч. (по баща М. Т.), починала на 12.02.1995г. и ОСЪЖДА П. Л. П. да предаде на Столична Община владението на този недвижим имот.

ОСЪЖДА П. Л. П., ЕГН [ЕГН], от [населено място], [улица], ет.4, ап.9 на основание чл. 78, ал. 1 ГПК да заплати на Столична община сумата от 6859.52лв. (шест хиляди осемстотин петдесет и девет лева и 52 ст.), представляваща направените по делото разноски.

В производството по делото като трето лице-помагач на ответника П. Л. П. участва Г. К. Ц., ЕГН [ЕГН].

Решението е окончателно.

Председател:

Членове: