Отговорност на купувач на публична продан за подобрения в имот

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 50133/22 г.

София, 13.02.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на двадесети октомври две хиляди двадесет и втора година в състав:

Председател: МАРГАРИТА СОКОЛОВА

Членове: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

при секретаря Емилия Петрова, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 4605 по описа за 2021 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на А. С. Х. срещу решение № 10440 от 25.06.2021 г. по гр. д. № 1017/2020 г. на Софийския апелативен съд.

Жалбоподателят счита за неправилен извода на съда, че в конкретния случай неоснователното обогатяване вследствие на извършените от него подобрения в процесния недвижим имот е настъпило в патримониума на третото за спора лице „Б.-П.“ О., което е било собственик на имота към момента на извършване на подобренията, а не на ответника „Банка Пиреос-България“ АД, сега „Юробанк България“ АД, който е придобил имота на публична продан, осъществена в изпълнително производство, по което длъжник е било дружеството „Б.-П.“ О.. Счита, че по делото са налице доказателства за знанието на банката за извършените подобрения от жалбоподателя. Излага подробни доводи в подкрепа на становището си, че отговорността за подобренията следва да се понесе от Банката.

Ответникът в производството „Юробанк България“ АД, като правоприемник на първоначалния ответник „Банка Пиреос България“ АД, оспорва жалбата. Поддържа, че в изпълнителното производство имотът е бил оценен и длъжникът „Б.-П.“ О. е имал възможност да оспори оценката, но не го е сторил. Всички действия на ЧСИ са стабилизирани, а постановлението за възлагане е влязло в сила. Отговорността за подобренията в имота не може да се носи от последващия приобретател, включително от този, който е го е придобил на публична продан, тъй като това ще застраши правната сигурност.

С определение № 133 от 28.03.2022 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпроса кой дължи заплащане на подобренията, извършени от владелец в чужд имот – лицето, което е било собственик на имота към момента на извършване на подобренията, или последващият купувач, придобил собствеността на публична продан с постановление за възлагане по чл.496 ГПК, ако подобренията не са оценени в изпълнителното производство и не са част от началната цена, от която е започнало наддаването.

За да се произнесе по поставения въпрос и по касационната жалба съставът на ВКС приема следното:

С обжалваното решение състав на Софийския апелативен съд е потвърдил решението от 30.10.2019 г. по гр. д. № 85/2017 г. на Софийски градски съд, с което е бил отхвърлен предявеният от А. С. Х. против „Банка Пиреос България“ АД /с правоприемник „Юробанк България“ АД/ иск по чл.72 ЗС за сумата от 57024,98 лв., представляваща обезщетение за извършени подобрения в недвижим имот – редова вила № А-4 с обща застроена площ от 216,70 кв. м. с идентификатор ..........., изградена в поземлен имот № ...........в землището на [населено място], местността „Р.“, целият с площ от 178 кв. м., с идентификатор ...........по КККР на [населено място], одобрени със заповед № РД-18-10/12.04.2011 г. на изп.директор на АГКК, ведно със законната лихва от подаване на исковата молба до изплащането, както и с предявеното заедно с него право на задържане на имота по чл.72, ал.3 ЗС до заплащане на подобренията.

Въззивният съд е приел от фактическа страна следното:

Между ищеца А. Х., в качеството му на купувач, и трето за спора лице „Б. П.“ О., в качеството му на продавач, е сключен предварителен договор от 20.04.2009 г., с който дружеството се е задължило да изгради в определена степен на завършеност и да прехвърли правото на собственост на процесната двуетажна редова вила със застроена площ от 59,60 кв. м. и обща застроена площ от 216,70 кв. м., срещу продажна цена от 120 000 евро. При сключване на договора върху имота вече е била учредена договорна ипотека през 2007 г. от продавача в полза на ответника „Банка Пиреос България“ АД, вписана на 04.07.2007 г., което изрично е посочено в предварителния договор. Впоследствие банката се е снабдила с изпълнителен лист срещу „Б. П.“ О., като през 2014 г. е било образувано изпълнително дело, по което е проведена публична продан и банката е придобила имота за сумата 109 253,80 лв. с постановление за възлагане от 18.08.2014 г., влязло в сила на 30.10.2014 г. Въводът в имота, насрочен за 19.02.2016 г., не се е осъществил поради спиране на изпълнението по чл.397, ал.1, т.3 ГПК като обезпечение на предявения иск по настоящото дело, при което ищецът е продължил да осъществява владение.

При обсъждане на свидетелските показания въззивният съд е приел, че ищецът е установил владение върху имота през 2009 г. – 2010 г., когато лично монтирал сигнално-охранителни системи на вилата, представляваща нова сграда, измазана и шпаклована отвътре и без никакво обзавеждане. Впоследствие били извършени СМР – ограда, пристройка, нов покрив с керемиди, нова голяма покрита тераса, както и отоплителна инсталация, а в периода 2010 г. – 2011 г. и други строителни дейности в самата вила. Според техническите експертизи степента на завършеност на вилата към 2009 г. не съответства на уговореното в предварителния договор. Пазарната стойност на имота към 2009 г., при отчитане на степента на завършеност, е 146 233 лв., а при съобразяване на извършените подобрения към 2010 – 2011 г. е била 204 467 лв. Увеличената стойност на имота е 58 234 лв., а според повторната експертиза - 57 024,98 лв. без ДДС и 67 393,16 лв. с ДДС.

От правна страна въззивният съд е приел, че ищецът има правата по чл.70, ал.3, вр. чл.72 ЗС, тъй като е придобил владението на имота въз основа на предварителен договор. Вследствие извършените от ищеца подобрения имотът е увеличил своята стойност. Независимо от това, както главният иск по чл.72 ЗС, така и евентуалният по чл.59 ЗЗД, са неоснователни, тъй като ответникът не е пасивно легитимиран да отговаря по тях. Апелативният съд се е позовал на практика на ВКС – решение № 110/28.11.2017 г. по гр. д. № 5557/2016 г., II-ро г.о., според която вземането за извършени подобрения, включително на упражняващия владение върху чужд имот, има облигационен характер и е частен случай на неоснователното обогатяване. По тази причина по въпросите за фактическия състав, изискуемостта и погасителната давност за това вземане са приложими разясненията на ППВС № 1/79 г. Вземането за подобрения по правна същност има сходство с вземането по чл.59 ЗЗД. Възникването на основанието за възмездяване на подобрителя, в която и да е от хипотезите на чл.72, вр. чл.70, ал.3 и по чл.59 ЗЗД, изисква да се установи разместване на имуществени блага между правната сфера на подобрителя и собственика на имота, което настъпва в момента на извършване на подобренията. Според трайната практика на ВКС приобретателят на подобрен имот не е пасивно легитимиран по иск за присъждане стойността на разходите за подобрения, а легитимацията е на лицето, което е било собственик на имота по време на извършване на подобренията в него - решение № 152 от 9.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 11/2013 г., I г. о., решение № 140 от 24.03.2011 г. на ВКС по гр. д. № 373/2010 г., I г. о. и др. В настоящия случай собственик на имота към момента на извършване на подобренията е бил „Б. П.“ О., което не е страна по настоящото дело. Именно неговият патримониум се е увеличил с повишаване стойността на имота, съответно – повишила се е цената, на която този имот е изнесен на публична продан. Направените в имота подобрения следват по време учредяването на договорната ипотека, която има вещен характер и обхваща всички извършени промени в него /подобрения или приращения по чл.92 ЗС/ и кредиторът има право на основание чл.177, ал.3 ЗЗД да се удовлетвори от цената на целия имот. Това увеличение настъпва в имуществената сфера и ползва кредитополучателя-длъжник, защото чрез него се намаляват задълженията му към взискателя. Приети са за неоснователни доводите на ищеца, че в случая се намалява цената на имота, тъй като банката го е закупила на значително по-ниска цена, която не включва стойността на подобренията. Съдът е изложил съображението, че цената на недвижимия имот е определена в изпълнителното производство след извършване на опис и оценка по пазарна стойност, която е и начална наддавателна цена. Дали оценката в изпълнителното производство съответства на пазарната цена на имота, при отчитане на настъпилите към този момент промени в него, е неотносим въпрос към предмета на настоящия спор. Занижаването на тази цена в изпълнителното производство не е правнорелевантен факт, пораждащ изискуемо притезание към новия собственик – ипотекарен кредитор. И на последно място съдът е приел, че ищецът не е изтъкнал като основание за реализиране на отговорността на ответника обстоятелството, че той е бил недобросъвестен, т.е. че е знаел, че придобива имот, по отношение на който права има трето лице. Съдът е отказал да се произнесе по тези доводи, наведени във въззивната жалба. Посочил е, че тези факти не са нито нововъзникнали, нито новооткрити, затова не могат за първи път да се въвеждат във въззивното производство.

Решението е неправилно.

В практиката на ВКС принципно се приема, че отговорност за заплащане на извършените от владелеца разноските за подобрения в чужд имот се носи от лицето, което е било собственик на имота към момента на извършването на подобренията - решение № 2349 от 29.Х..1995 г. по гр. д. № 2926/94 г., IV г. о., решение № 1162 от 18.11.2008 г. на ВКС по гр. д. № 4998/2007 г., II г. о. решение № 57 от 19.05.2017 г. на ВКС по гр. д. № 3457/2016 г., I г. о.; решение № 152 от 9.07.2013 г. на ВКС по гр. д. № 11/2013 г., I г. о.

Налице са обаче и решения, в които се приема, че отговорността за разноските за подобрения се носи от последващия приобретател, ако последният е знаел преди или по време на придобиването, че подобренията са извършени не от неговия праводател, а от владелеца. В този смисъл са ТР № 48 от 3.IV.1961 г. по гр. д. № 26/61 г., ОСГК / в контекста на правото на задържане/; решение № 3324 от 18.X..1978 г. по гр. д. № 1638/78 г., I г. о., решение № 37 от 11.02.1988 г., IV г. о., решение № 1324 от 29.07.2009 г. на ВКС по гр. д. № 4275/2007 г., IV г. о. В тези случаи съдът отчита кое лице се е обогатило с извършването на подобренията и необходимите разноски.

Лицето, което придобива имот на публична продан по реда на чл.496 ГПК, по правило заплаща само цената, определена при проданта, като не носи отговорност за подобренията, които владелец е извършил в имота. Когато обаче купувачът на публичната продан е наясно, че в имота има извършени подобрения от трето лице-владелец, които не са включени в описа по чл.484 ГПК и не са формирали началната цена на имота, именно той носи отговорност спрямо владелеца за заплащане на тези подобрения, тъй като се обогатява с тяхната цена, която не е заплатил при публичната продан. Ако са налице изброените по-горе условия съдът възлага отговорността за подобренията върху купувача, дори ако няма изрично позоваване на неговата недобросъвестност от страна на владелеца. Достатъчно е искът да бъде насочен срещу този купувач.

В настоящия случай купувачът на публичната продан „Банка Пиреос-България“ АД, сега „Юробанк България“ АД, е бил едновременно и взискател в изпълнителното производство по изп. д. № 20148870400191 на ЧСИ Д. Д., в което процесният имот е бил изнесен на публична продан за дълг на „Б. П.“ О.. Като взискател банката е имала възможност да се запознае със състоянието на имота и начина на определяне на оценката му. Следва да се има предвид това, че на публична продан са били изнесени 20 бр. сгради, които според назначеното в изпълнителното производство вещо лице инж.Г. К. К. представляват групово вилно селище, намиращо се непосредствено до пътя Б.-Р., Б.-Д. и до язовир „Б.“. Изготвената от това вещо лице оценка на сградите, намираща се на стр. 93- стр.106 от първоинстанционното производство, разкрива, че те са преценени като сгради с аналогично функционално предназначение, конструкция, особености на изпълнението на допълнителните, довършителните и инсталационните работи. От последните две таблици е видно, че разликата в оценките на сградите се дължи единствено на разликата в тяхната площ, като всички останали показатели, влияещи на оценката, са еднакви. Следователно вещото лице не е оценило подобренията, извършени от А. С. Х. в процесната сграда. По същия начин е оценена и земята към всяка една от сградите, като разликата в оценките се дължи само на различната площ. Същевременно в съставения от ЧСИ протокол за опис и оценка, намиращ се на стр.79 от първоинстанционното производство, е посочено, че в процесния имот ...........е заварен А. С. Х., който е заявил, че има договорни отношения с длъжника в изпълнителното производство и „ще си намери адвокат“. Посочено е също, че парцелът е заграден с метална ограда; има заградена част от верандата с кнауф; пред къщата с дограма е обособено още едно дневно помещение на втория етаж терасата е затворена и обособена в дневно помещение; навсякъде къщата е ремонтирана, поставени са облицовки, в нея се живее, в избеното помещение е монтиран теракот. Това описание се различава от описанието на другите стандартни сгради и от него личи, че в процесната сграда и в прилежащото дворно място са извършвани други СМР, различни от стандартните, като трето лице, различно от длъжника, живее в сградата. Ответната банка, която е била взискател в изпълнителното производство, е могла да се запознае с тези документи и да прецени, че определената от вещото лице оценка на имота не отговаря на неговото състояние, тъй като има извършени от трето лице подобрения, които не са оценени. Ето защо следва да се приеме, че банката е знаела за извършените в имота подобрения от трето лице-владелец, които не са включени в описа по чл.484 ГПК и не са формирали началната цена на този имот. При тези обстоятелства следва да се приеме, че именно банката е тази, която носи отговорност спрямо владелеца за заплащане на тези подобрения, тъй като тя се е обогатила с тяхната цена, която не е заплатила при публичната продан. Като е приел, че за подобренията следва да отговаря „Б. П.“ О., въззивният съд е постановил неправилно решение. Това решение следва да бъде отменено и предявеният иск по чл.70, ал.3, вр. чл.72 ЗС следва да бъде уважен.

Съгласно чл.70, ал.3 ЗС, когато владението е предадено въз основа на предварителен договор, сключен със собственика на имота, владелецът има правата по чл.71 и 72 ЗС, т.е. той може да търси увеличената стойност на имота. Извършването на подобренията от ищеца е установено със свидетелски показания и с техническата експертиза. От приетата по делото техническа експертиза на вещото лице инж. Й. Н. се установява, че увеличената стойност на имота вследствие извършените от ищеца подобрения възлиза на 57024,98 лв. без ДДС, колкото е и цената на предявения иск. Това заключение не е оспорено от страните и следва да се възприеме от съда. Ето защо искът следва да бъде уважен изцяло. Не отговаря на данните по делото твърдението на ответната банка, поддържано във въззивното производство, че е направила възражение за погасяване на вземането за подобрения с отговора на исковата молба. В действителност в отговора такова възражение не е правено. Независимо от това владението на ищеца е било прекъснато едва с провеждане на изпълнителното производство, от момента на насочване на изпълнението върху този имот със съставянето на протокола за опис, което е станало на 22.04.2014 г., съответно от този момент е започнала да тече погасителната давност за вземането за подобрения. Искът за това вземане е предявен в съда на 10.02.2016 г., в рамките на 5-годишния срок на погасителната давност.

Искането за признаване право на задържане, предявено с исковата молба по чл.72 ЗС, следва да бъде уважено поради особеностите на настоящия случай, изразяващи се в това, че отговорност за подобренията носи купувачът, придобил имота на публична продан, който може да бъде въведен в имота от съдебния изпълнител на основание чл.498 ГПК и няма да води иск по чл.108 ЗС, по който да му бъде противопоставено възражение за право на задържане.

При този изход на делото на ищеца следва да се присъдят сторените разноски за всички инстанции: 5744 лв. за първоинстанционното производство; 1070,80 лв. за въззивното производство и 2077,55 лв. за ВКС, или общо 8892,35 лв.

Воден от изложеното , Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 10440 от 25.06.2021 г. по гр. д. № 1017/2020 г. на Софийския апелативен съд и вместо него постановява:

ОСЪЖДА „Юробанк България“ АД, ЕИК 000694749, със седалище и адрес на управление [населено място], 1766, район „В.“, [улица], като правоприемник на „Банка Пиреос-България“ АД, да заплати на основание чл.70, ал.3, вр. чл.72 ЗС на А. С. Х., гражданин на Руска Федерация, ЛНЧ [ЕГН], със съдебен адрес [населено място], [улица], офис Център 1, ет.2, офис 11, чрез адв. Д-р Р. П., сумата от 57024,98 лв. /петдесет и седем хиляди двадесет и четири лева и деветдесет и осем стотинки/, представляваща разноски за подобрения, извършени от А. С. Х. върху недвижим имот – редова вила № А-4 с обща застроена площ от 216,70 кв. м. с идентификатор .............., изградена в поземлен имот № ............в землището на [населено място], местността „Р.“, целият с площ от 178 кв. м., с идентификатор ............по КККР на [населено място], одобрени със заповед № РД-18-10/12.04.2011 г. на изп.директор на АГКК, ведно със законната лихва от подаване на исковата молбата 10.02.2016 г. до изплащането на сумата, както признава на А. С. Х. на основание чл.72, ал.3 ЗС право на задържане върху описания по-горе имот до заплащане на подобренията.

ОСЪЖДА „Юробанк България“ АД да заплати на А. С. Х. сумата от 8892,35 лв. разноски за всички инстанции.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: