Прекратяване на договор за наем заради системно забавяне на плащанията

Текстът на акта

Ключови фрази

18

Р Е Ш Е Н И Е

№ 60181

гр. София, 04.06.2021 г..

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховен касационен съд, четвърто гражданско отделение в съдебно заседание на 06 октомври през две хиляди и двадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСКА РАЙЧЕВА ЧЛЕНОВЕ: ЗОЯ АТАНАСОВА

ГЕНИКА МИХАЙЛОВА

при секретаря Ванюша Стоилова, като разгледа докладваното от съдия З.Атанасова гр.дело № 4365 по описа за 2019 година, за да се произнесе взе предвид следното:

Производството по делото е по реда на чл. 290 от ГПК.

Образувано е по подадена касационна жалба от ищеца „М. и Сие” ООД, чрез адв. В. Б. срещу решение № 4426/18.06.2019 г. по гр.дело № 14840/2018 г. на Софийски градски съд, с което е отменено решение от 20.07.2018 г. по гр.дело № 66485/2017 г. на Софийски районен съд и вместо това е отхвърлен предявения иск от жалбоподателя срещу „Сън-Те КМ” ООД с правно основание чл.233,ал.1,изр.1 ЗЗД за връщане на отдадения под наем недвижим имот – магазин № 1, заедно с прилежащите му помещения, находящ се в жилищна сграда на [улица], [населено място], поради прекратяване на договора за наем от 01.07.2014 г. като неоснователен. Поддържаните основания за неправилност на решението по чл.281,т.3 ГПК са нарушение на материалния закон, съществени нарушения на процесуалните правила и необоснованост. Според жалбоподателя въззивния съд въпреки изложените твърдения, че наемното правоотношение е прекратено и на двете основания, посочени в чл.7,т.7.1 б.б. от процесния наемен договор – съществено нарушение на уговореното в договора и цялостно или частично неплащане на наемната цена се е ограничил да изложи мотиви и да коментира единствено системното неплащане на наемната цена в срок, че не е взето предвид основното твърдение, че продължилата две години ежемесечна забава на плащане на наема представлява визираното в чл.7.1,б.б. от договора съществено нарушение, че това същото е в комбинация с други нарушения. Сочи, че през целия процес твърди, че ежемесечното и значително просрчие на наема за дълъг период е безспорно съществено нарушение, доколкото регулярността и предвидимостта на плащанията са от съществено, дори определящо значение за всеки наемодател и са основен интерес за него да сключи наемния договор. Поддържа се, че е игнорирано от въззивния съд възражението, че предвид уговореното в договора и волята на страните, приложението на чл.87,ал.1 ЗЗД за даване на срок за доброволно изпълнение е било изключено, че не е взето отношение и към възраженията, че дори да се прилага чл.87,ал.1 ЗЗД исковата молба може и служи за предупреждение по смисъла на посочения текст.Сочи се, че липсват мотиви относно изложеното от жалбоподателя твърдение, че страните са дерогирали приложението на чл.87,ал.4 ЗЗД, чрез уговорката по чл.7.1,б.б – пр.2-ро от договора, която предвижда, че касае и всяко частично неплащане в срок, че са погрешно възприети и доводите относно нарушението при пренаемането на имота за аптека. Жалбоподателят поддържа, че системното ежемесечно в продължение на две години забавено плащане на наемната цена лишава изправната страна – наемодател от основното му право и цел по наемния договор – регулярност, системност и предвидимост на плащането на наема, че това е главното основание и икономически смисъл за сключване на всеки наемен договор. Сочи, че плащането на наема по правило със закъснение следва да се тълкува като съществено нарушение на договореното по смисъла на чл.7.1,б.б, пр.1-во от процесния договор. Поддържа също, че въззивният съд не е обсъдил възражението, че предоставянето на срок за изпълнение по чл.87,ал.1 ЗЗД в случая не следва от договора, че разпоредбата е диспозитивна, че е дерогирана от волята на страните. Сочи, че с клаузата по чл.7,т.7.1.б.б – пр.2-ро на наемателя е даден 60-дневен срок за изпълнение след падежа, след което договора се прекратява едностранно от наемодателя, че формулировката е безусловна и дерогира чл.87,ал.1 ЗЗД. Твърди се, че неоснователно е приложен от съда текста на чл.87,ал.4 ЗЗД, че безспорно е установено и основанието за прекратяване по чл.7.1,б.б, пр.2 от договора – частична забава за повече от 60 дни. Съдът приел това, но счел неизпълнението за незначително. Според жалбоподателя уговорката по чл.7.1 б.б., пр.2 от договора изрично подчертава, че касае и всяко частично неплащане в срок, че според текста страните изрично са изключили приложението на чл.87,ал.4 ЗЗД, което е допустимо, поради диспозитивния характер на тази норма. Поддържа се неправилност на изводите на СГС, че неплащането на косумативните разноски за вода и парно не можели да обосноват прекратяване, защото ответникът бил разкрил за тях лични партиди и за неизпълнението им можело да се ангажира само неговата отговорност, а не на наемодателя. Поддържа се, че е установено нарушението от наемателя на чл.5.4 от договора за наем, както и на чл.2.8 от договора. Поддържа, че е неправилен и извода на СГС, че липсата на решение на ОС на наемодателя за сключване на наемен договор за 10 години не съставлявало основание за конвертирането му в тригодишен. Искането е да се отмени въззивното решение и вместо него се постанови друго, с което предявеният иск да се уважи.

Ответникът по касационната жалба „Сън-Те КМ“ ООД [населено място], чрез адв.К. К. в писмен отговор е изразил становище за неоснователност на касационната жалба по същество.

С определение № 381/19.05.2020 г., постановено по настоящото дело е допуснато касационно обжалване по чл.280,ал.1,т.1 ГПК по правния въпрос за приложение критериите на чл.20 ЗЗД и целта на тълкуването на договорни клаузи, при спор между страните относно действителното съдържание на постигнатото при сключване на договора общо съгласие и целените с договора правни последици.

Върховният касационен съд като взе предвид доводите на страните и извърши проверка на обжалваното решение намира за установено следното:

Касационната жалба е подадена в срока по чл. 283 от ГПК от надлежна страна в процеса срещу въззивно решение, подлежащо на касационно обжалване и е процесуално допустима.

От фактическа страна е прието от въззивния съд за безспорно, че страните по делото са били обвързани от договор за наем на процесния недвижим имот, сключен на 01.07.2014 г., по силата на който ищецът "М. и Сие" ООД е предоставил за срок от 10 години на ответника "Сън-Те КМ" ООД за временно и възмездно ползване магазин № 1, целият с площ от 243.07 кв.м., срещу задължението за плащане на ежемесечна наемна цена в размер на 1 488 лв. В чл. 1.5 страните уговорили предназначението, за което ще са използва имота, а именно: единствено и само за медицински център, състоящ се от лекарски кабинети на общопрактикуващи лекари, специалисти, аптека, оптика и др. към медицинския център. Според чл. 2.5 от договора, плащането на наемната цена се извършва авансово, до 10 число на месеца, за който се отнася плащането, като съдът е приел за недоказано твърдението, че тази клауза е била изменена неформално. Приел е също, че в чл. 8.1 е предвидено, че при забавяне на плащането, изцяло или частично, на наемната цена, наемателят дължи на наемодателя неустойка в размер на 25 евро за всеки ден забава, освен за първите 10 дни от забавата. Съгласно чл. 7.1, б. "б" от договора, същият може да бъде прекратен едностранно от наемодателя, в случай, че наемателят ползва имота при съществено нарушение на уговореното или по начин, който съществено уврежда наетите помещения, както и ако наемателят не е заплатил изцяло или частично месечна наемна цена и забавата превишава 60 календарни дни.

Съдът е приел, че с нотариална покана, връчена на наемателя на 31.05.2017 г., наемодателят, като се позовал на това, че част от наема за м. януари в размер на 188 лв. не е платена, че не са платени наемите за м. април и май, че не са заплатени консумативните разходи за топло - и водо - снабдяване, както и че не са платени натрупаните неустойки, а също така и на обстоятелството, че част от помещението е преотдадено за аптека, а не на лекари, е обявил, че прекратява едностранно договора за наем считано от датата, на която бъде получена нотариалната покана. В условия на евентуалност, в случай, че договорът за наем не е прекратен с така връчената покана, ищецът е направил изявление за едностранно прекратяване на наемното отношение по силата на самата искова молба, като се позовал на четири други нарушения на договора, а именно: не е възстановен депозитът от 1500 лв. по чл. 2.8 от договора; наетият имот се ползвал не по уговореното предназначение, тъй като в него бил монтиран автомат за топли напитки и пакетирани храни; имотът се ползвал за клинична лаборатория въпреки изричната забрана за това, уговорена в анекс от 09.09.2014 г.; не е заплатена сумата от 250 лв., платени от наемодателя за електроенергия за м. април 2017 г.

Посочено е, че при този предмет на спора е правилен извода на първоинстанционния съд, че когато искът по чл. 233, ал. 1, изр.1 от ЗЗД е основан на твърдения за упражнено от наемодателя право за извънсъдебно разваляне на наемния договор поради неизправност на наемателя, съдът дължи произнасяне по въпроса дали правото за едностранно преустановяване на облигационната връзка е надлежно упражнено, респ. доколко са настъпили последиците на разваляне на договора. Според съда при извод за ненадлежно упражнено право за едностранно прекратяване, не би могло да се приеме за доказан твърденият от страна на ищеца правопораждащ факт за претендираното връщане на вещта, предмет на наемното правоотношение.

Преценен е за неправилен извода на районния съд, че е достатъчно в тази насока обстоятелството, че ответникът е заплащал наемната цена "по правило със закъснение" и това съвсем естествено е довело до разваляне на договора поради неизпълнение. Прието е, че паричните задължения са за стойност, поради което формата на неизпълнението им е единствено за забава, тъй като престацията е винаги възможна. Прието е също, че процесните парични задължения за плащане на наемната цена са били изпълнявани, което е установено и от заключението на съдебно-счетоводната експертиза. Поради това според съда е неправилно едно забавено изпълнение да бъде приравнено на пълно неизпълнение на облигационното задължение.

Приел е, че системното закъснение в изплащането на наемната цена като неправомерно поведение на наемателя е изрично санкционирано от страните в договора - източник на облигацията, в чл. 8 от същия, където е уговорено заплащане на мораторна наустойка в размер на 25 евро на ден след десетия ден на забавата, но не е предвидено като основание за едностранно прекратяване на наемното отношение. С оглед на това е изведен извод, че системният характер на забавата, на която се позовава ищеца в исковата молба и която е възприел и първостепенния съд, не може да бъде възприето като основание за едностранно разваляне на договора.

Не е възприет и извода на първоинстанционния съд, че отправянето на изявление за прекратяване от страна на наемодателя, съставляващо по съдържането си предизвестие за прекратяване, е достатъчно, за да бъде договорът за наем прекратен само въз основа на него. Според въззивния съд исковата молба може да има характер на предизвестие по смисъла на чл. 238 от ЗЗД, но само ако договорът е безсрочен или страните са уговорили трансформацията му в такъв, че това следва пряко от текста на закона, който ясно очертава хипотезата на правната норма като отнасяща се само за онзи договор за наем, който е "без определен срок". Прието е, че настоящият случай не е такъв, че процесният договор за наем от 01.07.2014 г. между страните е сключен за срок от 10 години, който срок към датата на завеждане на исковата молба не е изтекъл. Поради това, според съда наемодателят би могъл да развали едностранно договора или 1. поради виновно неизпълнение с даване на достатъчен срок по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, или 2-ро като упражни правото си на едностранно разваляне без предупреждение, но позовавайки се единствено на някоя от изчерпателно посочените хипотези в чл. 87, ал. 2 от ЗЗД (невъзможност за изпълнение, безполезност или фикс-сделка), или 3-то, като се основе на уговорена в договора възможност за безусловно разваляне.

Съдът е приел, че в случая ищецът не е дал срок за изпълнение по чл. 87, ал. 1 от ЗЗД, нито е твърдял (а и доказал) някоя от горепосочените хипотези на чл. 87, ал. 2 от ЗЗД. Поради това са разгледани поотделно основанията, предвидени в самия договор (чл. 7.1.б), доколкото са обосновани от самия ищец с фактически твърдения и подкрепени с доказателства.

Прието е, че първото от тях, изразяващо се в допусната забава в плащането на част от наемната цена за период, по-дълъг от 60 дни, формално е налице. Предвид размера на незаплатената част от наема съдът е преценил за основателно възражението на ответника, почиващо на чл. 87, ал. 4 от ЗЗД, съгласно който разваляне на договора не се допуща, когато неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед на интереса на кредитора. В тази насока съдът е съобразил, че интересът на ищцовото дружество от облигацията следва да бъде съизмеряван с дохода, който то би получило за целия период на действие на договора, а не само с месечния наем. Приел е, че в интереса на кредитора-наемодател се включва и грижата, която наемателят полага за имота, дали го ползва според уговореното предназначение, както и прави ли разноски за поддържането, запазването и подобряването му. Поради тези съображения е формиран извод, че неплатените от ответника 188 лв., съотнесени с интереса на кредитора от изпълнението на договора не обуславя възникване на право на ищеца да прекрати едностранно договора само на това основание, че след като задължението е изпълнено (в деня на получаване на поканата), на неговото неизпълнение ищецът не може да се позовава впоследствие.

Съдът е приел, че забавата в плащането на наемните вноски за м. април и м. май 2017 г. също не може да бъде пораждащ правото на едностранно разваляне факт, тъй като за тях шестдесет-дневният срок, предвиден в чл. 7.1.б от договора, не е изтекъл. Приел е също, че останалите незаплатени към датата на нотариалната покана консумативни разходи за топлоснабдяване и водоснабдяване на имота изобщо не биха могли да породят правото на ищеца да развали едностранно и безусловно договора, тъй като според представените с отговора на исковата молба доказателства, за отчитане и заплащане на консумативните разноски по използването на имота ответникът е разкрил лични партиди, поради което задълженията за тях са негови лични, респ. за неизпълнението им може да бъде ангажирана единствено неговата отговорност, но не и тази на наемодателя.

Прието е, че обстоятелството, че част от помещението е било отдадено за аптека не съставлява нарушение на договора, предвид, че в чл. 1.5 страните изрично са посочили при описанието на предназначението на имота и ползването на части от него като "аптека".

Относно незаплатените неустойки съдът е приел, че неплащането им не е предвидено като основание за едностранно прекратяване от страна на наемодателя в чл. 7.1.б от договора. Посочил е, че самата им дължимост също е спорна между страните, че този спор не е предмет на настоящото дело.При тези съображения съдът е формирал извод, че процесният договор за наем не е бил едностранно прекратен от наемодателя с приложената нотариална покана. Въззивният съд е изложил и мотиви относно твърдението дали е развален договорът с исковата молба.

Приел е, че в обстоятелствената част на исковата молба ищецът, за да обоснове волеизявлението си за едностранно прекратяване на договора, се е позовал на четири обстоятелства. Първото от тях - невъзстановен депозит по чл. 2.8 е прието за недоказано, поради липса на данни по делото на какво основание и как ищецът е усвоил депозита, за да бъде извършена правно-валидна преценка по съществуването и съдържанието на задължението на ответника за възстановяването му. Приел е също, че второто от тях - използване на имота за дейност, различна от уговорената, не може да обуслови право на едностранно разваляне, доколкото по делото не е спорно, че наетото помещение продължава да се използва от ответника по предназначението, уговорено в договора - за медицински център, че няма данни монтираният автомат за топли напитки и пакетирани храни да измества тази дейност, да е основна търговска такава или да пречи имотът да се ползва за целите, за които е бил нает. Относно третото основание - използването на имота за клинична лаборатория в разрез с уговореното в анекса, приложен с исковата молба, въззивният съд е приел, че този анекс, съдържащ допълнителни изисквания към наемателя и датиран като сключен на 09.09.2014 г., не е подписан от представител на ответника, в който смисъл е и изричното изявление на пълномощника на ищеца в съдебно заседание, проведено на 02.04.2018 г. Поради това е изведен извод, че този анекс не обвързва ответното дружество, нито неизпълнението на негови клаузи може да бъде основание за ангажиране на договорната му отговорност. Приел е за неустановено и последното от посочените в исковата молба основания за едностранно прекратяване - невъзстановяване на платени от ищеца 250 лв. за задължения на ответника, доказателства за които твърдения не са ангажирани.

При тези съображения съдът е направил извод, че ищецът не е развалил едностранно договора за наем нито с нотариалната покана, връчена на ответника на 31.05.2017 г., нито с исковата молба, на посочените в нея основания. Приел е, че договорът за наем е със срок от десет години, като липсата на решение на общото събрание на ищцовото дружество, с което да е даден мандат на управителя му за сключването му при този срок, не съставлява основание за конвертирането на същия в тригодишен. Изводът е обоснован с постановките на Тълкувателно решение № 3/2013 г. на ВКС, ОСГТК. Приел е, че договорът продължава валидно да обвързва страните по него и поради това ищецът няма основание да иска връщането на имота. Изведен е извод, че предявеният иск с правно основание чл. 233, ал. 1 изр.1 от ЗЗД е неоснователен и следва да бъде отхвърлен.

По правния въпрос:

С решение № 150/22.12.2016 г. по т.дело № 1704/2015 г. на ВКС I т.о. по чл.290 ГПК е възприета практика на ВКС, изразена в решения на състави по чл.290 ГПК, според която на тълкуване подлежат неясните, непълни и неточни уговорки в договора, които поради недостатъците си пораждат съмнение и спор между страните относно действителното съдържание на постигнатото при сключване на договора общо съгласие и целените с договора правни последици. Тълкуването се извършва съобразно критериите на чл.20 ЗЗД, за да се изясни действителната, а не предполагаемата воля на договарящите. Прилагането на критериите на чл.20 ЗЗД предполага отделните договорни уговорки да се тълкуват във връзка една с друга и в смисъла, който произтича от договора, като се изхожда от целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността, но без да се подменя формираната при сключване на договора и обективирана в съдържанието му воля на договарящите.

С решение № 188/11.01.2016 г. по т.дело № 3378/2014 г. на ВКС, II т.о. по чл. 290 ГПК също е възприета практиката на ВКС, съгласно която според законоустановените критерии по чл.20 ЗЗД отделните уговорки между страните следва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една уговорка да се тълкува в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. При тълкуване на договора по конкретен казус, за да изясни каква е действителната воля на страните съдът следва да зачете обстоятелствата, при които е сключен договора и последващото поведение на страните, доколко отделна уговорка може да бъде тълкувана по аргумент за противното или за по-силното основание, каква е обичайно възприетата практика в отношенията между страните по договора и други обстоятелства, имащи значение за точното прилагане на критериите по чл.20 ЗЗД.

Настоящият съдебен състав изцяло възприема тази практика на ВКС.

Като взема предвид разрешението на правния въпрос съдът намира, че въззивното решение е валидно, допустимо и като краен резултат неправилно. Постановено е при нарушение на материалния закон и допуснати съществени нарушения на процесуалните правила, довели до неправилност на решаващите правни изводи. Оплакванията в касационната жалба са основателни.

От фактическа страна по делото е установено следното:

На 01.07.2014 г. ищецът-жалбоподател „М. и Сие” ООД и ответника по касационната жалба „Сън – Те КМ” ООД сключили договор за наем в писмена форма. Въз основа на сключения договор за наем жалбоподателят в качеството на наемодател предоставил на ответника като наемател ползването на недвижимия имот – магазин № 1 за промишлени стоки с прилежащите складови помещения и санитарни възли тераса с обща застроена площ 243.07 лв., разположен на кота 0.00 на жилищна сграда, находяща се в [населено място],[жк], [улица] – чл.1.1.

Според чл.1.5 наемателят се задължил да ползва имота единствено и само за медицински център, състоящ се от лекарски кабинети на общопрактикуващи лекари, специалисти, аптека, оптика и други към медицинския център.

Съгласно чл.2.1 от договора страните уговорили месечна наемна цена от 317 евро без ДДС за периода от предаване на имота на наемодателя до 4 месеца, а след тази дата в размер на 633 евро, без включен ДДС.

Страните по договора постигнали съгласие плащането на наемната цена с дължимия ДДС да се извършва от наемателя авансово всеки месец до десето число на месеца за който се отнася плащането по банкова сметка на наемодателя – чл.2.5. От събраните по делото доказателства не се установява страните да са изменили неформално тази клауза.

При забавяне на плащането, изцяло или частично на наемната цена в договора е предвидено наемателят да заплаща на наемодателя неустойка в размер на 25 евро за всеки ден забава, като неустойка не се дължи за първите 10 дни от забавата – чл.8.1

Според чл. 5.4 от договора наемателят няма право да преотдава под каквато и да е форма наетото помещение или част от него на трети физически или юридически лица, с изключение на лекари, общо практикуващи лекари и специалисти без писменото съгласие на наемодателя.

Съгласно чл.2.7 от договора страните постигнали съгласие в деня на подписването му наемателят да предостави на наемодателя по банков път гаранционен депозит в размер на 1500 лв., който служи като гаранция за действието на договора и доброто му изпълнение. В чл.2.7 е предвидено, че наемодателят има право да задържи депозита в случай, че наемателя не изпълнява задълженията си по договора/вкл. но не само незаплаща в срок дължими по договора суми, разходи и консумативи, обезщетения за нанесени вреди/оценени от лицензирани оценители в присъствието на двете страни/, ползва имота не по уговореното предназначение, преодава го, извършва ремонти и преустройства без съгласие на наемодателя и пр./.Предвидено е, че при условие, че при прекратяване на договора и при предаване на държането от наемателя на наемодателя са налице вземания в полза на наемодателя, произтичащи от неизплатени имуществени задължения по договора от страна на наемателя/неизплатени наемни вноски,неустойки по договора и др./ или от увреждания по имота, които не се дължат на обикновеното му потребление, наемодателят има право да прихване размера на тези вземания от депозита. В цитирания текст от договора е предвидено при прекратяването му депозитът или дължимия след приспадането по предходното изречение остатък от него да се възстановява на наемателя в срок от 10 календарни дни от датата, на която всички дължими от наемателя суми по договора са заплатени от последния, но само при условие, че наемателят е опразнил изцяло имота и е предал държането му на наемодателя по уговорения в договора начин. В случай, че дължимата сума не бъде възстановена след 10 календарни дни, наемодателят дължи неустойка от 50 евро за всеки просрочен ден.

Според чл.2.8 от договора в случай, че на основание на последния наемодателят усвои целия или част от гаранционния депозит по чл.2.7 наемателят е длъжен в срок до 5 календарни дни от датата на усвояване да внесе по сметката на наемодателя или да му предаде в брой сума в размер на усвоената част от депозита, с оглед допълването му до първоначалния му размер.

Договорът за наем е сключен за срок от 10 години от датата на подписването му - чл.3.1.

Съгласно чл.5.1.3 от договора наемателят поел задължението да заплаща за своя сметка всички консумативни разноски, свързани с ползването на имота, начислени след датата, на която му е предадено държането на имота, между които, но не само:вода, отопление, електричество, топлоенергия от „Топлофикация София” и др. Наемателят поел задължението в двуседмичен срок от датата на подписване на договора да прехвърли на свое име партидите за отчитане на уредите, измерващи консумацията на вода, ток и топлоенергия в имота, като извърши всичко необходимо в тази връзка пред съответните електроразпределителни, топло и водоснабдителни дружества. До прехвърлянето на отделните партиди на името на наемателя, наемодателят ще издава фактура за тези консумативни разходи, кумулирани от наемателя при ползването на имота, а наемателят се задължава да ги заплаща изцяло на наемодателя в седмодневен срок от получаване на фактурата – чл.5.1.4.

Според чл.5.4 от договора наемателят няма право да преотдава под каквато и да е форма наетото помещение или част от него на трети физически или юридически лица, с изключение на лекари, общопрактикуващи лекари и специалисти без писменото съгласие на наемодателя.

В договора за наем са предвидени клаузи за прекратяване на договора. Съгласно чл.7.1 договорът може да бъде предсрочно прекратен: а. по взаимно съгласие на страните, изразено в писмена форма, б. едностранно от наемодателя в случай, че: - наемателят ползва имота при съществено нарушение на уговореното или по такъв начин, че съществено уврежда наетите помещения, - наемателят не е заплатил в срок, изцяло или частично месечна наемна цена и забавата превишава 60 календарни дни, в. от страна на наемателя с 6-месечно писмено предизвестие.

С нотариална покана, връчена на наемателя на 31.05.2017 г. наемодателят заявил, че прекратява договора за наем, считано от датата на връчването й на основание чл.7.1,б.б, като се позовал на следните обстоятелства: 1.част от наема за месец януари 2017 г. в размер на 188 лева не е заплатена, 2. не е заплатен наемът за месец април и месец май 2017 г., 3. към момента на изпращане на поканата не са заплатени консумативните разходи – задължения за топлоснабдяване в размер на 1440 лв. за периода след 2016 г. и над 400 лв. дължими суми за водоснабдяване, 4. не са платени натрупаните неустойки по чл.8.1 и чл.8.2 от договора, 5. част от помещението е преотдадено под наем за аптека в нарушение на чл.5.4 от договора, според който писмено съгласие от наемодателя не се изисква само при преотдаване на лекари. В поканата е заявено искане за предаване държането на наетия имот от наемателя на наемодателя в срок от 7 работни дни от датата на получаването й.

От показанията на разпитаната свидетелка Е. Й. Б., дъщеря на управителя на ищцовото дружество се установява влошаване комуникацията между страните, тъй като наемателят заплащал месечните наемни вноски със забава и в непълен размер, както и поради наличието на клинична лаборатория в наетия обект. От показанията на св.П. се установява, че причината за нарушената комуникация между страните по договора е желанието на ищеца да повиши месечния наем.

От заключението на назначената СИЕ се установява момента на внасяне на всяка от месечните наемни суми за периода от 01.07.2014 г. до 30.10.2017 г. Видно от заключението на СИЕ в срока по чл.2.5 от договора е внесен дължимия наем за месеците 03.2015 г., 08.2015 г., м.09.2015 г., м.10.2015 г., м.11 2015 г., м.09.2016 г., м.10.2016 г. и м.11.2016 г. – общо 8 месечни наемни вноски. От същото заключение се установява, че за периода от време от месец януари 2015 г./съдът съобразява заявения период на ежемесечна забава в исковата молба/ до 31.05.2017 г. състоящ се от 28 месеца със забава е внесен дължимия месечен наем за 20 месеца, които са извън посочените осем вноски, които са внесени в срок. От заключението на СИЕ се установява различен период на забава за всяка от просрочените месечни наемни вноски.

Като взема предвид така установената фактическа обстановка съдът приема от правна страна следното:

Предявеният иск е с правно основание чл.233,ал.1 ЗЗД. Ищецът-наемодател претендира връщане на наетата вещ - на процесния недвижим имот от наемателя с твърдения, че договора за наем от 01.07.2014 г. е предсрочно прекратен от наемодателя на основание чл.7.1,б.б,пр.1 и 2 от същия договор от момента на връчване на нотариална покана от 31.05.2017 г., евентуално с предявяване на исковата молба на същото основание. В исковата молба са посочени конкретни нарушения на договора.

Съдът преценява за установено по делото, че между страните – ищецът”М. и Сие” ООД – наемодател и ответникът „Сън Те КМ” ООД наемател е сключен валиден договор за наем на описания недвижим имот със срок от 10 години.

Спорно е между страните дали договорът е прекратен едностранно от наемодателя при условията на чл.7.1.б.б с връчената нотариална покана на наемателя на 31.05.2017 г. или с исковата молба.

Съгласно чл.20а,ал.2 ЗЗД договорите могат да бъдат изменени, прекратени, развалени или отменени само по взаимно съгласие на страните или на основания, предвидени в закона. В цитираната разпоредба са употребени понятията разваляне и прекратяване на договори. Тези понятия са с различно съдържание, като понятието прекратяване на договор е с по-широко съдържание от развалянето. Последното е една от възможните причини за прекратяване на договора. Развалянето на договорите и последиците му са изрично уредени в чл.87 и сл. от ЗЗД. Прекратяването на договорите не е уредено като развалянето.

Съгласно чл.9 ЗЗД съдържанието на договора се определя свободно от страните, доколкото не противоречи на повелителните норми на закона или добрите нрави. С оглед на тези разпоредби съдът приема, че прекратяване на двустранни договори се извършва по взаимно съгласие на страните, на основанията, установени в закона или тези, предвидени в договора при условие, че последните не противоречат на императивните норми или на добрите нрави. Основанията за прекратяване на договора са фактите, с настъпването на които се преустановява действието му. Преценката за основанието, на което е прекратен договора се прави във всеки отделен случай въз основа на доказване на наведените обстоятелства, от осъществяването на които се твърди, че са настъпили правните последици на прекратяване на договора.

Като взема предвид отговора на поставения правен въпрос и тълкувайки волята на страните, изразена в чл.7.1 от процесния договор, при спазване изискванията на чл.20 ЗЗД съдът преценява, че с посочената разпоредба страните са постигнали съгласие за предсрочно прекратяване на договора за наем в следните хипотези: 1. по взаимно съгласие на страните, изразено в писмена форма.2. едностранно от наемодателя в случай че: - пр.1-во наемателят ползва имота при съществено нарушение на уговореното или по начин, че съществено уврежда наетите помещения, - пр.2-ро наемателят не е заплатил в срок изцяло или частично месечна наемна цена и забавата превишава 60 календарни дни. Тези клаузи са допустими от действащото законодателство и валидно обвързват страните. Освен това посочените клаузи от договора за наем, уреждащи прекратяването изключват приложение разпоредбите на чл.87,ал. 1 и ал.2 ЗЗД.

В настоящият случай в изпратената от ищеца – наемодател нотариална покана до наемателя-ответник е обективирана волята на наемодателя за прекратяване на договора за наем. Поканата е връчена на наемателя на 31.07.2017 г. В нотариалната покана наемодателят се е позовал на следните обстоятелства, с настъпването на които счита, че договорът е прекратен на основание чл.7.1,б.б: неизплащане изцяло на наема за месец януари 2017 г. като дължимата част е в размер на 188 лева, незаплащане на наема за месеците април и май 2017 г., към 31.05.2017 г. в нарушение на т.5,1.3 от договора не са заплатени консумативни разходи от наемателя: задължения за топлоснабдяване в размер на 1440 лв. за периода след 2016 г., както и над 400 лв. дължими суми за водоснабдяване, част от наетото помещение е преотдадено под наем за аптека в нарушение на т.5.4 от договора, според който писмено съгласие от наемодателя не се изисква само при преотдаване на лекари, не са заплатени натрупаните на основание т.8.1 и 8.2 от договора неустойки.

Съдът намира, че с връчване на нотариалната покана договорът за наем не е прекратен на предвиденото основание в чл.7,б.б,пр.2-ро неизплатена в срок изцяло или частично месечна наемна цена и забавата превишава 60 календарни дни. Основателно е възражението на ответника, че неизпълнената част от задължението е незначителна с оглед интереса на кредитора. Това възражение следва да се обсъди, тъй като с чл.7.1,б.б,пр.2-ро страните са уговорили прекратяване на договора, поради частично неизпълнение. Въпросът дали частичното неизпълнение е съществено за кредиторовия интерес се решава съобразно конкретно установените по делото факти и е в пряка зависимост от вида на договора и дължимите по него престации. Законодателят не е уредил общ за всички договори критерий, при който неизпълнението да се счита съществено. Изрична уредба на въпроса дали частичното неизпълнение е съществено за кредиторовия интерес е налице при договора за продажба на изплащане, при който неизпълнението от страна на купувача е основание за разваляне на договора тогава, когато надхвърля 1/5 част от цената на вещта/чл.206,ал.1 ЗЗД/ – т.е. неизпълнение над 20% от престацията на приобретателя при този договор се третира от законодателя като съществено. По аналогичен начин следва да се подходи и в настоящият случай. Критерият следва да е същият.

Съгласно чл.2.1 от сключения договор дължимият месечен наем за процесния недвижим имот е в размер на 633 евро без включен ДДС. Общия размер на месечния наем с включен ДДС е 759.60 евро/чл.2.5/, равняващи се на 1488 лв.. Установено е по делото, че неизплатената част от месечния наем, дължим от наемателя за месец януари 2017 г. към момента на връчване на нотариалната покана 31.07.2017 г. е в размер на 188 лева или 12.63% от месечния наем. Съдът приема, че посоченото частично неизпълнение на задължението на наемателя е незначително с оглед интереса на кредитора наемодател. За направи извода съобразява вида на договора – договор за наем, размера на дължимите месечни вноски, както и общия размер на дължимия наем за срока на договора. Относно твърдяната забава за заплащане на наема за месеците април и месец май 2017 г. за същите не е изтекъл 60-дневния срок, предвиден в чл.7.1,б.б.пр.2-ро към момента на връчване на нотариалната покана и поради това не е възникнало правото на ищеца да прекрати договора на това основание.

От събраните по делото доказателства не се установи соченото нарушение на договора в нотариалната покана – част от наетите помещения ответникът преотдал под наем на друго търговско дружество, а не на лице от кръга на тези по чл.5.4. Съгласно текста на чл.1.5 от договора за наем наемателят е поел задължението да ползва имота единствено и само за медицински център, състоящ се от лекарски кабинети на общопрактикуващи лекари, специалисти, аптека, оптика и други към медицинския център. Според чл.5.4 наемателят няма право да преотдава под каквато и да е форма наетото помещение или част от него на трети физически или юридически лица, с изключение на лекари, общопрактикуващи лекари и специалисти без писменото съгласие на наемодателя. От приложения по делото договор за наем на 15.07.2015 г. не се установява преотдаване под наем на част от процесния имот на трето лице, извън изключенията в същия текст – лекари, общопрактикуващи лекари и специалисти. Безспорно установен факт по делото е, че част от процесния имот се ползва за аптека. Установено е също, че ответникът ползва целия нает имот по предназначение за медицински център, състоящ се от лекарски кабинети на общопрактикуващи лекари, специалисти, аптека, оптика и други към медицинския център, така както е предвидено в чл.1.5 от сключения договор. С оглед на посоченото съдът приема, че не е допуснато неизпълнение на задължението по чл.5.4 от страна на наемателя.

Не се установява по делото твърдяното нарушение на сключения договор за наем в поканата, връчена на наемателя на 31.05.2017 г. - неизплатени консумативни разходи от наемателя – задължения за топлоснабдяване в размер на 1440 лева за периода след 2016 г., както и над 400 лв. дължими суми за водоснабдяване. Видно от приложените към отговора на ответника на исковата молба писмени доказателства – договор при общи условия за продажба на топлинна енергия за стопански нужди от 01.10.2014 г., сключен между „Топлофикация София” ЕАД и ответника, споразумение към договор за продажба на ел.енергия за стопанска и обществена дейност от 01.10.2014 г., сключен между ответника и ”Чез Електро България” АД, и съобщения за дължими суми за ползвано количество вода от „Софийска вода”АД [населено място] до ответника последният е разкрил партиди на свое име за ползвана електрическа енергия, топлоенергия и вода за процесния недвижим имот. Задълженията за заплащане на стойността на консумирана топлоенергия, електрическа енергия и вода, касаещи наетия имот са лични задължения на ответника. Правилно въззивния съд е приел, че неизпълнението им би могло да доведе до ангажиране на неговата отговорност, а не на наемодателя.

Относно заявеното неизпълнение на договора за наем в нотариалната покана неизплатени неустойки по чл.8.1 и чл.8.2 от договора съдът намира, че между страните по делото е спорно основанието за дължимост на същите. Правилен е извода на съда, че този спор не е предмет на настоящото дело. Освен това неизплащането на неустойки не е предвидено като основание в чл.7.1 от договора за едностранно прекратяване от наемодателя.

Като съобразява изложеното съдът намира, че с уведомлението на ищеца – наемодател, каквото представлява връчената нотариална покана на ответника от 31.07.2017 г. не е прекратен процесния договор за наем на основанията, предвидени в него – чл.7.1,б.б. пр.1-во и 2-ро, а именно наемателят ползва имота при съществено нарушение на уговореното, съответно наемателят не е заплатил в срок изцяло или частично месечна наемна цена и забавата превишава 60 календарни дни.

Тъй като договорът не е прекратен с нотариалната покана, връчена на ответника на 31.05.2017 г. следва да се прецени прекратен ли е същият с исковата молба и на обстоятелствата, посочени в същата. Тези обстоятелства са: 1. нарушение от наемателя на чл.2.8 от договора, тъй като не е възстановил усвоения от наемодателя депозит от 1500 лева, както е задължен по силата на чл.2.8 вр.чл.2.7 от договора, 2. наемателят е нарушил чл.1.5 от договора, като ползва имота, за да развива дейност, различна от тази за която му е отдаден, а именно монтирал в помещенията автомат за закупуване на топли напитки и пакетирани храни, което представлява търговска дейност, която няма нищо общо с уговореното предназначение, 3. ползва имота за клинична лаборатория, което е в противоречие с чл.1.5 от договора, без изискуемите условия и документи, 4. неплащане от наемателя на наемодателя на сумата от 250 лв. платена от наемодателя, за да покрие задължения към „ЧЕЗ Е.” АД за доставена електроенергия на имота през април 2017 г. 5. договорът за наем е прекратен, поради изтичане на срока, считано от 02.07.2017 г. на основание чл.229,ал.3 ЗЗД, тъй като е сключен от лице, което има право само на обикновено управление и без да е оправомощено от общото събрание на „М. и Сие” ООД да го сключи за 10 години. 6. ищецът се позовава на наличие на основание за прекратяване на договора за наем по чл.7.1,б.б.,пр.1-во – наемателят ползва имота при съществено нарушение на уговореното, като счита, че такова съществено нарушение представлява обстоятелството, че от месец януари 2015 г. до момента на връчване на нотариалната покана – 31.05.2017 г. – т.е. 2.5 години наемателят е в перманентна огромна забава по отношение на всяка една от месечните вноски, че се касае за много и постоянни нарушения на клаузите на договора, които в съвкупност, представляват безспорно съществено нарушение на уговореното по смисъла на чл.7.1,б.б.,пр.1-во.

Съдът приема, че от събраните по делото доказателства не се установява неизпълнение на задължение от наемателя на договора за наем по чл.2.8,вр.чл.2.7 - невъзстановен от наемателя усвоен от наемодателя депозит от 1500 лева. Съгласно чл.2.8 в случай, че на основание договора наемодателят усвои целия или част от гаранционния депозит по чл.2.7 наемателят е длъжен в срок до 5 календарни дни от датата на усвояване да внесе по сметката на наемодателя или да му предаде в брой сума в размер на усвоената част от депозита с оглед допълването му до първоначалния размер. Наемодателят не е представил доказателства по делото за момента в който е усвоил и в каква част гаранционния депозит по чл.2.7 от договора в размер на 1500 лв., което от своя страна да породи задължение за наемателя в срок до 5 календарни дни от датата на усвояване да внесе по сметка на наемодателя или да му предаде в брой сума в размер на усвоената част от депозита. Изводите на въззивния съд в тази насока са правилни.

Не е установено неизпълнение на задължение от наемателя по чл.1.5 от договора, а именно да ползва имота не по предназначение за медицински център - развива дейност, различна от тази за която му е отдаден, като е монтирал в помещенията автомат за закупуване на топли напитки и пакетирани храни.

Съгласно чл.1.5 от сключения договор наемателят е поел задължението да ползва имота единствено и само за медицински център, състоящ се от лекарски кабинети на общопрактикуващи лекари, специалисти, аптека, оптика и други към медицинския център. Безспорно установено е, че процесния имот е ползван за медицински център. Установен е и факта, че в имота е монтиран автомат за топли напитки и пакетирани храни. Не са налице доказателства, от които да се установи този монтиран автомат да е основна търговска дейност, съответно да възпрепятства ползването на имота по предназначение.

По отношение твърдяното основание за прекратяване на договора – използване на имота за клинична лаборатория в противоречие с уговореното в чл.1.5 от договора и с уговореното в анекса към него от 09.09.2014 г. съдът преценява че същото не е доказано по делото. Видно от приложения към исковата молба анекс от 09.09.2014 г. към договор за наем от 01.07.2014 г. между страните е постигнато съгласие, като за наемателя е предвидено задължително изискване относно ползването на процесния имот – да не се откриват медицински кабинети за клинична лаборатория. От данните по делото е установено, че този анекс не е подписан от представител на ответника. Изявление в тази насока е направено от пълномощника на ищеца в съдебно заседание, проведено на 02.04.2018 г. пред първоинстанционния съд. С оглед на посоченото се налага извод, че анекса не обвързва страните по него и не поражда задължения за изпълнение на клаузите в същия.

Съдът приема, че не е установено посоченото в исковата молба обстоятелство за прекратяване на договора - невъзстановяване на платена от ищеца сума от 250 лв. за задължения на ответника за доставена електрическа енергия на имота за месец април 2017 г. Доказателства в тази насока от ищеца не са представени по делото.

Договорът за наем не е прекратен, поради изтичане срока на договора, така както се твърди от ищеца, тъй като липсвало решение на общото събрание на дружеството, за сключването му за 10 годишен срок и с оглед на това на основание чл.229,ал. 3 ЗЗД е редуциран на 3 години. В разпоредбата на чл.229, ал.2 ЗЗД е въведена императивна забрана за лицата, които могат да извършват само действия по обикновено управление на вещта, да сключват договори за наем за повече от три години. Според трайната съдебна практика, макар да носи белезите на сделка на управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. Поради това законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години само в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. В настоящият случай договора за наем е сключен от наемодателя „М. и Сие” ООД [населено място], чрез управителя Й. П. Й. за срок от 10 години, без да е налице решение на общото събрание на търговското дружество за сключването и срока на договора. С оглед срока на договора същият наподобява сделка на разпореждане.

Съгласно чл.137,ал.1,т.7 от Търговския закон от компетентността на общото събрание на търговското дружество е решението за придобиване и отчуждаване на недвижими имоти и на вещни права върху тях.

Според задължителната практика на ВКС, изразена в т.1 от т.решение № 3/15.11.2013 г. на ОСГТК решение на ОС на ООД по чл. 137, ал. 1, т. 7 ТЗ не е необходимо условие за действителност на разпоредителна сделка с недвижим имот, собственост на дружеството или вещно право върху него, сключена от представляващия дружеството орган (управител /управители). Тази практика е приложима и в настоящият случай. Както се отбелязва процесния договор за наем поради уговорения 10- годишен срок наподобява сделка на разпореждане. За това разпореждане не е необходимо решение на общото събрание на съдружниците на търговското дружество-наемодател. Следователно договорът за наем е валиден и на основание чл. 229,ал.3 ЗЗД срокът на същия не е редуциран на 3 години, съответно не е изтекъл към момента на връчване на нотариалната покана и към момента на предявяване на иска.

Както се посочи по-горе в чл.7.1,б.б,пр.1-во от договора за наем от 01.07.2014г. страните са уговорили основание за едностранно прекратяване от наемодателя в случай, че наемателят ползва имота при съществено нарушение на уговореното. Съдът приема, че това основание за едностранно прекратяване на наемния договор от наемодателя е установено. Неправилни са изводите на въззивния съд, че системната забава за заплащане на дължимите наемни вноски от ответника наемател не представлява основание за прекратяване на договора по смисъла на чл.7.1,б.б,пр.1 от същия.

От заключението на изслушаната от първоинстанционния съд СИЕ се установява, в периода от време от месец януари 2015 г. до 31.05.2017 г. , включващ 28 месеца, ответникът е заплатил със забава дължимият месечен наем за 20 месеца и само 8 месечни вноски, посочени по-горе са заплатени в срока по чл.2.5 от договора. Според същото заключение периода на забава за всяка от просрочените 20 месечни наемни вноски е различен. Например дължимият наем за месец януари 2015 г. е внесен на 04.02.2015 г., за месец февруари 2015 г. е внесен на 28.02.2015 г., за месец април 2015 г. е внесен на 04.05.2015 г., за месец май 2015 г. е внесен на 22.05.2015 г., за месец юни 2015 г. е внесен на 01.07.2015 г., за месец декември 2015 г. е внесен на 29.12.2015 г., за месец януари 2016 г. е внесен на 29.01.2016 г., за месец февруари 2016 г. е внесен на 29.02.2016 г., за месец март 2016 г. е заплатен на 30.03.2016 г., за месец април 2016 г. е внесен на 28.04.2016 г., за месец май 2016 г. е заплатен на 02.06.2016 г. , за месец юни 2016 г. е заплатен на 05.07.2016 г. и др.

Вярно е, че страните по договора в чл.8.1 са уговорили неустойка за забавено плащане – изцяло или частично на наемната цена, дължима от наемателя в размер на 25 евро за всеки ден забава, като неустойка не се дължи за първите 10 дни от забавата и, че тази неустойка има обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции. Но в случая се касае за системна ежемесечна забава при заплащане на дължимия месечен наем от наемателя за продължителен период от време, какъвто е от м.01.2015 г. 31.05.2017 г., в който 20 месечни вноски за заплатени извън уговорения в чл.2.5 срок, която съдът преценява за съществено нарушение на уговореното с договора за наем по смисъла на чл.7.1,б.б,пр.1-во.

Като тълкува волята на страните, изразена в чл.7.1,б.б,пр.1 от сключения договор и при съобразяване изискванията на чл.20 ЗЗД съдът приема, че под съществено нарушение на уговореното следва да се разбира неизпълнение от наемателя на задължение, произтичащо от процесния договор за наем, което е значително с оглед интереса на кредитора – наемодател. При преценката за интереса на кредитора следва да се изхожда от установените конкретни обстоятелства – вида на договора и дължимите по него престации. В конкретния случай се касае за сключен договор за наем на недвижим имот за срок от десет години, като дължимият месечен наем е в размер на сумата 1488 лв. С оглед на посоченото съдът преценява, че системната ежемесечна забава за заплащане на 20 месечни наемни вноски за времето от м.01.2015 г. до 31.05.2017 г. представлява съществено нарушение на уговореното по смисъла на чл.7.1,б.б,пр.1 от договора. Това основание за прекратяване на наемния договор е установено по делото и е породило правото на ищеца-наемател да едностранно да го прекрати. Правото е упражнено с изявление на наемодателя за прекратяване на наемния договор, обективирано в исковата молба и е достигнало до знанието на ответника с получаване на препис от същата на 12.12.2017 г., от който момент договорът е прекратен. Тъй като договорът за наем е прекратен е налице задължение на наемателя да върне вещта на наемодателя. От събраните по делото доказателства се установи, че ответникът не е освободил процесния имот и не е предал държането на ищеца, въпреки уведомлението и противопоставянето на последния. Следователно предявеният иск е основателен и следва да се уважи. Обжалваното въззивно решение следва да се отмени, като незаконосъобразно и вместо него се постанови друго, с което искът се уважи.

С оглед изхода на делото в полза на жалбоподателя-ищец следва да се присъди сумата 4701 лв. разноски по делото за всички инстанции.

Водим от гореизложеното Върховният касационен съд, състав на четвърто гражданско отделение

Р Е Ш И :

Отменя изцяло въззивно решение № 4426/18.06.2019 г. по гр.дело № 14840/2018 г. на Софийски градски съд и вместо това постановява

Осъжда „Сън Те КМ” ООД, ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], да предаде на „М. и Сие” ООД, ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление, [населено място], [улица], държането на недвижим имот, представляващ магазин № 1 за промишлени стоки, заедно с прилежащите му помещения, с обща застроена площ от 243.07 кв.м., разположен на кота 0.00 в жилищна сграда на адрес, [населено място],[жк], [улица], на основание чл. 233,ал.1,изр.1 ЗЗД.

Осъжда „Сън Те КМ” ООД, ЕИК[ЕИК], със седалище и адрес на управление [населено място], [улица], да заплати на „М. и Сие” ООД, ЕИК [ЕГН], със седалище и адрес на управление, [населено място], [улица], сумата 4701 лв. разноски по делото за всички инстанции.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ: