Преминаване на идеални части от дворното място като обща част при етажна собственост

Текстът на акта

Ключови фрази

РЕШЕНИЕ

№ 196

Гр.София, 04.04.2025г.

Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в открито заседание на осемнадесети февруари две хиляди двадесет и пета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОНКА ДЕЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ:ВАНЯ АТАНАСОВА

АТАНАС КЕМАНОВ

При секретаря Д.Никова, като разгледа докладваното от съдията Ат.Кеманов гр.д.№1007/24г. на ВКС, за да се произнесе взе предвид следното :

Производството е по реда на чл. 290 от ГПК и е образувано по касационна жалба на Г. Г. П., чрез процесуалния му представител адвокат В. П. от АК-Плевен, срещу решение №1377 от 29.11.2023г. по в.гр.д.№2499/2022г. на Софийския апелативен съд в частта, с която е потвърдено решение № 266702 от 25.11.2021 г. по гр.д.№16217/2018г. на СГС, с което е оставена без уважение молбата на Г. Г. П. за допълване на решението от 08.10.2021г. като се приеме, че Г. П. следва да бъде въведен във владение на 2/36 ид.ч. от общите части на сградата и земята, на която е построена и прилежащото дворно място.

В подадената от Г. П. касационна жалба се излагат доводи за това, че обжалваното решение е постановено в нарушение на материалния закон и при съществени нарушения на съдопроизводствените правила.Поискано е същото да бъде отменено, а искането за допълване на решението уважено.
Ответницата по касация Д. А. П. не е депозирала отговор на подадената жалба.
С постановеното по делото определение №5449/26.11.2024 година обжалваното въззивно решение е допуснато до касационно обжалване по реда на чл.280, ал.1, т.1 от ГПК по следните два въпроса :
1/Длъжен ли е съдът, в условията на императивните разпоредби на чл.38 и чл.98 ЗС, в случай, като процесния, на пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята, да прояви инициатива и проучи статута на прилежащото дворно място и ако установи, че продавачът има дял в него, както в случая, той е длъжен да го приобщи към диспозитивите за собственост и въвода във владение на решението ;

2/Нов иск ли е претенцията за включване на съответните на прехвърленото жилище 2/36 ид. части от земята, на която е построена сградата и прилежащото дворно място поради това, че предмета/дворното място/ и основанието - задължителните за спазване в иска по чл.108. ЗС императивни разпоредби на чл.38 и чл.98 ЗС, били нови, поради което следвало да бъде разгледан в отделно производство.

Въззивният съд е приел, че е сезиран с иск от Г. П. с правна квалификация чл. 108 ЗС за признаване на правото на собственост на същия спрямо ответниците Д. А. П. и С. Г. П. върху апартамент № *** на [улица], на партера, на изток от входа, с площ 90 кв.м., с идентификатор ***, заедно с избено помещение № ***от 5.61 кв.м. и таванско помещение №*** от 8.53кв.м., заедно с 2/36ид.части от общите части на зданието и осъждането на ответниците да му предадат владението върху процесния недвижим имот .

От фактическа страна е прието, че на 15.02.2018г. е влязло в сила решение по гр.д.№74/1999г. на СГС, с което е обявен за окончателен предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който К. З. и Д. З. са закупили апартамент №*** на [улица], на партера, на изток от входа, с площ 90 кв.м., с идентификатор ***, заедно с избено помещение № *** от 5.61 кв.м. и таванско помещение №*** от 8.53кв.м., заедно с 2/36 ид.части от общите части на зданието.

С договор по нотариален акт № 21 от 18.07.2018г. К. И. З. и Д. А. З. са прехвърлили на Г. Г. П. процесния апартамент срещу задължение за издръжка и гледане, като прехвърлителите са си запазили правото на пожизнено ползване на имота .

Въззивният съдът е приел, че исканията за признаване на право на собственост извън апартамент № *** на [улица], заедно с избено помещение №*** от 5.61 кв.м. и таванско помещение № ***от 8.53 кв.м., заедно с 2/36 ид. части от общите части на зданието, а именно - за 2/36 ид.ч. от земята, на която е построена и прилежащото дворно място не са надлежно предявени в процеса.Посочено е, че съдът ги е включил в определението, с което е докладвал делото, но това не ги е направило част от исковата претенция.В случая изменението на иска не е допустимо /с постъпила в хода на производството молба едва на 12.08.2019г./, тъй като на изцяло ново основание /твърдейки наличие на грешка и неприлагане на чл. 98 ЗС/ ищците са въвели напълно нов предмет на ревандикационната си претенция - нов обект, а именно - идеални части от земята и прилежащото дворно място. Посочено е, че при ново основание и нов петитум се касае за нова искова претенция, която не е надлежно въведена в процеса, не е администрирана, за нея не плащана държавна такса и пр.По тази искова претенция съдът не се е и произнесъл и ако е било постановено решение по нея, то същото е подлежало на обезсилване, като недопустимо и постановено по непредявен надлежно иск, поради което жалбата срещу първоинстанционното решение по чл. 250 ГПК е неоснователна.

Изложени са съпътстващи мотиви, че дори и да е била приета за разглеждане, претенцията в тази част е подлежала на отхвърляне, тъй като правата на собственост, основани на обявения за окончателен предварителен договор не са включвали земята и дворното място.В случай, че се претендира право на собственост върху тях на някакво друго правно значимо основание - давност, сделка, приращение, грешка в нотариално производство и пр. това следва да бъде установено в друг процес.Тъй като иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е бил уважен в обем, който не удовлетворява страната - това е следвало да бъде коригирано по реда на инстанционния контрол или чрез отстраняване на очевидна фактическа грешка.За всеки собственик на обект в сграда, в която има повече от няколко самостоятелни обекта е налице признатата възможност да разполага с общите части по смисъла на чл. 38 ЗС, съгласно който при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът , и пр., и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползуване.В конкретния случай правата, които З. са придобили в производство по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и в последствие прехвърлили на П. са както върху жилището, така и върху земята, в качеството й на обща част по своето естество.Тъй като в решението на СГС, 1-20 с-в, е вписано, че купувачите са станали собственици на апартамент и 2/36 ид.ч. от общите части на зданието , съответно по пътя на тълкуването, те са придобили и съответните 2/36 ид.ч. част от земята под зданието, тъй като тя е обща част.С оглед съдържанието на решението по чл.19, ал.3 от ЗЗД следва, че ищецът има права само до обема вписан в съдебния акт, т.е. съответните идеални част от общите части на зданието, следователно и от земята под сградата, но не и върху дворното място.Няма данни за разпростиране на правото на собственост върху двора, извън чертите, в които се намира постройката.

Решението на въззивния съд в частта, в която същото е било допуснато касационно обжалване, е валидно и допустимо, но по същество неправилно.

В постоянната си практика ВС и ВКС приема, че съгласно чл. 38, ал. 1 ЗС при сгради в режим на етажна собственост общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, стълбите, площадките, покривите и др., които по естеството си или по предназначение служат за общо ползване.В случаите, когато има сграда в етажна собственост, и има пълно съвпадение между етажните собственици и собствениците на дворното място, дворът е обща част и като такава следва режима на сградата и не може отделно да се прехвърля или да се дели, както и да се изнася на публична продан/ р ешение № 574 от 7.10.2024 г. на ВКС по гр. д. № 3710/2022 г., II г.о. и посочената в него практика на ВС и ВКС/.

Безспорно е, че земята представлява обща част в случаите когато отделни обекти в една сграда са собственост на различни лица и урегулираният поземлен имот е бил предназначен за строежа на тази сграда.Проблемът със статута на земята - обща част или в обикновена съсобственост - се поставя в случаите, когато урегулираният поземлен имот е застроен с повече от една сграда.Когато сградите са индивидуална собственост на съсобствениците на земята, то последната е обща част във всички случаи, когато е невъзможно разделянето на дворното място на толкова урегулирани поземлени имоти, колкото са съсобствениците и съответно притежаваните от тях сгради, като се спазят изискванията за площ и лице за всеки новообособен урегулиран поземлен имот, отстоянията на съществуващото застрояване, достъп до улици и т.н.Ако това разделяне е възможно при спазване на всички изисквания на благоустройственото законодателство, то тогава земята е останала в обикновена съсобственост, независимо от застрояването със сгради, които са индивидуална собственост на съсобствениците/решение №293 от 12.12.2011 г. на ВКС по гр. д. № 265/2011 г., II г. о./.

В процесния случай се установява, че с договор за доброволна делба от 1939г. съсобствениците на дворно място, съставляващо парцел *** от кв.***по плана на [населено място], са прекратили съсобствеността върху изградената в него жилищна сграда, състояща се от магазини, жилища, тавански и избени помещение, съответно с притежаваните от тях „идеални неразделни части“ от мястото и общите части на зданието, съгласно чл.2 от Наредба-закон за етажната собственост.Всеки един от съделителите е получил самостоятелен дял, ведно с припадащите му се идеални части от дворното място и общите части на сградата.В дял на праводателя на ответницата е поставен процесния имот, на който съответстват 2/36ид.ч. от дворното място и общите части на зданието.

От посоченото по-горе се установява, че с прекратяване на съсобствеността върху изградената в парцел ***от кв.***по плана на [населено място] жилищна сграда, е възникнала етажна собственост, и има пълно съвпадение между етажните собственици и собствениците на дворното място.Това следва да обуслови извода, че дворът е обща част и като такава следва режима на сградата.Действащата към момента на възникване на етажната собственост разпоредба на чл.2, ал.1 от Наредба-закон за етажната собственост е идентична по съдържание на тази на чл.38, ал.1 от Закона за собствеността, в която разпоредба изрично е посочено, че общи на всички собственици са земята, върху която е построено зданието, както и дворът.

Според решение №138 от 4.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 265/2009 г., I г.о., общите части в етажната собственост са предназначени да обслужват отделните самостоятелни обекти.Те са тяхна принадлежност и по правилото на чл. 98 ЗС следват главната вещ.Прехвърлянето на обект в етажна собственост включва и общите части от сградата, в това число и земята, и без изрично да е посочено в договора.

По делото е представено влязло в сила решение по гр.д.№74/1999г. на СГС, с което е обявен за окончателен предварителен договор за покупко-продажба, по силата на който К. З. и Д. З. са закупили апартамент №*** на [улица], на партера, на изток от входа, с площ 90 кв.м., с идентификатор ***, заедно с избено помещение № *** от 5.61 кв.м. и таванско помещение №*** от 8.53кв.м., заедно с 2/36 ид.части от общите части на зданието.Независимо от това, че в решението по чл.19, ал.3 от ЗЗД, което в конкретния случай е източникът на продажбеното правоотношение не е посочено, че предмет на предварителния договор са и 2/36ид.ч. от дворното място, то следва да се приеме, че същите следват режима на жилището и са преминали в патримониума на купувача.Именно поради това е било безпредметно да се провежда процедура по допълване на решението, постановено по иска с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД.

Както бе посочено съсобствеността върху общите части е неразривно свързана със собствеността върху отделните обекти.Тя е принадлежност и следва главния обект.Именно поради това последният не може да бъде обект на делба, ако в предмета не бъдат включени и принадлежащите общи части/ р ешение № 1019 от 10.V.1968 г. по гр. д. № 448/68 г., I г.о./По същия начин следва да се сложат нещата и тогава, когато предмет на делото е иск за собственост.Ако в исковата молба ищецът не е посочил, че притежава идеални части от общите части на сградата и от дворното място, когато последното е обща част, това не съставлява нередовност на исковата молба.Следва да се приеме, че разпоредбата на чл.98 от ЗС е основанието общата част да се счита предмет на делото, когато между страните е налице спор за собственост относно главната вещ.За съда е налице служебно задължение да опише в диспозитива на решението както главната вещ, така и принадлежащите към нея общи части.Неговият пропуск съставлява непълнота на решението, която може да бъде отстранена в предвидения от процесуалния закон срок.

Въззивното решение в допуснатата до касационно обжалване част е неправилно и следва да бъде отменено, като бъде постановено друго по същество, с което се отмени решението на първоинстанционния съд, който е отказал да допълни решението си, а в диспозитива се включат и притежаваните от ищците 2/36ид.ч. от дворното място.

В полза на касатора следва да се присъдят направените пред настоящата инстанция разноски, които се изразяват в заплатена държавна такса от 84.66лв. и адвокатско възнаграждение от 33.33лв.

По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение

РЕШИ:

ОТМЕНЯ решение №1377 от 29.11.2023г. по в.гр.д.№2499/2022г. на Софийския апелативен съд в допуснатата до касационно обжалване част, както и потвърденото с него решение №266702 от 25.11.2021г. по гр.д.№16217/2018г. на СГС, с което е оставена без уважение молбата на Г. Г. П. за допълване на решението от 08.10.2021г., като вместо него ПОСТАНОВЯВА :
ДОПЪЛВА решение №266041/08.10.2021г. по гр.д.№16217/2018г. на СГС, като :
ПРИЕМА за установено по отношение на Д. А. П., че Г. Г. П. е собственик по продажба срещу задължение за издръжка и гледане на 2/36ид.ч. от ПИ с идентификатор ***, находящ се в [населено място], [улица], с площ от 516кв.м., съставляващ парцел ***, кв.***по плана на [населено място].
ОСЪЖДА Д. А. П. да предаде на Г. Г. П. владението върху 2/36ид.ч. от ПИ с идентификатор ***, находящ се в [населено място], [улица], с площ от 516кв.м., съставляващ парцел ***, кв.***по плана на [населено място].
ОСЪЖДА Д. А. П. да заплати на Г. Г. П. сумата от 117.99/сто и седемнадесет цяло и деветдесет и девет/лв., представляваща направените пред касационната инстанция разноски.
РЕШЕНИЕТО е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ :