Премахване на котел, отвор и скеле от общите части на етажна собственост

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 154

София, 09.03.2026 год.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в публично съдебно заседание на десети февруари през две хиляди двадесет и шеста година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ВЕСЕЛКА МАРЕВА

ЕМИЛИЯ ДОНКОВА

при секретаря Даниела Танева, като изслуша докладваното от съдия Камелия Маринова гр. д. № 1047 по описа за 2025 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 – чл.293 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Д. П. М. чрез пълномощника й адвокат В. Д. против решение № 688 от 19.12.2024 г., постановено по гр. д. № 636 по описа за 2024 г. на Окръжен съд - Велико Търново, с което е отменено решение № 40 от 26.04.2024 г. по гр. д. № 277/20221 г. на Районен съд - Елена и вместо него е постановено друго за отхвърляне на предявения от Д. П. М. против М. Т. Д., Й. Г. Д. и Г. М. Д. иск по чл. 109 ЗС за премахване на котел за твърдо гориво с мощност 40 кw, разположен в общите части на сградата; за възстановяване целостта на западната стена на сградата, като ответниците изградят отвор (дупка) в западната стена, през който е била прокарана двуслойна димоотводна тръба Ф150 мм с поставена изолация и премахване метално скеле, монтирано на външната част на западната стена на сградата

Й. Г. Д., Т. М. Д. (лично и като правоприемници на М. Т. Д., починал на 4.04.2024 г.) и Г. М. Д. (като правоприемник на М. Т. Д., починал на 4.04.2024 г.) чрез пълномощника си адвокат Г. Г. оспорват касационната жалба.

Страните претендират възстановяване на направените разноски. Адвокат Г. Г. претендира определяне на възнаграждение за осъщественото на основание чл. 38, ал. 1, т. 2 ЗА безплатно процесуално представителство на Й. Г. Д..

С определение № 5566 от 2.12.2025 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 2, предл. трето ГПК за преценка дали не са очевидно неправилни изводите на съда, че промяната в обща част (независимо дали по естество или предназначение) трябва да е съществена, а ако е несъществена и не пречи до достъпа на индивидуални помещения, а начина, по който е ползвана преди промяната, може да бъде задоволен чрез ползване на други част от общите части, не е налице пречене на етажния собственик да упражнява правата си; както и че когато по реда на чл. 109 ЗС се претендира премахване на промяна в обща част на сграда в режим на етажна собственост и възстановяване на старото положение следва да се посочи с какво промяната пречи на етажния собственик и съдът е обвързан от посоченото в исковата молба относно тези пречки за упражняване на правата (включително и относно поставеното на стена на скеле).

Данните по делото са следните:

Въззивният съд е констатирал, че е предявен негаторен иск за защита правото на собственост на ищцата върху общите части на сграда в режим на етажна собственост, което тя твърди да е обезпокоено от поставянето на котел в общите части, в ниша, която тя вече не може да ползва, като се иска премахване на котела и възстановяване на фактическото положение преди това – зазиждане на дупката, през която е била прокарана двуслойна димоотводна тръба, разположена на западна стена на сградата, както и негаторен иск за премахване на метално скеле, монтирано от външна западна страна на сградата, за което се твърди че смущава спокойното ползване на имота й, тъй като е опасно.

Посочил е, че в хода на обжалване на първоинстанционното решение е починал ответникът М. Т. Д., заместен в процеса от другите двама ответници като негови наследници и от сина си Т. М. Д..

Приел е за установено, че страните са съсобственици на поземления имот, като през 2020 г. ищцата е придобила втория етаж от построената в него сграда, две от избените помещения и 1/3 от общите части на сградата, първоначалния ответник М. Т. Д. и Й. Д. притежават в режим на СИО третия етаж и 1/3 ид. ч. от общите части, като с тях живее и Г. М. Д., а първият етаж е собственост на първоначалния ответник М. Т. Д. и сестра му А. В., заедно с 1/3 ид. ч. от общите части на сградата, като всеки от етажните собственици притежава и избени и тавански помещения. На приземния етаж, в който са избените помещения през 2018 г. ответниците поставили парен котел с цел изграждане на отоплителна инсталация, като ищцата е признала, че по това време е живяла в имота и е узнала за поставянето на котела в ниша на този етаж, където е заварен и от вещото лице.

Съдът е приел, че не се спори, макар да не е установено кога, че е пробит отвор в западната калканна стена на ниво приземен етаж, на 1.20 м. от пода, през който е изведена двуслойна димоотводна тръба, като отворът е установен с размери 25/28 см., както и че отстрани на западната страна е монтирано тръбно метално скеле, разположено в съседния поземлен имот.

Съдът е възприел заключението на вещото лице, че котелът е поставен в ниша срещу стълбището на етажа, отделена от това стълбище със стена. Достъпът до нишата е свободен – няма преграда. Достъпът до всички избени помещения не е ограничен. На северната стена отвън е установена въздухоотводна тръба по височина на жилищните етажи, излизаща на кота „било“, изградена при строителството на сградата, която не е предмет на делото. Отворът в стената според вещото лице от конструктивна и строително-техническа гледна точка не отслабва западната стена и не смущава ползването на сградата – направен е в тухлена стена над бетонов пояс. Същият е запълнен с парцали, но не е трайно уплътнен, което се обяснява с недовършването на отоплителната система. Металното скеле е тръбно, поставено върху съседния имот, вертикално на западната калканна стена на сградата, отстоящо от нея на около 25 см. В горния си край е закрепено към жилищната сграда на ниво противопожарен надзид на покрива. Скелето е стабилно и укрепено, не е обезопасено за работа в момента на огледа. Имотът в който е поставено е без постройки в него, ограден с телена ограда.

Съдът е обсъдил и свидетелските показания, че нишата в приземния етаж е ползвана от всички съсобственици през годините за поставяне временно на движими вещи; ищцата не е споделяла своите опасения, че скелето е нестабилно, че може да падне върху нея или друг човек, да влезе крадец, както е посочила в исковата молба, макар да разказват за шум от вятър, който пречел на ищцата да спи, както и че й пречи да постави изолация (в тази част съдът е приел свидетелските показания за неотносими, тъй като подобни твърдения в исковата молба не са изложени и не са допълнени преди доклада на съда и не са предмет на очертания в него предмет на доказване). По същата причина съдът е счел, че не следва да обсъжда показанията във връзка с вреди от наводняване през отвора на димоотводната тръба.

При така възприетата фактическа обстановка окръжният съд е счел предявените негаторени искове за неоснователни. Въздействието върху общата част – външна стена – не е нарушило нейната конструкция и устойчивост и тя е годна да служи за целта, за която е изградена (заключението на вещото лице), като от предизвиканите от ищцата проверки не се установява нарушение на противопожарните изисквания или строителни норми. К. в приземния етаж е обща по предназначение част, която осигурява достъп до входовете на къщата и от етажите до индивидуалните обекти там – избените помещения на страните. Този коридор продължава да изпълнява своето предназначение и не е налице промяна в статута му. Съдът е посочил, че критерият да се определи статут дали е обща част или е загубила това си качество и дали има предназначение за служи за задоволяване нуждите на всички собственици с оглед строителните книжа или след извършено преустройство, като в случая няма промяна в общата част коридор, не е извършвано преустройство, което да е довело до промяна на статута. Приел е, че не е доказано ползването на тази скосена част от коридора да е от съществено значение за реализиране правото на собственост на ищцата, доколкото тя има достъп до избеното си помещение в широката и с нормална височина част от коридора, а временното поставяне на вещи в нишата може да бъде задоволено чрез поставянето им в същия коридор на всяко друго място – до стълбище, до избено помещение в другия ъгъл, до външната врата. По отношение на скелето съдът е счел, че стабилността му е доказана от експертното заключение, а местонахождението му на калканна стена без прозорци на нея, правят невъзможно то да нарани някой от обитателите.

В обобщение е направен извод, че след като релевираните от ищцата в исковата молба действия на ответниците, не й пречат да упражнява правото си на собственост върху общите части по начина, по който твърди в исковата молба, то исковете по чл. 109 ЗС са неоснователни.

По основанието за допускане на касационно обжалване:

Изводите на съда, че промяната в обща част (независимо дали по естество или предназначение) трябва да е съществена, а ако е несъществена и не пречи до достъпа на индивидуални помещения, а начина, по който е ползвана преди промяната, може да бъде задоволен чрез ползване на други част от общите части, то не е налице пречене на етажния собственик да упражнява правата си; както и че когато по реда на чл. 109 ЗС се претендира премахване на промяна в обща част и възстановяване на старото положение следва да се посочи с какво промяната пречи на етажния собственик и съдът е обвързан от посоченото в исковата молба относно тези пречки за упражняване на правата (включително и относно поставеното на стена на скеле) са очевидно неправилни.

В действащото ни законодателство вещно-правния статут на общите части в сграда в режим на етажна собственост е определен в чл. 38 ЗС. Еднозначно е тълкуването в практиката на ВКС, че общите части на сградата са в режим на задължителна съсобственост; съответните идеални части от тях са неотделима принадлежност към самостоятелните обекти в сградата; тяхното предназначение е да осигурят пълноценното ползване на самостоятелните обекти и поради това всеки етажен собственик има гарантиран непосредствен достъп до тях, независимо дали те пряко обслужват неговия самостоятелен обект; останалите етажни собственици са длъжни да не предприемат действия, с които затрудняват ползването на общите части съобразно тяхното предназначение; промяната в предназначението на общи части може да се извърши само по единодушно съгласие на всички етажни собственици; всеки етажен собственик може да защити правата си върху общи части чрез негаторния иск по чл. 109 ЗС.

С т. 3 на Тълкувателно решение № 5 от 6.11.2017 г. по т. д. № 4/2015 г. е дадено тълкуване, че за уважаване на иска с правна квалификация чл.109 ЗС е необходимо ищецът да докаже, че неоснователното действие на ответника му пречи да упражнява своето право. Същевременно в мотивите е разяснено, че понякога естеството на извършеното от ответника нарушение е такова, че е ясно, че с него се пречи на съсобственика да упражнява правото си в пълен обем и като пример е даден извършване на въздействия в собствения на ищеца имот.

Всяко въздействие върху обща част, което променя нейното предназначение или ограничава възможността за ползването й по предназначение, извършено без съгласието на всички етажни собственици, пречи на етажния собственик да упражнява правата си в съсобствеността на общите части в пълен обем. При защита чрез негаторен иск етажният собственик не е длъжен да посочва с какво въздействието върху общи части, извършено без негово съгласие му пречи да упражнява правата си върху самостоятелния обект и свързаните с тях права да ползва по предназначение общите части. Дори и да е посочил такива обстоятелства, недоказването на същите не може да обуслови неоснователност на негаторния иск, ако по делото са установени въздействия на ответниците, които ограничават или лишават ищеца от ползването на обща част в сграда в режим на етажна собственост и са извършени без негово съгласие.

По основателността на касационните жалби:

Въззивното решение е неправилно като постановено в нарушение на материалния закон. В настоящото производство не е оспорена приетата от съда фактическа обстановка – ответниците са поставили през 2018 г. в обща част на сградата в режим на етажна собственост-ниша, отделена със стена от стълбището на приземния етаж, котел с цел изграждане на отоплителна инсталация, пробили са отвор в западната калканна стена на ниво приземен етаж, на 1.20 м. от пода, през който е изведена двуслойна димоотводна тръба, като отворът е установен с размери 25/28 см. и на западната стена на сградата са мотнтирали тръбно метално скеле, разположено в съседния поземлен имот. В отговора на исковата молба ответниците са заявили, че са извършили посочените действия по решение на мнозинството – етажните собственици, притежаващи 2/3 идеални части от общите части, т. е. признали са, че ищцата, както и нейния праводател не са дали съгласие за изграждане на отоплителна инсталация в общите части на сградата и за поставяне на металното скеле на западната стена.

Сградата се състои от три самостоятелни обекта и съгласно чл. 3 ЗУЕС управлението на общите части се осъществява по правилата на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 ЗС. Мнозинството от съсобствениците може да взема решение само за управлението и ползването на общите части, т. е. за действия, които не променят предназначението им и не ограничават правата на другите етажни собственици за достъп и ползване. Поставянето на елементи от отоплителна инсталация, обслужваща само някои от самостоятелните обекти в сградата, в общи части, вкл. пробиване на отвор в стена, съставлява действие на разпореждане (променя се предназначението на съответната обща част, като обслужваща всички обекти, в обслужваща само някои от тях и то извън хипотезата на чл. 38, ал. 2 ЗС) и може да се извърши само със съгласието на всички етажни собственици. Поставянето на скеле на външна стена, с което етажните собственици се лишават от достъп до тази стена, също изисква съгласието на всички етажни собственици (освен ако не е за конкретно ограничено време и е обусловено от необходимост от извършване на конкретни действия в обща част или в самостоятелен обект).

Неоснователно е възражението на ответниците, че към момента на извършване на процесните въздействия върху общите части ищцата е живяла в сградата и не се е противопоставила, с оглед на което е дала мълчаливо съгласие. Видно от отговора на исковата молба ищцата не е взела отношение относно решението на съсобствениците на 2/3 ид. ч. от общите части да поставят в тях елементи на отоплителната инсталация за първия и третия етаж, но се е противопоставила след поставянето им и е започнала да подава жалби, поради което и ответниците не са довършили инсталацията.

Поставянето на парния котел в обща част лишава ищцата от правото й на достъп и ползване на съответната обща част. Пробиването на отвор в западната стена на ниво приземен етаж, през който е изведена димоотводна тръба, съставлява промяна в обща по естеството си част. Поставянето на металното скеле лишава ищцата от достъп до съответната част на западната стена на сградата, т. е. до обща по естеството си част. Тези действия се явяват неоснователни, доколкото излизат извън управителните действия по чл. 31, ал. 1 ЗС и са извършени без съгласието на праводателя на ищцата или нейното съгласие като етажен собственик след като е придобила това качество, а това обуславя основателност на предявения иск за защита правото на ищцата да ползва общите части според тяхното предназначение.

Всяка неоснователна промяна в обща част на сграда в режим на етажна собственост или ограничение във възможността за ползването й по предназначение, съставлява неоснователно действие по смисъла на чл. 109 ЗС, което пречи на ищеца да упражнява правата си в общите части. Затова без значение за основателността на иска е дали ищецът е посочил с какво промяната му пречи и дали е доказал тези обстоятелства, ако ги е посочил. При защита на общи части чрез негаторен иск, основателността на иска е обусловена единствено от установяване, че ищецът е собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, че съответния елемент на сградата е обща част и липсва изискуемото от закона съгласие за промяна на предназначението на общата част или е налице ограничаване/лишаване на етажния собственик от достъп до нея.

Поради изложеното въззивното решение в следва да бъде отменено като неправилно и вместо него да се постанови друго за уважаване на негаторните искове.

С оглед основателността на исковете, ответниците дължат на ищцата направените по тези искове разноски в размер на 2870.90 евро, равностойност на заплатените 5615 лв.

С оглед изхода на спора ответницата Й. Г. Д. няма право на разноски, поради което не са налице и предпоставките на чл. 38, ал. 2 ЗА за определяне на възнаграждение на адвокат Г. Г. за осъщественото безплатно процесуално представителство.

По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 688 от 19.12.2024 г., постановено по гр. д. № 636 по описа за 2024 г. на Окръжен съд - Велико Търново и вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА Й. Г. Д., ЕГН [ЕГН], Т. М. Д., ЕГН [ЕГН] (лично и като правоприемници на М. Т. Д., починал на 4.04.2024 г.) и Г. М. Д., ЕГН [ЕГН] (като правоприемник на М. Т. Д., починал на 4.04.2024 г.), тримата от [населено място], [улица], ет. 3, да преустановят неоснователните си действия, с които пречат на Д. П. М., ЕГН [ЕГН] от [населено място], [улица], ет. 2, да упражнява правото си на собственост върху самостоятелен обект в сграда със застроена площ 99 кв. м. с идентификатор № ***, находящ се на втория етаж в сграда с идентификатор № ***, с предназначение на сградата – жилищна сграда - многофамилна и с предназначение на самостоятелния обект – жилище, апартамент, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта - № ***, над обекта - № ***, заедно с прилежащите южна изба, североизточна изба, южен таван и 1/3 идеална част от общите части на сградата, като:

1. ПРЕМАХНАТ котел на твърдо гориво с мощност 40 кw, разположен в общите части на сграда с идентификатор № ***, в нишата на приземния етаж с избените помещения, между стената срещу стълбищната клетка и стената на мазата, съсобствена между ответниците и А. В.,

2. ВЪЗСТАНОВЯТ целостта на западната стена на сграда с идентификатор № ***, като премахнат отвор (дупка) в западната стена на ниво приземен етаж, на 1.20 м. от пода, през който е изведена двуслойна димоотводна тръба,

3. ПРЕМАХНАТ метално скеле, монтирано на външната част на западната стена на сграда с идентификатор № ***

ОСЪЖДА Й. Г. Д., ЕГН [ЕГН], Т. М. Д., ЕГН [ЕГН] (лично и като правоприемници на М. Т. Д., починал на 4.04.2024 г.) и Г. М. Д., ЕГН [ЕГН] (като правоприемник на М. Т. Д., починал на 4.04.2024 г.), тримата от [населено място], [улица], ет. 3 да заплатят на Д. П. М., ЕГН [ЕГН] от [населено място], [улица], ет. 2 разноски за уважените с настоящото решение искове в размер на 2870.90 евро.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: