Нищожност на предварителен договор поради явна нееквивалентност на цената

Текстът на акта

Ключови фрази

6
Р Е Ш Е Н И Е
№ 50180

гр.София,

24.10.2022 г.

Върховен касационен съд на РБ, четвърто гражданско отделение, в закрито заседание на двадесет и седми септември две хиляди двадесет и втора година в състав:

Председател: ВЕСКА РАЙЧЕВА

Членове: ГЕНИКА МИХАЙЛОВА

АНЕЛИЯ ЦАНОВА

при секретаря К.Първанова

като разгледа докладваното от съдията Райчева гр.д. № 3362 описа за 2020 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК

Обжалвано е решение № 291 от 29.07.2020 г. по в.гр.д. 276/2020 г. на ОС – Русе, с което е отхвърлен иск по чл.19, ал.3 ЗЗД.

Допуснато е касационно обжалване по въпроса отнася ли се забраната по чл.152 ЗЗД до договор за продажба, който е сключен не предварително, а след възникване на друго главно задължение , на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК,

Жалбоподателят М. С., чрез процесуалния си представител в писмено становище поддържа, че решението e неправилно, моли да се отмени и да се постанови друго , с което бъде уважен предявения иск.

Ответниците -В. М. П., К. В. И. и Г. В. П., чрез процесуалния си представител, в писмено становище поддържат, че решението е правилно и молят да бъде оставено в сила.

Върховният касационен съд, състав на четвърто г. о., приема за установено следното:

С обжалваното решение въззивният съд, като е потвъдил първоинстанционното решение, е отхвърлил предявения от М. С. иск по чл. 19, ал.3 ЗЗД да бъде обявен за окончателен сключения предварителен договор между ищеца и ответниците В. П. и В. П. /починал на 14.08.2019г. -след образуване на производство пред първата инстанция и по реда на чл. 227 ГПК по делото като ответници са конституирани неговите наследници по закон К. П. и Г. П. – дъщери на починалия/.

Прието е, че на 01.12.2014 между ищеца и ответниците е сключен предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот с предмет апартамент № 20, с идентификатор № 63427.6.215.12.10 , находящ се в [населено място], на седми етаж в жилищен блок № 204, вх. „Б“, състоящ се от стая, дневна, кухня и сервизни помещения, със застроена площ 56.48 кв. м., ведно с избено помещение № 20 с площ от 4,15 кв. м., заедно с 2.062 % ид. ч. от правото на строеж върху терена, за сумата от 13 000 лева, която сума е уговорено да се изплати по начина и в сроковете, посочени в договора.

Въззивният съд е съобразил факта, че в чл. ІІ.1 от предварителния договор страните са се договорили при сключване на предварителния договор купувачът да заплати на продавачите сумата от 3 000 лв. , като е прието, че договорът в тази си част изпълнява функцията и на разписка. За останалата сума от 10 000 лв. е предвидено да се изплати на части за погасяване на сумите по изп. д. № 246/2009 г. по описа на ЧСИ И. Х. с рег. № 832 в КЧСИ, дължими от ЕТ „Вива КГ- В. П.” на трето лице, како изпълнителното дело е прекратено на 20.10.2009г. поради погасяване на задължението.

Въззивният съд е приел, че неправилно първоинстанционният съд е счел, че е предварителният договор е нищожен на основание чл.26, ал.1 ЗЗД като противоречащ на добрите нрави, каквото възражение ответниците своевременно са направили.

Съдът е изложил съображения за това, че при предявен иск, с който се заявява претенция за обявяване на предварителен договор за окончателен по смисъла на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, съдът има правомощията и действа като нотариус, поради което дължи извършване на същата проверка като него относно наличието на положителните, респ. – отсъствие на отрицателните предпоставки за сключване на окончателния договор. Приел е, че с подписване на предварителния договор на 01.12.2014 г. страните са уговорили предварително начин за удовлетворяване на ищеца – купувач по договора и кредитор на ответниците, който е различен от този предвиден в закона, поради което този предварителен договор е нищожен като сключен в нарушение на нормата на чл. 152 от ЗЗД, при събрани доказателства, че задължение на ответниците към майката на ищеца е възникнало по-рано, а именно през 2008г. Взел е предвид показанията на разпитан по делото свидетел, според който между страните съществуват и други правоотношения, касаещи спор за наем, дължим от ответниците на майката на ищеца, за предоставен им за ползване имот в Германия преди 2014г. , както и че с майката на ищеца е имало сключен по-рано предварителен договор с предмет процесния апартамент, който не е обявен за окончателен.

Съдът при тези данни е приел, че договорът е недействителен и не може да породи целените с него правни последици, а именно да бъде обявен за окончателен, поради което е отхвърлил предявеният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД като неоснователен.

Допуснато е касационно обжалване по въпроса отнася ли се забраната по чл.152 ЗЗД до договор за продажба, който е сключен не предварително, а след възникване на друго главно задължение , на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК.

В практиката на ВКС се приема, че ако прехвърлянето на недвижим имот е извършено след възникване и на други обигационни отношения между страните, то прехвърлителната сделка е валидна и не прикрива съглашение по чл. 152 ЗЗД, тъй като съгласието за продажба на имота не предхожда, нито съвпада по време със сключване на друг договор-договор за заем, договора за ипотека и др., а е постигнато след възникване на други задължения. Настоящият състав приема за правилна практиката, обективирана в решения № № 277/13. 07. 2009 г. по гр.д. № 1107/2008 г. на ВКС, ІІ г.о., 144 от 24. 04. 2009 г. по гр.д. № 4782/2008 г. на ВКС, По този въпрос има и постановено решение по чл. 290 ГПК - решение № 873 от 18. 11. 2009 г. по гр.д. № 4469/2008 г. на ВКС, ІV г.о., в същия смисъл.

С оглед на така дадения отговор на поставения за разглеждане въпрос настоящият състав намира, че в обжалваното решение, за да отхвърли иска по чл.19, ал.3 ЗЗД като неоснователен, въззивният съд неправилно е приел, че процесният предварителен договор е нищожен, като сключен в противоречие с разпоредбата на чл.152 ЗЗД.

Сключеният на 01.12.2014 между ищеца и ответниците предварителен договор за покупко – продажба на недвижим имот с предмет апартамент № 20, с идентификатор № 63427.6.215.12.10 , находящ се в [населено място] не представлява съглашение, с което е било предварително уговорено , че ако задължението не бъде изпълнено кредиторът ще стане собственик на недвижимия имот по начин, различен от този който е предвидил закона за удовлетворение на изправния кредитор-чл.152 ЗЗД. В случая не намира приложение разпоредбата на чл.152 ЗЗД, тъй като не е налице уговорка, предхождаща или съвпадаща по време със сключване на предварителния договор заради която с процесния предварителен договор страните да са се споразумели, че ищецът ще стане собственик на недвижимия имот по начин, различен от този който е предвидил закона за удовлетворение на изправния кредитор.

Разгледана по същество обаче касационната жалба е неоснователна.

Установява се от съдържанието на чл. ІІ.1 от предварителния договор , че страните са се договорили при сключване на предварителния договор купувачът да заплати на продавачите сумата от 3 000 лв. , като е прието, че договорът в тази си част изпълнява функцията и на разписка. За останалата сума от 10 000 лв. е предвидено да се изплати на части за погасяване на сумите по изп. д. № 246/2009 г. по описа на ЧСИ И. Х. с рег. № 832 в КЧСИ, дължими от ЕТ „Вива КГ- В. П.” на трето лице. По делото не са представени доказателства за заплащането на друга сума за имота освен 3000лева. От приетите по делото вносни бележки се установява, че по сметка на ЧСИ Х. по ИД изп. д. № 246/2009 г . са заплатени суми съответно на 17.12.2009г. 3000лв. и на 20.10.2010г. 8153,53лв. и 720,01лв. и според представената сметка за размера на дълга към 16.12.2009г. общо изплатеното и погасено задължение на длъжника е в размер на 15023,47лв., а изпълнителното дело е прекратено поради пълното изплащане на задължението. Ето защо не може да се приеме, че има заплатена част от цената чрез погасяване на задължения на продавача по изпълнително дело, което към момента на сключване на предварителния договор вече е прекратено поради изплащане на задължението.

Ответниците са направили възражение за нищожност на предварителния договор, основано на невъзможността да бъде платена покупната цена по посочения в него начин (поради липса на задължения по изпълнителното дело, които да се погасяват), както и поради несъразмерност на уговорените престации – ниската продажна цена, което представлява нарушение на добрите нрави.

В случая уговорената по същество цена е 3000лева и е четири пъти по-ниска от посечената такава за имота в предварителния договор и десет пъти по-ниска от пазарната цена на имота от 32701 лева според заключение на вещо лице, прието по делото. Следва да се има предвид факта, че останалите 10 000лв. от посочената в договора цена не са заплатени, а и купувачът изрично е заявил , че е изправна страна по договора, изпълнил е задължението си да плати цената, което е направил с погасяването на задължения на продавачите по изпълнително дело през 2009-2010г., т.е. твърдял е, че това е станала далеч преди подписването на предварителния договор, за което няма доказателства по делото, а и липсва уговорка в същия, че цената е платена чрез погасяване на дълг в миналото. Липсва и уговорка, че продажната цена по договора е изцяло платена към датата на сключването му. Съдът при тълкуване волята на страните по правилата на чл.20 ЗЗД не може да приеме , че са възникнали нови права и задължения за страните, нито да признае начин на изпълнение на задължението за плащане, различен от ясно уговорения в предварителния договор.

Добрите нрави са неписани общовалидни морални норми, които съществуват като общи принципи или произтичат от тях и са критерии за оценка на сделките. В практиката на ВКС се приема, че нееквивалентността на престациите като конкретен пример за нарушение на добрите нрави води до нищожност на сделката по смисъла на чл.26, ал.1 от ЗЗД. Законодателят допуска, че цената на недвижимия имот може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В същото време понятието добри нрави предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на сделката. ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че практически да е сведена до липса на престация. Следователно значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации, която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато насрещната престация е практически незначителна. По този начин би се накърнил принципът на свободата на договарянето/чл.9 от ЗЗД/, защото еквивалентността на престациите поначало се преценява от страните и се съобразява с техния правен интерес.

При така установените обстоятелства по делото следва да се приеме, че предварителният договор , в който по същество е договорена цена десет пъти по ниска от пазарната стойност на имота, е нищожен поради накърняване на добрите нрави и не може да бъде обявен за окончателен. Ето защо обжалваното решение , с което съдът е отхвърлил предявения иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД макар и по други съображения, следва да се остави в сила.

На основание чл.78 , ал.3 ГПК жалбоподателят следва да заплати на ответниците направените по делото разноски в размер на 600 лева за процесуално представителство пред ВКС, тъй като тримата са представлявани от един адвокат- адв.Е. К. и не са имали противоречиви интереси, което да налага различен път на защита за всеки един от тях. От ответниците са представени три броя отговори на касационната жалба, но с идентично съдържание, а становището по съществото на спора е изготвено общо за тримата ответника.

По изложените съображения, съдът

Р Е Ш И :

ОСТАВЯ В СИЛА решение № 291 от 29.07.2020 г. по в.гр.д. 276/2020г. на ОС – Русе.

ОСЪЖДА М. С. да заплати на В. М. П., К. В. И. и Г. В. П. общо сумата 600лева разноски за процесуално представителство пред ВКС.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: