Собственост върху земя при учредено право на строеж и ползване

Текстът на акта

Ключови фрази

РЕШЕНИЕ

№ 727

Гр. София, 09.12.2024 г.

Върховният касационен съд, Гражданска колегия, Първо отделение в открито заседание на деветнадесети ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОНКА ДЕЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ВАНЯ АТАНАСОВА АТАНАС КЕМАНОВ

и при участието на секретаря Даниела Никова, като разгледа докладваното от съдията Ат.Кеманов гр.д.№817/24г. на ВКС, за да се произнесе взе предвид следното :

Производството е по реда на чл. 290 от ГПК и е образувано по касационна жалба на К. К. В., чрез процесуалния й представител адвокат И. Т., срещу решение № 397 от 20.11.2023г. по в.гр.д.№ 549/2023 г. на Пазарджишкия окръжен съд.

Състав на Пазарджишкия окръжен съд е отменил решение № 731 от 27.06.2023г. по гр.д.№20235220100233 на Пазарджишкия районен съд, и е постановил друго по същество, с което е уважил предявеният от П. Г. А. против К. В. отрицателен установителен иск за собственост по чл. 124, ал. 1 ГПК - за установяване, че К. К. В. не е собственик на 1/6 идеални части от поземлен имот с идентификатор ***по КККР на [населено място], с административен адрес: [населено място], [улица], с площ на целия имот от 629кв.м.

В касационната жалба се поддържа, че въззивното решение е постановено в нарушение на материалния закон, при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила и е необосновано, поради което се моли за неговата отмяна и постановяване на касационно решение по съществото на спора, с което предявеният иск бъде отхвърлен със законните последици.

В писмен отговор в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, ответникът по касация П. А. оспорва основателността на подадената жалба.

Въззивният съд е приел за установено, че ищецът П. Г. А. и сестра му Д. Г. Б. са наследници по закон на Г. П. А., техен баща, [дата на раждане] и починал на 05.01.2013г.Ответницата К. К. В. е наследник по закон на К. И. В., неин баща, [дата на раждане] и починал на 16.01.2008г.

С договор за покупко- продажба по нотариален акт №15, том II, дело №488 от 17.04.1964г. по описа на Пазарджишки народен съд, продавачите А. С. И. и Д. П. И. от [населено място] са продали на Г. П. А. дворно място в [населено място], съставляващо парцел *** в кв.***по плана на [населено място], състоящ се от 600кв.м., при съседи-улица, н-ци Л. И., С. Т. Р., Д. Д. Г., н-ци П. Г. И. и А. Д. К..

С договор за учредяване на право на строеж върху чужда земя №186, том I, дело №384 от 09.03.1966г. по описа на Пазарджишки народен съд, Г. П. А. е отстъпил на К. И. В. и М. Г. В. правото да надстроят собствената му масивна жилищна сграда, като изградят апартамент на втория етаж върху бетонната плоча на първия етаж, изградена от прехвърлителя- собственик заедно със стълбището за третия етаж и бетонна плоча за третия етаж.Г. П. А. е прехвърлил на двамата суперфициари правото на собственост върху съответните общи части от приземния етаж, както и на избено помещение, изградено на 11.30кв.м., находящо се на юг към двора с вход от главното стълбище и 1/6 идеална част от целия парцел – тоест 100 кв.м. незастроено дворно място за ползване.

Въззивният съд е приел, че от систематическото, логическо и смислово тълкуване и вложената действителна воля на страните, съгласно нормата на чл.20 ЗЗД, в договора за суперфиция сключен във формата на нотариален акт №186, том I, нот.д.№384 от 09.03.1966г. в полза на суперфициарите К. и М. В. няма надлежно прехвърлено право на собственост върху 1/6 идеална част от процесния имот, съответстващо на 100кв. от незастроеното дворно място.Действителната воля на учредителя на суперфицията е била да прехвърли право на собственост върху отделни обекти, както и да прехвърли право на ползване върху 1/6 ид.ч. от дворното място съответстващо на 100кв.м. реална площ от дворното място.

По заявеното оригинерно основание за придобиване на процесния имот, въззивният съд е приел, че трансформирането на правото на ползване в право на собственост може да стане чрез промяна на намерението от своене в полза на чуждия собственик в своене в полза на себе си като своя собственост, като това намерение да е демонстрирано по явен начин и да бъде обявено на досегашния собственик.В случая това не е установено.

Изложени са допълнителни съображения, че владението на реално разграничена част от парцел за какъвто и да е срок нито води до придобиването на собствеността по давност, ако давностният срок е завършен след влизането в сила на ЗТСУ, както е твърдяно в случая от ответницата, нито може да се счита за владение върху идеална част и няма за последица придобиването по давност на съответна идеална част.При действието на ЗТСУ не е допустимо не само придобиването по давност на реални части, но и на идеални части от дворищнорегулационни парцели чрез владение върху реални части.Взето е предвид, че в случая ако се приеме упражнявано владение от 09.03.1966г., то не са изтекли необходимите за придобиване по давност пълни 10 години на реалната част от процесния поземлен имот от 100кв.м. при действието на ЗПИНМ като не следва да се зачете владението върху тази реална за периода от време от 1973г. до 2000г. с оглед въведената забрана по чл.59 ЗТСУ /отм/ до изменението с ДВ, бр. 34/25.04.2000г. да се придобиват по давност или чрез правни сделки реално определени части от дворищнорегулационни парцели, а след 2000г. е в сила ЗУТ, съгласно чл.200 ал.1 от който реално определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните образувания могат да се придобиват по давност, само ако са спазени изискванията за минималните размери по чл.19 ЗУТ /14кв.м. лице и 300 кв. м. повърхност за градовете/ или ако тези реално определени части от урегулиран имот са присъединени при условията на чл.17 ЗУТ към съседен имот.Посочено е, че съгласно чл.181 ал.3 ЗТСУ може да бъде придобита идеална част от парцел по давностно владение, осъществявано върху съответна реална част от парцела, но само в случаите на придобивна давност, изтекла до влизане в сила на ЗТСУ.

С постановеното определение №3955/26.08.2024г. е допуснато касационно обжалване на въззивното решение по реда на чл.280, ал.2, предл.3 от ГПК.
В постоянната практика на ВКС се приема, че съгласно чл. 64 ЗС собственикът на постройката може да се ползва от земята, само доколкото това е необходимо за използване на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго/решение № 363/17.10.2011 г. по гр. д. № 663/2011 г., I г. о. и решение № 75/28.02.2012 г. по гр. д. № 1283/2010 г., I г. о./Ако в акта, с който е отстъпено правото по чл. 63 ЗС не е постановено друго, правото на собственика на постройката /респ. на обект в постройка, съществуващ при условията на суперфициарна собственост/, се ограничава само до правомощията, установени с чл. 64 ЗС - ползване на такава част от мястото, върху което е построена сградата, която му осигурява нормален достъп до нея, включително до входа й и за поддържането й в нормално и годно за ползване състояние.
Според решение № 546 от 23.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 856/2009 г., IV г. о., ГК, което се споделя изцяло от настоящия състав,при наличие на спор относно точния смисъл на договорни клаузи, съдът тълкува договора съгласно изискванията на чл. 20 ЗЗД , издирвайки действителната обща воля на страните; тълкувайки отделните уговорки във връзка едни с други и всяка една в смисъла, който произтича от целия договор, с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността.С оглед конкретиката на отделния казус, съдът тълкува договора, изследвайки доколко буквалният смисъл на текста изразява действителната обща воля на страните; как следва да се тълкува отделната уговорка предвид систематичното й място в договора и общия му смисъл; може ли отделната уговорка да бъде тълкувана по аргумент за противното или за по-силното основание; каква е обичайно възприетата практика в отношенията между страните по договора.При изясняване на действителната обща воля на страните съдът може да изследва и обстоятелствата, при които е сключен договорът ; поведението на страните преди и след сключването му - характера на преговорите за сключване на договора; разменената кореспонденция във връзка с това и как са изпълнявани задълженията по него след сключването му.
От съдържанието на сключения между праводателите на страните договор за учредяване на право на строеж върху чужда земя №186, том I, дело №384 от 09.03.1966г. по описа на Пазарджишки народен съд, се установява, че в полза на К. И. В. и М. Г. В. е било учредено правото на строеж за изграждане на втори жилищен етаж над построена в имота масивна жилищна сграда, ведно с припадащите се идеални части от общите части на сградата.Посочено е още, че на приобретателите се прехвърля и 1/6 идеална част от целия парцел – тоест 100 кв.м. незастроено дворно място за ползване.Тълкувайки волята на страните касационната инстанция приема, че в обема на правото на строеж, което е било учредено в полза на суперфициарите се включва не само възможността да ползват тази част от незастроеното дворно място, която би им осигурила нормален достъп до изградената от тях постройка, но и да ползват дворното място в по-голям обем.Това се потвърждава от показанията на св.Г. П./собственик на третия жилищен етаж от кооперацията/, който заявява пред съда, че родителите на ответницата са ползвали фактически около 100кв.м. от двора, която част се намира под южната тераса на апартамента.В нея семейство В. са извършвали селскостопанска дейност.И неговият баща е искал да има такова място, но собствениците на първия етаж А. не им разрешили.

От изложеното следва, че в полза на праводателите на ответницата не е било учредено едновременно право на строеж за изграждане на втори жилищен етаж над съществуващата масивна жилищна постройка и ограничено вещно право на ползване върху 100кв.м. от дворното място, а само право на строеж с посоченото по-горе съдържание.От показанията на разпитаните по делото свидетели се установява, че между праводателите на страните не е съществувал спор как фактически да се ползва тази незастроена част от дворното място от страна на суперфициарите.Това право на общо основание е прехвърлимо/наследимо/, а не се е погасило с настъпване на смъртта на приобретателите по договор за учредяване право на строеж от 09.03.1966г.
Производството по делото е било образувано по иск предявен от П. А. срещу К. В. за приемане на установено в отношенията между страните, че ответницата не е собственик на 1/6ид.ч. от дворно място в [населено място], съставляващо парцел *** в кв.***по плана на града.При отрицателния установителен иск за собственост, след като ищецът изобщо отрича правото на ответника, последният трябва да изчерпи в процеса всички основания, на които то е могло да се породи/ Тълкувателно решение № 8 от 27.11.2013 г. на ВКС по тълк. д. № 8/2012 г., ОСГТК/.В срока за отговор ответницата е възразила, че е придобила собствеността върху спорната част по наследяване от своите родители, които от своя страна са я придобили въз основа на сключения с праводателя на ответника договор за учредяване право на строеж от 09.03.1966г., евентуално по давност.По-горе бе посочено, че в полза на К. И. В. и М. Г. В./праводатели на ответницата/ е било учредено право на строеж, а не им е била прехвърлена идеална част от дворното място, поради което следва да се приеме, че ответницата не е придобила спорната част на твърдяното главно придобивно основание.
На формално основание следва да се отхвърли възражението, че спорната идеална част е била придобита от ответницата по давност като без значение за този извод е дали тя и нейните праводатели са оспорили правата на собствениците на дворното място и са им заявили, че владеят тази реална част от около 100кв.м., като своя.
Разпоредбата на чл. 40, ал. 2 ЗПИНМ /отм./ въвежда забрана за придобиване по давност на реални части от дворищнорегулационни парцели, които не отговарят на изискванията за обособяване на самостоятелен парцел.Същата забрана се съдържа и в чл. 59 ЗТСУ /отм./, в редакция преди изменението с ДВ, бр. 34/2000г.В чл. 181, ал. 1 ЗТСУ /отм./ е предвидено, че изтеклата до влизане в сила на този закон придобивна давност върху реално определени части от дворищнорегулационни парцели запазва действието си, ако частите, предмет на владението, и останалите части от парцела могат да бъдат обособени в самостоятелни парцели по правилата, които са действали до този момент, или съгласно този закон и правилника за неговото приложение.В случая реалната част от парцела не може да бъде придобита по давност дори претендиращия правото е упражнявал фактическа власт явно, необезпокоявано и непрекъснато повече от 10 години, тъй като не е установено да може да бъде обособена като самостоятелен урегулиран поземлен имот с оглед изискванията на чл. 19 ЗУТ .

Разпоредбата на чл.181, ал. 3 от ЗТСУ /отм./ предвижда, че може да бъде придобита идеална част от парцел по давностно владение, осъществявано върху съответна реална част от парцела, но само в случаите на придобивна давност, изтекла до влизане в сила на този закон, тоест до 1973г.За придобивната давност, започнала да тече преди влизане в сила на ЗТСУ /отм./, но изтекла след влизане в сила на този закон, в ЗТСУ/отм./ и в последващия действащ благоустройствен закон ЗУТ няма правни норми, предвиждащи възможност за придобиване на идеална част от парцел по давност при осъществявано давностно владение върху съответна реална част от парцела/ р ешение № 185 от 1.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 280/2009 г., I г. о., ГК и посочената в него практика на тричленни състави на ВКС/.В процесния случай от сключване на договора за учредяване право на строеж от 09.03.1966г., до влизане в сила на ЗТСУ-отм., са изминали седем години, поради което суперфициарите не са могли да придобият спорната идеална част по давност дори да са упражнявали фактическа власт върху реална част от дворното място с намерение за своене.
Следва да се отбележи, че суперфициарният собственик разполага със защита на правото си да ползва съответната част от дворното място, която част се определя от обема на учреденото му право на строеж срещу неоснователни действия или бездействия на собственика на терена чрез иск по чл. 109 ЗС .Определянето на тази част от дворното място следва да бъде осъществено в евентуално производство по реда на чл.64 от ЗС, в което да се съобрази местоположението на придобитата в изключителна собственост постройка от страна на суперфициара.
Предявеният по реда на чл.124, ал.1 от ГПК е основателен и следва да бъде уважен, а обжалваното въззивно решение потвърдено при посочените по-горе мотиви.
В полза на ответника по касация следва да се присъдят направените пред настоящата инстанция разноски, които се изразяват в заплатен адвокатски хонорар.
Предвид горното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение РЕШИ :

ПОТВЪРЖДАВА решение № 397 от 20.11.2023г. по в.гр.д.№ 549/2023г. на Пазарджишкия окръжен съд.

ОСЪЖДА К. К. В. да заплати на П. Г. А. сумата от 1 700/хиляда и седемстотин/лв., представляваща направените пред касационната инстанция разноски.

РЕШЕНИЕТО е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: