Обезщетение за построена без съгласие ограда между съседни имоти

Текстът на акта

Ключови фрази

Обезщетения при гестия * неоснователно обогатяване * указания на съда * експертиза

5

Р Е Ш Е Н И Е

№ 174

[населено място], 02.07.2025 година

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Търговска колегия, Първо отделение в публично заседание на тринадесети март през две хиляди и двадесет и пета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КРИСТИЯНА ГЕНКОВСКА ЧЛЕНОВЕ: БОЯН БАЛЕВСКИ

АНЖЕЛИНА ХРИСТОВА

при участието на секретаря Петя Петрова като изслуша докладваното от съдия Генковска т.д. № 1645 по описа за 2024 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.290 ГПК.

Подадена е касационна жалба от „МАЯК М“АД срещу решение № 121/27.03.2024 г. по в.гр.д. № 70/2024 г. на Окръжен съд - Русе, с което след отмяна на решение № 1466/20.10.2023 г. по гр.д. № 2155/2022 г. по описа на Районен съд - Русе е отхвърлен предявеният от „МАЯК М“АД против „ТРАНСИС“ЕООД иск за заплащане на сумата от 19 673,19 лв., с която ответникът се е обогатил, представляваща половината от заплатената от ищеца сума в общ размер 39 346,38 лв. - разходи по изграждане на ограда между съседни имоти с идентификатори 63427.8.1402 и 63427.8.650, собственост съответно на ищеца и на ответника, ведно със законната лихва върху претендираната сума от датата на завеждане на делото 21.04.2022 г. до окончателното изплащане и в частта на разноските.

В касационна жалба се излагат съображения за неправилност, поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила, поради необоснованост и допуснати нарушения на материалния закон. Касаторът счита, че необосновано въззивният съд се е намерил, че процесната ограда е незаконна и подлежи на премахване, след като органите по ЗУТ не са се произнесли по този въпрос. Липсват заповеди за премахване на обекта. Неправилно е приложено ППВС № 6/1974 г. В открито съдебно заседание чрез пълномощника на страната касационната жалба се поддържа. Иска се отмяна на въззивното решение и постановяване на друго за уважаване на иска по чл.61, ал.2 ЗЗД.

Ответникът по касацията „Трансис“ЕООД е подал писмен отговор, в който оспорва основателността на касационната жалба.

С определение № 3332/10.12.2024г. по т.д. № 1645/2024г. на ВКС, I т.o. e допуснато касационно обжалване на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса: относно значението на предписанието на техническите органи за премахване на незаконен строеж при иск за заплащане на подобрения, за проверка съответствието на въззивното решение с практиката на ВКС, обективирана в решение № 308/30.10.2012г. по гр.д. № 271/2012 г. на ВКС, I г.о., решение № 315/ 25. 10. 2012 г. по гр. д. № 1189/2011 г. на ВКС, I г.о и др.

Като взе предвид становищата на страните и по реда на чл.290, ал.2 ГПК извърши проверка по заявените основания за касиране на въззивния акт, ВКС-Търговска колегия, състав на І т.о. приема следното:

За да постанови обжалваното решение въззивният съд е констатирал, че между двата съседни имота, принадлежащи съответно на страните в процеса, в периода от 25.10.2021 г. до 18.02.2022 г., от „Маяк-М“ АД е била изградена ограда изцяло в неговия имот, без да е налице съгласие на ответника. Общо извършените СМР за изграждане на оградата са били на обща стойност 31 391,29 лв. без ДДС. Счел е за доказано въз основа на заключението на СТЕ, че е била налице разлика между кадастралните граници и фактическата граница на място /ограда, портал/ между имоти с идентификатори 63427.8.1237 и 63427.8.1402, на касатора и 63427.8.650, на ответника. Старата ограда не е била идентична с имотната граница в Кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], одобрени със Заповед № РД18-91/15.12.2007г. на ИД на АГКК. Констатирал е, че по настоящем съборените части от старата ограда изцяло попадат в имота на касатора. Посочил е, че според вещото лице не са били спазени нормите на ЗУТ, тъй като за строежа трябва да има строителни книжа. В съдебно заседание е било доуточнено от вещото лице, че подпорната стена е с различна височина и в участъка от страна на ответника е измерена височина до 1,55 м., а върху подпорната страна има метална ограда с височина 2,05 м. на ламарината и така общо стават 3,10 м. След като височината е над 2,20 м., се изисква констативно становище, на база на което се издава разрешение за строеж, необходимо е проекторешение - да има проект както архитектура и конструкции. РОС е преценил показанията на разпитаните свидетели, които са установили, че изграждането на нова ограда се е наложило поради това, че старата била компрометирана и същата не се намирала върху действителната граница между двата имота. Новата ограда била изградена изцяло от и за сметка на касатора. „ТРАНСИС“ ЕООД е било канено многократно да участва в изграждането й. По телефона представителите му са казвали, че „ще се разберат“, но не последвало съгласие от тяхна страна. Според тях нямало нужда да се изгражда нова ограда. Камионите на ответното дружество били паркирани плътно до старата ограда и навлизали дори в частта на касатора, за да не могат служителите му да направят новата ограда. Между касатора и ответника е имало проблеми и конфликти, дори един – два пъти се наложило да идват полицейски служители на място. Въззивната инстанция е коментирала писмени доказателства за подадаени от ответника сигнали до Община Русе, отдел „Строителен контрол“, за това че при построяване на процесната ограда не са спазени нормите на ЗУТ и с искане да бъде извършена проверка дали за изпълнения строеж има издадени и изготвени строителни книжа и строежът изпълнен ли е при спазване на всички законни и технически изисквания. В случай, че строежът е незаконен, ответникът е поискал да бъде разпоредено неговото премахване. Съдът е установил, че във връзка със сигнала от страна на Община Русе са били изискани от ищеца всички налични строителни книжа за изпълнената ограда и подпорната стена.

РОС е счел, че е съгласно нормата на чл. 61, ал. 3 от ЗЗД, ако някой е предприел чужда работа въпреки волята на заинтересувания, какъвто е конкретният случай, последният отговаря по правилата за неоснователното обогатяване, а ако гесторът е действал и в свой интерес, заинтересовано лице отговаря само до размера на обогатяването му - чл. 61, ал. 2 ЗЗД. Споделил е извода на РРС, че изграждането на ограда към съседен имот е действие, което се предприема доброволно и зависи от преценката на собственика на имота, но при извършването му се правят разходи, които следва да бъдат възстановени от лицето, вместо което са били платени. Направените разноски се явяват подобрение и на имота на ответника по иска, доколкото оградата, въпреки че е построена в съседен имот, обслужва и неговия, и води до увеличаване на стойността му. За основателно е приел възражението, че процесната ограда е построена без задължителните за такъв строеж строителни книжа (чл. 225, ал. 2 ЗУТ). В този смисъл е счел, че законният му статут се доказва само с такива книжа, издадени и одобрени от съответната администрация. Констатирал е, че касаторът е бил няколко пъти задължаван да представи по делото всички строителни книжа, архитектурни проекти и др., относно законността на извършения строеж на процесната ограда, като му е указано, че при непредставянето им съдът ще приложи последиците на чл. 161 от ГПК. РОС се е позовал на ППВС № 6 от 27. XII. 1974 г. по гр. д. № 9/74 г., че подлежащите на премахване незаконни строежи не се заплащат, освен ако собственикът на имота желае да ги запази. При определяне стойността им в такъв случай се държи сметка за евентуалното им премахване или отнемане в полза на държавата.

Въззивната инстанция е счела, че ответникът по иска е представил доказателства, че не желае запазване на оградата, предприел е мерки за разпореждане на нейното премахване от компетентните органи и я счита за потенциално застрашена от срутване. При това положение въззивният съд е приел, че искът следва да се отхвърли.

По правния въпрос настоящият състав на ВКС намира следното:

В цитираната съдебна практика на ВКС, а така също и в служебно известното на състава на ВКС решение № 108/29.06.2016 г. по гр.д. № 60206/2016 г. на ВКС, III г.о. е прието, че незаконни строежи подлежат на премахване тогава, когато има предписание на техническите органи – заповед по чл. 225 или по чл. 225а ЗУТ за премахването им. При липса на такава заповед, дори и да са съставени констативни протоколи за незаконно строителство, не би могло да се приеме, че строежът подлежи на премахване и за същия се дължи обезщетение като за подобрение. Извършеното незаконно строителство следва да се цени с оглед на вероятността да бъде премахнато в изпълнение на действащите благоустройствени закони, затова при определяне на стойността на подобренията се държи сметка за евентуалното им премахване.

Настоящият състав на ВКС споделя така даденото разрешение по правния въпрос.

По основателността на касационната жалба:

Въззивното решение е постановено в противоречие с цитираната практика на ВКС. Основателно е оплакването за допуснато нарушение на материалния закон, като въззивният съд е приел, че само поради обстоятелството, че процесната ограда представлява незаконен строеж и ответникът по иска за заплащане на обезщетение за извършването на това подобрение е предприел мерки пред административните органи за премахването, то не се дължи исканото обезщетение на лицето, извършило строителството.

По делото липсва предписание на техническите органи - заповед по чл.225 или чл.225а ЗУТ, поради което не може да се приеме, че строежът подлежи на премахване. Представените пред въззивната инстанция от ответника нови писмени доказателства – сигнали до Община Русе, отдел „Строителен надзор“, на които същият се позовава и в отговора на касационната жалба, са били депозирани след преклузивния срок за това и приети от РОС в нарушение на чл.266 ГПК, а и преценени по същество същите не представляват горепосочената заповед.

Незаконността на изградената ограда е установена от въззивната инстанция с оглед направеното в срока с отговора на исковата молба от ответника по иска възражение за изграждане на оградата в отклонение от строителните правила и норми, действащи към момента на строежа и предвид установената от вещото лице фактическа височина на съществуващата ограда - над 2,20 м. В този случай на осн. чл.48, ал.9 ЗУТ строителството на огради в отклонение от изискванията по ал. 5 и 7 на чл.48 ЗУТ се разрешава от главния архитект на общината въз основа на индивидуален архитектурен проект съобразно предназначението на урегулирания поземлен имот и с оглед осигуряването на архитектурно единство. Въззивният съд в съответствие с чл.161 вр. чл.190 ГПК е преценил бездействието на касатора да представи строителни книжа относно законността на извършения строеж, като го е обсъдил и във връзка с констатациите на вещото лице по СТЕ.

Незаконността на строежа не се отразява върху полезността на предприетата от ищеца работа по смисъла на чл.60-62 ЗЗД. От значение в случая, както правилно е заключил РОС, е че оградата, макар и изградена изцяло в имота на ищеца, обслужва според предназначението си и този на ответника /огражда, защитава и укрепва/. В съответствие със събраните доказателства въззивната инстанция е преценила и поведението на ответното дружество като действия по противопоставяне на извършване на строителството й. Следователно, както поддържа и ответникът в отговора на касационната жалба, е налице хипотеза по чл.61, ал.3 ЗЗД.

Горепосочената норма препраща към правилата на неоснователното обогатяване относно начина на определяне на дължимото обезщетение. Както се сочи и в правната доктрина /Ч.Г., Неоснователно обогатяване, гражданскоправни аспекти, 2011, с.188/ препращането към чл.59, ал.1 ЗЗД е само досежно размера на претенцията на управителя на чуждата работа, доколкото има обогатяване на носителя на интереса и доколкото това обогатяване не надхвърля размера на обедняването, настъпило в имуществената сфера на лицето, което е предприело извършването на работата. Начина на оценка на обогатяването е в зависимост от спецификата на престацията, която неоснователно получава обогатилият се. Ето защо от значение за спора е не само установяването на размера на извършените разходи към момента на строителството, но и този на увеличената стойност на имота на ответника в резултат на съответната дейност, която стойност се установява при съпоставка каква би била цената на имота с и без сочената ограда към момента на експертизата. Въззивният съд, е бил длъжен и сам, служебно, независимо, че не е имало искане от страните, да допусне експертиза относно увеличената стойност на имота, каквито са и указанията в т. 10 от ТР №1/04.01.2021 г. по тълкувателно дело № 1/2000 г. на ОСГТК на ВКС и да включи указание вещото лице при определяне на стойностите на обогатяването и обедняването да отчете вероятността за издаване на заповед за цялостно или частично премахване на оградата.

По изложените съображения въззивното решение следва на осн. чл.293, ал.2 и ал.3 ГПК да се отмени и да се върне делото на окръжния съд за назначаване на СТЕ с горепосочената задача.

При новото разглеждане на спора РОС следва да се произнесе по въпроса за разноските и пред настоящата инстанция.

По изложените съображения, Върховен касационен съд, търговска колегия, състав на Първо отделение,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 121/27.03.2024 г. по в.гр.д. № 70/2024 г. на Окръжен съд – Русе.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: