Обявяване на предварителен договор за окончателен и проверка на собствеността

Текстът на акта

Ключови фрази

8
Р Е Ш Е Н И Е

№ 586

гр. София, 16.10.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВЪРХОВНИЯТ КАСАЦИОНЕН СЪД , Трето гражданско отделение, в открито съдебно заседание на осемнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: МАРИО ПЪРВАНОВ

ЧЛЕНОВЕ: МАРГАРИТА ГЕОРГИЕВА

НИКОЛАЙ ИВАНОВ

при участието на секретаря Анжела Богданова като разгледа докладваното от съдията Николай Иванов гражданско дело № 3352 по описа на Върховния касационен съд за 2023 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба подадена от С. К. С.-Д. и М. К. С., чрез пълномощник адв. В. В. М. от АК- Перник, против въззивно решение № 293/13.03.2023 г., постановено по в. гр. д. № 2213/2022 г. на Апелативен съд - София, с което е потвърдено решение № 261532/05.05.2022 г. по гр.д. № 3455/2020 г. на Софийски градски съд. С решението на Софийски градски съд е обявен на основание чл.19, ал.3 от ЗЗД за окончателен сключения на 14.02.2019 г. предварителен договор, с който Д. С. С., починал на 14.06.2019 г. се е задължил да прехвърли на П. П. С. собствеността върху самостоятелните обекти на правото на собственост находящи се в [населено място]: земя с идентификатор ...... /неточно посочена в решението с ......1.3/; втори етаж от жилищна сграда с идентификатор ........1.2 и гараж с идентификатор ........................., срещу задължението за издръжка и гледане, по предявен иск от П. П. С. срещу С. К. С. и М. К. С., в качеството им на наследници на Д. С. С., като в тежест на П. П. С. са възложени нотариална и държавна такса, а в тежест на жалбоподателите – разноски по делото.

В касационната жалба се релевират оплаквания за неправилност на обжалваното решение, поради нарушения на материалния и процесуалния закон и необоснованост. Тезата на касаторите е, че съдът не е проверил собствеността на постройките в дворното място, и без да обсъди възражението досежно липсата на еднолична собственост върху тях от страна на прехвърлителя е приел наличието на такава. В с.з. жалбата се поддържа.

Ответника по касационната жалба П. П. С. в писмен отговор, изразява становище за основателност на жалбата.

С определение № 1755/10.04.2024 г. на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК е допуснато касационно обжалване на въззивното решение по въпроса за приложението на разпоредбата на чл.363 ГПК и задължението на съда да извърши проверка дали ответниците по иска с правно основание чл.19, ал.3 от ЗЗД са собственици на процесния имот.

По въпроса обусловил допускане на касационно обжалване, отговорът се съдържа в практика на ВКС, обективирана в: решение № 537/08.07.2010 г. по гр. д. № 349/2009 г., на III г.о.; решение № 277/26.01.2015 г. по гр. д. № 1962/2014 г., на III г.о.; решение № 172/04.07.2019 г. по гр. д. № 3960/2018 г., на IV г.о., съгласно които, когато се касае за прехвърляне на право на собственост върху недвижим имот в хипотезата на чл. 19, ал. 3 ЗЗД, съдът проверява дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали продавачът е собственик на имота, тъй като решението на съда поражда последиците на окончателен договор за прехвърляне на право на собственост върху този недвижим имот. Съгласно императивната процесуалноправна норма на чл. 363 от ГПК, съдът следва служебно /и без да са направени възражения и доводи от страна на ответника/ да провери дали са налице предпоставките за прехвърляне по нотариален ред на собствеността върху недвижимия имот, който е предмет на предварителния договор, чието обявяване за окончателен е поискал ищецът. Предпоставка за успешното провеждане на конститутивния иск по чл. 19, ал. 3 ГПК е представянето на документи с удостоверителен характер относно вещното право по делото, което е в тежест на ищеца, включително когато е купувач по предварителния договор, тъй като съдът следва да провери положителното съществуване на прехвърлимо право на собственост, както се твърди с иска.

С обжалваното решение въззивният съд е приел, че ответниците С. К. С.-Д. и М. К. С. са наследници на Д. С. С., починал на 14.06.2019 г. Приел е, че на 14.02.2019 г. бил сключен предварителен договор, с който Д. С. С., се задължил да прехвърли на П. П. С. собствеността върху самостоятелните обекти на правото на собственост находящи се в [населено място]: земя с идентификатор ......; втори етаж от жилищна сграда с идентификатор ..... и гараж с идентификатор ......, срещу задължението за издръжка и гледане. Посочено е, че правото да се иска обявяване за окончателен на предварителен договор по чл. 19, ал.3 от ЗЗД е наследимо, както е наследимо и задължението за сключване на окончателен договор. След смъртта на прехвърлителя по предварителния договор задължението му за прехвърляне на вещта се разделило между наследниците му и всеки от тях поел такава част от задължението, каквато съответствала на получената от него идеална част от вещта, респ. купувачът имал право да иска от всеки от наследниците прехвърляне на притежаваната от него идеална част.

За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, за неоснователни твърденията на ответниците, че предварителният договор не може да бъде обявен за окончателен поради това, че не са били престирани грижи, с оглед краткия срок от прехвърлянето на имота до смъртта на прехвърлителя, и че такива грижи не били осъществявани и преди това. Посочил е, че договорът за издръжка и гледане може да бъде сключен за бъдещо време, за минало време, както и може да бъде съчетание между двете. С договорът за издръжка и гледане за минало време едно лице учредява или прехвърля право или съвкупност от права на друго лице срещу положените от последното гледане и издръжка в миналото. От приетите доказателства се установило плащане на суми от по 300 лв. на месец, като в тази връзка било прието заключение на изготвена графологична експертиза, от която се установявало, че подписите върху представените разписки „вероятно са положени от Д. С. С.“, макар и извършеното изследване да се базирало на ограничен сравнителен материал. Полаганите грижи за минал период и извършените ремонти в жилището на прехвърлителя били установени и чрез представените по делото договори и разпитаните свидетели Л. и А.. Прието е, че П. С. е полагал необходимите грижи за Д. С., а отношенията между тях били много добри. Свидетелят А. установила, че С. се е грижел за прехвърлителя от 2016 г. до момента на смъртта му, като извършил и ремонти дейности в дома му. Това се потвърждавало и от показанията на останалите свидетели, както и от представените договори за изработка.

По отношение на правото на собственост върху процесните имоти, въззивният съд е приел, че съгласно нотариален акт № ....от 21.05.1970 г. и нотариален акт № ... от 25.11.1970 г., че Д. С. С. е придобил собствеността върху празно дворно място, находящо се в [населено място], „К.с.-Б.“, съставляващо парцел XI, имот планоснимачен номер .... от квартал ..., с площ от 1760 кв.м., от които сметките по регулация неуредени за 76 кв.м. /уредени с нот.акт № ... от 25.11.1970 г./. От представените доказателства било видно, че бракът между Д. С. и съпругата му С. С. бил сключен след придобиването на процесния имот, т.е. имотът е лична собственост на Д. С.. Посочено е, че в подкрепа на това било обстоятелството, че с нотариален акт № ...., дело № 358 от 04.02.1983 г. Д. С. прехвърлил срещу издръжка и гледане 400/1760 кв.м. от посоченото дворно място, като в последствие този договор бил развален поради неизпълнение от страна на преобретателите. Със съдебното решение исковата претенция на съпругата С. С. била отхвърлена. С развалянето на посочения договор собствеността се възстановила като лична на Д. С., а не като СИО.

Правилно въззивният съд е счел за неоснователни възраженията на ответниците, че процесния предварителен договор пораждал задължения само между подписалите го страни, както и че не би могъл да бъде обявен за окончателен, тъй като поради естеството на поетите с него задължения - прехвърляне на собственост срещу гледане и издръжка, тази престация нямало срещу кого да бъде изпълнена, за да може съдът с решението си да задължи другата страна за такова действие. При няколко наследници правото на реална собственост на наследодателя върху дадена вещ се превръща в право на идеална собственост на всеки от наследниците върху съответния дял от същата вещ. При сключен от наследодателя с трето лице предварителен договор за прехвърляне на вещта, задължението на наследодателя за прехвърляне на вещта се разделя между неговите наследници и върху всеки от тях преминава такава част от задължението за прехвърляне собствеността на вещта, каквато съответства на придобитата от наследника идеална част от вещта. Правото на купувача срещу наследодателя да иска прехвърляне собствеността се превръща в право срещу всеки от наследниците за прехвърляне на притежаваната от последния идеална част от вещта. Всеки от наследниците има задължението да прехвърли само своята идеална част, на което съответства право на купувача да иска от всеки наследник прехвърляне само на притежаваната от наследника идеална част от вещта. При неизпълнение на задължението на наследника да прехвърли своята идеална част купувачът може да иска прехвърляне чрез иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД /тълкувателно решение № 53/01.06.1963 г. по гр. д. № 40/63 г., ОСГК/. Обосновани са с оглед на събраните по делото писмени и гласни доказателства, и посоченото в т.2 на Раздел II от предварителния договор /съдържаща изявление на прехвърлителя, с което признава, че описаните задължения се изпълняват от бъдещия преобретател, считано от 2016 г./ са изводите на въззивния съд, че предварителният договор за прехвърляне право на собственост срещу задължение за издръжка и гледане може да се обяви за окончателен и след смъртта на обещателя, тъй като договорът е сключен не само за издръжка и гледане в бъдеще, но и за вече престирани грижи до сключването му, което обуславя каузалния характер на договора. В случая въззивният съд е съобразил, че договорът е сключен, както за престираните до 14.02.2019 г. издръжка и гледане на прехвърлителя, така и за издръжка и гледане на последния до смъртта му. Обстоятелството, че смъртта на прехвърлителя е настъпила четири месеца по-късно и че прехвърлянето е обещано и срещу положени до сключване на предварителния договор грижи за него обуславят неговата действителност.

Крайният извод на въззивния съд за наличие на предпоставките по чл. 363 ГПК е правилен, но само по отношение на дворното място с идентификатор ...... Безспорно по делото е установено от представените писмени доказателства, че с нотариален акт № ..../21.05.1970 г., Д. С. С. е придобил собствеността върху празно дворно място, находящо се в [населено място], „Красно село-Боянско“, съставляващо парцел XI, имот планоснимачен номер.... от квартал ...., с площ от 1760 кв.м., от които сметките по регулация неуредени за 76 кв.м. /уредени с Нотариален акт № ..../25.11.1970 г., с който е придобил по регулация още 80 кв.м. придадени към същото място/. През 2007 г. С. се е разпоредил, чрез покупко-продажба с имот с площ от 354 кв.м., представляващ ПИ 650, част от парцел XI-222 в квартал 173 а, по плана на К. с. – Б. /нотариален акт № ..../04.09.2007 г./, а през 2009 г. е признат за собственик на УПИ № XIV-651 от кв. от кв. 173 а по плана на [населено място], р-н В., местност „Г.“ с административен адрес – ул. 621, № 3 с площ от 1480 кв.м. заедно с ограда и плодни дръвчета /нотариален акт № ..../29.06.2009 г./. Видно от представените по делото доказателства бракът между Д. С. и съпругата му С. С. е бил сключен на 31.0.1975 г., т.е. след придобиването на незастроеното дворно място и същото е било лична собственост на прехвърлителя Д. С.. С нотариален акт № ... от 04.02.1983 г. същия е прехвърлил срещу издръжка и гледане 400/1760 кв.м. от посоченото дворно място, без постройките в същото, но в последствие този договор е развален поради неизпълнението му по съдебен ред. Със съдебното решение исковата претенция е отхвърлена по отношение на съпругата, като е възприето, че същата не притежава право на собственост. Правилно въззивният съд е посочил, че развалянето на двустранните договори има обратно действие, /чл.88, ал.1 изр. първо от ЗЗД/, и с развалянето на посочения договор касаещ идеални части от дворното място собствеността се е възстановила като лична на Д. С., а не като СИО. Ето защо въззивното решение, в частта му касаеща предварителния договор с която се прехвърля дворното място - земя с идентификатор ....., като и в частта му в която приобретателят П. П. С. е осъден: да заплати държавата такса по прехвърлянето на този имот, съобразно т.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и чл.96 от ЗННД по сметка СГС в размер 808,69 лв., определена на базата на данъчната оценка 88681,60 лв., както и да заплати местен данък от 3 % по чл. 47, ал.2 от ЗМДТ към Столична Община, в размер на 808,69 лв., следва да бъде оставено в сила.

По делото е останал неизяснен въпроса по отношение правото на собственост върху построените в дворното място: втори етаж от жилищна сграда с идентификатор .... и гараж с идентификатор ..... По отношение на същите във въззивната жалба на ответниците, се съдържат и твърдения за липса на ангажирани от ищеца доказателства Д. С. да е бил техен едноличен собственик.

Видно от процесния предварителен договор- раздел IV, т. 5 и т.6, прехвърлителят С. е поел задължение при сключването му, да представи удостоверение за завършване на строежа на сградата с идентификатор ....., респ. удостоверение за наследници на С. С., починала на 09.04.2012 г., в случай че се окаже, че сградата е завършена след сключване на гражданския им брак /т.е. че същата е придобита в режим на СИО/.

Съгласно приетото в т. 10 от ППВС № 5 от 1972 г., за придобитите от съпрузите през време на брака недвижими и движими вещи и права върху вещи чл. 13, ал. 1 СК (отм.) разпорежда, че те принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо от това на чие име са придобити. Тази разпоредба на Семейния кодекс има императивен характер и представлява „друг начин, определен от закона“ по смисъла на чл. 55 ЗС за придобиване или учредяване на вещни права върху чужда вещ. Разпоредбата на чл. 13, ал. 1 СК (отм.) установява „друго“ по смисъла на чл. 92 ЗС относно собствеността на създаденото приращение през време на брака, поради което построената през време на брака сграда върху земя, индивидуална собственост на единия съпруг, представлява съпружеска имуществена общност и принадлежи общо на двамата съпрузи. Това разрешение се основава и на предвидената в чл. 63 ЗС възможност правото на собственост върху постройката да съществува отделно от собствеността върху земята, на която е изградена. Правнозначим за придобиване правото на собственост на постройката е момента на построяването на сградата на етап на груб строеж.

Изводът на въззивния съд, че наследодателят на ответниците е бил едноличен собственик на процесните втори жилищен етаж и гараж, изградени в дворното място е необоснован. Доказателства, относно това, кога е бил завършен строежа на сградата на етап груб строеж в закупеното дворно място от Д. С. - преди или след брака му със С. С., респ. дали същата е била еднолична негова собственост или с оглед горепосоченото, е придобита в режим на СИО, не са представени по делото. Категоричен извод, че наследодателят на ответниците е бил едноличен собственик на сградата, не може да се изведе и от представения по делото нотариален акт № 46/04.03.1983 г. за продажба на недвижим имот, сключен между Д. С. и Д. С. за продажба на първия жилищен етаж от същата сграда, доколкото в същия /т.9/ изрично е посочено, че при подписването му е била представена нотариално заверена декларация по чл.13 СК /от 1968 г. (отм.)/. При действието на отменения СК, такава декларация е била необходима, както за установяване на съгласието на другия съпруг, в случай на продажба на семейното жилище, когато то е лична собственост на единия съпруг, но и в случаи на разпореждане с придобитите по време на брака в режим на съпружеска имуществена общност вещи и права върху вещи от единият съпруг - със съгласието на другия, като в ал. 7 изрично е предвидено, че съгласието на другия съпруг следва да бъде дадено в писмена форма с нотариално заверен подпис.

В случая и двамата съпрузи са починали, като кръгът на наследниците по закон на Д. С. и този на С. С. са различни. Като не е обсъдил твърденията на ответниците за липсата на доказателства за изясняване на статута на постройките в имота и правото на собственост върху тях към момента на постановяване на съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, и като не е предприел процесуални действия за събиране на други доказателства – с оглед извършването на служебната проверка по чл. 363 от ГПК за правото на собственост на прехвърлителя на имотите, въззивният съд е допуснал съществено нарушение на съдопроизводствените правила.

От изложеното следва, че в частта касаеща втори етаж от жилищна сграда с идентификатор 68134.1936.651.1.2 и гараж с идентификатор 68134.1936.651.1.3, въззивното решение е неправилно и следва да бъде отменено в тази част, съгласно чл. 293, ал. 2 от ГПК. Тъй като допуснатите от въззивния съд, съществени нарушения на съдопроизводствените правила налагат извършването на съдопроизводствени действия по събирането на доказателства, съгласно чл. 293, ал. 3 от ГПК делото следва да се върне за ново разглеждане в същата част от друг въззивен състав.

При повторното разглеждане на делото, съгласно чл. 294, ал. 1 от ГПК, въззивната инстанция следва да извърши надлежно служебната проверка по чл. 363 от ГПК, като следва да установи дали прехвърлителят по договора е бил едноличен собственик на процесните: втори етаж от жилищна сграда с идентификатор ..... и гараж с идентификатор....., като предвид на това, че тежестта за доказването и изясняването на обстоятелствата относно собствеността върху имотите предмет на предварителния договор е за ищеца по делото, въззивният съд следва да укаже това, като даде възможност и на двете страни да сочат и нови доказателства относно тези обстоятелства.

Съгласно разпоредбите на чл. 78, чл. 81, чл. 294, ал. 2 и чл. 364 от ГПК, въззивният съд следва да се произнесе – с оглед крайния изход на делото, и по дължимите такси и разноски за производството. Това налага отмяна на въззивното решение и в частта относно таксите и местните данъци присъдени във връзка с прехвърлянето на втори етаж от жилищна сграда с идентификатор ..... и гараж с идентификатор ......, както и в частта относно разноските по делото.

Водим от горното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 293/13.03.2023 г., постановено по в. гр. д. № 2213/2022 г. на Апелативен съд - София, в частта в която , е уважен предявеният от П. П. С. срещу С. К. С. и М. К. С. /в качеството им на наследници на Д. С. С./ иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, като е обявен за окончателен, сключения на 14.02.2019 г. предварителен договор за прехвърляне право на собственост върху недвижими имоти срещу задължение за гледане и издръжка, между Д. С. С. /починал на 14.06.2019 г./ и П. П. С., в частта му по отношение на самостоятелни обекти на правото на собственост находящи се в [населено място]: втори етаж от жилищна сграда с идентификатор .... и гараж с идентификатор.....; в частта в която е осъден П. П. С., да заплати в полза на Държавата, по бюджета на съдебната власт, по сметка на СГС такса за прехвърлянето на недвижими имоти, дължима по чл.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и чл.96 от ЗННД, на осн. чл. 364 ал.1 ГПК, в разликата над 808,69 лв. до размера от 1220,84 лв.; в частта в която е осъден П. П. С., да заплати в полза на Столична Община местен данък за продажба на недвижими имот, на осн. чл. 44 и сл. от ЗМДТ, в разликата над 2660,45 лв. до размера от 7303,03 лв.; както и в частта относно разноските по делото.

ВРЪЩА делото на Апелативен съд - София за ново разглеждане в посочената част от друг въззивен състав на същия съд.

ОСТАВЯ В СИЛА въззивно решение № 293/13.03.2023 г., постановено по в. гр. д. № 2213/2022 г. на Апелативен съд - София в останалата обжалвана част.

РЕШЕНИЕТО е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.