Собственост върху сграда при липса на учредено право на строеж

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 46

София, 25.01.2024 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, Второ отделение, в съдебно заседание на четиринадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в състав:

Председател: Камелия Маринова

Членове: Веселка Марева

Емилия Донкова

при секретаря Даниела Танева, като изслуша докладваното от съдията Емилия Донкова гр. д. № 4078/2022 г., и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по чл. 290 ГПК.

С определение № 2114 от 12.07.2023 г. е допуснато касационно обжалване на въззивно решение № 261/29.07.2022 г. по в. гр. д. № 289/2022 г. по описа на Хасковски окръжен съд. С обжалваното въззивно решение е потвърдено първоинстанционното решение, с което е уважен предявения от К. Й. Ж. срещу жалбоподателя отрицателен установителен иск, като е признато за установено в отношенията между страните, че ответникът К. Х. Х. не е собственик на 8/12 ид. ч. от едноетажна жилищна сграда, масивна конструкция със застроена площ от 55 кв. м., построена в УПИ *, в квартал 36, по КРП на [населено място], [община], с площ от 906,27 кв. м., с адрес на имота в [населено място] извор, [улица].

Касаторът К. Х. Х. иска обжалваният съдебен акт да бъде отменен като неправилен - касационно отменително основание по чл. 281, т. 3 ГПК. В жалбата са изложени съображения за неправилност на решението като постановено при нарушение на материалния закон и необоснованост, поради което се иска същото да бъде отменено и вместо него да се постанови касационно решение по съществото на спора, с което предявеният иск да бъде отхвърлен. В съдебно заседание не взема становище.

Ответницата по касация К. Й. Ж., чрез процесуалния си представител, счита, че касационната жалба е неоснователна. В съдебно заседание не изразява становище.

Върховният касационен съд на РБ, състав на Второ г. о., провери заявените с жалбата основания за отмяна на въззивното решение и за да се произнесе, взе предвид следното:

Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следния материалноправен въпрос: при сключване на разпоредителна сделка със застроен поземлен имот, когато собственикът не е посочил изрично, че построената в него сграда не е предмет на прехвърлянето и че запазва същата тази сграда за себе си, важи ли презумпцията на чл. 92 ЗС и приобретателят на имота става ли собственик и на построеното в него?.

На поставения въпрос трябва да се даде следния отговор:

Съгласно практиката на ВКС в случаите, при които се прехвърля право на собственост върху застроен имот, без в договора изрично да е посочено, че заедно със земята се прехвърля и съществуващата върху нея сграда, щом като продавачът не е изключил изрично от продажбата същата, тя също е предмет на разпоредителната сделка, но във всички случаи действителната воля на страните следва да се извлича чрез тълкуване на нотариалния акт по реда на чл. 20 ЗЗД, на изявленията и поведението на страните при сключване на договора, на фактите около неговото сключване, на други сделки между страните или с трети лица. В този смисъл са решение № 529/09.07.2010 г. по гр. д. № 1129/2009 г. на ВКС, първо г. о., решение № 183/18.06.2012 г. по гр. д. № 88/2012 г. на ВКС, второ г. о., решение № 120/22.10.2014 г. по гр. д. № 2928/2014 г. на ВКС, второ г. о., решение № 96/01.07.2015 г. по гр. д. № 1116/2015 г. на ВКС, второ г. о., решение № 125/29.10.2019 г. по гр. д. № 616/2019 г на ВКС, второ г. о. и др., които се възприемат от настоящия съдебен състав.

Върховният касационен съд на РБ, състав на Второ гражданско отделение, като разгледа жалбата, приема за установено следното:

В исковата молба са изложени твърдения, че ищцата е преживяла съпруга на Ж. Х. Ж., починал през 2020 г., като по време на брака си /в периода 1982 г. – 1985 г./ съпрузите построили процесната жилищна сграда. Първоначално същата била използвана като вила, тъй като съпрузите преимуществено живеели в [населено място]. След продажбата на жилището си, те започнали да живеят в процесния имот. Разрешението за строеж на сградата било издадено на името на сина им Х. Ж. Х., поради установената в чл. 2 ЗСГ забрана за притежаване на повече от един жилищен имот. Всички останали строителни книжа били на името на Ж. Х. Ж.. През 2008 г. съпругът й дарил на внук им Б. К. дворното място и стопанската постройка, като запазил за себе си и нея собствеността върху жилищната сграда. Същата била предмет на договор за покупко-продажба, сключен между Х. Ж. Х. и ответника, който не е породил вещно-правно действие, тъй като продавачът не е бил неин собственик.

В отговора на исковата молба ответникът е възразил, че е придобил право на собственост върху процесната сграда по силата на договор за покупко-продажба от Х. Ж. Х. /негов баща/, на когото през 1982 г. било издадено разрешение за строеж по установения за това ред, съгласно действащата към този момент норма на чл. 56, ал. 2, т. 2 ЗТСУ /отм./. Правото на собственост неправилно е било удостоверено в полза на Ж. Х. Ж. с констативен нотариален акт през 2003 г., тъй като е принадлежало на Х. Ж. Х. въз основа на учредено право на строеж в полза на последния. По този начин била оборена презумпцията на чл. 92 ЗС, съгласно която собственикът на имота Ж. Х. Ж. следвало да стане и собственик на построената в него жилищна сграда.

С първоинстанционното решение предявеният иск е уважен, като е отречено правото на собственост на ответника върху притежаваните от ищцата идеални части от процесната сграда /8/12 ид. ч./.

Във въззивната жалба е било въведено и твърдение за изтекла в полза на Х. Ж. Х. придобивна давност чрез упражнявано владение в периода 1985 г. – 2019 г.

По делото е установена следната фактическа обстановка:

Ищцата К. Й. Ж. и наследодателят Ж. Х. Ж. са сключили граждански брак на 01.05.1960 г.

Видно от нотариален акт № 124, том І, дело № 245/04.05.1982 г. за собственост на недвижим имот, придобит по наследство, Ж. Ж. е признат за собственик на дворно място с площ от 829 кв. м., находящо се в [населено място], [община], с построена в него плевня.

Установява се, че с констативен нотариален акт за собственост на недвижим имот № 144, том VІІІ, рег. № 6369, дело №1528/20.11.2003 г., издаден въз основа на писмени доказателства /заповед № 1199 от 24.09.2003 г. на кмета на [община], скица № 1868 от 17.10.2003 г. и удостоверение за данъчна оценка/, същият бил признат за собственик, на основание чл. 483 ГПК /отм./ и § 8, ал. 1 и 3 от ПР на ЗУТ, на УПИ * в кв. 36, с площ от 924 кв. м., ведно с построените в имота жилищна сграда и стопанска постройка. Цитираната заповед е за изменение плана за регулация на парцел * в кв. 36 по плана на [населено място] извор, одобрен със заповеди от 1965 г., 1982 г. и 1995 г., при което вътрешните регулационни линии се поставят по съществуващите граници и се урегулира нов поземлен имот *, с площ 924 кв. м. и описани граници на приложената скица.

На 26.08.2008 г. с нотариален акт за дарение № 16, том V, рег. № 9636, дело № 578/2008 г., Ж. Х. Ж. дарил на своя непълнолетен внук Б. Н. К. /син на дъщеря му Д. Ж. К./ следния свой собствен недвижим имот: УПИ * в кв. 36 по плана на населеното място, с площ от 924 кв. м., ведно с построената в имота стопанска постройка- плевня. При съставянето на акта са представени нотариалeн акт № 124/1982 г. и нотариален акт № 144/2003 г.

Установено е, че на 18.09.2019 г. надареният Б. Н. К. упълномощил с нотариално заверено пълномощно с рег. № 1265 и рег. № 12166 на нотариус В. С., своя вуйчо Х. Ж. Х. да извършва всякакви разпоредителни сделки с придобития по силата на сключения договор за дарение недвижим имот: дворно място и стопанска постройка - плевня. Установено е още, че с нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 44, том ІІІ, рег. №3541, нот. дело №407/2019 г., на 25.10.2019 г. Х. Ж. Х., действащ в лично качество и като пълномощник на Б. Н. К., продал на непълнолетния си син К. Х. Х. за сумата от 4 600 лв. следния недвижим имот: УПИ *, в квартал 36, ведно с построените в същия имот сгради: едноетажна жилищна сграда, масивна конструкция със застроена площ от 55 кв. м. и стопанска постройка-плевня, паянтова конструкция със застроена площ от 40 кв. м. При съставяне на акта са представени констативния нотариален акт от 1982 г. и нотариалния акт за дарение от 2008 г., както и разрешение за строеж № 388/25.05.1982 г. на Общински народен съвет – гр. Димитровград.

Видно от цитираното по-горе разрешение за строеж на жилищната сграда, същото е издадено на името на Х. Ж. Х.. Установява се от представените документи за строителство на жилищната сграда: обяснителна записка за жилищна сграда- масивна с дървен гредоред от 55 кв. м. на стойност 6 450 лева, в кв. 36, парцел * в [населено място], фактури и експедиционни бележки за периода 1982 г.-1986 г. за закупуване на строителни материали, че същите са издадени на името на Ж. Х. Ж..

Партидите за снабдяване с електрическа енергия и вода за имота са на името на Ж. Х. Ж.. Същият е декларирал по чл. 14 ЗМДТ и съответно заплащал местни данъци и такси за дворното място и стопанската постройка в периода 1998 г. – 2008 г. /писмо на [община], Отдел „Приходи“/. Х. Ж. Х. е декларирал жилищната сграда през 2019 г. преди сключване на сделката покупко-продажба.

От събраните свидетелски показания в първоинстанционното производство се установяват следните факти:

Според показанията на свидетелите И., Д. и И., ангажирани от ищцата, жилищната сграда е била построена от Ж. и К. Ж.. Първият свидетел има непосредствени впечатления като съсед на имот и участник в строителството. Посочва, че материалите за строежа били купувани и заплащани от родителите. По това време синът им Х. Х. е бил ученик. Свидетелят не го е виждал да участва при изграждането на къщата, тъй като първоначално е бил ученик, след което отишъл в казарма и впоследствие на курсове за международен шофьор в гр. София. Първоначално Ж. и К. Ж. не живеели постоянно в къщата, тъй като работели в [населено място]. Посещавали селото през почивните дни, а след като се пенсионирали заживели постоянно в къщата. Свидетелят Д. също заявява, че къщата е била построена от родителите. Посещавал е имота в селото заедно с Х. Х., с когото са били приятели, за да взима пари от тях, когато се нуждаел. Не е участвал с парични средства в строежа на сградата. Започнал работа като шофьор след като се върнал от казармата. Впоследствие посещавал курсове за международен шофьор, като бил издържан от баща си. Свидетелката И., съсед от 1979 г., сочи, че къщата била построена от Ж. и К. Ж.; те плащали на майсторите. По време на строежа синът бил ученик, а след като завършил отишъл в казармата. Работил е известно време при баща си в стопанството, а впоследствие изкарал курсове за международен шофьор, като бил издържан от родителите си. Те живеели постоянно в имота, а синът им само ги посещавал.

Свидетелите Г. и К., посочени от ответника, посочват, че къщата е била построена от Х. Х.. Първата свидетелка заявява, че знае това обстоятелство от самия него. Присъствала е, когато той е давал парични средства на баща си за строителни материали. Искал е да я използва като вила за посещения през почивните дни. Сградата е била завършена през 1982 г.-1983 г., когато синът е работил като шофьор в АПК. Той предложил на родителите си да живеят в имота, след като продали жилището си в [населено място]. Не познавала майката му, а баща му е виждала само два пъти. Знае, че и дворното място е собственост на Х. Х.. Втората свидетелка посочва, че се запознала с него през 1983 г. – 1984 г. От неговия приятел /началник отдел „Пласмент“ в Химремонт/ знае, че съдействал на Х. за закупуването на строителни материали за къщата в [населено място]. Ползвал я като вила, а когато родителите му продали апартамента си, ги допуснал да живеят в нея.

Видно от трудова книжка, Х. Ж. Х. е работил в АПК „Клокотница“, [населено място], в периода 1978 г. – 1979 г. и 1981 г. – 1984 г. като „монтьор“ и „шофьор“.

За да постанови обжалваното решение въззивният съд е приел, че праводателят на жалбоподателя- Х. Ж. Х. не е придобил правото на собственост върху процесната сграда, в резултат на което сключеният договор за продажба не е породил транслативно действие по отношение на нея. Посочил е, че в тежест на ответника било да докаже твърдяното от него валидно учредяване на право на строеж в полза на праводателя му, във връзка с което било представено единствено разрешение за строеж № 388/25.05.1982 г., издадено на Х. Ж. Х. за жилище в парцел *, кв. 36 по плана на [населено място]. Изложил е съображения, че за да е налице валидно учредено право на строеж в посочената хипотеза, следва да е установено по безспорен начин наличието на определените в закона предпоставки, а именно: лицето, в чиято полза се учредява правото на строеж да е роднина на собственика, строежът да е допустим, както и да е налице нотариално заверено заявление от собственика на земята до общинския народен /районен/ съвет, което да е вписано в нотариалните книги. Обсъдил е останалите събрани по делото писмени доказателства – обяснителна записка и платежни документи във връзка със строителството на сградата. В обобщение е направил заключение, че не е било извършено валидно учредяване на право на строеж в полза на Х. Ж. Х. върху процесния имот, собственост на неговия баща Ж. Х. Ж.. Построената в имота сграда е станала собственост на собственика на земята, доколкото по делото не е доказано валидното учредяване на правото на строеж в полза на Х. Х. Ж., което да изключи действието на приращението. При това положение изграденото не е станало част от патримониума на праводателя на ответника и не е могло да бъде предмет на разпоредителна сделка. В резултат на това не е настъпил транслативния ефект на сделката, обективирана в нотариален акт за покупко-продажба № 44//2019 г., в частта, касаеща процесната жилищна сграда. Последната е останала в патримониума на съпрузите и след направеното на 26.08.2008 г. дарение в полза на Б. Н. К., доколкото не била включена в неговия предмет. След смъртта на Ж. Х. Ж. на 09.02.2020 г., 1/2 идеална част от процесната сграда преминала в собственост на неговите наследници по закон- съпруга К. Й. Ж., дъщеря Д. Ж. К. и син Х. Ж. Х.. След смъртта на Х. Ж. Х. на 19.06.2020 г. неговата 1/6 идеална част от постройката била наследена от наследниците му по закон- дъщеря и син, като всеки от тях придобил по 1/12 идеална част от процесната сграда. По този начин ищцата останала собственик на 8/12 ид. ч. от нея, като върху тази идеална част е отречено правото на собственост на ответника.

По основателността на касационната жалба.

Въпросът, обусловил допускане на касационно обжалване, е от значение за разрешаване на настоящия спор, доколкото следва да се прецени дали процесната жилищна сграда е била предмет на сделката дарение, сключена през 2008 г. между наследодателя Ж. Ж. и Б. К.. Въззивният съд не е извършил такава преценка, независимо че процесната жилищна сграда не е била изключена изрично от предмета на сделката и принципно по силата на правилото на чл. 92 ЗС следва да се счита, че тя също е била прехвърлена. В настоящата хипотеза обаче при тълкуване на действителната воля на страните, техните изявления и поведение при сключване на договора, на фактите около неговото сключване, на издадения в полза на Ж. Ж. констативен нотариален акт през 2003 г., следва да се приеме, че е доказано, че правото на собственост върху процесната жилищна сграда не е било прехвърлено. В тази насока са и съвпадащите изявления на двете страни, че правото на собственост върху жилищната сграда не е било прехвърлено на Б. К.. По делото спорът е бил концентриран върху това дали дарителят Ж. Ж. е считал, че правото на собственост е принадлежало на сина му Х. Х. /праводател на ответника/ и затова е изключил жилищната сграда от предмета на сделката или е целял запазването й в своя и на съпругата си патримониум. Аргумент за последното е и обстоятелството, че съпругата не е участник в сделката /сградата е била в режим на съпружеска имуществена общност, а дворното място и стопанската постройка са негова индивидуална собственост/. При съвкупната преценка на доказателствата по делото не може да се обоснове извод, че бащата е считал сина си за изключителен собственик на тази сграда. Напротив, през 2003 г. се е снабдил с констативен нотариален акт, с който е било удостоверено правото му на собственост върху жилищната сграда. От събраните гласни доказателства също се установява, че той е считал имота за свой.

Дори да се приеме, че правото на собственост върху жилищната сграда е било прехвърлено с договора за дарение от 2008 г., в конкретния случай този извод не може да обуслови друг краен резултат от изхода на спора, доколкото ответникът не черпи правата си от надарения по тази сделка – Б. К., а от Х. Х.. Въведените твърдения в отговора на исковата молба са, че правото на собственост върху жилищната сграда му е било прехвърлено от неговия баща с договора за покупко-продажба от 2019 г., като последният е придобил правото на собственост въз основа на учредено в негова полза право на строеж. Именно по този начин е очертан предметът на спора. Претендираното право на изключителна собственост върху процесната сграда ответникът е извеждал от това правоприемство, като е ангажирал и доказателства за съществуването на правото в полза на Х. Х..

Напълно съобразени с трайната съдебна практика са изводите на въззивния съд, че в полза на Х. Х. не е било валидно учредено право на строеж. Неоснователни са оплакванията в касационната жалба, че същото следва да се счита за възникнало въз основа на издаденото по надлежния ред разрешение за строеж. Същото не замества акта за учредяване на право на строеж. Ако по предвидения в закона ред не е учредено право на строеж, лицето, извършило строителство въз основа на такова строително разрешение, не придобива право на собственост върху построеното. В подобна хипотеза действа принципът на приращението /чл. 92 ЗС/. Правото на собственост върху построена без надлежно учредено право на строеж сграда се придобива от собственика на земята независимо на чие име е издадено строителното разрешение. В цитирания смисъл е решение № 122/07.11.2017 г. по гр. д. № 5333/2016 г. на ВКС, първо г. о.

Обжалваното решение е правилно, тъй като въззивният съд е приел, че сделката от 2019 г. не е породила вещно-правно действие в частта по отношение на процесната жилищна сграда, тъй като праводателят не е притежавал право на собственост върху същата, както и че следва да отрече правата на ответника върху притежаваната от ищцата идеална част от жилищната сграда – 8/12 ид. ч.

Въз основа на изложените съображения следва да се приеме, че като е потвърдил първоинстанционното решение, с което е уважен отрицателния установителен иск в установения обем на правата, въззивният съд е постановил правилно решение, което следва да бъде оставено в сила.

С оглед изхода на делото пред настоящата инстанция касаторът трябва да заплати на ответницата по жалба направените разноски в касационното производство, които възлизат на 500 лв. /за адвокатско възнаграждение/.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на Второ г. о.

Р Е Ш И:

ОСТАВЯ В СИЛА въззивно решение № 261/29.07.2022 г., постановено по в. гр. д. № 289/2022 г. по описа на Хасковския окръжен съд.

Осъжда К. Х. Х., действащ като непълнолетен със съгласието на своята майка Е. И. К., със съдебен адрес: [населено място], [улица], ет. 2, офис № 16, адв. Д. Я., да заплати на К. Й. Ж. от [населено място] извор, област Х., сумата 500 лв. /петстотин лева/, представляваща направени разноски в касационното производство.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.