Мерки при нарушени строителни отстояния между съседни сгради

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 231

София,12.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на двадесет и първи март две хиляди двадесет и четвърта година, в състав:

Председател: МАРГАРИТА СОКОЛОВА

Членове: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

при секретаря Нели Първанова, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 1232 по описа за 2023 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на С. А. Р. и Ш. А. Р. срещу решение № 326 от 01.11.2022 г. по в. гр. д. № 50/2022 г. на Добричкия окръжен съд.

Жалбоподателите считат, че при разглеждане на първоначалния иск по чл.109 ЗС, предявен срещу тях от М. М. Ф., съдът не е изложил задълбочени разсъждения за това с какво сградата в собствения им имот пречи на ищцата да упражнява правото си на собственост върху съседния имот и намиращата се в него сграда. Излагат довод, че няма данни сградата на ищцата да се запазва в бъдещото застрояване на нейния УПИ. Поддържат, че тази сграда не се ползва по предназначение за жилище.

Ответницата М. М. Ф. оспорва жалбата. Счита, че обжалваното решение е правилно.

С определение № 3485 от 13.11.2023 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение в частта по първоначалния иск по чл.109 ЗС на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по следния въпрос: Следва ли при разглеждане на иск по чл.109 ЗС за събаряне на сграда, построена в образуван по регулация съсобствен парцел, за който сметките не са уредени, да се преценява спазването на изискванията на ЗУТ за отстоянието й до страничната регулационна линия по бъдещо изменение на регулацията, предприето с цел привеждането й в съответствие с границите на имотите в общия парцел.

По поставения въпрос съставът на ВКС приема следното:

Съгласно § 8, ал.1 от ПР на ЗУТ, отчуждителното действие на заварени дворищнорегулационни планове, с които са били образувани съсобствени парцели, се прекратява, ако в срока по § 6, ал.2, изр. 1 от ПР на ЗУТ те не бъдат приложени по досегашния ред, т. е. ако в 6-месечен срок от деня на влизането в сила на закона не бъдат уредени сметките за изравняване на частите на съсобствениците в общия парцел. Прекратяването на отчуждителното действие става автоматично, без да е необходимо провеждането на административна процедура за изменение на неприложения дворищнорегулационен план - Тълкувателно решение № 3 от 28.03.2011 г. на ВКС по тълк. д. № 3/2010 г., ОСГК.

След отпадането на отчуждителното действие на плана собствениците на имоти, които са били включени в общ парцел, разполагат с възможностите по § 8, ал.2 ПР на ЗУТ: 1. Да приложат дворищнорегулационния план с договор за прехвърляне на собственост в нотариална форма; 2. Да поискат изменение на плана при условията и по реда на този закон; 3. Да поискат вътрешните регулационни линии на техните имоти да бъдат поставени в съответствие със съществуващите граници на поземлените имоти.

Докато собствениците на отделните имоти не са изразили воля да се възползват от възможностите по § 8, ал.2, т.2 и т.3 ПР на ЗУТ, новото строителство в заварения от ЗУТ парцел /УПИ/ не може да бъде съобразявано с бъдещи изменения в регулацията, тъй като те не могат да се предполагат. Това ново строителство следва да бъде съобразено със заварените сгради в урегулирания имот и бъдещите сгради, предвидени по застроителния план, макар все още да не са изградени, като се спазят строителните правила и норми за отстояния и разположение спрямо тези сгради.

Във всички случаи когато разглежда спор по чл.109 ЗС, породен от това ново строителство в заварения от ЗУТ съсобствен дворищнорегулационен парцел, за който сметките не са били уредени, съдът следва да отчете настъпилото след строителството изменение на регулацията по реда на § 8, ал.2, т.2 и т.3 ПР на ЗУТ, като обсъди отстоянието на новото строителство спрямо новата вътрешна регулационна линия и изложи съображения дали то съставлява пречка по чл.50 ЗС за упражняване правото на собственост в съседния поземления имот, част от бившия общ парцел.

По съществото на касационната жалба:

С обжалваното въззивно решение състав на Добричкия окръжен съд е потвърдил решение № 260036/05.11.2020 г., поправено с решение № 260052/09.06.2021 г. по гр. д. № 113/2019 г. на Балчишкия районен съд, в частта , с която е бил уважен първоначалният иск на М. М. Ф. срещу Ш. А. Р. и С. А. Р. по чл.109 ЗС за осъждане на ответниците да премахнат извършеното от тях незаконно строителство на сграда с идентификатор [№] по КККР на [населено място], [община], в границите на 3 - метровата зона от западната вътрешнорегулационна линия на ПИ с идентификатор [№] и ПИ с идентификатор [№] .

Въззивният съд е приел, че страните по делото са собственици на съседни поземлени имоти по КККР в землището на [населено място], [община] – ищцата е собственик на ПИ [№] и ПИ [№] , а ответниците – на ПИ [№] и ПИ [№] . Жилищната сграда на ответниците с идентификатор [№] , предмет на първоначалния иск по чл.109 ЗС, е с площ от 99 кв. м. и се намира в непосредствена близост до жилищната сградата на ищцата с площ от 64 кв. м., която има идентификатор [№] . Според заключението на вещото лице по регулационния план от 1991 г. двете сгради се намират в образуван по регулация съсобствен парцел VI-254, като всяка от тях е построена в съответния имот, от който е образуван парцелът. Няма данни сметките по регулация за изравняване на частите в общия парцел да са платени в сроковете по § 6, ал.2 ПР на ЗУТ, при което по силата на § 8, ал.1 отчуждителното действие на заварения от ЗУТ дворищнорегулационен план е прекратено и е възстановена отделната собственост на имотите, включени в него. През 2019 г. е издадена заповед за изменение на регулацията /ПУП/, която не е влязла в сила. Според това изменение сградите се намират в рамките на отделните урегулирани поземлени имоти на страните, в непосредствена близост до общата имотна и регулационна граница, без необходимото отстояние на процесната сграда на ответниците от тази граница.

Прието е, че първоначално процесната сграда на ответниците е била с по-малка площ – 55 кв. м., с различно очертание и на по-голямо отстояние от сградата на ищцата. Сега тази сграда представлява нов строеж, реализиран в периода 2003 – 2007 г., който стига до западната граница на имота на ответниците, без да покрива калкана на съседната жилищна сграда на ищцата. Намира се на отстояние от 0,55 до 1,90 м. от сградата на ищцата. Новата сграда според вещото лице не е законен строеж, нито е търпима, тъй като строителството е осъществено след 2001 г. Тъй като сградата е строена при действието на ЗУТ, необходимо е тя да отстои на 3 м. от западната регулационна граница, съгласно чл.31, ал.1, т.1 ЗУТ.

От правна страна е прието, че съгласно чл.50 ЗС собственикът на един имот не може да извършва действия в своя имот, които да създават пречки за упражняване правото на собственост на съседния имот, по-големи от обикновеното. Нормативно установените строителни правила и норми определят съдържанието на пречките по смисъла на чл.50 ЗС и с оглед на естеството им не винаги е необходимо да се обосновава и доказва с какво и как се пречи на собственика да ползва вещта си. Такъв характер има и нормата на чл.31, ал.1, т.1 ЗУТ, предвиждаща разстояние на сградата на основното застрояване до страничната граница на урегулирания поземлен имот най-малко 3 м. Това нормативно предвидено отстояние е установено в общ интерес, за да се предотврати прекомерна гъстота на застрояването, за да се осигури нормално осигуряване на светлина, огряване от слънцето и проветрение на имотите и сградите в тях. Затова не е необходимо ищецът да доказва, че неспазването на нормативно установеното отстояние му пречи да упражнява правото си на собственост, а в тежест на ответника е да установи, че е строил в съответствие с благоустройствените норми и спазвайки забраната на чл. 50 от ЗС /така решение № 40 от 31.01.2011 г. на ВКС по гр. д. № 296/2010 г., I г. о. /

Прието е, че съгласно т. 3 на ТР № 4 от 6.11.2017 г. на ВКС по тълк. д. № 4/2015 г., ОСГК, двете задължителни условия за уважаването на негаторния иск по чл.109 ЗС са неоснователността на действията на ответника и създаването на пречки за собственика да упражнява правото си на собственост в неговия пълен обем. В мотивите на тълкувателното решение е прието, че преченето не се доказва при такова нарушение на строителни или санитарно-хигиенни правила и норми, които са установени в закона единствено с оглед осигуряване на възможност за пълноценно ползване на съседните имоти по предназначение или за запазване на живота и здравето на живеещите в определено населено място или част от него. В случая с факта, че в своята цялост сградата с идентификатор [№] е изградена без строителни книжа, е изпълнено първото условие за уважаването на негаторния иск – сградата е незаконен строеж, а построяването, държането, ползването на незаконен строеж винаги е неоснователно действие. Сградата е разположена в УПИ в нарушение нормата на чл.31, ал.1, т.1 ЗУТ. Естеството на нарушението от страна на ответниците е такова, че самият факт на разполагането на сградата в нарушение на строителните правила и норми, установени с чл.31, ал.1 ЗУТ – вместо на нормативно установеното отстояние от 3м. от западната граница на УПИ, на разстояние от най-малко 0. 55м. до най-много 1. 90м., е достатъчен да се приеме, че неоснователното действие пречи на пълноценното упражняване на правото на собственост на ищцата. Макар и сградата в своята цялост да е незаконен строеж, на премахване подлежи не цялата сграда. Неоснователни са действията по незаконното и изграждане, които са довели до намаляване на допустимото отстояние, поради което подлежи на премахване частта, разположена в нормативно установената зона от три метра от западната граница на УПИ.

Като краен резултат решението е неправилно.

След отпадане на отчуждителното действие на заварения от ЗУТ дворищнорегулационен план по отношение на парцел VI-254 ответниците са извършили през периода 2006-2007 г. ново строителство в собствения си имот, част от този парцел, с което на практика са увеличили двукратно площта на съществуващата по плана от 1991 г. жилищна сграда, която според застроителната част на този план се запазва. Към момента на извършване на строителството регулационните линии на заварения от ЗУТ парцел VI-254 не са променени, като не е предприета нито една от възможностите по §8, ал.2 ПР на ЗУТ. Парцелът е придобил статут на урегулиран поземлен имот според новата терминология на ЗУТ. Доколкото по застроителния план от 1991 г. сградата на ищцата, попадаща в имот № 254 /сега сграда с идентификатор [№] / не се запазва, не е било задължително от градоустройствена гледна точка новото строителство в имота на ответниците да се съобразява с местоположението на тази сграда. Това изрично е прието във втората допълнителна експертиза от 04.10.2020 г. на вещото лице арх. А. В..

В хода на делото обаче е предприето изменение на плана за регулация и застрояване, като между имота на ищцата и имота на ответницата е прекарана регулационна линия, съвпадаща с имотната граница между тях. Изменението е предприето със заповед № 593/31.05.2019 г., която в тази част е влязла в сила въз след отхвърляне на обжалването й с решение № 14900 от 02.12.2020 г. по адм. д. № 5907/2020 г. на ВАС.

При това положение въззивният съд правилно е съобразил на основание чл.235, ал.3 ГПК факта на изменението на регулацията, а оттук и изискването на чл.31, ал.1, т.1 ЗУТ за минимално отстояние между сградата на ответниците и страничната регулационна линия към имота на ищцата, което е 3 м. и което не е спазено.

С оглед конкретните обстоятелства по делото обаче неправилно е приложен чл.50 ЗС при преценката дали местоположението на сградата на ответниците създава за ищцата пречки, по-големи от обикновените и дали е налице съответствие между нарушението и търсената защита по чл.109 ЗС.

Съгласно Тълкувателно решение № 4 от 6.11.2017 г. на ВКС по тълк. д. № 4/2015 г., за уважаване на иска с правна квалификация чл.109 ЗС е необходимо ищецът да докаже, че неоснователното действие на ответника му пречи да упражнява своето право. Следователно – не е достатъчно ответникът да е извършил неоснователно действие, но трябва да се установи и преченето, при съобразяване на разпоредбата на чл.109 ЗС. Действително, в мотивите на тълкувателното решение е прието, че понякога естеството на извършеното от ответника нарушение е такова, че е ясно, че с него се пречи на собственика да упражнява правото си в пълен обем, като е пояснено, че такъв е случаят, когато действията на ответника са в нарушение на строителни или санитарно-хигиенни правила и норми, които са установени в закона единствено с оглед осигуряване на възможност за пълноценно ползване на съседните имоти по предназначение или за запазване на живота и здравето на живеещите в определено населено място или част от него. Разпоредбата на чл.31, ал.1, т.1 ЗУТ принципно е от такова естество и затова в практиката на ВКС се приема, че нарушаването й води до уважаване на иска по чл.109 ЗС и до премахване на сгради, които не спазват законовото изискване за отстояние спрямо регулационните линии. Трябва да се подчертае обаче, че строителните правила и норми не са самоцелни, те имат за задача да създадат такова градоустройство, което максимално да осигурява добра жизнена среда и възможност за пълноценно упражняване правото на собственост върху имотите. В определени случаи самият закон създава отклонения от изискванията за отстояния, например в разпоредбата на чл.36 ЗУТ. В други случаи целите на градоустройството могат да бъдат постигнати и при минимални отклонения, които при исковете по чл.109 ЗС във всички случаи следва да се преценяват във връзка с чл.50 ЗС и установената практика, според която търсената защита трябва да съответства на нарушението.

В настоящия случай от значение за разрешаване на правния спор са няколко обстоятелства:

На първо място самата сграда на ищцата № 67951.501.300.2, която е предмет на защита с иска по чл.109 ЗС, след изменението на регулацията от 2019 г. се оказва долепена на калкан на страничната регулационна линия към имота на ответниците, без при това застроителният план да предвижда свързано застрояване по смисъла на чл.21, ал.1 ЗУТ. Тази сграда не се запазва както по застроителния план от 1991 г., така и по плана от 2019 г. Тя е несъвместима като местоположение със сегашния подробен устройствен план. Независимо от това, доколкото това е сграда на основното застрояване и няма предписание за премахването й, нейното съществуване следва да бъде отчетено при разглеждане на иска по чл.109 ЗС, като съдът не може да откаже защитата на собствеността върху тази сграда.

Другото обстоятелство, което е от значение в случая, е че сградата на ответниците, чието премахване се иска, почти покрива калканната стена на сградата на ищцата. Следователно ако този калкан може да бъде изцяло покрит, така че дъждовните води от сградата на ответниците да не се стичат върху сградата на ищцата и да не я увреждат допълнително, като бъдат отведени в имота на ответниците, ще се създаде фактическо положение, което съответства на чл.21, ал.1 ЗУТ, макар застроителният план да не предвижда свързано застрояване в тази част. Следователно, искът по чл.109 ЗС, който е основателен, може да бъде уважен, но не чрез поисканото от ищцата предписание за събаряне на сградата на ответниците в зоната от 3 метра от общата имотна граница, както е приел въззивният съд, а чрез друга по-щадяща мярка – покриване на калканната стена на сграда с идентификатор 67951.501.300.2.

Постоянна е практиката на ВКС, че защитата на собствеността по реда на чл.109 ЗС трябва да съответства на нарушението и да се ограничава с искане за преустановяване само на онези действия или състояния, в които се състои неправомерното въздействие върху вещното право на ищеца, без да ги надхвърля - решение № 139 от 25.06.2010 г. на ВКС по гр. д. № 457/2009 г., I г. о., решение № 132 от 30.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 66/2009 г., II г. о., решение № 132 от 30.03.2010 г. на ВКС по гр. д. № 66/2009 г., II г. о. и др. В същия смисъл е и решение № 135 от 31.07.2014 г. на ВКС по гр. д. № 334/2014 г., I г. о., в което се приема, че търсената по пътя на чл.109 ЗС защита трябва да съответства на нарушението и да се ограничава с искане за преустановяване само на онези действия или състояния, в които се състои неправомерното въздействие върху вещното право на ищеца, без да нарушава правната сфера на нарушителя и да ограничава необосновано неговите права, но същевременно трябва да е от такова естество, че да осигури възстановяване правата на собственика в пълен обем. Пак в тази връзка се приема, че когато чрез иска по чл.109 ЗС се цели защита правото на собственост, накърнено чрез незаконно строителство на регулационната линия или на недопустимо от нея разстояние, ищецът не следва да доказва как и с какво строителството ограничава правата му на собственост, но следва да изложи твърдения в тази насока в исковата молба с оглед преценка дали твърдяното накърнение е пряко свързано с нарушеното от ответника ограничение в благоустройствена правна норма, дали отправеното искане съответства на нарушението и с оглед правото на защита на ответника, в чиято тежест е да установи, че липсва твърдяното от ищеца увреждане на правата му - решение № 430 от 27.10.2010 г. на ВКС по гр. д. № 312/2010 г., II г. о. В настоящия случай реалното пречене, което сградата на ответниците по иска по чл.109 ЗС създава, е предпоставката за изливане на дъждовна вода от покрива на сградата на ответниците върху непокритата калканна стена на съседната сграда в имота на ищцата. Това се поддържа и в исковата молба на М. Ф..

По изложените съображения въззивното решение е неправилно и следва да бъде отменено. Делото следва да бъде върнато на въззивната инстанция за ново разглеждане с указания да се допусне експертиза, която да изготви проект по какъв начин калканната стена на сграда с идентификатор 67951.501.300.2, собственост на ищцата, може да бъде покрита, за да не се излива върху нея вода от покрива на сграда с идентификатор [№] , сега сграда с идентификатор [№] , собственост на ответниците, при възможното минимално засягане на тези сгради. При новото разглеждане на делото съдът следва да съобрази посочената по-горе практика на ВКС, която сочи, че защитата на собствеността по реда на чл.109 ЗС трябва да съответства на нарушението.

Воден от изложеното , Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 326 от 01.11.2022 г. по в. гр. д. № 50/2022 г. на Добричкия окръжен съд.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на същия съд.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: