Изкупуване на съсобствен имот при прехвърляне вместо изпълнение

Текстът на акта

Ключови фрази

1

Р Е Ш Е Н И Е

№ 1

София, 05.01.2026 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание на 18 ноември две хиляди и двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОНКА ДЕЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ВАНЯ АТАНАСОВА

АТАНАС КЕМАНОВ

при участието на секретаря Даниела Никова

и в присъствието на прокурора

изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА

гр.дело 3401 /2024 година

Производството е по чл. 290 ГПК

По касационна жалба, подадена от М. И. Ж. с ЕГН [ЕГН] е допуснато касационно обжалване на решение № 22 от 22.02.2024 г. по гр.д.№ 372/2023 г. на Силистренски окръжен съд, с което е потвърдено решение № 119 от 01.03.2023г., постановено по гр. д. № 168/2022г. на РС-Силистра. С последното е отхвърлен предявеният от касатора иск по чл. 33, ал.2 ЗС срещу З. И. Ж. с ЕГН [ЕГН] и Г. Л. П. с ЕГН [ЕГН] да се допусне изкупуване на 1/2 ид.ч. от три поземлени имота, находящи се в землището на [населено място], [община], област Силистра: ПИ с идентификатор ***в местността „М.“, с площ от 29 017 кв.м.; ПИ с идентификатор ***в местността „Л.“, с площ от 3278 кв.м. и ПИ с идентификатор ***по КККР в местността „З.“, с площ от 7687 кв.м., които имоти са предмет на договор за прехвърляне на правото на собственост вместо изпълнение, оформен с нот. акт № 150, т. 10/2021 г. по описа на СВ – Силистра, по който първият ответник е прехвърлил, а вторият – придобил същите срещу цена от 10000 лв. Със същото решение М. И. Ж. е осъден да заплати на Г. Л. П. сумата от 600 лв. деловодни разноски.

В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилност на решението поради това, че почива на предположения, не е съобразено признанието на иска от единия от двамата ответници, не са обсъдени всички доказателства и доводи на ищеца и отговора на първия ответник. Оспорва се приетото, че разпоредбата на чл. 33, ал.2 ЗС не се прилага при прехвърляне на собственост вместо изплащане на задължение, за събирането на което е образувано изпълнително производство, но не е насочено изпълнение към всички имоти, предмет на разпоредителната сделка. Твърди се неправилна преценка относно това кой е легитимиран да оспорва обстоятелството дали за прехвърлителя има значение кой ще придобие идеалната част от съсобствения имот.

Ответникът по касация Г. Л. П. оспорва касационната жалба и допускането до касационно обжалване, тъй като решението не почива на предположения, а е установено налагането на възбрана по изпълнителното дело. Признанието на единия ответник се преценява заедно с всички доказателства, а двамата ответници са необходими другари. Счита, че чл. 33, ал.2 ЗС е неприложим при сделки, при които има и други отношения между страните, а това, за прехвърлителя да е без значение кой ще придобие съсобствените имоти е само едно от условията, за да се приложи чл. 33, ал.2 ЗС.

Ответникът З. И. Ж. не взема становище по касационната жалба, но е признал иска.

Върховен касационен съд, първо гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба оплаквания и данните по делото, приема следното:

Ищецът М. Ж. и първият ответник З. Ж. са били съсобственици по наследство при равни квоти на продадените три имота. С предварителен договор от 30.10.19г. З. Ж. се е задължил да прехвърли на Г. П., вместо изпълнение на част от задължението си към него в размер от 10 000 лв. по изп.д. № 371/19г. на ЧСИ Я., произтичащо от подписана запис на заповед от 05.02.2015г. в общ размер от 50 000 лв. /чл.1/, в срок от един месец от сключването на договора /чл.4,ал.1/ своята идеална част от трите имота, свободни от каквито и да е тежести „с изключение на вписаната в полза на купувача възбрана" /чл. 6, ал. 2/. В Преамбюла на предварителния договор изрично е посочено, че въз основа на изпълнителен лист от 20.10.2015 г., издаден по гр.д. № 55894/2015 г., 52-ри с-в на СРС, З. Ж. е осъден да заплати на Г. П. сума в размер на 10 000 лв., представляваща част от дължима сума по запис на заповед от 05.02.2015 г., ведно със законна лихва за периода от 15.09.2015 г. до изплащане на вземането, и 1 100 лв. - разноски по делото, че въз основа на така издадения изп. лист е образувано изп. дело N° 371/2019 г. по описа на ЧСИ С. Я.. Видно от приложеното по възивното дело „искане за вписване на възбрана“, първоначално по този изп.лист е образувано изп.д.№ 4/2015 г. и по него е вписана възбрана върху един от трите имота. Въззивният съд се е позовал на записаното в договора, за да приеме, че цитираната в чл. 6, ал. 2 вписана възбрана в полза на купувача е наложена върху трите имота, предмет на договора, по отношение на който се иска допускане на изкупуване. По повод сключения предварителен договор от 30.10.2019 г., същия ден е заверено нотариално пълномощно , с което З. Ж. упълномощава Г. П. да го представлява при осъществяване на сделката, включително да договаря със себе си, както и при набавянето на всички необходими за нея документи, изброени неизчерпателно и да преупълномощава трети лица с горните права. Той преупълномощава адв. Н. П. да го снабди с необходимите документи, необходими за сделката пред нотариус. По делото е представена покана до ищеца М. Ж., изходяща от адв. Н. П., действаща като пълномощник на З. Ж., с която го уведомява, че другият съсобственик З. Ж. възнамерява да прехвърли идеалните си части от общите им имоти за сумата от 10 000 лв. вместо изпълнение на задължение по изп.д. № 371/2019 г. по описа на ЧСИ С. Я. и адресатът М. Ж. е поканен да се яви след три дни пред нотариус В. И. с рег. № 271, за да изрази желанието си за закупуване на идеалните части от имотите на посочената цена, като е предупреден, че неявяването му ще бъде счетено за отказ от закупуването на имотите. В поканата е посочена дата 20.06.2020 г., но са представени доказателства от куриерска фирма, че от адв. Н. П. е изпратена пратка до М. Ж. на 18.06.2020 г., която е връчена на следващия ден – 19.06.20г. По делото е представена декларация от М. Ж., нотариално заверена на 24.06.2020 г., с която той заявява, че му е предложено да закупи идеалните части от З. Ж. от трите имота, на които са съсобственици, но че той не желае да ги придобие при каквито и да е условия и цена и няма претенции трето лице да ги придобие и да влезе в съсобствеността по отношение на посочените имоти. С нот. акт № 150, т. 10 от 23.07.2021г. по описа на СВп - Силистра е оформена сделката, по която се иска допускане на изкупуване, като в нот. акт е описана и посочената декларация от М. Ж.. Правото на собственост върху 1/2 ид.ч. от трите имота е прехвърлено от З. Ж., чрез пълномощника му Г. П. на пълномощника вместо изпълнение при условията, уговорени в предварителния договор, т.е. за погасяване на задължение на прехвърлителя до размер на 10 000 лв.

Въззивната инстанция, позовавайки се на съдебната практика /Решение № 111 от 30.10.2018 г. на ВКС по гр. д. № 3807/2017 г., I г. о., Решение № 413 от 26.05.2010 г. на ВКС по гр. д. № 2636/2008 г., III г.о./, е приела, че нормата на чл. 33, ал.2 ЗС се прилага не само при продажба, а и при други сделки, които се доближават до продажбата, ако сделката предвижда прехвърляне на идеална част от съсобствен недвижим имот срещу пари или друга родово определена вещ, която може да бъде оценена в пари и ако за съсобственика - прехвърлител по тази сделка, е без правно значение кой ще е приобретателят на притежаваната от него идеална част от съсобствения недвижим имот /другият съсобственик или трето лице/. Нормата на чл. 33, ал.2 ЗС в тази хипотеза е приложима и ако от самата сделка може да се определи цената, срещу която се прехвърля идеалната част от съсобствения недвижим имот, защото само в този случай продавача по чл. 33 ЗС може да предложи изкупуване при "действително уговорените условия", както изисква законът, а желаещият да изкупи – да плати цената.

Въззивният съд се е позовал и на Решение № 35 от 8.06.2022 г. на ВКС по гр. д. № 3072/2021 г. на ВКС, II г. о. , по което е прието, че когато третото лице преобретател е взискател по изпълнително дело с длъжник - прехвърлителят по сделката, и изпълнението е насочено върху идеалната част от съсобствения имот, прехвърлена вместо изпълнение, е от значение кой ще е приобретателят на притежаваната от съсобственика - прехвърлител идеална част от съсобствения недвижим имот. Това правно значение е обусловено от възникването на допълнителни задължения за приобретателя - взискател, свързани с прекратяване на изпълнителното производство, с погасяване правото на принудително изпълнение в резултат на пълното му удовлетворяване, както и от възможността взискателят да поиска заличаване на възбраната по изпълнителното дело. В съответствие с даденият отговор от ВКС по чл. 290 ГПК в това цитирано решение, възивният съд е приел, че длъжникът при всички случаи има интерес да удовлетвори своя взискател и от прекратяване на образуваното изпълнително дело, защото длъжникът трудно би могъл да осъществи продажба без съдействието на кредитор, чиято воля е от съществено значение за всякакви бъдещи сделки с възбранените от него имоти.

Прилагайки тази съдебна практика на ВКС, въззивният съд е приел, въз основа на чл. 6, ал.2 от предварителния договор и отразеното в него за висящо изпълнително дело № 371/2019 г. по описа на ЧСИ С. Я. с взискател Г. П. и З. Ж., че изпълнението е насочено върху прехвърлените три имота и че е наложена възбрана върху тях в полза на взискателя, поради което е неприложима разпоредбата на чл. 33, ал.2 ЗС към сделката, по която се иска допускане на изкупуване. Затова иска е отхвърлен.

Касационно обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.1, т.3 ГПК по въпроса: когато прехвърлителната сделка, съставляваща договор за даване вместо изпълнение по чл. 65 ЗЗД е за множество имоти, но не върху всички имоти е насочено принудително изпълнение и са предприети изпълнителни действия за погасяване задължение на прехвърлителя, а само върху част от тях са предприети такива действия, приложимо ли е правилото на чл. 33, ал.2 ЗЗД.

Договорът за даването вместо изпълнение е ново съглашение, което се постига след възникване на правоотношението, което е основание на задължението. То може да бъде сключено в хода на изпълнението на съществуващ договор, по силата на което кредиторът се съгласява да получи нещо друго вместо дължимото, и за което биха могли да се прилагат по аналогия някои правила за новацията, замяната или продажбата. Когато се престира вещ, вместо пари, по отношение на договора за даване вместо изпълнение с цел погасяване на вземане се прилагат съответно правилата за продажба. Следователно договорът по чл. 65 ЗЗД не е договор за продажба по смисъла на чл. 183 ЗЗД , но доколкото съдържа съществените елементи на продажба на недвижим имот може да се преценява дали се прилага разпоредбата на чл. 33, ал.2 ЗС при наличие на посочените по-горе условия. /В този смисъл решение № 413/26.05.2010 г. по гр. д. № 2636/2008 г. на ВКС, III г. о. решение № 111 от 30.10.2018 г. на ВКС по гр. д. № 3807/2017 г., I г. о./ При договора за прехвърляне от длъжник на кредитора му на идеална част от съсобствен недвижим имот вместо изпълнение на парично задължение е без значение за прехвърлителя на кого ще прехвърли правото на собственост защото е без значение дали ще получи цената от кредитора или от трето лице - с нея длъжника-прехвърлител може да погаси задължението си. Когато предмет на договора са идеални части от няколко имота, по отношение на които ищецът – съсобственик иска да бъде допуснато изкупуване, но цената им, макар да е общо определена, покрива цялото задължение или е част от цялото задължение, са ясни действително уговорените условия, при които може да се допусне изкупуване. В този случай не се засягат интересите на кредитора дори трето лице да изкупи или да се допусне изкупуване от съсобственик, защото кредиторът може да наложи запор на вземането за цената на продаваната идеална част. Интересът на кредитора е, не да придобие собственост, а да бъде погасено паричното му вземане, което може да бъде направено и от трето лице, съгласно чл. 73 ЗЗД, т.е. от съсобственика, който иска да изкупи частта на длъжника-съсобственик. Дори да е предприето изпълнение върху недвижимите имоти, предмет на договора по чл. 65 ЗЗД преди сключването му, интересът на кредитора е защитен и от наложената възбрана, защото му е непротивопоставима сделката и той може да изпълни върху продадената идеална част въпреки продажбата на имота – чл. 453, т.1 ГПК. В случай, че съсобственика изкупи идеалните части от недвижим имот, върху които е насочено изпълнението, след удовлетворяване на кредитора със сумата, съставляваща цена на продадената идеална част, съдебният изпълнител е длъжен да вдигне служебно наложената възбрана /чл. 433, ал.3 ГПК/ Затова настоящия състав не възприема приетото в Решение № 35 от 8.06.2022 г. на ВКС по гр. д. № 3072/2021 г. на ВКС, II г. о. Същевременно съсобственика, който иска да изкупи има признато от закона /чл. 33, ал.2 ЗС/ потестативно право. Той не е длъжник, не участва в правоотношението между длъжника-съсобственик и кредитора и не отговаря за задължението на съсобственика си. Съгласно чл. 500, ал.2 ГПК, само при изрично писмено съгласие на съсобственика недлъжник се продава цялата съсобствена вещ, но с реализираната цена за неговата идеална част не се погасява дълга на длъжника-съсобственик. Правата на кредитора не са противопоставими на съсобственика. Затова от факта, че е предприето изпълнение върху идеалната част на съсобственика-длъжник не следва, че отпада правото на другия съсобственик /съсобственици/ на изкупуване по чл. 33, ал.2 ЗС. По отношение на идеалните части от имотите на длъжника, върху които не е насочено изпълнение, кредиторът разполага с възможност да насочи изпълнение /чл. 133 ЗЗД/, да упражни имуществени права на длъжника, които да му дадат възможност да изпълни върху съсобствените имоти и евентуално с отменителния иск по чл. 135 ЗЗД, ако длъжникът се разпореди, но не погаси вземането си с получената цена. Тези права на кредитора обаче също са непротивопоставими на съсобственика недлъжник, който има право да изкупи.

Предвид изложеното, по въпроса, по който е допускано касационно обжалване, настоящият състав приема, че нормата на чл. 33, ал.2 ЗС се прилага и когато са прехвърлени от длъжника на взискателя –кредитор идеални части от няколко имота, включително и когато изпълнението е насочено само върху някой от тях, респективно е вписана възбрана върху всички или само върху някой от тях.

По касационната жалба:

От данните по делото е видно, че на 19.06.2020 г. ищецът е получил пратка от адвокат Н. П., която е изпратена на 18.06.2020 г. Твърди се, че е изпратено писмо, с което ищецът М. Ж. е поканен да изкупи 1/2 ид.ч., собственост на брат му З. Ж. от трите съсобствени между тях земеделски имота за сумата 10 000 лв. вместо изплащане на негово задължение. Вярно е, че това писмо не е подписано от адв. П. и че в представеният екземпляр по делото е поставена дата 20.06.2020 г. /след датата на получаването/. По делото обаче е приложена и декларация от ищеца М. И. Ж., с нотариална заверка на подписа му, който той не оспорва, която съдържа негово изявление, че е поканен, но не желае да изкупи 1/2 от трите недвижими имоти, съсобствени с брат му З. Ж. при каквито и да е условия и цена и няма претенции трето лице да придобие и влезе в съсобствеността. Подписът на М. Ж. върху декларацията е заверен на 24.06.2020 г. Той оспорва верността на изявлението, но изрично е заявил, че не оспорва подписа си. Тъй като нотариално заверената декларация удостоверява, че съдържащите се в нея изявления са направени от декларатора, тя е доказателство за изразената от него воля, която е декларирал и е достатъчна, за да се приеме, че му е предложено и той е отказал да изкупи прехвърляната 1/2 ид.ч. от трите съсобствени имота. Тази декларация е представена при изповядване на договора за даване вместо изпълнение в нотариална форма – описана е в нот. акт № 38, т. ІV от 23.07.2021 г. на нотариус З. Н.. Тя удовлетворява изискванията на чл. 33, ал.1 ЗС и доказва писмено отказ от изкупуване, заявен от съсобственика преди сделката. Поради това искът, предявен от същия съсобственик се явява неоснователен.

Предвид посочената декларация с нотариална заверка на подписа на декларатора, сега ищец, е без значение изразеното в хода на настоящото производство признание на ответника З. Ж., че не е предлагал на брат си да изкупи неговата 1/2 ид.ч. от трите имота. Признанието на страна по спора на факт или твърдението, че не се е осъществил такъв не обвързва съда да приеме, че този факт се е осъществил, респективно, че не се е осъществил, а се преценяват ведно с всички доказателства по делото. Отделно от това, по правило, на доказване подлежат положителните факти. Двамата ответници – страни по сделката са задължителни другари, но имат различни позиции по предявения иск и относимите факти по спора, което налага съдът да преценява признанието на иска в съответствие с всички доказателства. Затова като не е уважил иска само поради признанието на прехвърлителя /първия ответник/, съдът не е постановил решение в нарушение на процесуалните правила и конкретно на разпоредбата на чл. 235 ГПК.

Съдът съобразява и това, че по делото има данни, че на ищеца е връчена пратка, изпратена от адвокат П. и че той се е явил пет дни по-късно пред нотариус и декларирал писмено с нотариална заверка на подписа си, че не желае да изкупи при никакви условия 1/2 ид.ч. от трите имота и е съгласен в съсобствеността да влезе трето лице. Без значение е кой е изготвил текста на тази декларация предвид безспорното, че подписа на ищеца върху нея е нотариално заверен и нотариалното удостоверяване на подписа му изрично не се оспорва от него. Установено е, че адв.П. е била прупълномощена от ответника П., който обаче е бил упълномощен от З. Ж., включително за снабдяване с документи за извършване на сделката, като действията във връзка с това не са изброени изчерпателно. Следователно адв. П. не е действала без представителна власт. Дори да се приеме противното, разпоредбата на чл. 33, ал.1 ЗС изисква съсобственикът-прехвърлителят на идеална част да представи писмени доказателства пред нотариуса, че е предложил на съсобственика да изкупи тази част при същите условия и да декларира, че никой съсобственик не е приел предложението. В случая е нотариално заверен писмен отказ от единствения друг съсобственик да изкупи на каквато и да е цена и че е съгласен трето лице да влезе в съсобствеността. Целта на разпоредбата на чл. 33 ЗС е да се защити интереса на съсобствника, който не прехвърля, да не влиза в съсобствеността трето лице и евентуално да се прекрати съсобствеността чрез изкупуване при същите условия, при които идеалната част е предложена за покупка. Представената нотариално заверена декларация от единствения друг съсобственик, освен прехвърилтеля, доказва, че той е могъл да упражни правата си за реализиране на тези цели на закона, но изрично се е отказал от правото си на изкупуване. Затова иска като резултат правилно е отхвърлен.

Предвид изложеното, въззивното решение, с което е потвърдено решението на РС, с което иска е отхвърлен, макар и съдържащо неправилен извод, предвид отговора на поставеният въпрос, е правилно като краен резултат и следва да се остави в сила.

Съобразно този резултат и на основание чл. 78, ал.2 ГПК на ответника по касация следва да се присъдят претендираните от него деловодни разноски в размера, доказан с договора за правна помощ и авизо за извършен банков превод - 600 лв.

Водим от горното, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение Р Е Ш И:
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 22 от 22.02.2024 г. по гр.д.№ 372/2023 г. на Силистренски окръжен съд

ОСЪЖДА М. И. Ж. с ЕГН [ЕГН] да плати на Г. Л. П. с ЕГН [ЕГН] деловодни разноски за касационна инстанция в размер на 600 лв.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: