Недействителност на предварителен договор за учредяване на ипотека и неустойка по него

Текстът на акта

Ключови фрази

1
Р Е Ш Е Н И Е
№ 163

гр.София,
07.11.2023 г.

Върховен касационен съд на РБ, четвърто гражданско отделение, в съдебно заседание на седемнадесети октомври две хиляди двадесет и трета в състав:

Председател: ВЕСКА РАЙЧЕВА
Членове: ГЕНИКА МИХАЙЛОВА
АНЕЛИЯ ЦАНОВА

при секретаря К.Първанова
като разгледа докладваното от съдията Райчева гр.д. № 3979 по описа за 2022 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК

Делото е образувано по повод подадената касационна жалба срещу решение от 18.10.2021г. по в.гр. д. № 1259/2021 г. на АС - София, с коeто е уважен предявения иск по чл. 92 ЗЗД.

Допуснато е касационно обжалване по въпросите към кой момент се преценява възникването на договорната обвързаност и респ. валидността на договарянето при предварителен договор за учередяване на ипотека- към момента на сключването или към момента на обявяването му за окончателен и може ли съдът да се произнесе само по клаузата за дължимост на нустойката, без да се произнесе по валидността на предварителния договор за учредяване на ипотека

Жалбоподателят - В. В. К. , чрез особения си представител поддържа, че решението е неправилно, моли да бъде отменено и да бъде отхвърлен предявения иск.

Ответникът - В. К. С. , чрез процесуалния си представител, в отговор на касационната жалба поддържа, че решението е правилно и следва да бъде оставено в сила.

Върховният касационен съд, състав на четвърто г. о., приема за установено следното:

С въззивното решение, като е потвърдено първоинстанционното решение, е осъден В. В. да заплати на В. К. сумата 30 000 лева на основание чл.92 ЗЗД.

За да постанови решението си въззивният е приел за установено, че на 13.03.2017 г. ищецът и ответникът са сключили валиден „предварителен договор“ за учредяване на договорна ипотека върху недвижими имоти Ѕ идеална част от апартамент и ј идеална част от гараж, като същата ще обезпечава връщането на три заема предоставени от В. С. на В. К. - от 28.02.2017г. с падеж 03.05.2017г., от 04.03.2017г. с падеж 13.03.2017г.и от 13.03.2017г.с падеж 30.05.2017г., на обща стойност 100000 лева. Установено е, че съгласно чл.6 от този предварителен договор, страните са се съгласили, да сключат окончателен такъв „не по-късно от 24.03.2017 г.“ Констатирано е, че с анекс страните са се договорили окончателен договор да бъде сключен до 03.04.2017г. , а в чл. 14 от процесния договор е уговорено, че ако обещателят не изпълни някое от задълженията си по предварителния договор същия дължи неустойка в размер на 30 000 лв.

Въззивният съд е приел, че предварителният договор за учредяване на ипотека е валиден и спорният въпрос и пред двете инстанции е, доколко уговорката за неустойка е действителна и не противоречи на добрите нрави, а при условията на евентуалност – дали не е прекомерна. Въззивният съд е препратил към мотивите на районния съд, къдете е прието, че с оглед размера на задължението по договорите за заем (100000 лева) и предвид липсата на друго обезпечение на вземанията на кредитора, клаузата за неустойка, дължима при неизпълнение на задължението за учредяване наипотека, договорена в размер на 30 000 лева, не противоречи на добрите нрави и нафункциите на неустойката – обезпечителна, обезщетителна и санкционна.

Прието е, че неустойката е договорена по общо съгласие на страните като предварително фиксирана сума, а не без краен предел и без фиксиран срок, до който може да се начислява. Съдът е счел, че е доказано пълно неизпълнение на главното задължение – за погасяване на задълженията по договора за заем, за което на заемодателя е обещано предоставяне на обезпечение чрез ипотекиране на идеални части от недвижим имот, поради което е приел, че не са налице и предпоставките на чл.92, ал.2 ЗЗД за намаляване на неустойката и е уважил предявения иск в пълен размер.

Допуснато е касационно обжалване по въпросите: към кой момент се преценява възникването на договорната обвързаност и респ. валидността на договарянето при предварителен договор за учередяване на ипотека- към момента на сключването или към момента на обявяването му за окончателен и може ли съдът да се произнесе само по клаузата за дължимост на неустойката, без да се произнесе по валидността на предварителния договор за учредяване на ипотека.

Настоящият състав намира, че следва да се даде следния отговор на поставените за разглеждане въпроси:

Предварителният договор е уреден в ЗЗД – чл.19, ал.1 и 2 и е съглашение, с което страните уговарят съществените условия на окончателния договор. Договорът е предварителен, когато с него се поемат задължения за сключване на определен окончателен договор, който може да бъде заместен с решение на съда по иск на която и да е от страните. С решението си съдът не може да внася промени в съдържанието на предварителния договор – той или отхвърля иска, или постановява сключването на окончателен, като възпроизвежда клаузите на обещания договор и окончателният договор се счита сключен от момента на влизане на решението в законна сила.

При отговора на въпроса следва да се изходи и от особеностите на договорната ипотека, така както е уредена в ЗЗД, т.е. да бъде съобразено, дали предварителен договор за ипотека се вмества в изискванията по чл. 19, ал. 1 и ал. 2 ЗЗД, и дали обещание за сключване на договор за ипотека може да се замести с решение на съда по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

Предварителен договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, трябва да се сключи в писмена форма (чл. 19, ал. 1 ЗЗД), като последният трябва да съдържа уговорки за съществените условия на окончателния договор (чл. 19, ал. 2 ЗЗД). При ипотеката свободата на договаряне е най - слабо приложима. Договорът за ипотека се сключва в нотариална форма, съдържа строго определени реквизити, които представляват условия за действителност, и поражда действие след като бъде вписан. Вписването е елемент от фактическия състав, който поражда ипотечното право и завършва учредяването на ипотечното право, за което законът предвижда смесен гражданскоправен фактически състав, съставен от гражданскоправен елемент (договора за ипотека) и публичноправен елемент (вписването). За учредяване на ипотека нотариалната форма на договора е недостатъчна, а публичноправният елемент не може да възникне по силата на волеизявлението на страните. Предварителният договор за ипотека не е консенсуален , тъй като не може да се счита сключен с постигане на съгласие на страните за строго определените в закона реквизити на ипотеката, а и не може да се приеме че сключването на предварителен договор за ипотека в писмена форма е достатъчно за да обвърже страните, тъй като спазването само на нотариалната форма за окончателния договор е недостатъчно за възникването на ипотечното право.

Отговорът на въпроса налага също така да бъде съобразено, че договорът за ипотека е обезпечителен. Предварителният договор, така както е уреден в чл.19 ЗЗД, намира основно приложение за договорите, които по правило са консенсуални, какъвто характер нямат обезпечителните договори, които при това са особен случай на договорите intuit personae. При тях всякога е от значение личността на длъжника, доколкото се обезпечава неговото задължение към кредитора. Поради това законът изисква категоричност на намерението да се обезпечи. Тази категоричност се проявява с предаването на вещта (при обикновения залог) или със сключването на договор в предвидена в закона форма (при всички останали обезпечения). Упражняването на иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и евентуалното му уважаване предполага настъпването на промяна в правната сфера на другата страна по предварителния договор, като по този начин тя ще бъде задължена да встъпи в окончателен договор. Преобразуващите права се уреждат само от закона, а той определя дали правото може да се упражни и съдебно. Признаването на потестативно право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД при предварителен договор за ипотека, както при всеки обезпечителен договор, сочи на правно нетърпим резултат. Следва да се приеме, че договорът за ипотека се намира извън приложното поле на предварителния договор, тъй като не е възможно едностранно да принудим насрещната страна да сключи обезпечителен договор с кредитора. Предварителният договор поражда своето действие само когато с него се поемат задължения за сключване на окончателен договор, който да може да бъде заместен и с решение на съда, по иск на която и да е от страните по предварителния договор, а ипотека не може да бъде валидно учредена само с влязло в сила решение на съд.

Ето защо предварителният договор за ипотека не поражда правно действие и дали е възникнала договорна обвързаност между страните следва да се преценява към момента на сключването му. Неустойката е акцесорно задължение и може да бъде осъществена само доколкото основния договор е породил своето действие, поради което съдът следва да се произнесе първо по валидността на предварителния договор, а едва след това по дължимостта на неустойката.

При така дадения отговор на поставените за разглеждане въпроси следва да се приеме, че в случая уговорката за дължимост на процесната неустойка, направена в предварителен договор за ипотека, също не поражда правно действие и не обвързва страните.

С оглед дадените отговори на поставените за разглеждане въпроси настоящият състав намира, че въззивното решение е неправилно и следва да се отмени. Делото е изяснено от фактическа страна и с оглед разпоредбата на чл.293, ал.2 настоящият състав следва да постанови решение по съществото на спора, с което да отхвърли предявеният иск с правно основание чл.92 ЗЗД като неосноветелен. Въззивният съд неправилно е приел, че страните надложно са обвързани от предварителен договор за ипотека, сключен на 13.03.2017г., с който В. К. се е задължил да заплати неустойка в размер на 30 000лева, ако не учреди в полза на В. С. ипотека върху посочени в договора недвижими имоти. Подписаният между страните договор с обещание да се учреди ипотека не е породил целеното с него правно действие и не е обвързал надлежно страните, поради което не е възникнало и задължение, при неизпълнеие на което, да се дължи заплащане на процесната неустойка. Липсата на главно задължение води до неоснователност на претенцията по чл.92 ЗЗД и предявеният иск следва да бъде отхвърлен като неоснователен.

На основание чл.78, ал.1 и чл.80 ГПК ответникът по жалба следва да заплати на жалбоподателя направените пред ВКС разноски в размер на 3230лева.

При тези съображения, съдът

Р Е Ш И :

О Т М Е Н Я решение от 18.10.2021г. по в.гр. д. № 1259/2021 г. на АС – София, КАТО ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:

ОТХВЪРЛЯ предавения от В. К. С. иск срещу В. В. К. за сумата 30 000 лева, неустойка за неизпълнено задължение по предварителен договор за ипотека.

ОСЪЖДА В. К. С. да заплати на В. В. К. сумата 3230лева разноски за касационното производство.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: