Ползване на прилежащ терен при отделна собственост върху сграда

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 439

София, 29.06.2026 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, Второ отделение, в съдебно заседание на четиринадесети април през две хиляди двадесет и шеста година в състав:

Председател: Камелия Маринова

Членове: Веселка Марева

Емилия Донкова

при секретаря Даниела Танева, като изслуша докладваното от съдия Емилия Донкова гр. д. № 1187/2025 г., и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.

С определение № 217 от 19.01.2026 г. е допуснато касационно обжалване на въззивно решение № 182 от 20.11.2024 г., постановено по въззивно гр. д. № 300/2024 г. на Видински окръжен съд, по касационната жалба на Й. Л. И.. В касационната жалба се поддържа, че въззивното решение е неправилно като постановено при допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила, нарушение на материалния закон и необоснованост, поради което се моли за неговата отмяна и постановяване на касационно решение по съществото на спора, с което предявената срещу касатора искова претенция за собственост бъде отхвърлена.

Ответниците по касация Д. М. Д.-Й. и Е. М. Й. - ищци в първоинстанционното производство, в съдебно заседание изразяват становище за неоснователност на касационната жалба.

Останалите ответници по касация Т. Й. П. и С. Л. С. – ответници в първоинстанционното производство, не изразяват становище в съдебно заседание.

Върховният касационен съд на РБ, състав на Второ г. о., провери заявените с жалбата основания за отмяна на въззивното решение и за да се произнесе, взе предвид следното:

С обжалваното въззивно решение е потвърдено решение от 09.01.2024 г. по гр. д. № 45/2022 г. на Районен съд - Видин, в частта, с която на основание чл. 108 ЗС е признато за установено по отношение на ответниците Т. Й. П., Й. Л. И. и С. Л. С., че ищците Д. М. Д.-Й. и Е. М. Й. са собственици на поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта на [населено място], като са осъдени да предадат владението на същия, както и в частта, с която на основание чл. 537, ал. 2 ГПК е отменен нотариален акт № 153, н. д. № 1458/29.08.2007 г. на основание наследство и давностно владение, издаден по обстоятелствена проверка за удостоверяване правото на собственост на Т. Й. П. и Л. С. П. върху 1/2 ид. ч. от поземлен имот * в к-с „Строител“ по кадастралния план на [населено място], с площ от около 352,03 кв. м., идентичен на описания по-горе. Първоинстанционното решение е отменено в частта, с която констативният нотариален акт е отменен по отношение удостоверяването на правото на собственост върху жилища от описана двуетажна масивна жилищна сграда, находяща се в имота.

Производството е образувано по предявени искове за ревандикация на процесния имот. Ищците са изложили твърдения, че са съпрузи, като бракът им е сключен през 1987 г. Собственици са на дворното място, на втория етаж и на 1/2 ид. ч. от сутерена на построената в него двуетажна жилищна сграда, а ответниците притежават право на собственост върху първия етаж от сградата и 1/2 ид. ч. от сутерена. През 2021 г. същите са ги лишили изцяло от ползването на незастроената част от имота.

Ответниците са възразили, че са придобили по давност правото на собственост върху 1/2 ид. ч. от имота.

По делото е установено, че с договор за покупко-продажба, сключен с нотариален акт № 153/1969 г., Б. С. Й. /майка на ищцата/ е закупила дворно място, съставляващо имот пл. № *, от който е образуван парцел *-*-*, с площ 300 кв. м. През 1972 г. към същия са придадени по регулация 33 кв. м.

През 1970 г. Б. Й. е учредила в полза на дъщеря си Д. Д. и на брат си Л. Й. и съпругата му Т. П. правото да построят заедно с нея в собственото й дворно място двуетажна масивна жилищна сграда със сутерен; със собствени средства на всеки от тях поотделно. В акта за учредяване правото на строеж /нотариален акт № 95 от 6.03.1970 г./ е посочено, че „след завършване на сградата разпределението на апартаментите ще се извърши както следва: Б. Й. получава „1/2 ид. ч. от сутерена и то двете стаи /едната със северна, а другата с южно изложение; спиращи до съседната сграда/; Д. Д.-втори етаж; 1/2 ид. ч. от тавана; Л. Й. и Т. П.-целият първи етаж; 1/2 ид. ч. от сутеренния етаж- двете стаи със западно изложение; 1/2 ид. ч. от тавана“. Посочено е следното: „от дворното място Б. Й. ще има право на владение в размер на 50 кв. м., Д. Д.-100 кв. м.; Т. П. и Л. Й.-150 кв. м.“.

През 1997 г. Б. Й. е прехвърлила на дъщеря си Д. Д. правото на собственост върху дворното място и 1/2 ид. ч. от сутерена.

С констативен нотариален акт № 153/2007 г. Т. П. и Л. Й. са признати за собственици на 1/2 ид. ч. от поземления имот, заедно със самостоятелни обекти от построената в него двуетажна масивна жилищна сграда.

В обжалваното въззивно решение е прието, че първоинстанционният съд е направил обоснован и законосъобразен извод, че ответниците не са придобили по давност 1/2 ид. ч. от процесния имот. Изложил е съображения, че уговореното в нотариалния акт от 1970 г. ползване от ответниците на част от дворното място е съобразно нормата на чл. 64 ЗС. Посочил е, че при тези данни установената от тях фактическа власт върху земята е на договорно основание, същите се явяват държатели, като са държали имота от името и за сметка на собственика – Б. Й. до прехвърляне на собствеността върху него през 1997 г. По делото не се установява ответниците да са обърнали държането във владение, да са манифестирали пред собственика Б. Й., а впоследствие и пред ищците, като последващи приобретатели, че владеят дворното място изключително и само за себе си до месец юли 2021 г., когато са извършили действия по оспорване собствеността на ищците върху имота – ограничили достъпа им чрез смяна на патрона на портала до двора, изнесли извън него оставено ремарке. За процесния период е била налице и законова забрана за придобиване по давност на реално определени части от дворищнорегулационни парцели – чл. 59 ЗТСУ /отм./. В обобщение въззивният съд е обосновал извод за основателност на иска за ревандикация на целия имот.

Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по поставения първи въпрос в изложението на касатора, касаещ приложението на нормата на чл. 64 ЗС и определянето на необходимата за обслужване площ към сградата при наличието на разделна собственост на дворното място и сградата или на отделно обособени обекти от нея.

По така поставения въпрос трябва да се даде следният отговор:

Нормата на чл. 64 ЗС е императивна и създава ограничение за собственика на земята да я ползва изцяло, когато в нея е построена сграда или отделно обособен обект от нея, собственост на друго лице.

Собственикът на терена има правото да го ползва, зачитайки правата на суперфициарния собственик върху онази част, която му е необходима за използване на постройката или отделно обособения обект от нея според нейното или неговото предназначение. Ограничаването на правата на собственика на терена е само до такъв обем от правото, който е достатъчен за осигуряване възможността на собственика на построеното да го ползва. В цитирания смисъл са: решение № 48/25.04.2014 г. по гр. д. № 2410/2013 г. на ВКС, първо г. о., решение № 304 от 21.11.2011 г. по гр. д. № 1311/2010 г. на ВКС, второ г. о., решение № 43/29.05.2019 г. по гр. д. № на ВКС, и други, които се възприемат от настоящия състав.

По касационната жалба.

Отговорът на така поставения въпрос е относим към обуславящите изводи на въззивния съд, който е уважил исковете за ревандикация на целия имот, без да съобрази задължението на собствениците на земята да осигурят на суперфициарите безпрепятствено ползване на сутерена и първия жилищен етаж от сградата. С оглед даденото разрешение на поставения въпрос, съдът е бил длъжен да установи каква е прилежащата площ, в рамките на която ответниците имат право да ползват имота. Тази площ е необходима за използването на сградата по предназначение, като следва да се определи съгласно устройствените правила и норми.

Съдът не е допуснал изслушването на техническа експертиза /на събраните основна и допълнителна не е поставена такава задача/, която да установи описаната по-горе площ. В случая от значение за изясняване на обстоятелствата по делото е определянето именно на прилежащата площ към сградата с помощта на съдебно-техническа експертиза. С оглед необходимостта от приложението на императивната норма на чл. 64 ЗС, същият е бил длъжен служебно да допусне изслушването на експертиза за изясняване на посоченото обстоятелство.

Неоснователни са доводите на ответниците, че жалбоподателката може да реализира защитата си, като предяви иск по чл. 64 ЗС за определяне на прилежащата площ към сградата, необходима за използване по предназначение на сутеренния и първия етаж от същата. Цитираната норма е императивна. Тя брани не само правата на суперфициарните собственици, но и на собственика на земята, като не допуска неговото право да ползва незастроената част да бъде ограничавано извън необходимото за ползване на сградата. Наличието на сграда, собственост на трето лице, не лишава собственика на земята да ползва незастроената част от нея за свои нужди, включително да я застроява, или да отстъпва право на строеж на друго лице. Неговото задължение се свежда до това да не извършва действия, които лишават суперфициарния собственик от достъп до сградата и създават пречки да осъществява правата му. Затова необходимата за ползване площ по чл. 64 ЗС следва да бъде определена по начин, който предоставя на суперфициарния собственик достъп до сградата и същевременно засяга в най - малка степен правото на собственика на земята да ползва незастроената част. Определящото обаче е това, че правата на собственика на отделен обект в сградата по отношение на дворното място са такива по чл. 64 ЗС, а не права на собственик, поради което незастроената част от мястото не може се ползва за такива дейности, които биха лишили от съдържание правото на собственика на земята.

Обжалваното решение е постановено, без да бъде приложена императивната норма на чл. 64 ЗС, съответно не са били предприети дължимите от въззивния съд процесуални действия, изразяващи се в допускането на съдебно-техническа експертиза с формулираната по-горе задача, с оглед на което е неправилно като постановено при допуснато нарушение на материалния закон и съществено процесуално нарушение.

Въззивното решение следва да бъде отменено, като на основание чл. 293, ал. 3 ГПК делото се върне за ново разглеждане на друг състав на въззивния съд, който следва да приложи нормата на чл. 64 ГПК, с оглед на което е необходимо да допусне събиране на съдебно-техническа експертиза със задача да определи прилежащата площ съгласно чл. 22, ал. 7 ЗУТ и Наредба № 7/2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони към сутерена и първия жилищен етаж от сградата, необходима за тяхното ползване.

Решението следва да бъде отменено и по отношение на ответниците Т. Й. П. и С. Л. С., които не са го обжалвали. С оглед естеството на спорното правоотношение и претенцията за предаване владението на целия имот, решението на съда трябва да бъде еднакво спрямо всички ответници, които имат качеството на необходими другари /чл. 216, ал. 2 ГПК/. Това следва от обстоятелството, че съдебното решение, постановено спрямо един от другарите, неминуемо ще засегне правната сфера и на останалите и те ще търпят неблагоприятните му последици, ако искът бъде уважен.

При постановяване на решението следва да се съобрази, че ревандикационният иск не може да бъде уважен по отношение прилежащата площ, необходима за използване на сградата според нейното предназначение.

При новото разглеждане на делото въззивният съд трябва да се произнесе и по направените разноски пред настоящата инстанция.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на Второ г. о.

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 182 от 20.11.2024 г., постановено по въззивно гр. д. № 300/2024 г. на Видински окръжен съд, ЧАСТТА, с която е потвърдено първоинстанционното решение.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане в описаната част от друг състав на Видинския окръжен съд съобразно дадените в мотивите указания.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.