Обявяване на предварителен договор за окончателен при извършена замяна на имота

Текстът на акта

Ключови фрази

6

Р Е Ш Е Н И Е

№ 681

София, 11.11. 2025 год.

Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение в открито заседание на двадесет и седми октомври през две хиляди двадесет и пета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мими Фурнаджиева

ЧЛЕНОВЕ: Велислав Павков

Десислава Попколева

с участието на секретаря Райна Стоименова, като разгледа докладваното от съдия Попколева гр.дело № 1397 по описа за 2025 год., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

С определение № 3685 от 14.07.2025 г. е допуснато по касационна жалба на Н. Ц. Н., касационно обжалване на решение № 1193/22.11.2024 г., постановено по в.гр.д. № 3373/2023 г. по описа на Апелативен съд София.

Касаторът обжалва въззивното решение като поддържа неправилност и необоснованост на извода на съда, че възбраната върху процесния имот е вписана след сключване на разпоредителната сделка, тъй като той не почива на събраните по делото писмени доказателства, от които безспорно се установява, че възбраната върху имота, допусната като обезпечение на бъдещ иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД е вписана на 12.01.2023 г., а разпоредителната сделка – замяна на идеални части от недвижими имоти между продавачите по предварителния договор А. Д.-Х. и В. Г. Х., е сключена на 1.02.2023 г., поради което се явява недействителна по отношение на ищцата-купувач по предварителния договор на основание чл. 452 ГПК, съответно искът по чл.19, ал.3 ЗЗД се явява основателен и следва да бъде уважен срещу двамата ответници. В открито съдебно заседание, процесуалните представители на касатора – адв. Й. и адв. Паникян, поддържат касационната жалба и молят въззивното решение в обжалваната част да бъде отменено, като вместо него бъде постановено друго, с което процесният предварителен договор да бъде обявен за окончателен и по отношение на двата ответници, като на ищцата се присъдят направените от нея разноски за първоинстанционното производство в цялост. Претендират се и сторените в касационното производство разноски за държавна такса и за заплатено адвокатско възнаграждение.

Насрещните страни по касационната жалба, чрез адв. Д., са депозирали отговор, в който поддържат становище, че в действителност съдът е допуснал грешка относно датата, на която е извършена разпоредителната сделка, но тази му грешка следва да бъде отстранена по реда на чл.247 ГПК. В открито съдебно заседание, процесуалният им представител оспорва касационната жалба по съображенията, изложени в отговора на жалбата. Моли решението да бъде оставено в сила, вкл. и в частта за разноските. Заявява възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение за касационната инстанция.

За да уважи иска по чл.19, ал.3 ЗЗД единствено срещу ответницата А. Д.-Х. и да го отхвърли по отношение на ответника В. Х., въззивният съд е приел, че само тя е материалноправно легитимирана да отговаря по иска, тъй като след сключване на предварителния договор обещателят В. Х. се е разпоредил със притежаваната от него 1/2 ид.ч. от имота в полза на ответницата А. Д.-Х.. Приел е, че обезпечителната възбрана върху имота е наложена след извършване на разпоредителната сделка, поради което последната не е относително недействителна спрямо купувача по предварителния договор. Доколкото А. Х. е станала едноличен собственик на целия имота и не е изпълнила задължението си по предварителния договор –да прехвърли правото на собственост върху него на ищцата, предявеният иск се явява основателен само по отношение на нея, а не и по отношение на обещателя В. Х..

Обжалването е допуснато на основание чл.280, ал.2, предл.3 ГПК– очевидна неправилност на въззивното решение, изразяваща се в явна необоснованост на извода на въззивния съд относно момента на извършване на разпоредителната сделка между продавачите по предварителния договор, а именно, че договорът за замяна на недвижими имоти, обективиран в нот.акт № 37, том I, рег. № 1000, дело №34/2023 г., вписан в СВ, рег. № 5342 от 1.02.2023 г. е сключен преди вписване на обезпечителната възбрана върху имота, предмет на предварителния договор.

От ангажираните по делото доказателства се установява следната фактическа обстановка: по молба на ищцата е допуснато обезпечение на бъдещ иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, чрез налагане на възбрана върху имота, предмет на сключения между страните предварителен договор, вписана в Служба по вписванията на 12.01.2023 г. в книга възбрани вх.рег. № 1053, том 1, 116/2023 г., нот.дело 548; на 1.02.2023 г. ответниците са сключили помежду си договор за замяна на ид.части от недвижими имоти, обективиран в нот.акт № 37, том I, рег. № 1000, дело № 34/2023 г. по описа на помощник нотариус по заместване при Ц. С. с район на действие СРС- Б. М., вписан под № 030 в регистъра на Нотариалната камара, по силата на който ответникът В. Г. Х. прехвърля на ответницата А. Й. Д.-Х. 1/2 ид.ч. от имота, предмет на предварителния договор срещу прехвърлената му от последната идеална част от друг съсобствен имот; на 09.02.2023 г. е вписана в Служба по вписванията, [населено място], с вх. № 7040/9.02.2023 г., том 2, 99/2023 г., нот.дело № 4866/9.02.2023 г., вх.рег. 6902/9.02.2023 г., исковата молба, с която е предявен иска по чл.19, ал.3 ЗЗД. При така установените факти, следва извода, че вписаната възбрана предшества сключения между ответниците договор за замяна, поради което извършеното с последния разпоредително действие е недействително по отношение на ищцата по иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД на основание чл.452 ГПК, т.е. извършеното прехвърляне на ид.части от имота, предмет на предварителния договор, не е пречка за обявяване на предварителния договор за окончателен и съответно за уважаване на иска срещу двамата ответници. Въззивният съд обаче, вероятно поради допуснатата в нот.акт за замяна грешка в изписването цифром на датата, на която е сключен – 1.02.2022 г., вместо 1.02.2023 г. /която дата е изписана словом в акта/, е приел, че разпоредителната сделка предхожда вписаната възбрана, като не е съобразил данните за вписване на сделката, посочени върху самият нот.акт, както и отразеното в представеното удостоверение от Службата по вписванията, от които несъмнено се установява, че договорът за замяна е сключен на 1.02.2023 г. Този му извод се явява очевидно необоснован с оглед приетите и анализирани от него писмени доказателства, от които безспорно се установява, че обезпечителната възбрана в полза на ищцата е вписана на 12.01.2023 г., т.е. преди разпоредителната сделка, сключена между ответниците по иска с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД.

При тези съображения, настоящата инстанция приема, че решението на въззивния съд, с което е отменено решението на първата инстанция и е постановено друго, с което предварителният договор от 08.08.2019 г. е обявен за окончателен на основание чл.19, ал.3 ЗЗД единствено по отношение на А. Д.-Х., а по отношение на ответника В. Х., искът е отхвърлен, следва да бъде отменено на основание чл.293, ал.2 ГПК и вместо него следва да се постанови друго, с което предварителният договор от 08.08.2019 г. да бъде обявен за окончателен на основание чл.19, ал.3 ЗЗД по отношение на двамата ответници. Въззивното решение следва да бъде отменено и в частта за разноските, присъдени на основание чл.78, ал.1 и ал.3 ГПК за първоинстанционното производство. В първоинстанционното и в обезпечителното производство, при съобразяване на задължителните разрешения по т.1 от ТР № 6/06.11.2013 г. по тълк.дело №6/2012 г. на ОСГТК на ВКС, сторените от ищцата разноски са в общ размер на 18 690,00 лв.- за държавни такси, депозит за вещо лице и адвокатско възнаграждение. Видно от договор за правна защита и съдействие от 30.12.2022 г., уговореното възнаграждение да изготвяне и депозиране на молба за обезпечение на бъдещ иск в СГС е в размер на 12 595,00 лв., от които при сключването му са заплатени 2 595,00 лв., а остатъкът от 10 000 лв. е платим по банков път. Липсват доказателства за извършено плащане на сумата от 10 000 лв. Видно от договор за правна защита и съдействие от 10.01.2023 г. уговореното възнаграждение за завеждане и процесуално представителство по иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД е в размер на 25 000 лв., платимо по банков път. С преводно нареждане от 10.01.2023 г. ищцата е заплатила по договора сумата от 15 000 лв., като липсват доказателства за заплащане на остатъка от уговореното възнаграждение в размер на 10 000 лв. Във въззивното производство ищцата също е претендирала разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 16 000 лв., за които в договора за правна защита и съдействие от 12.12.2022 г. е посочено, че са заплатени по банков път. По делото обаче липсват доказателства за извършено плащане по банков път на посочената сума, поради което за въззивното производство на ищцата не следва да се присъждат разноски.

Съобразно изхода на спора, на касатора следва да се присъдят и сторените разноски за касационното производство за държавна такса и за адвокатско възнаграждение. Платената от касатора държавна такса е в размер на 246,83 лв., а уговореното и заплатено по банков път адвокатско възнаграждение е в размер на 16 000 лв., съгласно договор за правна защита и съдействие от 27.01.2025 г. и платежно нареждане от 28.01.2025 г. Насрещната страна е заявила своевременно възражение за прекомерност на същото по смисъла на чл.78, ал.5 ГПК, което настоящият състав на ВКС намира за неоснователно, при съобразяване на действителната фактическа и правна сложност делото и обема на извършената работа от процесуалните представители на касатора.

Мотивиран от горното, Върховният касационен съд,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 1193/22.11.2024 г., постановено по в.гр.д. № 3373/2023 г. по описа на Апелативен съд София, вкл. и в частта за разноските, като вместо него постановява:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН, на основание чл.19, ал.3 ЗЗД, сключеният между А. Й. Д.-Х. с ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място], [улица], ет.4, ап.7 и В. Г. Х. с ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място], [улица], като продавачи, и Н. Ц. Н. с ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място],[жк], [жилищен адрес] като купувач, предварителен договор от 08.08.2019 г. за покупко-продажба на недвижим имот: УПИ, находящ се в [населено място], Столична община, район „О. купел“, ул. „740-та“, представляващ по действащия устройствен план, последно изменен със заповед № РОК210РА50-50 от 03.09.2021 г. на главния архитект на СО, район „О. купел“, УПИ I-336, с отреждане за ЖС, в квартал 55а по плана на [населено място], местност „в.з. Горна баня“, целият с площ 920 кв.м., при граници: ул. „740-та“, УПИ II-340, УПИ VII-338, УПИ VIII-337 и УПИ Х-335, заедно с всички подобрения и приращения в описания поземлен имот, който имот е нанесен в кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], одобрени със заповед № РД-18-74 от 20.10.2009 г. на изп.директор на А. като поземлен имот с идентификатор 68134.4329.336, с площ на имота по скица от кадастъра 920 кв.м., трайно предназначение на територията – урбанизирана, начин на трайно ползване-ниско застрояване – до 10 м., с номер на предходен план 336, кв.55а, парцел I, при съседни поземлени имоти: 68134.4329.1350, 68134.4329.1655, 68134.4329.334, 68134.4329.335, 68134.4329.338, 68134.4329.340, заедно с изградената в описания поземлен имот ВИЛНА СГРАДА, състояща се съгласно арх.проекти за узаконяване на строеж от: приземен етаж на кота минус 2,20 м., на който са разположени гараж, четири склада, сауна, тоалетна с душ, тоалетна, тоалетка, коридор и стълбище към горния етаж; първи етаж на кота 0,00 м., на който са разположени коридор, дневна, трапезария, кухня, тоалетна, баня с тоалетна, тераса и стълбище към останалите етажи; втори етаж на кота плюс 2,60 м., на който са разположени коридор, спалня, две детски стаи, баня с тоалетна, две тераси и стълбищна клетка; трети етаж на кота плюс 5,20 м., на който са разположени коридор, дневна, две спални, дрешник, баня с тоалетна и стълбищна клетка, която сграда е нанесена в кадастралната карта, както следва: СГРАДА с идентификатор 68134.4329.336.1, със застроена площ 81 кв.м., брой етажи два, предназначение жилищна сграда еднофамилна, и СГРАДА с идентификатор 68134.4329.336.2, със застроена площ 37 кв.м., брой етажи един, предназначение хангар, депо, гараж, заедно с всички подобрения и приращения в гореописания имот, както и заедно с построената в имота СГРАДА с идентификатор 68134.4329.336.3, със застроена площ 26 кв.м., брой етажи един, предназначение постройка за допълващо застрояване, ПРИ УСЛОВИЕ, че в двуседмичен срок от влизане на решението в сила Н. Ц. Н. с ЕГН [ЕГН] заплати на А. Й. Д.-Х. с ЕГН [ЕГН] и В. Г. Х. с ЕГН [ЕГН], остатъка от продажната цена в размер на 466 200,00 лв./четиристотин шестдесет и шест хиляди и двеста лева/.

Дава на основание чл.115, ал.1, изр.1 ЗС шестмесечен срок на Н. Ц. Н. за отбелязване на настоящото решение в Служба по вписванията - София.

ОСЪЖДА Н. Ц. Н. с ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място],[жк], [жилищен адрес] да заплати в полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на Върховен касационен съд сумата от 1 548,50 лв. – нотариална такса.

ОСЪЖДА Н. Ц. Н. с ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място],[жк], [жилищен адрес] да заплати на Столична община местен данък в размер на 2 961,89 лв.

Нарежда, на основание чл.364,ал.1 ГПК, служебно да се впише възбрана върху недвижимия имот, подробно описан по-горе, до заплащане на разноските по прехвърлянето.

Нарежда, основание чл.364,ал.1 ГПК, да не се издава препис от решението, докато ищцата не представи доказателства за заплащане на разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имота.

ОСЪЖДА А. Й. Д.-Х. с ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място], [улица], ет.4, ап.7 и В. Г. Х. с ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място], [улица], да заплатят на Н. Ц. Н. с ЕГН [ЕГН], с адрес [населено място],[жк], [жилищен адрес] на основание чл. 78, ал.1 ГПК общо сумата от 34 936,83 лв., или по 17 486,42 лв. / седемнадесет хиляди четиристотин осемдесет и шест лева и четирийсет и две ст./ всеки един от тях – разноски за обезпечителното, първоинстанционното и касационното производство.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: