Обявяване на предварителен договор за окончателен при спор за цената

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 50006

гр.София, 13.11.2024 год.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение, в публичното съдебно заседание на дванадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Владимир Йорданов

ЧЛЕНОВЕ: Димитър Димитров

Хрипсиме Мъгърдичян

при секретаря Диана Аначкова, като разгледа докладваното от Хрипсиме Мъгърдичян гр.дело №1882 по описа за 2022 год., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на ищцата Й. В. С. срещу решение № 28 от 11.01.2022 год., постановено по в. гр. дело № 1886/2021 год. по описа на ОС – Бургас, с което е потвърдено решение № 924 от 24.08.2021 год., постановено по гр. дело № 5485/2020 год. по описа на РС – Бургас, с което е отхвърлен предявения от Й. В. С. срещу А. И. П. и Т. А. П. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор, сключен на 18.02.2016 год., по силата на който двамата ответници са се задължили да продадат на ищцата правото на собственост върху следните недвижими имоти: магазин и склад със застроена площ от общо кв.м. в УПИ в кв. по плана на [населено място], срещу задължението на купувача-ищец да заплати продажната цена.

С определение № 50002 от 02.02.2024 год., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение при условията на чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следния въпрос: Може ли съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена?

В касационната жалба на ищцата се излагат оплаквания за неправилност на обжалваното решение поради нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Основните доводи са, че по делото е безспорно, че между страните е бил сключен валиден предварителен договор за покупко-продажба на прроцесните недвижими имоти. Спорът бил свързан с действителната продажна цена и дали същата е била изплатена. Въззивният съд бил длъжен да определи /в т.ч. чрез свидетели или заключение на вещо лице/ каква е уговорената продажна цена съгласно твърденията и възраженията на страните, както и дали същата е изплатена – напълно или частично, като във втория случай да осъди ищецът да заплати разликата. Неплащането на цената не било основание за отхвърляне на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Ако в частност били необходими доказателства за заплащането на сумата по договора за кредит, съдът следвало да инициира производство по събирането им, а не да посочва, че без тези доказателства не може да формира мнение и въпреки това да постановява решението си. Обстоятелството, че единият от ответниците бил загубил качеството си на собственик на имотите поради сключения брачен договор – след сключването на предварителния договор, също не било основание за отхвърляне на иска. Претендира се и присъждането на направените разноски по делото.

Ответните страни А. И. П. и Т. А. П. не изразяват становища по касационната жалба.

За да потвърди първоинстанционното решение, с което предявеният иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД е отхвърлен, въззивният съд е приел от фактическа страна, че на 18.02.2016 год. между страните бил сключен предварителен договор, по силата на който двамата ответници поели задължението да продадат на ищцата недвижими имоти, находящи се в [населено място], [улица], представляващи магазин и склад, със застроена площ от общо кв.м. в УПИ - в кв. по плана на [населено място], за които имоти продавачите се легитимирали като собственици с нотариален акт за покупко-продажба № , т. , рег.№ , дело № 100/ год. на нотариус с рег.№ на НК, вписан в Служба по вписванията с вх.рег.№ от год., акт № , т. , дело № , срещу задължението на купувача да заплати продажна цена – чийто размер, вписан ръкописно, бил различен в представения от всяка от страните екземпляр от предварителния договор – 16 336.03 лв. – в екземпляра на ищцата и 26 000 лв. – в екземпляра на ответниците. Съгласно чл. 2 от раздел ІІ на договора, страните се договорили продажната цена да се изплати от купувача на третото лице „Уникредит Булбанк“ АД чрез продавача А. И. П. на вноски съгласно сроковете и останалите условия на сключения на 11.05.2005 год. договор за ипотечен кредит – с месечна вноска по ипотеката в размер на 360 лв., платима до 4-то число в брой на продавача, който следвало да издаде разписка за плащането. Според чл. 3 от договора, страните се задължили да сключат окончателен договор за покупко-продажбата на имота във формата на нотариален акт след окончателното погасяване на сумата по ипотечния договор.

На 10.10.2018 год. между ответниците бил сключен брачен договор, с който Т. А. П. прехвърлил на А. И. П. собствената си / ид.ч. от процесните недвижими имоти.

Във връзка с оспорената ръкописна добавка в съдържанието на чл. 2, ал. 1 от екземпляра от предварителния договор, представен от ищцата – „16 336.03 лв.“, въззивният съд е приел въз основа на заключението на вещото лице по допуснатата съдебно-графологична експертиза, че същата е изпълнена от ищцата.

От правна страна въззивният съд е извел, че между страните е възникнало валидно правоотношение по предварителен договор за покупко-продажба, чийто предмет е достатъчно ясно индивидуализиран и изразява точната воля за разпореждане с точно тези недвижими имоти. След осъществено тълкуване на волята на страните в чл. 2 и чл. 3 от договора, е приел, че правото да се иска прехвърляне на имотите се поражда след като купувачът заплати цената им и ако това условие не е изпълнено, ищцата не може да иска прехвърлянето да се извърши, като в тази хипотеза разпоредбата на чл. 362 ГПК неприложима /тя намира приложение, когато е уговорена едновременност на престациите – тази на купувача за заплащане на цената и тази на продавача за прехвърляне на правото на собственост/.

Счел е, че ищцата не е доказала по категоричен начин, че е изпълнила задължението си за заплащане на цялата продажна цена на недвижимите имоти, предмет на предварителния договор, като е изложил съображения, че заплатената от нея сума в общ размер на 17 580 лв. по представените от нея разходни касови ордери не съответства на размера на твърдяната от нея продажна цена от 16 336.03 лв., нито на тази, посочената в екземпляра на договора, представен от ответниците, а разликата между вписаните суми в двата екземпляра на договорите е съществена – 8 420 лв. В двата екземпляра на договора продажната цена и сключването на окончателния договор било свързано с изпълнението по договор за ипотечен кредит от 11.05.2005 год. и анекси към него от 09.09.2015 год. и 16.04.2015 год., а според последните стойността на кредита била в размер, който не съответствал на цената по екземплярите от предварителния договор. Посочил е, че единственото допълнително доказателство /освен касовите ордери/ – показанията на свидетелката Х. правилно са били счетени от първоинстанционния съд за неубедителни и недостатъчни да установят по безспорен начин горепосоченото обстоятелство, а тежестта на доказване на оспореното съдържание на представения от нея екземпляр от предварителния договор, който е частен документ, в частта относно продажната цена на имотите, е била на ищцата.

Споделяйки разрешението, че искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД може да бъде обявен за окончателен във всяка част, в която предварителният договор обвързва валидно страните, въззивната инстанция е възпроизвела в мотивите на решението си отговора на въпроса относно възможността да се претендира обявяването на договора за окончателен по отношение на един от обещателите и за част от обещания имот, даден с Решение № 773 от 10.02.2011 год. на ВКС по гр. дело № 600/2009 год., ІV г. о, ГК.

По правния въпрос, по който е било допуснато касационно обжалване, настоящият съдебен състав намира следното:

По този въпрос е постановено Тълкувателно решение № 4 от 09.05.2023 год. на ВКС по тълк. дело № 4/2020 год., ОСГТК, което уеднаквява противоречивата практика на отделни състави на ВКС при разрешаване на спорове дали неизправният купувач по предварителен договор за покупко-продажба може успешно да упражни преобразуващото си право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД и да иска обявяването на договора за окончателен. Отговорът на въпроса е положителен и е задължителен за всички съдилища в страната. Съдът, сезиран с иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД на купувача, който не е изплатил напълно договорената цена, може да обяви за окончателен по реда и при условията на чл. 362, ал. 1 ГПК предварителен договор за покупко-продажба, съдържащ уговорка, че окончателният договор ще се сключи след заплащане на цялата цена.

В мотивите на тълкувателното решение е изяснено, че дори и в производството по иска да се установи, че ищецът – купувач е неизправен и неизпълнението на задължението за заплащане на цената не се дължи на обективни причини или на забава на кредитора, това обстоятелство не е пречка за уважаването на иска, когато то не е довело до прекратяване на облигационната връзка между страните. В този случай с постановеното по делото решение съдът ще разреши спора относно точния размер на дължимата по договора цена, като уважи иска, но при прилагането на условието цената да се плати в двуседмичен срок от влизане на решението в сила.

За уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да е спазена формата на договора, когато такава се изисква /арг. чл. 19, ал. 1 ЗЗД/, а също и да има уговорки относно съществените условия на окончателния договор. Необходимо е към момента на вписване на исковата молба ответникът – продавач да е титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено със съдебното решение, и задължението за прехвърляне на собствеността да е изискуемо. Изискуемостта на това задължение настъпва с изтичането на уговорения между страните срок за сключване на окончателния договор. Изпълнението на насрещното задължение на купувача за заплащане на цената, дори и да е с уговорен по-ранен срок за изпълнение, не винаги представлява предпоставка за изискуемостта на задължението на продавача. То би съставлявало такава предпоставка, само ако страните са уговорили, че сключването на окончателния договор ще се извърши в определен срок след заплащане на цената. Когато падежът на задължението за сключване на окончателния договор е уговорен като календарна дата и/или като определен срок от сключването на предварителния договор, изискуемостта на задължението на продавача настъпва с изтичането на този срок. Ако към този момент купувачът не е изпълнил задължението си за плащане на цената и е неизправна страна по договора, правата на продавача се уреждат от разпоредбата на чл. 362, ал. 1 ГПК.

Посочено е също така, че в производството по иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да бъде разрешен спорът между страните относно наличието на предпоставките за сключване на окончателния договор, включително и спорните въпроси относно съдържанието на поетите с предварителния договор права и задължения. Във всички случаи съдът, разглеждащ делото с такъв предмет, трябва да прецени правното значение и последици на всички факти и обстоятелства, които са установени по делото, и които могат да се приемат за относими към постигнатите между страните уговорки за съществените условия на договора, както и за изпълнението на задълженията на всяка от страните.

По същество на касационната жалба:

Настоящият състав на Върховния касационен съд намира, че въззивното решение е валидно и допустимо, но се явява частично неправилно, с оглед така дадения отговор на правния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване и заявените касационни основания /чл. 290, ал. 2 ГПК/. Фактическият извод на въззивния съд, с който е отречено настъпването на изискуемостта на задължението на продавача по процесния предварителен договор поради това, че ищцата не е доказала заплащането на продажната цена – без същевременно да е разрешен спорът между страните относно нейния конкретен размер, е необоснован – чл. 281, т. 3, предл. 3 ГПК. Доколкото не се налага извършване на други съдопроизводствени действия, спорът следва да бъде разгледан по същество от касационната инстанция /арг. чл. 293, ал. 3 ГПК/.

Сключеният между страните на 18.02.2016 год. договор, по силата на който ответниците са се задължили да продадат на ищцата недвижими имоти, находящи се в [населено място], ул.М.“ № , представляващи магазин и склад със застроена площ от общо кв.м. в УПИ в кв. по плана на [населено място], срещу цена от 16 336.03 лв., е предварителен за покупко-продажба. Същият е сключен в необходимата писмена форма за действителност /чл. 19, ал. 1 вр. с чл. 18 ЗЗД/ и съдържа всички съществени условия на окончателния договор – за вещта и цената /чл. 19, ал. 2 ЗЗД/. Страните са уговорили, че изискуемостта на задължението на продавача е предпоставено от изпълнение на задължението на купувача за заплащане на продажната цена – чл. 3, ал. 1 вр. с чл. 2 и чл. 7, ал. 1 от договора.

Основният спорен по делото въпрос е свързан с размера на продажната цена и дали същата е заплатена на продавачите. Неоснователно е възражението на ответниците, че продажната цена възлиза на 26 000 лв.

Страните са обвързали размера на продажната цена и срока за нейното заплащане с непогасената част от дълга на продавача по договор за ипотечен кредит № 258 от 11.05.2005 год. и анекс към него, която според чл. 2, ал. 2 от процесния договор възлиза на сумата от 16 336.03 лв. Печатният текст на посочената клауза в представения от ищцата екземпляр от предварителния договор е напълно идентичен с този в представения от ответниците екземпляр. Разлика е налице единствено в съдържанието на чл. 2, ал. 1 от договора, като в екземпляра на ищцата ръкописно е дописан текстът „16 336.03 лв.“, а в екземпляра на ответниците ръкописно е дописан текстът „26 000 лв.“ Няма съмнение, че страните не са се съгласили с извършената добавка във всеки от екземплярите от договора и тя не съответства на волята им, което означава, че правилото на чл. 180 ГПК не важи и съдът не е длъжен да приеме, че съдържанието на всеки от документите – в първоначалния или в поправения им вид, е изявление на лицата, които са го подписали. Следователно съгласно разпоредбата на чл. 178, ал. 2 ГПК доказателствената стойност на оспорените от всяка от страните документи, в частта им, в която има ръкописна добавка, следва да се преценява от съда по вътрешно убеждение с оглед на всички обстоятелства по делото и при съобразяване на значението на добавката /като не е нужно изрично приемане на оспорването с определение на съда и извършването на проверката в нарочно производство/.

В чл. 11 от предварителния договор е посочено, че той се съставя и подписва в два еднообразни екземпляра, по един за всяка от страните.

Добавката „16 363.03 лв.“ в текста на чл. 2, ал. 1 от екземпляра от договора, представен от ищцата – чийто автор е последната /според заключението по съдебно-почерковата експертиза/, възпроизвежда точно сумата, която е посочена както в печатния текст на чл. 2, ал. 2 от същия документ /каквото е и обяснението на самата ищца за извършване на добавката/, така и в печатния текст на чл. 2, ал. 2 от екземпляра на предварителния договор, представен от ответниците. Т.е. с тази добавка, макар и направена без знанието на ответниците, не се изменя първоначалната воля на страните относно размера на продажната цена.

Добавката „26 000 лв.“ в текста на чл. 2, ал. 1 от екземпляра от предварителния договор, представен от ответниците, не е част от волеизявленията на страните относно размера на продажната цена, тъй като е направена без съгласието на ищцата и не съответства както на договореното в чл. 2, ал. 2 от предварителния договор, така и на размера на непогасения дълг по договора за ипотечен кредит № от 11.05.2005 год., който към момента на сключването на анекс № 1 от 16.04.2015 год. възлиза на 18 473.59 лв., с краен срок на погасяване 05.05.2021 год. Процесният предварителен договор е сключен 10 месеца по-късно, а осъществените от ищцата плащания на месечни вноски, дължими от 04.03.2016 год. /чл. 2, ал. 3/, са достатъчно изпълнение, доколкото вписаната законна ипотека, обезпечаваща вземанията по договора за ипотечен кредит № 258 от 11.05.2005 год., е била заличена на 16.07.2020 год. въз основа на съгласието на кредитора – третото лице „УниКредит Булбанк“ АД.

Събраните писмени доказателства установяват верността на твърдението на ищцата, че е заплатила изцяло уговорената продажна цена в размер на 16 363.03 лв., като ответниците нито твърдят, нито установяват, че са погасявали със собствени средства месечните погасителни вноски по договора за кредит и анекса към него.

При извършване на проверката по чл. 363 ГПК и като споделя приетото в Решение № 773 от 10.02.2011 год. на ВКС по гр. дело № 600/2009 год., ІV г. о., ГК, настоящият състав счита, че независимо от това, че предварителния договор е сключен от двамата ответници като съсобственици на процесните недвижими имоти /нотариален акт № , т. , рег.№ , дело №100/ год. на нотариус с рег.№ на НК, с район на действие РС-Бургас/, след като с брачен договор, вписан в имотния регистър на 10.10.2018 год., Т. А. П. се е разпоредил в полза на съпругата си А. И. П. с притежаваната от него / ид.ч. от тези имоти /чл. 39, ал. 3 СК/, т.е. съсобствеността е прекратена, то налице са предпоставките за уважаване на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД срещу обещателя, който понастоящем е техен изключителен собственик, а именно А. И. П., която не е изпълнила задължението си за прехвърляне на собствеността, което е изискуемо.

Съдебното решение има значението на нотариален акт. Съгласно чл. 364 ГПК ищцата следва да заплати нотариална такса по чл. 85, ал. 3 ЗННД вр. с т. 8 от Тарифата за нотариалните такси като в охранително производство за издаване на нотариален акт за покупко-продажба /т. 19 от Тълкувателно решение № 6 от 06.11.2013 год. на ВКС по тъл.дело № 6/2012 год., ОСГТК/ в размер на 239.13 лв. /определена въз основа на данъчната оценка на имотите, която в случая е 19 828.80 лв. и е по-висока от продажната цена/, както и данък за възмездното придобиване на имотите – чл. 44 вр. с чл. 47 ЗМДТ, в размер на 3.5 на хиляда върху данъчната им оценка, или 69.40 лв. /чл. 18а от Наредба за определяне на размера на местните данъци на територията на [община]/.

На основание чл. 364, ал. 2 ГПК ищцата не може да се снабди с препис от решението, докато не представи доказателства за платени разноски по прехвърлянето на имота и за наличните задължения на праводателя й за публични вземания и тяхното погасяване.

Предвид промяната на крайния резултат по спора, въззивното решение следва да бъде отменено и в частта му относно присъдените на ответниците разноски за първоинстанционното и за въззивното производство.

На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответницата А. И. П. следва да бъде осъдена да заплати на ищцата направените разноски по делото във всички инстанции, както следва: 758.29 лв. за първата инстанция, 399.15 лв. за въззивната инстанция и 732.49 лв. за касационната инстанция.

Предвид изложените съображения, Върховният касационен съд, състав на Четвърто гражданско отделение

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 28 от 11.01.2022 год., постановено по в. гр. дело № 1886/2021 год. по описа на ОС – Бургас, в частта му, в която е отхвърлен предявения от Й. В. С. срещу А. И. П. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД, както и в частта, в която на ответниците А. И. П. и Т. А. П. са присъдени разноски за първоинстанционното производство и за въззивното производство, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД предварителен договор от 18.02.2016 год., с който А. И. П. с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място], [улица], [жилищен адрес] продава на Й. В. С. с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място], [улица], собствените си недвижими имоти, находящи се в [населено място], [улица], представляващи МАГАЗИН и СКЛАД със застроена площ от общо кв.м., построени в УПИ в кв. по плана на [населено място], а по документ за собственост магазин на площ от кв.м. и гараж /складово помещение/ на площ от кв.м., долепени до съществуващата триетажна жилищна сграда от северозападната й страна, построени в северозападната част на общински имот с пл.№ , част от УПИ І – общ за индивидуално жилищно строителство и магазини, кв. по плана на [населено място], урегулиран на площ от кв.м., при граници на имота: изток – общ. място и улица, запад – улица, север – УПИ ХІХ – общ и юг – имот с пл. № – общ., заедно със съответните идеални части от правото на строеж върху терена, на който са построени тези сгради, които имоти по кадастралната карта и кадастрални регистри, одобрени със Заповед № РД-18-60 от 04.10.2007 год. на изпълнителния директор на АГКК представляват съответно сграда с идентификатор , със застроена площ от кв.м., брой етажи: , предназначение: сграда за търговия, разположена в поземлен имот с идентификатор и сграда с идентификатор , със застроена площ от кв.м., брой етажи: , предназначение: хангар, депо, гараж, разположена в поземлен имот с идентификатор , за цена в размер на 16 336.03 лв. /шестнадесет хиляди триста тридесет и шест лв.и три ст./, която е платена изцяло на продавача.

ДАВА на основание чл. 115, ал. 2, изр. 1 ЗС шестмесечен срок на Й. В. С. за отбелязване на настоящото решение в Служба по вписванията – Бургас.

ОСЪЖДА Й. В. С. с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място], [улица], да заплати в полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на Върховен касационен съд, нотариална такса в размер на 239.13 лв.

ОСЪЖДА Й. В. С. с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място], [улица], да заплати на [община] местен данък при възмездно придобиване на ищеца в размер на 69.40 лв.

НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 1 ГПК служебно да се впише възбрана върху недвижимите имоти, подробно описани в диспозитива на решението, до заплащане на разноските по прехвърлянето.

НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 2 ГПК да не се издава препис от решението, докато ищцата не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и дължимите данъци и такси за имотите.

ОСТАВЯ В СИЛА решение № 28 от 11.01.2022 год., постановено по в. гр. дело № 1886/2021 год. по описа на ОС – Бургас, в останалата му обжалвана част, в която е отхвърлен предявения от Й. В. С. срещу Т. А. П. иск с правно основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД.

ОСЪЖДА А. И. П. с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място], [улица], [жилищен адрес] да заплати на Й. В. С. с ЕГН [ЕГН], с адрес: [населено място], [улица], направените разноски по делото във всички инстанции в размер на 1 889.93 лв.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1/

2/