Оспорване на договор за аренда на съсобствена земеделска земя

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 521

гр. София, 07.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Гражданска колегия, в открито съдебно заседание на четвърти юни двадесет и четвърта година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВЕСКА РАЙЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ГЕНИКА МИХАЙЛОВА

АНЕЛИЯ ЦАНОВА

разгледа докладваното от съдия Цанова дело № 3273/2023 г. и за да се произнесе взе предвид следното:

Производство по чл. 290 ГПК.

До касационно обжалване е допуснато решение № 153/18.04.2023 г. по гр.д. № 921/2022 г. на Окръжен съд – Плевен в частта, с която е отменено решение № 140/20.10.2022 г. по гр.д. № 674/2021 г. на Районен съд – Кнежа и по исковете на С. С. И., квалифицирани от въззивния съд по чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 38, ал. 1 ЗЗД, е прогласен за нищожен договор от 07.09.2015 г., с който ответникът К. А. М. е отдал на ответника „Агроконтрол“ ООД под аренда земеделски земи в землището на [населено място], обл. П.; признато е за установено в отношенията между страните, че анексът от 12.06.2020 г. към договора няма действие и е непротивопоставим на ищеца С. И., и на основание чл. 88 ЗКИР, вр. чл. 537, ал. 2 ГПК е отменено вписването на договора и на анекса в Службата по вписванията – Кнежа.

В касационната жалба на К. М. и „Агроконтрол“ ООД се релевират доводи за недопустимост на решението като постановено по непредявен иск, евентуално - за неговата неправилност поради нарушение на материалния закон и съществено нарушение на съдопроизводствените правила. Касаторите претендират разноските по делото.

С отговора на касационната жалба С. И. възразява, че е неоснователна. Претендира разноски пред настоящата инстанция.

С определение № 1237/18.03.2024 г. въззивното решение е допуснато до касационно обжалване поради вероятната му недопустимост в частта по прогласената нищожност на договора като постановено по непредявени искове, а по исковете, че договорът и анексът нямат действие за ищеца С. И., съсобственик на земеделските земи, като сключен от първия ответник, друг съсобственик с миноритарен дял, – поради изясняване на правния интерес според твърденията в обстоятелствената част на исковата молба, че с договора и анекса са нарушени чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, и съответстващият им петитум на исковата молба.

С определението по чл. 288 ГПК е оставена без разглеждане касационната жалба на К. М. и „Агроконтрол“ ООД в частта срещу въззивното решение, с която е потвърдено първоинстанционното решение по отхвърлените искове на С. И. срещу двамата ответници за прогласяване нищожността на анекса към договора за аренда като сключен в противоречие с добрите нрави (чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД). Определението, а с това - и въззивното решение в тази част, е влязло в сила.

В трайната практика на Върховния касационен съд, установена след ТР № 2/29.12.2012 г. по тълк.д. № 2/2011 г. ОСГТК на ВКС, се приема, че произнасянето но непредявен иск, е налице когато, нарушавайки принципа на диспозитивното начало, съдът се е произнесъл по предмет на делото, с който не е сезиран, определяйки спорното право въз основа на обстоятелства, каквито не са въведени от страната и излизайки извън обхвата на търсената защита. При определяне на спорния предмет и отнасянето му към съответната материалноправна норма, даваща правното основание/квалификация на предявения иск, съдът изхожда от обстоятелствата, посочени в исковата молба, и формулирания с нея петитум, като е длъжен да разгледа иска, с който е сезиран. Произнасяне по непредявен иск е налице, когато съдът признае или отрече право, което се поражда от фактически състав, различен от твърденията в исковата молба, или по искане, различно от това, с което е сезиран. Когато съдът се произнесе извън заявения предмет и/или обем на търсената защита, т.е. по непредявен иск, решението е недопустимо. Само в случай, че се е произнесъл по заявените факти, но ги е подвел под грешно правно основание, не се касае за произнасяне по непредявен иск, а за неправилно прилагане на материалния закон. В своята практика Върховният касационен съд приема също, че в преценката по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД съдът не е ограничен до формалното съдържание на договора, а поради естеството на порока – нищожност поради накърняване на добрите нрави, е необходимо да съобрази дали установените, съпътстващи сключването на договора обстоятелства водят до извода, че неговият краен резултат и последици са съвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност – решение № 156/10.02.2021 г. по гр.д. № 2451/2019 г. III-то ГО и цитираните в него. Следователно когато в обстоятелствената част на исковата молба ищецът е обосновал правния интерес от предявения иск за нищожност на договор за аренда на земеделска земя с това, че е съсобственик, а със сключения между ответниците договор друг участник в съсобствеността е отдал под аренда общата земя, и твърди, че договорът не произвежда правно действие както според формалното си съдържание, така и според онези съпътстващи сключването му обстоятелства, чиято обща преценка води до извод, че неговият краен резултат и последици са несъвместими с общоприетите житейски норми за справедливост и добросъвестност, искът за прогласяване нищожността на договора е един, неговото правно основание/квалификация е по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Съдът е длъжен да даде защитата по него, а не да разграничава твърденията, с които основанието по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД е обоснована, като заявени различни, независими едно от друго обстоятелства за прогласяване на нищожността . Така в своята практика Върховния касационен съд разглежда подобни искове за прогласяване нищожността на договор за аренда на земеделски земи – напр. решение № 179/20.11.2023 г. по гр.д. № 519/2023 г. IV-то ГО и решение № 222/18.12.2023 г. по гр.д. № 589/2023 г., III-то ГО.

С нормативното и казуално тълкуване на чл. 3, ал. 4 от Закона за аренда в земеделието, извършено от Върховния касационен съд (ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк.д. № 2/2015 г. ОСГТК на ВКС, както и в решение № 115/21.11.2017 г. по гр.д. № 997/2017 г., II-ро ГО решение № 12/01.03.2018 г. по гр.д. № 1251/2017 г., II-ро ГО, решение № 179/20.11.2023 г. по гр.д. № 519/2018 г., IV-то ГО, решение № 222/18.12.2023 г. по гр.д. № 589/2023 г., III-то ГО) е изяснено, че институционализирания със закона договор урежда обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделска земя и извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик. Създаването на режим на специално регулиране е свързано със съществената специфика на земеделската земя - при ползването (обработването) тя дава плодове. Поради съществения елемент на този договор - придобиване собствеността върху добивите (чл. 2, ал. 2), законът дава специална регулация на отношенията във връзка с плодовете (чл. 2, ал. 2, чл. 10, ал. 3, чл. 31). Засилено е задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването и задължението на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на имота. Нормите на ЗАЗ са въведени, за да очертаят правна възможност за по-пълно регулиране на отношенията съобразно спецификата на обекта на ползването, но не и за тяхната изключителност. Така изяснената цел на уредения договор в отделен закон не дава основание да се приеме, че нормата на чл. 3, ал. 4 ЗАЗ в редакцията преди изменението в ДВ, бр.13 от 07.02.2017 г., предвиждаща, че когато договорът за аренда е сключен само от някои от съсобствениците на земеделската земя, отношенията помежду им се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 ЗС, е специална и изключва приложението на общата норма на чл. 32, ал. 1 ЗС и на закрепеното в нея изискване за използване и управление на общата вещ по решение на мнозинството от съсобствениците. Договори за управление, какъвто е и договорът за аренда на земеделска земя, може да бъде сключен от всеки съсобственик за цялата вещ. Ако обаче съсобственикът, сключил договора, не притежава повече от половината от вещта, договорът е непротивопоставим на всеки един от останалите съсобственици – заедно или поотделно, освен ако са го приели. Обобщавайки тази практика, настоящият състав приема по втория правен въпрос, по който касационното обжалване е допуснато, че когато в обстоятелствената част на исковата молба правния интерес от предявения иск е обоснован с твърденията, че със сключения между ответниците договор друг, различен от ищеца, участник в съсобствеността с миноритарен дял е отдал под аренда обща земеделска земя, договорът е непротивопоставим на ищеца като сключен в нарушение по чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, вр. чл. 32, ал. 1 ЗС и ответниците му пречат да упражнява правата си на съсобственик, искането за защита произтича, но не приключва до искане съдът да установи, че договорът няма действие между страните по предявените искове. Когато петитумът на исковата молба е ограничен до такова искане, е необходимо съдът да процедира съгласно чл. 129, ал. 4, вр. ал. 2, вр. чл. 127, т. 4 и 5 ГПК и да даде възможност ищецът да приведе искането за защита в съответствие с обстоятелствената част на исковата молба, като изясни дали предявените искове са установителни, в защита на неговите права на съсобственик на земеделската земя, и/или ревандикационни, включително като се отчете възможността при съответна обстоятелствена част на исковата молба – че с договора ответникът-арендодател привидно се е легитимирал като съсобственик на идеалните части, притежавани от ищеца, и този ответник да е материално легитимиран по иска по чл. 108 ЗС (ТР № 3/05.01.2022 г. по тълк.д. № 2/2020 г. ОСГК на ВКС). Правомощията на въззивния съд в такава хипотеза да процедира съгласно чл. 129, ал. 4, вр. ал. 2, вр. чл. 127, т. 4 и 5 ГПК са изяснени с т. 5 ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк.д. № 1/2013 г. ОСГТК на ВКС, която утвърди запазеното действие на т. 4 на ТР № 1/17.07.2001 г. по гр.д. № 1/2001 г. ОСГК на ВКС.

Поради изложеното настоящият състав намира, че обжалваното решение е недопустимо. Съображения:

В исковата молба С. И. твърди, че е съсобственик на 1/4 ид. части, а ответникът К. М. е съсобственик на 22/972 ид. части от земеделски земи в землището на [населено място], обл. П., като с вписания договор с нотариална заверка на подписите от 07.09.2015 г. първият ответник К. М. ги отдава под аренда за срок от 15 стопански години на втория ответник „Агроконтрол“ ООД –дружество, на което първият ответник е управител. На 12.06.2020г. е подписан и анекс с нот. заверка на подписите, също вписан, с който срокът на договора е продължен с 6 стопански години. Ищецът твърди, че договорът поради противоречие с добите нрави, тъй като: 1) първият ответник е договарял сам със себе си; 2) арендната вноска е значително по-ниска от пазарната и 3) анексът е подписан много преди да изтече срокът на договора. Наред с това излага, че договорът за аренда се е конвертирал в договор за наем, който при липсата на потвърждение в срока по §10, ал.2 ПЗР на ЗИДЗСПП /Обн., ДВ., бр.42/18 г./ може да се сключи за срок от 1 година от съсобственик, притежаващ по- малко от 25 на сто от ид. части и тъй като този срок е изтекъл, му е също непротивопоставим. Като акцесорна сделка, чиято действителност зависи от действителността на договора за аренда, на същото основание анексът е нищожен. Допълнително, договорът и анексът са нищожни и поради противоречието им със закона - чл. 3, ал. 4 ЗАЗ. Твърди, че като съсобственик и регистриран земеделски производител за него е налице правен интерес да се позове на нарушението по чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, тъй като договорът и анексът му пречат да ползва общата земеделска земя или да я предостави за ползване срещу действителния, пазарен размер на рента или наем, така че да получава реално полагащата му се облага. Искането е съдът да постанови решение за прогласяване за нищожни на договора за аренда и на анекса поради противоречие с добрите нрави, респ. – като сключени в противоречие със закона и да постанови заличаване на вписването им в имотния регустър (чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, вр. чл. 32, ал. 1 ЗС, вр. чл. 88 и чл. 90 ЗКИР); при условие на евентуалност – съдът да признае за установено в отношенията между страните, че договорът за аренда и анексът нямат действие и са непротивопоставими на ищеца поради нарушението по чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, респ. въпреки конверсията в договор за наем, срокът на който обаче е изтекъл, и да постанови заличаването им в имотния регистър.

С първоинстанционното решение исковете са отхвърлени.

С обжалваното решение въззивният съд, е приел, че е предявен главен иск „с правно основание чл.26, ал.1, пр. 1 ЗЗД във вр. чл.38, ал.1 ЗЗД за прогласяване нищожността на договора за аренда като противоречащ на чл.38, ал.1 ЗЗД“, който иск е счел за основателен, и на осн. чл. 88 ЗКИР, вр. чл.537, ал.2 ГПК, вр. чл. 90 ЗКИР е постановил заличаване вписването на договора в имотния регистър; признал е за установено в отношенията между ищеца С. С. И., от една страна, и ответниците К. А. М. и „Агроконтрол“ ООД, от друга, че анексът към договора няма действие и е непротивопоставим на ищеца, и на същото основание е постановил заличаване на вписването му.

Изхождайки от изложените обстоятелства и искането за защита в исковата молба, касационният състав намира, че са предявени искове с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД - за прогласяване нищожността на договора от 07.09.2015 г. за нищожен като накърняващ добрите нрави, а не с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 38, ал.1 ЗЗД, каквито искове въззивният съд е уважил. С исковата молба ищецът е извел правния интерес от предявените искове за нищожност на договора от 07.09.2015 г. с твърдения, че е съсобственик на 1/4 ид. части от земеделските земи, като с вписания договор с нотариална заверка на подписите първият ответник, съсобственик на 22/972 ид. части от общите земеделски земи, ги е отдал под аренда на втория ответник. Ищецът е твърдял също, че съдът следва да направи преценката за нищожност не само според формалното съдържание на договора – уговорени са арендна вноска, по-ниска от пазарната, и срок 15 стопански години, но и извършвайки съвкупна преценка на следните обстоятелства, които ищецът намира за съпътстващи сключването на договора и обосноваващи извода, че неговите краен резултат и последици са несъвместими с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност: сключен е в нарушение по чл. 38, ал. 1 ЗЗД и далеч преди да изтече срока на договора, ответниците са го продължили с анекса за още 6 стопански години. В противоречие с обстоятелствената част и искането за защита по тези искове – прогласяване на договора за нищожен на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, предявени при условията на необходимо задължително другарство срещу ответниците/срещу страните по договора, въззивният съд ги е квалифицирал по чл. 26, ал. 1, пр. 1, вр. чл. 38 ЗЗД и ги е уважил. Допустимо е първоинстанционното решение в частта, с която тези искове са разгледани и отхвърлени на заявеното основание и петитум – по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД. Налице е произнасяне по непредявени искове само от въззивния съд. Касационният състав следва да обезсили обжалваното решение в тази негова част и да прекрати производството по непредявените искове, с които въззивният съд се е самосезирал. При новото разглеждане на предявените искове по чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД въззивният съд следва да съобрази дали ищецът е легитимиран да се позовава на нарушението по чл. 38, ал. 1 ЗЗД – той е трето лице за договора от 07.09.2015 г., и да прецени дали при изясняване на порока като друго съпътстващо обстоятелство може да окачестви анекса, подписан от ответниците близо 5 години след сключения договор. По тези искове твърденията в исковата молба, свързани с конверсията на арендното правоотношение в наемно, са без значение.

В обстоятелствената част на исковата молба ищецът е обосновал правния интерес от другите разгледани и уважени искове от въззивния съд с твърденията, че е съсобственик на 1/4 ид. части от земеделските земи, но с договора от 07.09.2015 г. и анекса първият ответник, притежаващ миноритарен дял в съсобствеността (22/972 ид. части), е отдал под аренда общата земеделска земя на втория ответник, а договорът и анексът са сключени в нарушение по чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, вр. чл. 32, ал. 1 ЗС и са непротивопоставими на ищеца. В дадените отговори бе изяснено, че при такава обстоятелствена част искането за защита не приключва с петитума на исковата молба, съдът да признае за установено в отношенията между страните, че договорът за аренда и анексът, сключени от ответниците, са непротивопоставими и нямат действие за ищеца. Свързано с обстоятелствената част на исковата молба, с правния интерес от тези искове, а и с твърденията, че ищецът не е получил и не желае да получи своята част от арендните вноски, но това, че съгласно договора и и анекса между ответниците вторият ответник ползва земеделските земи и пречи на правата на ищеца на съсобственик, въззивният съд е следвало да процедира съгласно чл. 129, ал. 4, вр. ал. 2, вр. чл. 127, т. 4 и 5 ГПК - да даде указания и срок, в който ищецът с молба с преписи за ответниците да уточни искането в защита на съсобствеността – дали петитумът е за установяване на притежаваните от ищеца 1/4 ид.части от земеделските земи и/или за осъждането на втория ответник да предаде земеделските земи (т. 5 ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк.д. № 1/2013 г. ОСГТК на ВКС в частта, която утвърди запазеното действие на т. 4 на ТР № 1/17.07.2001 г. по гр.д. № 1/2001 г. ОСГК на ВКС). Настоящият състав е длъжен да обезсили недопустимото решение в частта по разгледаните и уважени искове по нередовната искова молба, с която въззивният съд е признал за установено в отношенията между страните, че анексът от 12.06.2020 г. към договора няма действие в отношенията между страните и е непротивопоставим на ищеца. Ако констатираните нередовности в тази част на исковата молба бъдат поправени, при разглеждането на спора въззивният съд е длъжен да съобрази, че предвид нормата на чл. 17, ал. 2 ЗАЗ – ищецът твърди, че е придобил своите 1/4 ид. части след договора за аренда, но също така заявява, че не е съгласен с техните последици поради нарушението по чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, вр. чл. 32, ал. 1 ЗС, и да отчете ирелевантността и по тези искове на твърденията за конверсия. В т. 3 ТР № 2/20.07.2017 г. по тълк.д. № 2/2015 г. ОСГТК на ВКС разясни, че предпоставките на конверсията в договор за наем могат да са налице само когато е нарушена специалната форма за сключване на договора за аренда – писмена, с нотариална заверка на подписите. В случая, твърденията в исковата молба са, че специалната форма е спазена.

При новото разглеждане на делото въззивният съд е длъжен също да съобрази, че заличаване на вписан в имотния регистър договор за аренда на земеделски земи, респ. на анекс към такъв договор, е възможна последица от уважен иск за прогласяване на нищожността на договора, респ. на анекса, но не и от уважен иск в защита на правата на съсобственика на земеделска земя, засегнати от договор, респ. от анекс, сключени в нарушение по чл. 3, ал. 4 ЗАЗ, вр. чл. 32, ал. 1 ЗС - изходната тълкувателна позиция в ТР № 1/16.01.2019 г. по тълк.д. № 1/2018 г. ОСГТК на ВКС и решение № 77/06.02.2024 г. по гр.д. № 2015/2023 г. ВКС, IV-то ГО.

Съгласно чл. 294, ал. 2 ГПК, при новото разглеждане и според изхода на делото въззивният съд следва да определи отговорността на страните за разноските в касационната инстанция.

Воден от изложеното, Върховният касационен съд, състав на ІV гр. отд.,

Р Е Ш И :

ОБЕЗСИЛВА решение № 153/18.04.2023 г. по гр. д. № 921/2022 г на Окръжен съд – Плевен, в частта, с която е отменено решение № 140/20.10.2022 г. по гр.д. № 674/2021 г. на Районен съд – Кнежа и по исковете на С. С. И. срещу К. А. М. и „Агроконтрол“ ООД, квалифицирани по чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 38, ал. 1 ЗЗД, е прогласен за нищожен договорът от 07.09.2015 г. за аренда на земеделски земи в землището на [населено място], обл. П., и в частта, с която по исковете на С. С. И. е признато за установено, че анексът от 12.06.2020 г. към договора няма действие в отношенията между страните и е непротивопоставим на ищеца.

ПРЕКРАТЯВА производството по непредявените искове на С. С. И. за прогласяване нищожността на договора от 07.09.2015 г. с арендодател ответника К. А. М. и арендатор ответника „Агроконтрол“ ООД, квалифицирани в решението по чл. 124, ал. 1 ГПК, вр. чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 38, ал. 1 ЗЗД, с които въззивният съд се е самосезирал.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг въззивен състав на Окръжен съд – Плевен, който е длъжен да даде указанията по чл. 129, ал. 4, вр. ал. 2, вр. чл. 127, ал. 1, т. 4 и 5 ГПК по нередовно предявените искове на С. С. И. срещу К. А. М. и „Агроконтрол“ ООД и да разгледа предявените искове с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД за прогласяване нищожността на договора от 07.09.2015 г. за аренда на земеделски земи.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: