Оспорване на решения за управление на малка етажна собственост

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 351

София, 12.06.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в открито заседание на тридесети май две хиляди двадесет и четвърта година, в състав:

Председател: МАРГАРИТА СОКОЛОВА

Членове: СВЕТЛАНА КАЛИНОВА

ГЪЛЪБИНА ГЕНЧЕВА

при секретаря Нели Първанова, като разгледа докладваното от съдия Генчева гр. д. № 2531 по описа за 2023 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл.290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Л. А. Д. и А. А. Б. срещу решение № 1809 от 6.04.2023 г. по в. гр. д. № 3119/2022 г. на Софийски градски съд.

Жалбоподателките считат, че предявеният срещу тях иск по чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД е недопустим, тъй като в случая се касае за управление на обща вещ, по отношение на която правилата на ЗУЕС са неприложими. Неприложими са и правилата на ЗЗД, тъй като решенията за управление на общите вещи не са договори, а многостранни актове, подлежащи на контрол единствено по реда на ЗС, съответно – ЗУЕС. В случая редът за оспорване на взетите решения за управление на общата вещ е по чл.32, ал.2 ЗС, а не по чл.26 ЗЗД.

Ответникът В. А. Д. оспорва жалбата. Счита, че обжалваното решение е правилно.

С определение № 760/21.02.2024 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл.280, ал.1, т.3 ГПК по въпроса какъв е редът, по който съсобственик може да защити правата си при взето решение на останалите съсобственици за управление на общата вещ.

По поставения въпрос съставът на ВКС приема следното:

Въпросът касае приложението на чл.32, ал.1 ЗС.

Съгласно чл.32, ал.1 общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Този текст намира приложение и в хипотеза на управление на общи части на сгради в режим на етажна собственост, когато етажната собственост се състои от не-повече от 3 самостоятелни обекта – арг. от чл.3 ЗУЕС.

В решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д. № 657/2012 г., I г. о., се разяснява какъв е характерът на решенията на общото събрание на етажната собственост, която не е учредила сдружение за управление, т. е. не е персонифицирана. Прието е, че тези решения се различават от многостранните сделки, че те са особен вид многостранни актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща цел. Прието е също, че ЗС и ЗУЕС не уреждат специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на етажната собственост и за тях не се прилага ЗЗД . Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС , а не от ЗЗД. Специфичен е и контролът за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието - чл.40, ал.2 ЗУЕС. Ограничена е активната процесуална легитимация, която е предоставена само на собствениците на обекти от етажната собственост - чл.40, ал.1 ЗУЕС. Правомощията на съда са ясно дефинирани. Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване на императивни правни норми.

В Закона за собствеността не е предвиден ред за отмяна на решенията по чл.32, ал.1 ЗС. От посоченото по-горе решение на ВКС следва, че тези решения не могат да бъдат атакувани и по чл.26 ЗЗД. Ако обаче те бъдат вредни за общата вещ, районният съд по искане на който и да е от съсобствениците решава въпроса, взема необходимите мерки и ако е нужно, назначава управител на общата вещ – чл.32, ал.2 ЗС. Същевременно ако решението по чл.32, ал.1 ЗС засяга възможността на етажен собственик да упражнява правото си на собственост върху общите части на сградата, той разполага със защитата по чл.109 ЗС, като може да иска от съда да отстрани всяко неоснователно действие, което засяга правата му. Отделно от това – ако решението по чл.32, ал.1 ЗС засяга субективно право на някой от съсобствениците или от етажните собственици, защитено в закон или в Конституцията на Република България, при което лицето е претърпяло неимуществени вреди, какъвто е например случаят в решение № 153 от 24.06.2016 г. на ВКС по гр. д. № 719/2016 г., I г. о. и решение № 136 от 7.01.2019 г. на ВКС по гр. д. № 4857/2017 г., I г. о., тогава пътят на защита е по чл.45 ЗЗД. Това са пътищата на защита срещу решения по чл.32, ал.1 ЗС, засягащи общи вещи и в частност – общи части в етажна собственост с брой на самостоятелните обекти до три.

По съществото на касационната жалба:

С обжалваното решение състав на Софийски градски съд е потвърдил решение № 20215734 от 25.11.2021 г. по гр. дело № 12223/2021 г. на СРС, 25-и състав, поправено по реда на чл.247 ГПК с решение № 20001985/10.01.2022 г., с което е бил уважен предявеният от В. А. Д. иск по чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД за прогласяване нищожност поради противоречие със закона на решения по точки от 1 до 6, обективирани в протокол от извънредно общо събрание на ЕС с адрес [населено място], [улица], проведено на 04.02.2021 г.

Въззивният съд е приел, че установеният в ЗУЕС ред за вземане на решения относно ползването на общите части в етажната собственост намира приложение, когато в сградата има повече от 3 самостоятелни обекта и те принадлежат на повече от един собственик. Нормата на чл.3 ЗУЕС предвижда, че за управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на чл.30, ал.3, чл.31, ал.1 и ал.2 ЗС.

Прието е, че атакуваните решения са взети от етажните собственици Л. А. Д. и А. А. Д.. Посочено е, че събранието било проведено на основание чл.12, ал.2 ЗУЕС, но тъй като в сградата има само два обекта в режим на етажна собственост, приложим към разглеждания казус е чл.32 ЗС, а приложението на ЗУЕС е изключено.

Като се е позовал на определение № 89 от 22.05.2017 г. по ч. гр. д. № 1464/2017 г. на I-во г. о. на ВКС, въззивният съд е приел, че решението на ОС на ЕС може да е нищожно в случаите, когато редът на ЗУЕС е изключен, защото етажна собственост не съществува или дори да съществува е налице отклонението от чл.2 или изключението от чл.3 ЗУЕС. Затова са правилни изводите на първата инстанция за нищожност на атакуваните решения на ОС на ЕС по изложените съображения, че в тях не е посочен редът на чл.32 ЗС, за да е ясно, че съсобствениците с мнозинство на идеалните части вземат решение в това си качество.

Приети са за неоснователни възраженията на ответниците, че притежават повече от половината от общата вещ, поради което решенията им се явяват валидно взети. От доказателствата по делото се установява, че те са носители на 2/3 ид. ч. от 68. 50% ид. ч. от общите части, което е по-малко от 50%. Ето защо не е налице и формирано мнозинство по смисъла на чл.32 ЗС. При липсата на такова мнозинство решението е нищожно, а обстоятелството полезно ли е то за общата вещ е напълно ирелевантно.

Настоящият състав на ВКС счита, че въззивното решение е недопустимо, тъй като е постановено по недопустим иск за прогласяване нищожност на решения на общо събрание на етажна собственост с два самостоятелни обекта. По изложените по-горе съображения етажните собственици, които са засегнати от тези решения, не разполагат нито с иск за отмяната им, нито с иск за тяхната нищожност по ЗЗД. В случай, че тези решения засягат техни имуществени или неимуществени права, пътят на защита е друг. Ето защо въззивното решение, както и потвърденото с него решение на първата инстанция, следва да бъдат обезсилени и производството по предявения иск – прекратено.

При този изход на делото на ответниците по предявения иск следва да се присъдят на основание чл.78, ал.4 ГПК сторените разноски за всички инстанции.

За първата инстанция няма доказателства за сторени разноски. За въззивната инстанция разноските са 41 лв. държавна такса по жалбата и 400 лв. по договор за правна защита и съдействие от 13.03.2023 г., а за касационната инстанция – 55 лв. държавна такса и 400 лв. адвокатско възнаграждение за обжалване и процесуално представителство пред ВКС по договор от 27.04.2023 г. и 1000 лв. за процесуално представителство пред ВКС по договор от 23.05.2024 г. Общо разноските са 1896 лв.

Воден от изложеното , Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение,

Р Е Ш И :

ОБЕЗСИЛВА решение № 1809 от 6.04.2023 г. по в. гр. д. № 3119/2022 г. на Софийски градски съд и потвърденото с него решение № 20215734 от 25.11.2021 г. по гр. дело № 12223/2021 г. на СРС, 25-и състав, поправено по реда на чл.247 ГПК с решение № 20001985/10.01.2022 г.

ПРЕКРАТЯВА производството по предявения от В. А. Д. срещу Л. А. Д. и А. А. Б. иск по чл.26, ал.1, предл.1 ЗЗД за прогласяване нищожност поради противоречие със закона на решения по точки от 1 до 6, обективирани в протокол от извънредно общо събрание на ЕС с адрес [населено място], [улица], проведено на 04.02.2021 г.

ОСЪЖДА В. А. Д. от [населено място], [улица], да заплати на Л. А. Д. и А. А. Б., двете от [населено място], [улица], ет.5, сумата от 1896 лв. разноски за производството по делото.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: