Изкупуване на съсобствен имот при прикрита чрез замяна продажба

Текстът на акта

Ключови фрази

7

Р Е Ш Е Н И Е

№ 50107

София, 11.08.2023 год.

Върховният касационен съд на Република България, Четвърто гражданско отделение в открито заседание на дванадесети юни през две хиляди двадесет и трета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: Мими Фурнаджиева

ЧЛЕНОВЕ: Велислав Павков

Десислава Попколева

с участието на секретаря Цветанка Найденова, като разгледа докладваното от съдия Попколева гр.дело № 3385 по описа за 2022 год., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

С определение № 50212 от 24.04.2023 г. е допуснато по касационна жалба на Д. П. Д., чрез пълномощника му адв. В. В., касационно обжалване на решение № 72 от 19.05.2022 г., постановено по в.гр.д. № 65/2022 г. по описа на Апелативен съд Варна, с което като е потвърдено решение № 1540/15.10.2021 г. по гр.д. № 1002/2021 г. по описа на Окръжен съд Варна, са отхвърлени предявените от касатора против Ч. Т. Д. и М. Ц. Ч. иск с правно основание чл.26, ал.2, пр.5 вр. чл.17, ал.1 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за замяна на идеални части от недвижими имоти с движими вещи, обективиран в нот.акт № х, том х, рег. № х, дело № 700/17.12.2018 г., с който Ч. Д. прехвърля на М. Ч. собствеността върху:

1/2 ид.ч. от апартамент № х с идентификатор х.х.х.х.х по КК на [населено място], с площ от 37,05 кв.м., състоящ се от дневна, кухня, баня-тоалетна, коридор и тераса, с прилежащото му мазе № х, с площ от 5,48 кв.м. и припадащите му се 3,7348 % от общите части на сградата, ведно с ид.ч. от поземлен имот с идентификатор № х.х.х по КК на [населено място], в което е построена сградата и 3/4 ид.ч. от гараж № х с идентификатор № х.х.х.х.х по КК на [населено място], с площ от 21,67 кв.м., а в замяна М. Ч. е прехвърлил на Ч. Д. собствеността върху следните движими вещи: ламиниран паркет 126,611 кв.м. на стойност 2 271 лева по фактура № 177/14.12.2018 г. и телевизор N. LED – 3229 на стойност 299 лв. по фактура № [ЕГН]/23.07.2017 г., като за уравнение на стойностите М. Ч. следва да заплати по банков път на Ч. Д. сума в размер на 6 000 евро след подписване на договора за замяна и преди вписването му в Агенцията по вписванията, като привиден и прикриващ договор за продажба на недвижими имоти и за обявяване за действителен между страните на прикрития договор за продажба на недвижими имоти, както и иск с правно основание чл.33, ал.2 ЗС.

Касаторът обжалва решението на въззивния съд като поддържа неправилност поради противоречие с материалния закон, нарушение на съдопроизводствените правила и необоснованост - основания за отмяна по чл.281, т.3 ГПК. Поддържа се, че съдът неправилно е приел, че процесния договор за замяна е действителен. За да достигне до извод за неоснователност на иска за относителна симулация на договора за замяна като прикриващ договор за продажба, въззивният съд не е съобразил, че стойността на заменяните вещи –ламиниран паркет и цветен телевизор на обща стойност 2 570 лв. за идеални части от недвижим имоти – апартамент и гараж на обща стойност 33702 лв. по данъчна оценка на прехвърлените идеални части, е над десет пъти по-ниска, а ако се вземе предвид пазарната стойност на имотите – петнадесет пъти по-ниска.

Не е съобразил и клаузата, вменяваща задължение за доплащане на сумата от 6 000 евро за уравнение на стойността на заменяните вещи и дали същото е реално извършено, а освен това, не е отчел и значителната разлика в изравнителното плащане и стойността на заменяните движимите вещ и факта, че последните са родово, а не индивидуално определени вещи, доколкото съсобственикът може да предложи същите вещи на съсобственика – прехвърлител.

Ответниците М. Ч. и Ч. Д., чрез пълномощника им адв. Б. Ф., в отговор на касационната жалба излагат доводи за неоснователност на основанията за касационно обжалване по чл.281, т. 3 ГПК. Претендира разноски за производството пред ВКС. В открито съдебно заседание не се явяват и не се представляват. В писмена молба от 07.06.2023 г. поддържат, че касационната жалба на ищеца е неоснователна и молят ВКС да остави в сила обжалваното въззивно решение.

Обжалването на въззивно решение е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса „приложима ли е разпоредбата на чл.33 ЗС към договор за замяна, при който е налице значителна разлика между стойността на заменяните вещи и е предвидено доплащане на определена парична сума, която е значителна по размер спрямо стойността на дадените като насрещна престация родово определени вещи, т.е. такива които могат да се предложат на съсобственика от останалите съсобственици“, за да се провери налице ли е противоречие с посочената в изложението съдебна практика на ВКС - решение по гр.д. № 627/2012 г. на IV г.о., решение по гр.д. № 1430/2010 г. на I г.о. и решение по гр.д. № 2636/2008 г. на III г.о..

За да потвърди първоинстанционното решение, с което е отхвърлен иска с правно основание чл.26, ал.2, пр.5 вр. чл.17, ал.1 ЗЗД – за разкриване на относителна симулация на договора за замяна като прикриващ договор за продажба и съединения с него иск по чл.33, ал.2 ЗС, въззивният съд е приел, че в конкретния случай ищецът не е установил твърдяната привидност на сключения между ответниците договор за замяна, като прикриващ договор за продажба, т.е. че между тях не е имало съглашение за замяна на собствеността между недвижимите имоти и движимите вещи и доплащане на уравнителна сума, като вторична уговорка, а само съглашение за прехвърляне на собственост върху недвижимия имот срещу заплащане на продажна цена.

Посочено е, че дори и да се приеме, че сумата от 6 000 евро не представлява уравнителна сума, а представлява продажна цена за останалата ид.част, то факт е, че според неопроверганите изявления на страните по договора, дадена ид.част се прехвърля в собственост именно срещу замяна с движими вещи, в която хипотеза намират приложение разрешенията по ТР № 5 от 28.11.2012 г. по т.д. № 5/2012 г. на ОСГК на ВКС.

По повдигнатия материалноправен въпрос:

В първото от посочените от касатора решения, съставът на ВКС е приел, при съобразяване на постановките на ТР № 5 от 28.11.2012 г. по т.д. № 5/2012 г. на ОСГК, че при сключване между съсобственик и трето лице на договор за замяна на недвижим имот с цел да се избегне приложението на чл.33, ал.1 ЗС не е налице заобикаляне на закона и нищожност на договора за замяна на това основание. Ето защо, като основание за осъществяването на правото по чл.33, ал.2 ЗС заинтересованите лица могат да сочат различни други основания за нищожност на договора за замяна с нарочен установителен иск, като преюдициален, съединен с иска за изкупуване, напр. че договорът за замяна е нищожен като привиден и прикрива договор за покупко-продажба. Такава хипотеза ще е налице, когато съществува значителна разлика между стойността на заменяните вещи и за да се запази възмездният характер на отношенията, страните са предвидили доплащане на определена парична сума от заменителя, който получава вещта с по-голямата стойност. Тази уравнителна клауза ще има допълнителен, второстепенен характер в договора за замяна, само в случаите когато не е значителна по размер.

Когато разликата е съществена, то тя ще е индиция за прикрит договор за покупко-продажба. По същия начин ще стоят нещата и когато заменяната вещ е родово определена, т.е. такава каквато може да се предложи на съсобственика, а не става въпрос за имот или друга индивидуално определена вещ, която последните не биха могли да предоставят. Във второто решение на ВКС, по същество съставът е приел, че разпоредбата на чл.33, ал.2 ЗС намира приложение към процесния договор за замяна, който следва да се приравни на продажба с оглед съдържанието му и по-конкретно предвид уговорената в него престация на движими вещи, тъй като марката и моделът на съответните електроуреди, чрез които те са описани, са белези, които макар и по –тясно, характеризират рода. При съобразяване на посочената съдебна практика на ВКС, която настоящият състав споделя изцяло, отговорът на въпроса, по който е допуснато касационното обжалване, приложима ли е разпоредбата на чл.33 ЗС към договор за замяна, при който е налице значителна разлика между стойността на заменяните вещи и е предвидено доплащане на определена парична сума, която е значителна по размер спрямо стойността на дадените като насрещна престация родово определени вещи, е положителен.

При така дадения отговор на въпроса, основателни са доводите на касатора, че като е отхвърлил иска по чл.26, ал.2, пр.5 вр. чл.17, ал.1 вр ЗЗД, въззивният съд се е произнесъл в нарушение на материалния закон и в противоречие с цитираната практика на ВКС. Горното налага отмяна на въззивното решение като неправилно и доколкото не е необходимо повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия, касационната инстанция следва да постанови решение по същество на спора по арг. от чл.293, ал.3 ГПК.

По делото не е спорно, че ищецът и ответницата Ч. Д. са съсобственици на двата недвижими имота предмет на процесния договор за замяна, при равни квоти по отношение на апартамента и при квоти 1/4 ид.ч. за ищеца и 1/3 ид.ч. за ответницата по отношение на гаража, по силата на наследствено правоприемство, настъпило със смъртта на техния наследодател П. Д. Д..

Доколкото ищецът е наследник и сделката е насочена срещу него, приложима е разпоредбата на чл.165, ал.2, изр.2 ГПК и за установяване на твърдението му, че сделката е относително симулативна по делото са изслушани свидетелски показания, установяващи, че няколко месеца преди сключване на договора за замяна с ответника Ч., ищецът и преживялата съпруга на баща му са водели разговори за уреждане на отношенията си по повод съсобствените им имоти, като желанието на ответницата било ищецът да купи нейните идеални части срещу сумата от 60 000 лв., но така и не постигнали съгласие по отношение на цената, на която да се прехвърлят идеалните части от двата имота.

Видно от представения договор за замяна на идеални части от недвижими имоти с движими вещи от 17.12.2018 г. ответницата Ч. Д. е прехвърила на М. Ч. притежаваните от нея 1/2 ид.ч. от апартамент № х с идентификатор х.х.х.х.х по КК на [населено място] и 3/4 ид.ч. от гараж № с идентификатор № х.х.х.х.х по КК на [населено място], чиято данъчна оценка е в общ размер на 33 702,00 лв., а в замяна М. Ч. й е прехвърлил собствеността върху следните движими вещи: ламиниран паркет 126,611 кв.м. на стойност 2 271 лева по фактура № 177/14.12.2018 г. и телевизор N. LED – 3229 на стойност 299 лв. по фактура № [ЕГН]/23.07.2017 г., като за уравнение на стойностите М. Ч. се е задължил да заплати по банков път на Ч. Д. сума в размер на 6 000 евро след подписване на договора за замяна и преди вписването му в Агенцията по вписванията.

От съдържанието на договора е видно, че е налице значителна разлика между стойността на заменяните вещи - 33 702,00 лв. на идеалните части от имотите по данъчна оценка и 2 570 лв. на родово определените движими вещи, както и че предвидено доплащане в размер на 6 000 евро надхвърля значително по размер стойността на дадените като насрещна престация родово определени вещи - близо пет пъти. Именно с оглед съдържанието на договора за замяна и по-конкретно на уговорената в него престация на родово определени движими вещи на значително по-ниска стойност от тази на прехвърлените идеални части, както и на уравнителна клауза в него за заплащане на сума от 6 000 евро, която се явява значителна по-размер спрямо стойността на дадените като насрещна престация родово определени вещи и съответно не може да се приеме, че има допълнителен, второстепенен характер в договора за замяна, настоящият състав на ВКС приема, че същият е привиден и прикрива договор за продажба, като действителната воля на страните е била да прехвърлят съответните идеални части от двата имота срещу сумата от 14 498,77 лв., а не срещу прехвърляне на собствеността върху ламиниран паркет и телевизор на обща стойност от 2 570 лв. и доплащане на 11 928,77 лв. /6 000 евро/. Събраните гласни доказателства, установяващи, че желанието на ответницата е било да се разпореди с притежаваните от нея идеалните части чрез покупко-продажба, но с ищеца не са постигнали съгласие относно цената на сделката, също подкрепят извода за относителна симулация на сключения впоследствие от нея с трето лице договор за замяна.

С оглед изложеното договорът за замяна, сключен между двамата ответници е привиден като прикриващ договор за продажба, поради което искът по чл.26, ал.2, пр.5 вр. чл.17, ал.1 ЗЗД за признаване на неговата относителна симулация е основателен. Договорът за замяна като привиден и поради това нищожен не е породил правни последици. Съгласно чл.17, ал.1 ЗЗД се прилагат правилата относно прикрития договор /в случая за покупко-продажба/, доколкото са налице условията за неговата действителност. Те са налице, тъй като е спазена формата за извършеното разпореждане с идеални части от имотите и има съгласие за съществените условия на покупко-продажбата – собствените на ответницата Ч. Д. идеалните части от двата имота са продадени на ответника М. Ч. за цена от 14 428,74 лв.

По делото не се установява преди разпоредителната сделка ответницата Д. да ги е предложила на ищеца като съсобственик. Спазен е и двумесечния срок по чл.33, ал.2, изр.2 ЗС / исковата молба е подадена по пощата на 15.02.2019 г., а договорът за замяна е сключен на 17.12.2018 г./, поради което ищецът е титуляр на упражненото с конститутивния иск право по чл.33, ал.2 ЗС да изкупи дела на ответницата Ч. Д. на цена от 14 428,74 лв., като чл.33, ал.1 ЗС го задължава да я плати на ответника М. Ч. в едномесечен срок от обявяване на касационното решение, като в противен случай последното в частта по иска по чл.33, ал.2 ЗС ще се счита обезсилено по право.

При този изход на спора, на касатора се дължат сторените разноски за държавни такси за производството пред касационната инстанция, които са в размер на 365,25 лв., както и сторените разноски за първа и за въззивна инстанции за държавни такси и за адвокатско възнаграждение, чиито общ размер възлиза на 3 405,75 лв.

Мотивиран от горното, Върховният касационен съд,

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 72 от 19.05.2022 г., постановено по в.гр.д. № 65/2022 г. по описа на Апелативен съд Варна, с което като е потвърдено решение № 1540/15.10.2021 г. по гр.д. № 1002/2021 г. по описа на Окръжен съд Варна, са отхвърлени предявените от Д. П. Д. против Ч. Т. Д. и М. Ц. Ч. искове с правно основание чл.26, ал.2, пр.5 вр. чл.17, ал.1 ЗЗД и чл.32, ал.2 ЗС, както и в частта за присъдените на основание чл.78, ал.3 ГПК на ответниците разноски, като вместо него постановява:

ПРИЗНАВА за нищожен, по предявения от Д. П. Д., ЕГН [ЕГН] срещу Ч. Т. Д. с БНЧ [ЕГН], [дата на раждане] в Република Полша и М. Ц. Ч., ЕГН [ЕГН] иск с правно основание чл.26, ал.2, пр.5 вр. чл.17, ал.1 ЗЗД, договор за замяна на идеални части от недвижими имоти с движими вещи, обективиран в нот.акт № х, том х, рег. № х, дело № 700/17.12.2018 г., с който Ч. Д. прехвърля на М. Ч. собствеността върху: 1/2 ид.ч. от апартамент № с идентификатор х.х.х.х.х по КК на [населено място], с площ от 37,05 кв.м., състоящ се от дневна, кухня, баня-тоалетна, коридор и тераса, с прилежащото му мазе № 3, с площ от 5,48 кв.м. и припадащите му се 3,7348 % от общите части на сградата, ведно с ид.ч. от поземлен имот с идентификатор № х.х.х по КК на [населено място], в което е построена сградата и 3/4 ид.ч. от гараж № с идентификатор № х.х.х.х.х по КК на [населено място], с площ от 21,67 кв.м., а в замяна М. Ч. е прехвърлил на Ч. Д. собствеността върху следните движими вещи: ламиниран паркет 126,611 кв.м. на стойност 2 271 лева по фактура № 177/14.12.2018 г. и телевизор N. LED – 3229 на стойност 299 лв. по фактура № [ЕГН]/23.07.2017 г. и доплащане на сума в размер на 6 000 евро за уравнение на стойностите на заменяните вещи, като привиден и прикриващ действителен договор за покупко-продажба на съответните идеални части от двата недвижими имота.

ДОПУСКА на основание чл.33, ал.2 изкупуване в полза на Д. П. Д., ЕГН [ЕГН] на 1/2 ид.ч. от апартамент № с идентификатор х.х.х.х.х по КК на [населено място], с площ от 37,05 кв.м., състоящ се от дневна, кухня, баня-тоалетна, коридор и тераса, с прилежащото му мазе № 3, с площ от 5,48 кв.м. и припадащите му се 3,7348 % от общите части на сградата, ведно с ид.ч. от поземлен имот с идентификатор № х.х. по КК на [населено място], в което е построена сградата и 3/4 ид.ч. от гараж № х с идентификатор № х.х.х.х.х по КК на [населено място], с площ от 21,67 кв.м., прехвърлени от Ч. Т. Д. на М. Ц. Ч. с нот.акт № х, том х, рег. № х, дело № 700/17.12.2018 г. на нотариус О. С. с район на действие РС - В.,с рег. № х, срещу заплащане на сумата от 14 498,77 лв., при условие, че заплати на купувача М. Ц. Ч. посочената цена в едномесечен срок от влизане в сила на настоящото решение.

ОСЪЖДА Ч. Т. Д. с БНЧ [ЕГН], [дата на раждане] в Република Полша и М. Ц. Ч., ЕГН [ЕГН] и двамата със съдебен адрес [населено място], [улица] – адв. Б. Ф., да заплатят на Д. П. Д., ЕГН [ЕГН] с адрес [населено място], [улица], вх., ап., на основание чл.78, ал.1 ГПК, сумата от 3 771,00 лв. - разноски за трите съдебни инстанции.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: