Добросъвестност и давност при покупка на имот от осъден праводател

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 218

София, 02.04.2026 год.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Второ гражданско отделение, в публично съдебно заседание на седемнадесети март през две хиляди двадесет и шеста година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: КАМЕЛИЯ МАРИНОВА

ЧЛЕНОВЕ: ВЕСЕЛКА МАРЕВА

ЕМИЛИЯ ДОНКОВА

при секретаря Даниела Танева, като изслуша докладваното от съдия Камелия Маринова гр. д. № 1612 по описа за 2025 г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 – чл.293 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Й. В. Ш. чрез пълномощника й адвокат И. П. и на Й. В. Ш., Й. Х. Ш., Е. К. Ш., В. А. З., Ц. А. Ц., З. С. Х., А. С. Ш., А. Я. Ш., М. Н. А. и Д. Н. А. чрез пълномощника им адвокат Л. М. против решение № 470 от 19.11.2024 г., постановено по гр. д. № 708 по описа за 2024 г. на Окръжен съд - Хасково, с което е потвърдено решение № 178 от 23.05.2024 г.. по гр. д. № 1082/2022 г. на Районен съд - Димитровград за отхвърляне на предявените от настоящите касатори ревандикационни искове против „Минерал“ ЕООД и М. М. А. по отношение на част от парцел * в кв. 15 по плана на [населено място] бани от 1994 г., идентична с парцел * в кв. 28 на Брястовски минерални бани от 1938 г. с площ от 720 кв. м., която по действащия ПУП от 2004 г. на [населено място] бани, обл. Х. попада в УПИ * в кв. 15, собственост на М. М. А. и в УПИ *-* в кв. 15, собственост на „Минерал“ ЕООД, като решението е постановено при участието на Община Минерални бани като трето лице-помагач на „Минерал“ ЕООД.

„Минерал“ ЕООД и М. М. А. са подали чрез пълномощника си адвокат Т. В. отговор по реда и в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК. В съдебно заседание излагат доводи за неоснователност на касационната жалба. В писмено становище Община Минерални бани излага доводи за неоснователност на касационната жалба.

Страните претендират възстановяване на направените разноски.

С определение № 5886 от 16.12.2025 г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на основание чл. 280, ал. 1, т. 3 ГПК по въпросите:

1) добросъвестен владелец ли е купувач на недвижим имот, придобит от праводател, спрямо който е влязло в сила решение за уважаване на иск по чл. 108 ЗС, спрямо ищецът/неговият правоприемник по иска по чл. 108 ЗС;

2) настъпва ли преклузия за предявяване на възражения по предявен иск за собственост, ако исковата молба, от която е получен препис, е била нередовна, поради ненадлежно индивидуализиране на недвижимия имот и на обстоятелствата, на които се основава иска. .

Данните по делото са следните:

Окръжният съд е констатирал, че ищците претендират, че правото им на собственост е установено по отношение на Община Минерални бани с влязло в сила на 3.07.1995 г. решение от 9.06.1995 г. по гр. д. № 3315/1993 г. на Районен съд - Хасково. Правният спор възникнал, тъй като с договор от 11.08.2004 г. Община Минерални бани продала част от процесния имот на ответника М. М. А., а останалата част била продадена от общината с договор от 20.06.2005 г. на „Минерал“ ЕООД.

Ответникът „Минерал“ ЕООД в отговора на исковата молба се позовава на изтекла придобивна давност чрез добросъвестно владение от 2005 г.

Съдът е приел, че е спорно дали ответникът М. М. А. своевременно е релевирал възражение за придобивна давност въз основа на добросъвестно владение. Посочил е, че първоначално този ответник не е подал отговор на исковата молба до 8.10.2022 г., когато е изтекъл едномесечния срок от връчване на преписа от нея. След постъпване на отговора от ответника „Минерал“ ЕООД първоинстанционния съд е оставил исковата молба без движение за отстраняване на констатирани нередовности, включително индивидуализация на спорния имот и на обстоятелствата, на които се основава иска. Ищците са подали уточняваща молба с вх. № 1881/17.03.2023 г., идентична с тази с вх. № 3917/30.05.2023 г., от които не е изпратен препис на ответниците. За направените уточнения на исковата молба същите са разбрали при връчване препис от проекто-доклада, направен с определение № 506/02.06.2023 г. М. А. е получил препис от определението на 13.06.2023 г. Подал е отговор-становище-молба с вх. № 5252/13.07.2023 г. Въззивният съд е приел, че след оставяне без движение на исковата молба и постъпилите уточняващи молби, обстоятелствата по иска са изменени съществено, като едва след отстраняване на нередовностите е очертан предмета на делото и спорното право, чиято защита се търси. Районният съд не е дал възможност на М. А. да изрази становище по вече поправената искова молба, поради което въззивният съд е направил извод, че волеизявленията с вх. № 5252/13.07.2023 г. имат характер на отговор на исковата молба с произтичащите от това последици.

След обсъждане на писмените, гласните доказателства и експертното заключение Окръжният съд е приел за установено, че след влизане в сила на решението от 09.06.1995 г., с което е уважен иск по чл. 108 ЗС, не се установява Община Минерални бани да е предала владението на процесния имот на ищците по гр.д. № 3315/1993 г. Имотът не е отразен в кадастралния план на селото, за него не е отреден самостоятелен УПИ и не е записан като собственост на ищците по това дело в разписния лист към действащия към този момент план. Приел е, че след влизане в сила на съдебното решение на 4.07.1995 г. Община Минерални бани е била недобросъвестен владелец.

Със Заповед № 77/31.05.2004 г. е одобрен ПУП на [населено място] бани, разделящ УПИ *-*, кв. 15 на два самостоятелни УПИ: УПИ * - за жилищно строителство с площ от 700 кв. м. и лице 17,5 м. и УПИ *-* - за културен дом и читалище. Издадени са Акт за общинска собственост № 724/01.06.2004 г. и Акт за общинска собственост № 762/12.10.2004 г. След проведени търгове УПИ * с площ 700 кв. м. е закупен от М. М. А. на 11.08.2004 г., а УПИ * с площ 5 250 кв.м е закупен от „Минерал“ ЕООД на 20.06.2005 г.

Съдът е посочил, че от момента на договорите за покупко-продажба ответниците се явяват добросъвестни владелци по смисъла на чл. 79, ал. 2 ЗС, тъй като не са имали основание да считат, че общината не е собственик – имотите са отразени в ПУП на селото и разписния лист към него. С изтичане на кратката петгодишна давност ответниците са придобили собствеността на закупения от всеки от тях УПИ.

Въззивният съд е посочил подробни мотиви защо счита за неоснователни доводите във въззивната жалба относно анализа на събраните по делото доказателства, още повече, че самите ищци признават във въззивната си жалба, че е безспорно установено, че всеки от ответниците е установил владение от момента на покупката.

По отношение обстоятелството, че ищците са представили доказателства за заплащан от тях местен данък, съдът е посочил, че такива доказателства за представени и от ответниците, а и са налице данни, че „Минерал“ ЕООД е премахнал изградената в неговия имот в груб строеж сграда. Ответниците са извършвали действия, типични за собственици, вкл. отдаване под наем и СМР – разваляне и разрушаване на сграда. Тези обстоятелства същевременно обосновават извод за липса на владение от страна на ищците върху спорния недвижим имот, като свидетелите, които са ангажирали не опровергават този извод, тъй като единствено св. Т. твърди епизодични посещения в имота и то до 2009 г.

По основанието за допускане на касационно обжалване по въпроса: добросъвестен владелец ли е купувач на недвижим имот, придобит от праводател, спрямо който е влязло в сила решение за уважаване на иск по чл. 108 ЗС, спрямо ищецът/неговият правоприемник по иска по чл. 108 ЗС.

Отговорът на въпроса е свързан с преценката за значението на обвързаността на основание чл. 298, ал. 2 ГПК (идентичен с чл. 220, ал. 1 ГПК-отм.) от силата на пресъдено нещо на влязло в сила решение по чл. 108 ЗС относно квалификацията на владението като добросъвестно по смисъла на чл. 70, ал. 1 ЗС.

Когато праводателят не е бил собственик законът свързва добросъвестността на владението с наличието на правно основание (действителен акт с вещно-прехвърлително действие) и фактическо незнание, че праводателят не е носител на вещното право. Силата на пресъдено нещо на уважен ревандикационен иск е относно притежанието на вещното право в лицето на ищеца, респ. непритежанието на същото вещно право от ответника и относно задължението за предаване владението на имота. Чл. 298, ал. 2 ГПК разпростира тази сила на пресъдено нещо и спрямо частните правоприемници на страните по приключилия спор по иска по чл. 108 ЗС, поради което на основание чл. 299, ал. 1 ГПК в последващ процес между същите страни, респ. техни правоприемници не може да се пререшава спора за собствеността и задължението за предаване на владението, освен ако не са настъпили нови факти, които не са преклудирани от силата на пресъдено нещо. Затова в хипотезата на чл. 298, ал. 2 ГПК правоприемникът на ответник по уважена ревандикация не може да бъде добросъвестен и в този случай е без правно значение е субективното знание или незнание за липсата на вещни права у праводателя.

По основанието за допускане на касационно обжалване по въпроса: настъпва ли преклузия за предявяване на възражения по предявен иск за собственост, ако исковата молба, от която е получен препис, е била нередовна, поради ненадлежно индивидуализиране на недвижимия имот и на обстоятелствата, на които се основава иска

Нормите на чл. 129 и чл. 131, ал. 1 ГПК задължават съда да прецени редовността на исковата молба и да изпрати препис на ответника, след като я приеме за редовна. Когато съдът не е изпълнил това задължение и е изпратил на ответника препис от исковата молба, в която не са били ясни обстоятелствата, на които се основава иска и е налице ненадлежно индивидуализиране на недвижимия имот, предмет на иска, тъй като е извършено по стари градоустройствени планове, а не по действащите, поради което ответникът не би могъл да установи, че правния спор касае имот, за който се легитимира като собственик на придобивно основание, осъществено по действащите градоустройствени планове, то преклузията по чл. 133 ГПК не може да настъпи с изтичане на едномесечния срок от получаването на преписа от нередовната искова молба. В такава хипотеза правото на отговор по чл. 131 ГПК е в едномесечен срок от получаване на препис или от узнаването на поправената искова молба, ако препис от нея не е връчен.

По основателността на касационната жалба:

С оглед отговора на втория въпрос неоснователни са доводите в касационната жалба, че съдът е разгледал възражение за придобивна давност на М. А., въпреки липсата на подаден отговор на исковата молба. В исковата молба, препис от която е получил М. А. имотът е бил индивидуализиран по регулационните планове от 1938 г. и 1994 г., а не по действащия подробен устройствен план, одобрен 2004 г., по индивидуализацията, в който е осъществено и придобивното основание на М. А.. За остраняване нередовностите на исковата молба и надлежната индивидуализация на спорния имот ответникът е узнал едва с връчване на препис от проекто-доклада на съда на 13.06.2023 г. От този момент е започнал да тече и едномесечния срок по чл. 131 ГПК, като отговор е постъпил на 13.07.2023 г.

Основателни обаче са доводите на касаторите за необоснованост на фактическите изводи на съда и за нарушение на материалния закон при формиране на изводите, че ответниците са придобили закупените от тях урегулирани поземлени имоти по давност.

Влязлото в сила на 3.07.1995 г. решение от 9.06.1995 г. по гр. д. № 3315/1993 г. на Районен съд – Хасково обвързва страните, относно собствеността на имота към 1995 г. и задължението на общината да предаде владението. Обстоятелството, че имотът не е отразен в регулационния план от 1961 г., нито в регулационния план от 1990 г., частично изменен през 1994 г. и 2004 г., не рефлектира върху притежаваното от ищците вещно право. По плана от 1961 г., 1990 г. и изменението от 1994 г. имотът е бил предвиден за отчуждаване с оглед предвиденото в плана мероприятие и няма самостоятелно урегулиране. Не се твърди имотът да е отчужден след влизане в сила на решението по ревандикационния иск.

По делото не е установено общината да е изпълнила задължението си по влязлото в сила решение по чл. 108 ЗС и да е предала на ищците владението на имота. Липсват доказателства обаче, че същата след влизане в сила на съдебното решение е осъществявала владелчески действия. От показанията на свидетелката М. Д., служител в Община Минерални бани от 2000 г., се установява, че процесните имоти са незаградени, не са обозначени като паркинг, но там паркират коли. Тези действия не могат да се квалифицират като владелчески действия на Община Минерални бани, поради което заявеното от нея възражение за придобивна давност е неоснователно.

С изменението на подробния устройствен план от 2004 г. са обособени УПИ * - за жилищно строителство с площ от 700 кв. м. и лице 17,5 м. и УПИ *-* - за културен дом и читалище. Експертизата установява, че от имота на ищците 286 кв. м. попадат в УПИ *, за което е съставен Акт за общинска собственост № 724/01.06.2004 г. и което е продадено на М. М. А. на 11.08.2004 г., а 294 км. м. попадат в УПИ * с площ 5 250 кв. м., за което е съставен Акт за общинска собственост № 762/12.10.2004 г. и което е продадено на „Минерал“ ЕООД на 20.06.2005 г., а 140 кв. м. попадат в проектирана улица.

Възраженията на приобретателите „Минерал“ ЕООД и М. М. А. за придобивна давност се явяват неоснователни. Дори и да се приеме, че същите са установили владение върху закупените имоти, то владението им не е било явно и не е годно да породи последиците на придобивната давност. В практиката на ВКС (например решение № 50068/26.10.2023 г. по гр.д. № 3238/2022 г. на ВКС, II г.о., решение № 685/13.11.2025 г. по гр. д. № 4971/2024 г. на ВКС, I г. о.и др.) е дадено тълкуване, че: „…владението е явно когато се упражнява по начин, разкриващ ясно намеренията на владелеца да държи вещта като своя и позволяващ на всеки заинтересуван да научи за упражняваната фактическа власт. Следователно владението се квалифицира като явно когато се осъществява чрез действия, които могат да станат достояние на трети лица, включително собственика или предишния владелец, възприемането на които биха им позволили да защитят правата си с предвидените в закона способи – предявяване на иск за собственост от собственика на имота или иск за защита на владението от предходния владелец. Изложеното следва от правния принцип, че давност не тече срещу този, който не може да се защити. Следователно, за да е годно да породи последиците на придобивната давност, владението следва да се осъществява по начин, който да позволи на третите заинтересовани лица не само да възприемат, че върху имота се осъществяват владелчески действия, но и да узнаят кое е конкретното лице, което владее имота“.

От заключението на съдебната експертиза е установено, че УПИ * не е ограден, по-голямата част е затревена, а останалата се ползва за паркинг. По делото е установено единствено, че съществувалата в имота незавършена сграда – Културен дом със разгъната застроена площ 3166.62 кв. м. е премахната. Сградата обаче е засягала незначителна част от процесния имот от към западната му граница, поради което премахването й не би могло да бъде възприето от ищците, като завладяване на част от имота им. Данни за други владелчески действия, осъществени от „Минерал“ ЕООД, които могат да станат достояние на ищците по делото липсват.

УПИ * е незастроен и неограден. Върху част от него има асфалтова настилка, за която при устното си изслушване вещото лице е заявило, че е много стара и на места изтрита. М. М. А. е представил доказателства, че е отдавал закупения от общината имот под наем (договори за наем от 11.06.2009 г. и от 30.07.2017 г.). Свидетелят Е. М. И., съдружник в дружеството наемател по договора от 2009 г., поддържа, че с оглед проекти с общината складирали в имота материали и техника. Когато имали обект заграждали имоти и след като приключвали съответния обект махали оградата. В периодите, в които ползвали имота, свидетелят редовно го посещавал във връзка с организацията на работата и никой не е претендирал, че е собственик и не е имало спорове. Свидетелят Б. Ф. В., син на управителя на дружеството наемател от 2017 г., също твърди, че когато са изпълнявали обществени поръчки в [населено място] бани, складирали в имота материали и техника, но не помни да са го ограждали. До 2022 г. никой не е спорил за имота.

Така осъществените действия не могат да се приемат за явни. Периодичното складиране на материали и техника, наред с паркирането на коли от различни трети лица, не би могло да бъде възприето от ищците като завладяване на част от имота им. Същевременно свидетелката М. Д., служител в общината, установява, че преминава през мястото редовно, когато ходи до пощата и не е виждала складирани материали. Следователно дори и живущите в населеното място не са възприели действията на наемателите на М. А. като владелчески. Ищците не са били уведомени и от общината за извършеното разпореждане, доколкото същата е приемала заплащаните от тях данъци на процесния имот.

С оглед изложеното независимо, че ответниците са установили фактическа власт върху закупените имоти въз основа на договорите с общината от 2004 и 2005 г., владението им не е било явно, поради което и спрямо ищците давност не е текла.

Ищците се легитимират като собственици на процесния имот, съставляващ парцел * в кв. 28 на Брястовски минерални бани от 1938 г. с площ от около 720 кв. м., идентичен с част от парцел *-за хотел и ТКЗС канцеларии в кв. 16 по плана от 1961 г., с част от парцел *-за балнеоложки хотел в кв. 16 и част от парцел *-за културен дом и читалище от кв. 15 по плана от 1990 г., с част от парцел *-за културен дом и читалище от кв. 15 и новопроектирана [улица] по частичното изменение на регулационния план, одобрено 1994 г. и с част от УПИ *, УПИ *-* и проектирана [улица] по частичното изменение на регулационния план, одобрено 2004 г.

Въззивното решение, с което искът е отхвърлен се явява неправилно и следва да бъде отменено.

Делото следва да бъде върнато за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд. Всеки от ответниците осъществява владение върху реална част от процесния имот, въз основа на съответния договор с общината, включително и реална част от проектираната и нереализирана улица, площта за която не е отчуждена. Необходимо е поставяне на допълнителна задача на съдебната експертиза, която да посочи точно реалната част, която следва да предаде всеки от ответниците, като онагледи заключението си и със скица.

При новото разглеждане на делото съдът следва да се произнесе и по претенцията на ищците за възстановяване на направените разноски.

По изложените съображения, Върховният касационен съд, Второ гражданско отделение

Р Е Ш И :
ОТМЕНЯ решение № 470 от 19.11.2024 г., постановено по гр. д. № 708 по описа за 2024 г. на Окръжен съд - Хасково.

ВРЪЩА делото за ново разглеждане от друг състав на Окръжен съд - Хасково.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: