Правна квалификация при продажба на имот чрез пълномощник на занижена цена

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 568

гр. София, 09.10.2025 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

ВЪРХОВЕН КАСАЦИОНЕН СЪД на Република България, Гражданска колегия, Трето отделение, в публично заседание на двадесет и пети септември две хиляди двадесет и пета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖИВА ДЕКОВА

ЧЛЕНОВЕ: АЛЕКСАНДЪР ЦОНЕВ

ДОРА МИХАЙЛОВА

при секретаря АЛБЕНА РИБАРСКА, като изслуша докладваното от съдия Михайлова гр. д. № 4572 по описа за 2024 г., и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба на С. С. Т., понастоящем непълнолетна, действаща лично и със съгласието на своя баща и законен представител С. Н. Т., чрез адв. Г. – САК, срещу Решение № 125 от 28.06.2024 г. по в. гр. д. № 223/2024 г. на Окръжен съд – Ловеч. В касационната жалба се поддържа, че въззивното решение е неправилно поради нарушения на материалния и процесуалния закон, както и че е необосновано.

Ответникът по касационната жалба Т. Г. Л. я оспорва.

В съдебно заседание касаторът се представлява от адв. Д., която поддържа касационната жалба. Ответникът по касация, редовно призован, не се явява и не се представлява.

С въззивното решение, предмет на касационна проверка, е отменено Решение № 21/09.02.2024 г., постановено по гр. д. № 501/2023 г. по описа на Районен съд – Троян, с което са отхвърлени предявените от Т. Г. Л. против С. С. Т., понастоящем непълнолетна, действаща лично и със съгласието на своя баща и законен представител С. Н. Т., обективно съединените искове с правно основание чл. 26 ал. 1, пр. 3, вр. чл. 40 ЗЗД, евентуален (неправилно в диспозитива на решението посочен като „алтернативно предявен“) иск с правно основание чл. 31, ал. 1 ЗЗД, както и иск по чл. 108 ЗС, за обявяване за недействителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 03.08.2022 г. с нотариален акт № ..., рег. № ..., т. ..., нот. дело № ../... г. на Нотариус Д. К., рег. № 525 в НК, вписан в СВ – Троян с вх. рег. № ..., акт ..., том ..., дело ... от 03.08.2022 година. Окръжният съд е прогласил за нищожен поради накърняване на добрите нрави на основание чл. 26, ал. 1, пр. 3, вр. чл. 40 ЗЗД договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № ..., peг. № ..., том.., н. д. № 496/2022 г., на нотариус с peг. № 525 в НК и район на действие РС - Троян, с който П. Т. Х., чрез пълномощника си Г. И. Ц., е продала на С. С. Т., чрез нейния баща и законен представител С. Н. Т., следния свой недвижим имот: самостоятелен обект в сграда с идентификатор ... по КККР, одобрени със Заповед № РД 18-11/20.04.2007 г. на изпълнителния директор на АГКК, с последно изменение на кадастралните регистри, засягащо поземления имот от 01.08.2022 г., с адрес [населено място], „М.“, [жилищен адрес] който обект се намира на трети етаж в сграда с идентификатор ..., с предназначение: жилищна сграда многофамилна, разположена в поземлени имот с идентификатор ..., с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда със смесено предназначение на едно ниво, с площ 68. 35 кв. м., стар идентификатор: няма, с прилежащо избено помещение № .., с площ 3.02 кв. м., при граници: изток - дворно място, запад абонатна станция, север - секция ...А, юг - мазе .. - М. К., отгоре сладкарница, както и 1. 23 % идеални части от общите части на сградата и правото на строеж върху държавна земя, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж - ...; под обекта - ...; над обекта - ..., за сумата 21 000 лева. С въззивното решение е признато за установено по отношение на касатора, че ищецът Т. Г. Л. е собственик по наследство от П. Т. Х. на описания имот, като на основание чл. 108 ЗС касаторът, ответник по исковете, е осъден да му предаде собствеността и владението върху имота.

Въззивният съд е постановил обжалвания резултат, като е установил, че П. Т. Х., леля и наследодател на ищеца Т. Г. Л., е починала на 14.09.2022 година. Приживе с договор за покупко- продажба на жилище от 08.02.1983 г., сключен по реда на чл. 117 от ЗТСУ, П. Т. Х. и съпругът й Д. П. Х. придобили собствеността върху двустаен апартамент, намиращ се в [населено място], к-с „М.“, [жилищен адрес] вх. „...“, ет. .., със застроена площ 68. 35 кв. м., заедно с припадащото се избено помещение № .., както и 1. 23 % ид. ч. от правото на строеж върху дворното място. Понастоящем имотът бил с идентификатор ....

Със саморъчно завещание, вписано под № 191, дв. рег. № 1454 от 14.04.2015 г., Д. П. Х. завещал имуществото си за след смъртта си на своята съпруга П. Т. Х..

С Експертно решение № 1323 от 01.08.2007г. на ТЕЛК П. Х. била освидетелствана, като й били определени 82 % нетрудоспособност, пожизнено, поради наличие на паркинсонова болест, предимно треморна форма, АХ ІІІ ст., аортна инсуфициентция. ЗСН ІІ-ІІІ. БКБ; хроничен пиелонефрит, хидронефроза, състояние след ЛХТ по повод хиперкератоза на маточна шийка, Са на кожата на носа.

С пълномощно с нотариално заверени подписи (отпечатък от десен палец с вписана от нотариуса забележка, че това е поради недъгавост) и съдържание П. Т. Х. упълномощила безсрочно Г. И. Ц. от [населено място] да я представлява пред нотариус с район на действие [населено място] във връзка с продажбата на собствения й недвижим имот, намиращ се в [населено място], а именно жилище № 8, находящо се в сградата на блок № .., вх. “...“, ет. ..., построен върху държавна земя, п. .., кв. ..., в [населено място], к-с „М.“ двустаен апартамент със застроена площ от 68. 35 кв.м., като продаде описания имот на когото намери за добре и на цена, каквато уговори, вкл. и на себе си при условията на чл. 38 от ЗЗД, като подписва упълномощителя при изповядване на сделката. По силата на това пълномощно на Г. И. Ц. били предоставени права да се снабдява от името на П. Т. Х. с всички необходими документи, включително скица, удостоверение за данъчна оценка, както и цялата необходима документация за изповядване на сделката, да подава молби, подписва и получава документи, като за тези цели извършва всички изискуеми от закона правни и фактически действия пред всички административни служби, органи на държавната и местна власт, АГКК, общини, кметства, данъчни, финансови служби, купувачи и нотариус.

С нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот от 03.08.2022 г. № ..., peг. № ..., том ..., н. д. № 496/2022 г., на нотариус с peг. № 525 в НК и район на действие РС - Троян, П. Т. Х., представлявана от пълномощника си Г. И. Ц., продала на С. С. Т., чрез нейния баща и законен представител С. Н. Т., процесния апартамент за сумата от 21 000 лева при вписана в акта данъчна оценка на имота 20 368.30 лева.

От платежно нареждане за директен превод, извършен от С. Н. Т. в полза на П. Т. Х. на 03.08.2022 г., и отчет по сметка с титуляр П. Т. Х. за периода от 01.01.2022 г. до 06.10.2022 г. въззивният съд установил плащането на продажната цена в размер на 21 000 лева от купувача на продавача.

Окръжният съд приел от писмените доказателства, че Г. И. Ц. извършила разходи по погребението на П. Т. Х. на стойност 1282. 50 лева.

От заключението към съдебно-техническата експертиза на вещото лице Д. П.-Н., изслушано в производството пред районния съд, съдът установил, че пазарна стойност на апартамента, изчислена към датата на изготвяне на заключението, възлиза на 62 750 лева. След справка в Служба по вписванията при РС - Троян относно продажбите на недвижими имоти през 2022 г. експертът дал заключение, че са сключвани договори да продажба на недвижими имоти и на цена, близка до данъчната оценка на имуществото.

От показанията на свидетелите Ц., И. и И., събрани в първоинстанционното производство, въззивният съд установил, че приживе покойната П. и семейството на Г. И. Ц., баба на С. С. Т. (купувач по договора), били много близки. Поддържали приятелски отношения още от времето, когато съпругът на П. Д. бил жив. След смъртта му семейството на Г. помагало на П. да поддържа и ремонтира жилището си. Г. имала ключ от апартамента на П., редовно я посещавала, понякога спяла при нея и се грижела за нея. През м. юли 2022 г. Г. заварила П., паднала на земята и изнемощяла. Тогава тя се обадила на племенника й (ищецът), който живеел в [населено място], и той дошъл в [населено място] за няколко дни. От този момент Г. започнала да полага интензивни грижи за П., като дори се налагало да я храни, защото от заболяването (паркинсонова болест) ръцете й треперели. В грижите по П. участвала и друга жена – Д., на която плащали. Пред Г. П. споделяла, че желае да продаде апартамента и била щастлива от сделката. Г. помагала на П. да тегли пари с банковата си карта. Няколко дни преди да почине П. била в напълно адекватно състояние, сама слизала до магазина в блока, в който живеела, за да пазарува, общувала със съседите си както обичайно.

Въззивният съд приел, че е сезиран с главна претенция с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3, вр. чл. 40 ЗЗД с искане да се прогласи за нищожен договор за продажба, обективиран в нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот № ..., peг. № ..., том..., н. д. № .../... г., на нотариус с peг. № 525 в НК и район на действие РС - Троян, като сключен от представителя във вреда на представлявания, изразяваща се в продажба в своя полза на много ниска цена, с което са нарушени добрите нрави и морала. Счел е, че при условията на евентуалност са предявени искове с правно основание чл. 28 ЗЗД, чл. 29 ЗЗД и чл. 31 ЗЗД за унищожаемост на продажбата като сключена от продавача П. Х. поради грешка в предмета, поради измама и с твърдение, че макар дееспособна, не е могла да разбира или да ръководи действията си. Като последица от уважаване на облигационния иск е прието да е предявен и иск с правно основание чл. 108 от ЗС за признаване за установено по отношение на ответника, че ищецът е собственик на процесното жилище на основание наследствено правоприемство от П. Т. Х., както и да бъде осъдена С. С. Т., понастоящем непълнолетна, действаща лично и със съгласието на своя баща и законен представител С. Н. Т., да предаде на ищеца владението му.

При мотивиране на правните си изводи въззивният съд е посочил, че следва да съобрази приетото в т. 3 на ТР № 5/12.12.2016 г., постановено по т. д. № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС, по отношение обективните и субективни елементи на хипотезата на недействителност по реда на чл. 40 ЗЗД. От обективна страна следва договорът да е сключен от (чрез) представителя и насрещната страна във вреда на представлявания. Увреждането може да има различни проявни форми, като преценката им е от гледна точка на реалното им отражение върху правната сфера на представлявания към момента на сключване на договора. Субективният момент се изразява в т. нар. “споразумяване“ между представителя и насрещната страна по сделката за увреждане на представлявания. Недобросъвестността им се състои в знание и от двамата, че с договора обективно накърняват интересите на представлявания. Цитирайки разрешенията в постановени по реда на чл. 290 ГПК решения на ВКС – Решение № 841/2010 г. по гр. д. № 3530/2008 г. на ІV ГО, Решение № 21/2015 г. по гр. д. № 3529/2014 г., І ГО, Решение № 212/2018 г. по гр. д. № 4268/2017 г., решение по гр. д. № 1471/2017 г. на ІІІ ГО, на ВКС, въззивният съд е посочил, че при сключени от пълномощник разпоредителни сделки обективният критерий е свързан с имуществото на представлявания като съвкупност от права, задължения и фактически положения, а субективният - с целта и намеренията на договорящите, подчинени на изискването представляващият да действа винаги в интерес на представлявания. Представляващият, дори да е получил широки пълномощия и възможност да договаря със себе си по своя преценка и избор, винаги трябва да действа в интерес на представлявания. При дадени широки пълномощия за разпореждане критерият за накърняване интереса на представлявания при разпоредителни сделки с негово недвижимо имущество е комплексен и водещо е наличието на еквивалентност на разменените престации при този вид договори. Затова е необходимо да се прецени реалната стойност, обикновено пазарна, на имуществото и размера на насрещната престация, която представляваният получава. Разликата в случая между пазарната стойност от 62 750 лв. и договорената покупна цена от 21 000 лв. вззивният съд е определил за драстична при липса на обоснована причина за това. Посочил е, че следва да се отчита свободата на страните при договарянето и избора им на цена, но такова отстъпление е счел за приемливо в случаите, когато договарящ е самият собственик - сам той е одобрил и приел такова отстъпление от реалната стойност на престираното имущество. В случая сделката е сключена от представител в полза на негов родственик, при което дори и при дадените широки пълномощия за преценка, той следва преимуществено да се грижи за интереса на представлявания. Изричното овластяване по чл. 38 ЗЗД без да са регламентирани детайлите на сделката на разпореждане не означава според въззивния съд, че упълномощителят приема продажбата да се извърши не по най-добрия за него начин. Установено е, че цената е почти три пъти по-ниска от пазарната, затова и близо до данъчната, поради което е несъответна на интереса на представлявания. Сключена при тези условия- липса на еквивалентност на насрещните престации – сделката е договорена при грубо нарушаване на интересите на представлявания. Като относими критерии са преценени и нуждите на представлявания към момента на сключване на оспорваната сделка и задоволяват ли се те с последиците й. Окръжният съд е отчел, че към момента на упълномощаването и на сключването на продажбата П. Х. е била болна и се е нуждаела от реални ежедневни грижи. Имала е нужда срещу евентуално разпореждане с имуществото си да си осигури и гарантира издръжка и гледане или обезпечаване на средства, чрез които да си позволи наемане на грижи. Добавил е, че една добросъвестно извършена продажба, на адекватна на пазарните условия цена, би обезпечила тези нужди. В случая с оспорваната продажба тя е била лишена от собствеността си срещу символична стойност за сметка на категоричното обогатяване на насрещната страна - внучка на упълномощената Ц.. Вредата за имуществото й е определена на липсата на еквивалентно парично постъпление срещу разпореждането с имота. Накърняването на имуществените й права и актив от оспорваната сделка не би могло „да се оправдае“ и с установените близки отношения между П. Х. и семейството на Г. Ц.. Въззивният съд е добавил, че именно заради тях упълномощената е следвало да гарантира и не допуска ощетяване и накърняване на общоприетите норми на добросъвестност при упражняване на делегираните й пълномощия. Сделката според окръжния съд е сключена при накърняване на добрите нрави по смисъла на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД, поради което е прогласил нейната нищожност именно на това основание. С оглед недействителността на разпореждането с имуществото на П. Х. за основателен е намерен и ревандикационният иск.

С определение № 1654 от 03.04.2025 г. по настоящото дело е допуснато касационно обжалване на основание чл. 280, ал. 2, предл. 2 ГПК при вероятна недопустимост на въззивното решение като постановено по непредявен иск. Проверката е дължима с оглед позоваването от ищеца на нееквивалентност на насрещните престации по двустранен възмезден договор като основание за недействителност на последния, сключен от наследодателя му чрез представител по пълномощие, и защитата на материалното право, дадена от въззивния съд.

По силата на диспозитивното начало в гражданския процес предметът на делото и обемът на търсената защита се определят от ищеца – арг. от чл. 6, ал. 2 ГПК. Съдът е обвързан от обективираните в исковата молба фактически твърдения и обусловеното от тях искане за защита, съобразно които е длъжен да се произнесе.

По въпроса какво е правното основание на иска, с който се претендира нищожност на двустранен възмезден договор, сключен чрез представител от продавача, при твърдения на ищеца, негов наследник, за нееквивалентност на насрещните престации по договора е формирана трайна и безпротиворечива съдебна практика на ВКС, вкл. и задължителна такава (ТР № 5/12.12.2016 г. по т. д. № 5/2014г. на ОСГТК, ВКС), доразвита в постановените по реда на чл. 290 ГПК Решение № 241 от 15.01.2021 г. по гр. д. № 3796/2019 г. на ВКС, IV г.о., и Решение № 133 от 06.03.2025 г. по гр. д. № 5217/2023 г. на ВКС, III ГО, която следва да бъде съобразена и по настоящото дело. Съгласно разрешенията в посочените съдебни актове във всички случаи, когато ищецът, позоваващ се на нееквивалентност на насрещните престации по двустранен възмезден договор като основание за недействителност на последния, е сключил този договор чрез представител (по закон и/или по пълномощие), правното основание на иска е чл. 40 ЗЗД. В практиката последователно се приема, че представителят изразява своя собствена воля при извършването на съответната правна сделка или действие и именно неговото волеизявление е от значение за пораждането на целените правни последици, които настъпват директно в правната сфера на представлявания. Съгласно разясненията в мотивите към т. 3 от ТР № 5/12.12.2016 г. по т. д. № 5/2014 г. на ОСГТК, ВКС, уговаряйки с насрещната страна по договора нееквивалентни престации – в случаите, когато престацията на представляваната страна по договора е на по-висока стойност от насрещната престация и неравностойността не е незначителна, представителят и насрещната страна по договора могат да се споразумеят във вреда на представлявания по смисъла на чл. 40 ЗЗД, ако действат недобросъвестно. Фактическият състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД не включва преценка дали са накърнени добрите нрави, а дали обективно са увредени интересите на представляваната страна по договора, както и дали действалият от нейно име представител и насрещната страна по договора са добросъвестни или не, т. е. дали са осъзнавали, че увреждат представлявания или не са. Преценката за наличие на увреждане интересите на представлявания (т. нар. „обективен елемент“ от фактическия състав на недействителността по чл. 40 ЗЗД) и за недобросъвестност, едновременно на представителя и на насрещната страна по договора („субективен елемент“ на този състав), се извършва предвид конкретните обстоятелства във всеки отделен случай, но винаги към момента на сключването на договора, като тежестта за доказване е за представлявания. Във връзка с горните съображения в практиката се извежда становището, че основанието по чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД може да намери приложение в случаите, в които ищецът отново се позовава на нееквивалентност на насрещните престации по един двустранен договор, но е сключил този договор лично, а не чрез представител (в този смисъл Решение № 241 от 15.01.2021 г. по гр. д. № 3796/2019 г. на ВКС, IV ГО, и Решение № 133 от 06.03.2025 г. по гр. д. № 5217/2023 г. на ВКС, III ГО).

Погрешната правна квалификация на иска представлява неправилно приложение на материалния закон. Този порок обуславя не недопустимост, а неправилност на въззивното решение.

Основателен е касационният довод, че в случая с оглед изложените в исковата молба твърдения за нееквивалтентност на насрещните престации по процесния договор, сключен чрез представител, съдът е следвало да определи правната квалификация на предявения иск по чл. 40 ЗЗД, като съобрази, че с искане договорът да се признае за нищожен, защото противоречи на добрите нрави, той не е бил сезиран. С исковата молба ответникът по касация, ищец в първоинстанционното производство, изрично е посочил, че договорът за покупко - продажба е сключен чрез пълномощник. Основал е претенцията за недействителност на договора на твърдения, че същият е сключен от пълномощника Г. И. Ц., баба на малолетната към датата на сключване на договора за продажба С. С. Т., купувач по сделката, придобила имота на цена, близка до данъчната му оценка. При тези твърдения на ищцеца правната квалификация на главния облигационен иск е чл. 40 ЗЗД, а не чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД, както е приел въззивният съд. Ищцът, наред с горните фактически твърдения, вкл. че са извършени действия във вреда на представлявания при процесната сделка, в исковата молба е поддържал и доводи за противоречието й с добрите нрави, обусловено от липсата на еквивалентност на насрещните престации - т. е. на елементите от състава на иска по чл. 26, ал. 1, предл. трето ЗЗД, но искане за прогласяване на нищожността на съглашението именно като противоречащо на добрите нрави не е отправено. Петитумът на исковата молба в частта относно главния облигационен иск е ясно и точно формулиран и съотвества на изложените фактически твърдения в обстоятелствената част на исковата молба. Искане за прогласяване на договора за нищожен като сключен във вреда на представлявания съдържа и въззивната жалба на ищеца.

В случая въззивната инстанция поради неправилно приложение на материалния закон и в противоречие с т. 3 от ТР № 5/12.12.2016 г. по гр. д. № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС е квалифицирала предявения иск по чл. 26, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД, вместо под приложимата материалноправна норма, определяща действителната правна квалификация на иска – чл. 40 от ЗЗД. По тези съображения съгласно чл. 293, ал. 2 от ГПК обжалваното въззивно решение следва да бъде отменено изцяло, тъй като изходът на спора по реивиндикационния иск е обусловен от изхода на спора по иска за недействителност по чл. 40 от ЗЗД.

Допуснатото от въззивния съд нарушение на материалния закон, изразяващо се в неправилно дадената правна квалификация на иска за недействителност, налага извършването на нови съдопроизводствени действия по даването на указания към страните относно релевантните факти, разпределението на доказателствената тежест, евентуално по събирането на нови, ангажирани от тях, доказателства с оглед действителната правна квалификация на този иск по чл. 40 от ЗЗД.

На основание чл. 293, ал. 3 от ГПК делото следва да се върне за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд, който следва да се произнесе и по претенциите на страните относно присъждането на направените от тях разноски, включително за настоящото касационно производство – арг. от чл. 294, ал. 2 ГПК.

Мотивиран от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Трето гражданско отделение,

РЕШИ:

ОТМЕНЯ Решение № 125 от 28.06.2024 г. по в. гр. д. № 223/2024 г. на Окръжен съд – Ловеч.

ВРЪЩА делото на Окръжен съд – Ловеч за ново разглеждане от друг съдебен състав.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: 1.

2.