Действие на невписани анекси към договор за наем спрямо купувач от публична продан

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 101

гр.София, 18.06.2021 г.

в името на народа

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, трето отделение, в открито съдебно заседание на двадесет и осми април две хиляди двадесет и първа година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СВЕТЛА ДИМИТРОВА

ЧЛЕНОВЕ: СВЕТЛА БОЯДЖИЕВА

ДАНИЕЛА СТОЯНОВА

при секретаря РАЙНА СТОИМЕНОВА, като изслуша докладвано от съдията Даниела Стоянова гр.дело № 2860/2020г ., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 ГПК.

Образувано е по касационна жалба с вх. № 69955/03.07.2020 г. на И. А. В. и Б. Р. – В., чрез адвокат Д. Г., срещу въззивно решение № 819 от 16.04.2020 г., постановено по възз. гр. д. № 4094/2019 г. по описа на Софийски апелативен съд, с което е потвърдено решение № 3649 от 20.05.2019 г., постановено по гр. д. № 14260/2017 г. по описа на Софийски градски съд. С първоинстанционното решение е отхвърлен предявеният от жалбоподателите против „Юробанк България“ АД иск с правно основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1, вр. чл. 232 и чл. 92 ЗЗД за признаване за установено, че ответникът дължи на И. А. В. и Б. Р. – В. сумата от 59 682,06 лева – неплатена част от наемна цена по договор за наем от 11.07.2008 г. с нотариална заверка на подписите рег. № 6016/11.07.2018 г. на нотариус Д. Т., за периода от 01.01.2015 г. до 31.03.2015 г., ведно със законната лихва за периода от 14.06.2017 г. до изплащане на вземането, както и сумата от 18 207,74 лева – неустойка за забава съгласно чл. 9, ал. 2 от договора за наем, за които суми е издадена заповед за незабавно изпълнение по чл. 417 ГПК по ч. гр. д. № 38669/2017 г. по описа на Софийски районен съд. В тежест на касаторите са възложени сторените от насрещната страна пред въззивен съд разноски за юрисконсултско възнаграждение в размер на 300 лева.

В касационната жалба се релевират доводи за неправилност на въззивното решение, поради нарушение на материалния закон, съществени нарушения на съдопроизводствените правила и необоснованост – касационни основания по чл. 281, т. 3 ГПК. Искането е за неговата отмяна и уважаване на предявения иск.

В открито съдебно заседание касаторът И. А. В. чрез своя представител адв. П. поддържа жалбата си. Претендира разноски за настоящата инстанция в размер 4000лв. съгласно представен списък на разноските и договор за правна помощ.

В открито съдебно заседание касаторът Б. Р. – В. чрез своя представител адв. Г. поддържа жалбата си. Претендира разноски за настоящата инстанция в размер 4000лв. съгласно представен списък на разноските и договор за правна помощ.

Ответната страна „Юробанк България“ АД, в срока по чл. 287, ал. 1 ГПК, в писмен отговор, подаден чрез юрисконсулт К. Х. – И., изразява становище за неоснователност на жалбата. В открито съдебно заседание се представлява от юрисконсулт И. и поддържа подадения отговор по жалбата. Претендира разноски за касационното производство в размер 300лв.

С определение №873 от 10.12.2020г., постановено по реда на чл. 288 ГПК, касационното обжалване на въззивното решение е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса „ Противопоставими ли са на купувача на публична продан, извършена по реда на гл. 43 ГПК, правата на наемател върху продадените в публичната продан имоти, произтичащи от изменения във вписан договор за наем, когато измененията не са били вписани към момента на налагане на възбраната върху тези имоти, нито към момента на публичната продан? ”, за да се провери твърдението за противоречие с формираната по въпроса съдебна практика на ВКС, обективирана в решение № 129 от 30.06.2015 г. по гр. д. № 268/2015 г. на ВКС, I г. о.

Настоящият съдебен състав намира за правилно по изведения по настоящото дело правен въпрос следното: Противопоставими на купувача на публична продан, извършена по реда на гл. 43 ГПК, са правата на наемател върху продадените в публичната продан имоти, произтичащи от вписани към момента на налагане на възбраната върху тези имоти договор за наем и измененията му. Невписаните до възбраната договори за наем и/или техните изменения са му непротивопоставими. Съображенията за това са следните:

Уредбата на публичната продан е в глава 43 на ГПК. С вече отменената редакция на чл. 453, т. 1 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК) - преди изменението ѝ със ЗИДГПК (обн. ДВ, бр. 86 от 2017 г.), се регламентираше противопоставимостта на прехвърлянето и учредяването на вещни права спрямо кредитори с вписана възбрана. Правата на наемателя / арендатора поради облигационния им характер не попадаха в приложното поле на чл. 453, т. 1 ГПК. По тази причина, въпреки принципа, че облигационните права следват лицата – ФЛ и ЮЛ, а вещните – вещта, в хипотези, при които е налице конкуренция между правата на кредитор с вписана възбрана и облигационните права на наематели и арендатори с вписани договори за наем или аренда, съдилищата даваха различни правни разрешения при приложението на тази норма. Една част от съдебната практика, част от която е и решение № 129 от 30.06.2015 г. по гр. д. № 268/2015 г. на ВКС, I г. о. , приемаше, „че преценката за противопоставимостта на сключените от длъжника след налагане на възбраната договори за аренда, респективно договори за наем, следва да бъде извършена с оглед естеството на посочените в чл. 453 ГПК актове… И доколкото в глава 43 ГПК не са предвидени разпоредби, ограничаващи правото на длъжника да извлича ползите от имота, не може да се приеме, че сключените от него договори за наем или аренда са принципно непротивопоставими на взискателите и на купувача на публичната продан“. Въз основа на това тълкуване, съставът на ВКС в цитираното решение приема, че правата на арендатор могат да бъдат противопоставени на взискателя (а оттам - и на купувача на публична продан) за минимално установения в чл. 4 от Закона за арендата в земеделието срок, дори договорът за аренда да е вписан след възбрана върху имота. Това правно разрешение предпоставя на практика възможност всеки длъжник без особени усилия да може да осуети принудителното изпълнение върху своите недвижими имоти, като сключи и впише договор за аренда/наем при ниска наемна цена, или авансово предплатена такава за пълния срок на договора, и така да обезсмисли продажбата на имота поради практическата липса на интерес от страна на потенциални купувачи. В други съдебни решения, съдебните състави отричат изцяло приложимостта на чл. 237 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) при публична продан на недвижими имоти. Приемат, че „целта на разпоредбата на чл. 237, ал. 1 ЗЗД е да осигури защита на наемателя срещу разпоредителни сделки, извършени от самия наемодател, като дерогира релативното действие на сключения от него договор за наем и разпростре действието му върху приобретателя на имота по разпоредителната сделка. Тази защита обаче не е насочена срещу действия на кредиторите на наемодателя, поради което не е противопоставима на тях, а от там и на купувача по публичната продан - чл. 496, ал. 2 ГПК“. В правната теория се застъпва тезата, че разпоредбата на чл. 237 ЗЗД намира приложение и при публична продан на недвижими имоти. В този случай, ако договорът за наем не е вписан и няма достоверна дата, той обвързва купувача като договор за наем без определен срок. Ако договорът за наем е бил вписан с ред преди вписването на ипотеката, наемателят запазва правата си по отношение на купувача на имота. Когато договорът има достоверна дата, предхождаща вписването на ипотеката, той задължава купувача за предвидения в договора срок, но за не повече от една година.

В отговор на тези противоречия и с идея за преодоляването им, с промените в ГПК (обн. ДВ, бр. 86 от 2017 г.) се създаде нова т. 5 на чл. 453 ГПК. Според новата редакция на разпоредбата на взискателя и на присъединилите се кредитори не могат да се противопоставят: прехвърлянето и учредяването на вещни права, които не са били вписани преди възбраната; решенията по исковите молби, подлежащи на вписване, които не са били вписани преди възбраната; прехвърлянето на вземане, съобщението за което е било направено, след като третото задължено лице е получило запорното съобщение; отчуждаването на движими вещи, владението на които не е било предадено на приобретателя преди налагане на запора, освен ако за отчуждаването има документ с достоверна предхождаща дата и (в новата - ДВ, бр. 86 от 2017 г., т.5) договори за наем и аренда, както и всички споразумения, с които се предоставя ползването и управлението на движими и недвижими вещи.

В тази нова т.5 липсва уточнението „които не са били вписани преди възбраната“, което създава впечатлението, че договори за наем и аренда, дори и да са били вписани преди първата възбрана, са непротивопоставими на кредиторите на наемодателя и купувача по публичната продан или, че противопоставимостта на договорите за наем и аренда на последващ приобретател на имота намира приложение само при разпоредителни сделки, извършени от самия наемодател/арендодател, но не и при принудително изпълнение върху съответния недвижим имот. Такова тълкуване поставя кредиторите в „привилегировано“ положение , доколкото е в техен интерес. От една страна е недопустимо да се позволи на длъжника да направи имота си на практика непродаваем, като сключи и впише договор за наем или аренда, след като кредиторите вече са насочили принудителното изпълнение върху този имот чрез налагане на възбрана, но от друга страна – не е без значение и интересът на наемателя, тъй като преждевременното му отстраняване от имота би причинило значителни вреди – загуба на дългосрочни инвестиции и др. Не би било справедливо и обществено оправдано добросъвестният наемател или арендатор, който е положил дължимата грижа, като е проверил за предходни вписвания на възбрани и ипотеки и е осигурил вписване на договора за наем или аренда, да бъде отстранен от имота поради фактори, които са извън неговия контрол. Във всички случаи на конкуренция между интересите и правата на кредиторите, от една страна, и тези на наемателя, от друга страна, последната следва да бъде разрешена в съответствие с основния правен принцип „първият във времето е по-силен в правото“. Поради това следва да се приеме, че липсата на уточнението „които не са били вписани преди възбраната“ в т. 5, по всяка вероятност се дължи на случаен пропуск, а не на целенасочено законодателно решение.

Аргумент в тази насока е новата ал. 3 на чл. 498 ГПК, според която, след извършена публична продан въводът във владение се извършва срещу лицата, вписали договори за наем и аренда след първата ипотека. Предвиденото в ал. 3 на чл. 498 ГПК на практика означава, че ако договорът за наем или аренда е бил вписан преди първата ипотеката, той е противопоставим на приобретателя на публичната продан, поради което наемателят/арендаторът не би могъл да бъде отстранен от имота принудително. На още по-силно основание това би следвало да важи и за случаите когато договорът за наем/аренда е вписан преди първата възбрана, тъй като ипотеката (за разлика от възбраната) сама по себе си не създава ограничения за ипотекарния длъжник по отношение извършването на разпоредителни сделки с имота. След като противопоставимостта на вписания договор за наем или аренда по отношение на ипотекарния длъжник зависи от поредността на вписванията, същото разрешение би следвало да важи и по отношение на противопоставимостта на договора за наем/аренда на кредитор с вписана възбрана.

В този контекст, ако се възприеме тълкуването, че разпоредбата на чл. 453, т. 5 ГПК предвижда всички договори за наем и аренда да са непротивопоставими на взискателите, то новата разпоредба на чл. 498, ал. 3 ГПК се явява лишена от правна и житейска логика, тъй като от нея, по аргумент за противното, следва, че договорите за наем/аренда, вписани преди първата ипотека, са противопоставими на взискателите и приобретателя на публична продан.

На следващо място, чл. 487, ал. 1 ГПК предвижда задължение за съдебния изпълнител да посочи в обявлението за публичната продан дали има вписани договори за наем върху имота. Целта на това задължение е въз основа на обявлението потенциалните купувачи и взискателите да съобразят дали върху имота има тежести, които биха могли да им бъдат противопоставени, в това число - вписани договори за наем. При положение, че договорите за наем (независимо дали или кога са вписани) са непротивпоставими на взискателите и купувача на публичната продан, би било напълно излишно те да се посочват в обявлението за проданта. От изложеното е видно, че идеята на законодателя следва да се тълкува в съответствие с основния правен принцип, че конкуренцията между подлежащи на вписване актове се разрешава на базата на поредността на вписванията. Съобразяването на този принцип в конкретния случай обосновава извода, че договорите за наем и аренда, които са били вписани преди възбрана или ипотека върху съответния недвижим имот, са противопоставими на взискателите, респективно - на приобретателя на публичната продан. Ако обаче договорът за наем или аренда не е бил вписан или е бил вписан след първата възбрана или ипотека, той не може да се противопостави на взискателите и на приобретателя на имота на публична продан. Без съмнение и по същите съображения това правило важи и за всички последващи изменения на съответния договор.

По касационните оплаквания:

При служебно извършената проверка, касационната инстанция не откри пороци, водещи до недопустимост или нищожност на обжалваното решение.

За да постанови обжалваното решение и да потвърди първоинстанционното решение, въззивният съд е приел за установено, че на 11.07.2008г. между „Уошингтън Дивелъпмънтс“ ЕООД – наемодател, и „Юробанк България“ АД – наемател, е сключен договор за наем, вписан в Служба по вписванията към Софийски районен съд на същата дата. Съгласно този договор наемодателят предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване три самостоятелни обекта, находящи се в Административно-жилищен комплекс в гр. София, р – н „Триадица“,[жк], [жилищен адрес] с обща площ от 483,07 кв. м., срещу заплащане на наемна цена в размер на 25 313 лева без включен ДДС, увеличена с такса за поддръжка в размер на 2 301 лева. Наемните вноски се заплащат до 5-то число на съответния месец, през който се ползват обектите. В чл. 9, ал. 2 от договора е предвидено, че при забава на плащането на наемна вноска наемателят дължи неустойка в размер на 0,25 % от дължимата сума за всеки просрочен ден, но не повече от размера на месечната наемна вноска. Договорът е сключен за срок от 10 г. и съгласно чл. 11 влиза в сила от деня на подписването му. В § 2 от раздел „Общи разпоредби“ е записано, че промени в договора се извършват единствено в писмена форма. С анекс № 3 от 01.07.2013 г. страните се споразумели, че считано от 01.11.2013 г. наемателят ще заплаща на наемодателя наемна цена в размер на 16 992,25 лева, както и такса за поддръжка в размер на 2 301 лева. По делото са приложени платежни нареждания, от които се установява, че „Юробанк България“ АД е заплащал наемна цена на М. М. М. – цесионер по договор за цесия от 17.07.2013 г., в размер на 19 293,25 лева /16 992,25 лева + 2 301 лева/ за м. октомври, м. ноември и м. декември 2014 г. С постановление за възлагане от 04.11.2014 г., влязло в сила на 22.12.2014 г., И. А. В. е придобил собствеността върху два от трите наети обекта – с обща площ от 318,52 кв. м. Към момента на възлагане на недвижимите имоти същият е бил в брак с Б. Р. – В.. Видно от писмо с вх. № 9300/0061 от 20.01.2015 г., изходящо от новите собственици и адресирано до представител на „Юробанк България“ АД, на 19.01.2015 г. е била проведена среща между ищците и представители на ответната банка относно продължаване действието на вписания договор за наем. Писмото съдържа предложение от новите собственици договорът за наем да бъде продължен при нов размер на месечния наем 18 609 лева и разходи за консумативи 1 691 лева месечно, плюс ДДС. Споразумение между страните не е постигнато. На 10.03.2015 г. на „Юробанк България“ АД е връчена нотариална покана, с която собствениците на имота са поискали да им се заплащат по 16 690,54 лева наемна цена и по 1 517,20 лева такса за поддръжка – за м. януари, м. февруари и м. март 2015 г. С нотариална покана с рег. № 936, т. 1, № 192 от 13.03.2015 г. банката е отправила на основание чл. 13, т. 6 от договора за наем 6-месечно предизвестие за прекратяването му. Представени са платежни нареждания, видно от които в периода м. януари – септември 2015 г. ответната банка е заплащала по сметка на И. А. В. наемна цена в размер на 11 576,40 лева.

При тези фактически констатации, за спорен между страните е счетен въпросът доколко наемната цена, договорена в първоначалния договор за наем, вписан в служба по вписванията под акт № 283, т. ХVІІ, вх. рег. № 54720 от 11.07.2008 г., е обвързваща за наемателя и последващия приобретател на имота. Въззивният съд е посочил, че купувачът на публична продан встъпва в наемното правоотношение, действащо към датата на публичната продан. Изяснил е, че вписването има оповестително действие спрямо бъдещи купувачи и защитно спрямо наемателя, а не конститутивно такова по отношение на наемната цена. Поради това е счел, че на приобретателите на процесните имоти се дължи актуалната към датата на публичната продан наемна цена, т. е. тази, която е уговорена с Анекс № 3 от 01.07.2013 г. Съобразил е, че в този размер са и извършените към цесионера М. М. М. плащания, от което е направил извод, че наемната цена е била действително заплащана в уговорения намален размер. Като е взел предвид приложените платежни нареждания, удостоверяващи плащания към новите собственици в периода м. януари – септември 2015 г. в размер на 11 576,40 лева, съдът е заключил, че по делото не се установява неизпълнение на задължението на наемателя за заплащане на наемна вноска, а оттук – не се дължи и претендираната неустойка за забава съгласно чл. 9, ал. 2 от договора за наем.

С оглед дадения отговор на повдигнатия правен въпрос съставът на Върховния касационен съд намира, че обжалваното въззивно решение е неправилно.

Това налага отмяна на въззивното решение и тъй като не са необходими допълнителни съдопроизводствени действия – разрешаване на правния спор от настоящата инстанция.

В случая основният спорен между страните въпрос е коя наемна цена, договорената в първоначалния договор за наем, вписан в служба по вписванията под акт № 283, т. ХVІІ, вх. рег. № 54720 от 11.07.2008 г., или договорената с невписания анекс № 3 от 01.07.2013г., е обвързваща за наемателя и последващия приобретател на имота. С оглед отговора на правния въпрос обвързваща за наемателя и последващия приобретател е договорената цена с вписания договор за наем, а тази по невписания анекс им е непротивопоставима. Предвид това, дължимата наемна цена и такса поддръжка е в месечен размер 18207,74лв. Няма спор между страните, че е заплащана месечна сума в размер 11576,40лв. , изчислена по анекса, или с 6631,34лв. по-малко. С оглед на това в полза на ищците се следват за процесния период от девет месеца допълнително още 59682,06лв. , които следва да се присъдят ведно със законната лихва, считано от 14.06.2017г., когато е подадено заявлението по чл.417 ГПК, до окончателното изплащане.

Съгласно чл. 92, ал.1 от ЗЗД неустойката обезпечава изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от неизпълнението без да е нужно те да се доказват. Доколкото по делото се установява, че е налице неизпълнение на договорно задължение от страна на наемателя – ответник, то предявеният иск за установяване съществуването на задължение за заплащане на неустойка в размер 18207,74лв., за която е издадена заповед за неизпълнение, се явява основателен.

Съобразно изхода разноски за касатора – ответник не се следват, но същият следва да заплати сторените от ищците разноски по производството пред трите съдебни инстанции и в заповедното производство в размери, така, както са документирани по делото - 11924,28лв. за И. А. и 7950лв. за Б. Р. – В..

Съобразно гореизложените мотиви, Върховният касационен съд, състав на трето гражданско отделение

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 819 от 16.04.2020 г., постановено по възз. гр. д. № 4094/2019 г. по описа на Софийски апелативен съд, и потвърденото с него решение № 3649 от 20.05.2019 г., постановено по гр. д. № 14260/2017 г. по описа на Софийски градски съд, като вместо това ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО че „Юробанк България“ АД дължи на основание чл. 422 ГПК, вр. чл. 79, ал. 1, вр. чл. 232 и чл. 92 ЗЗД на И. А. В. и Б. Р. – В. сумата от 59 682,06 лева – неплатена част от наемна цена по договор за наем от 11.07.2008г. с нотариална заверка на подписите рег. № 6016/11.07.2018 г. на нотариус Д. Т., за периода от 01.01.2015 г. до 31.03.2015 г., ведно със законната лихва за периода от 14.06.2017 г. до изплащане на вземането, както и сумата от 18 207,74 лева – неустойка за забава съгласно чл. 9, ал. 2 от договора за наем, за които суми е издадена заповед за незабавно изпълнение по чл. 417 ГПК по ч. гр. д. № 38669/2017 г. по описа на Софийски районен съд.

ОСЪЖДА „Юробанк България“ АД да заплати на И. А. В. и Б. Р. – В. деловодни разноски за производството пред трите съдебни инстанции в размери съответно от 11924,28лв. и 7950лв.

РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: