Допустимост на съдебна делба на дворно място с етажна собственост

Текстът на акта

Ключови фрази

1

2

2

Р Е Ш Е Н И Е
№ 134
София, 26.10.2023 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, Първо гражданско отделение, в открито заседание на седемнадесети октомври две хиляди двадесет и трета година в състав:

Председател: ДИЯНА ЦЕНЕВА

Членове : БОНКА ДЕЧЕВА

ВАНЯ АТАНАСОВА

като разгледа докладваното от съдията Атанасова гр.дело № 3765 по описа за 2022 год. и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по чл. 290-293 ГПК.

Образувано е по подадена от Г. В. Х.-П., чрез адв. М. В. С., касационна жалба против решение № 86 от 29. 04. 2022 г., поправено по реда на чл. 247 ГПК с решение № 89 от 09. 05. 2022 г., и двете постановени по в. гр. д. № 348/2021 г. на ОС – Ямбол, потвърждаващо решение № 260359 от 07. 10. 2021 г. по гр. д. № 3325/2020 г. на РС – Ямбол, с което е отхвърлен предявеният от И. Н. К., И. Н. К., Н. И. В., П. Д. П., Н. Д. П., Д. Д. П., Ц. М. М.-П., Т. П. М., М. С. Р., Р. И. Р., С. В. К., С. А. К., Г. В. Х., Р. М. Ц., В. С. Д., Н. С. Б., Г. Г. Б., Е. Г. Б., М. Г. Д., С. Х. С. и К. Т. С., срещу Т. В. Х., Я. Н. Х., Т. И. Д., В. М. Д., Д. Г. Д., Г. И. Д., Г. Г. Н., М. П. П., Р. И. Г., Ш. Ш. Ю., М. Д. М.-И., И. К. И., И. Ж. С., С. С. С., Д. Ж. П., А. В. П., В. Д. Г., Н. В. Г., Х. Д. Х., Д. Х. Д., З. Х. Д. и П. Д. Г. иск с правно основание чл. 34 ЗС – за допускане съдебна делба на ПИ *** по КККР на [населено място], с площ от 801 кв.м., с административен адрес [населено място], [улица], както и на ПИ *** по КККР на [населено място], с площ от 793 кв.м., с административен адрес [населено място], [улица]. В касационната жалба са развити съображения за неправилност на решението поради постановяването му в нарушение на чл. 34, чл. 38 и чл. 39 ЗС и при несъобразяване с формираната по приложението им практика на ВКС. Сочат се и допуснати съществени процесуални нарушения – необсъждане на всички събрани по делото доказателства, както и на всички относими към спора доводи на страните. Иска се отмяна на решението и допускане съдебна делба на описаните по-горе поземлени имоти.

С писмен отговор, подаден от съделителя П. Д. Г., чрез адв. В. К., се изразява становище за неоснователност на касационната жалба и правилност на въззивното решение.

С писмен отговор, подаден от съделителите Т. В. Х., Я. Н. Х., Т. И. Д., В. М. Д., Д. Г. Д., Г. И. Д., Г. Г. Н., М. П. П., Р. И. Г., Ш. Ш. Ю., М. Д. М.-И., И. К. И., И. Ж. С., С. С. С., В. Д. Г., Н. В. Г., Д. Х. Д., З. Х. Д., подадена от адв. А. Т. Т., също са развити съображения за неоснователност на подадената касационна жалба и правилност на въззивното решение.

Касационното обжалване е допуснато с определение № 1840 от 26. 06. 2023 г. по гр. д. № 3765/2022 г. на ВКС, 1 г.о., на основание чл. 280, ал. 2, пр. 2 ГПК , за проверка допустимостта на въззивното решение - дали е изпълнено изискването всички съсобственици на дворното място да участват в делбеното производство, предвид качеството им на задължителни необходими другари, както и на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК - по въпроса допустима ли е делба на дворно място, застроено със сграда в режим на етажна собственост, ако не всички съсобственици на дворното място притежават самостоятелни обекти на собственост в жилищната сграда.

По въпроса по който е допуснато касационно обжалване:

Настоящият състав споделя становищата, изразени във формираната по въпроса практика на ВКС (включително и посочената от касатора - решение № 476 от 07. 03. 2013 г. по гр. д. № 56/2012 г. на ВКС, 1 г.о., решение № 87 от 07. 07. 2011 г. по гр. д. № 825/2010 г. на ВКС и решение № 59 от 12. 03. 2012 г. по гр. д. № 911/2011 г. на ВКС, 2 г.о.), според която ако някой от съсобствениците на дворното място не притежава самостоятелен обект на собственост от построената в имота сграда в режим на етажна собственост, делбата на дворното място би била допустима, освен ако този съсобственик би могъл да получи разрешение за нов строеж, пристрояване или надстрояване при условията на чл. 183, ал. 4 ЗУТ.

По допустимостта на въззивното решение:

Събраните по делото доказателства са недостатъчни, за да се установи дали всички съсобственици на дворното място участват в делбеното производство, съответно – да се прецени допустимо ли е въззивното решение.

По делото е представен н.а. № 130/26. 09. 2003 г., с който В. Н. С., И. К. С. и С. Н. З. продават на Я. Н. Х. 62,88/1530 ид.ч. от УПИ ***-им. ***, ***, в кв. ***по плана на града, с площ от 1530 кв.м., без в предмета на продажбата да е включен и самостоятелният жилищен обект, на който прехвърлителите са били собственици, както и н.а. № 186/1. 03. 2002 г., с който В. Д. Г. и Д. Д. Г. продават на С. В. К. 55, 85/1530 ид.ч. от описания УПИ, без в предмета на сделката да е включен и самостоятелният жилищен обект, на който прехвърлителите са били собственици. Следва да се прецени действителността на тези договори – дали същите не са нищожни на основание чл. 26, ал. 1, пр. 1 ЗЗД, вр. чл. 38, ал. 3 ЗС, като сключени в нарушение на уредената в закона принудителна съсобственост върху общите части и забрана за сключване на разпоредителни сделки от етажен собственик само с притежаваните от него идеални части от общите части на сградата и/или дворното място, без самостоятелния обект на собственост. Преценката за действителността на договорите следва да бъде извършена с участието на всички страни по сделките – както на прехвърлителите (които не са конституирани като страни в делбеното производство), така и на приобретателите.

Не са представени и всички нотариални актове за самостоятелните жилищни обекти в двете четириетажни многофамилни жилищни сгради, което води до невъзможност да се установи кои са собствениците на самостоятелни обекти в двете сгради в режим на етажна собственост, дали на всички етажни собственици са прехвърлени идеални части от дворното място със сключените от общината договори, между кои лица следва да се допусне делба на двата имота.

Ако общината е прехвърлила всички притежавани от нея идеални части от процесния имот на притежателите на самостоятелни обекти на собственост в двете сгради в режим на етажна собственост (каквито са твърденията в исковата молба), то делбата на дворното място следва да се допусне между всички собственици на самостоятелни обекти, към които са съответните припадащи се идеални части от общите части на сградата и дворното място.

По правилността на въззивното решение:

За да потвърди първоинстанционното решение, с което е отхвърлен искът по чл. 34 ЗС, въззивният съд е приел, че процесните два имота по регулационния план от 2001 г. са съставлявали общ УПИ ***-им. ***, ***, в кв. ***, с площ от 1530 кв.м. Върху същия са били построени две четириетажни многофамилни жилищни сгради със застроени площи от 255 кв.м. и 257 кв.м., като собствениците на самостоятелни обекти в сградите не са притежавали право на собственост върху идеални части от имота. С договори от 28. 01. 2002 г., сключени на основание пар. 27, ал. 2 ПЗР ЗС, вр. пар. 2 ПЗР ПМС № 235/19. 09. 1996 г., между Община – Ямбол и собствениците на самостоятелни обекти във всяка от сградите, Община Ямбол е прехвърлила на всеки от собствениците на самостоятелни обекти в тези сгради идеални части от правото на собственост върху УПИ ***-им. ***, ***, в кв. ***по плана на града, с площ от 1530 кв.м., при което всеки собственик на самостоятелен обект е придобил и идеални части от дворното място, определени съобразно чл. 40 ЗС.

През 2007 г. е одобрено изменение на ПУП – ПР, изразяващо се в разделяне на УПИ ***-им. ***, ***, в кв. ***, на два самостоятелни урегулирани поземлени имота: УПИ***, в кв. ***, с площ от 801 кв.м., върху който е четириетажната масивна жилищна сграда със застроена площ 255 кв.м., и УПИ ***, в кв. ***, с площ от 793 кв.м., върху който е четириетажната масивна жилищна сграда със застроена площ 257 кв.м. В кадастралната карта УПИ ***, в кв. ***, с площ от 801 кв.м., е нанесен като ПИ ***, с площ от 801 кв.м., четириетажната многофамилна жилищна сграда с площ 255 кв.м. - с идентификатор ПИ ***, а УПИ***, в кв. ***, е нанесен като ПИ ***, с площ от 793 кв.м., а четириетажната масивна жилищна сграда със застроена площ 257 кв.м. – с идентификатор ***.

Прието е, че двата поземлени имота са прилежащ терен към двете жилищни сгради и представляват обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС (в застроената част – по естеството си, а в незастроената – по предназначение), тъй като всички собственици на идеални части от земята притежават и самостоятелни обекти в сградата. Общите части не може да се делят, съгласно чл. 38, ал. 3 ЗС, поради което искът за делба е неоснователен. Прието е, че не е налице хипотезата, при която е възможно имотите да се поделят на толкова самостоятелни урегулирани поземлени имоти, колкото са самостоятелните обекти на собственост във всяка от сградите, в който случай делбата би била допустима.

С оглед отговора на въпроса, по който е допуснато касационно обжалване на въззивното решение, същото е неправилно.

Допустима е делба на дворно място, застроено със сграда в режим на етажна собственост, ако някой от съсобствениците на дворното място не притежава самостоятелни обекти на собственост в жилищната сграда, освен ако този съсобственик би могъл да получи разрешение за нов строеж, пристрояване или надстрояване при условията на чл. 183, ал. 4 ЗУТ.

В случая собствениците на самостоятелни обекти в едната жилищна сграда притежават право на собственост върху поземления имот, в който тази сграда е построена. Същите притежават идеални части и от поземления имот, в който е построена другата сграда, но не са собственици на самостоятелни обекти на собственост в същата. По-конкретно: съсобственици на поземлен имот ***са както собствениците на самостоятелни обекти на сграда с идентификатор ***, така и лица, които не притежават обекти в тази сграда с идентификатор ***(тези лица притежават обекти само в сградата с идентификатор ***, намираща се в съседния имот); съответно, съсобственици на поземлен имот ***са както собствениците на самостоятелни обекти на сграда с идентификатор ***, така и лица, които не притежават обекти в тази сграда с идентификатор ***(тези лица притежават обекти само в сградата с идентификатор ***, намираща се в съседния имот и парцел).

Като неправилно, въззивното решение следва да бъде отменено и делото върнато за ново разглеждане от друг състав на въззивния съд.

При новото разглеждане възивният съд следва да извърши следното:

а/. да предостави възможност на ищците да насочат иска за делба и срещу прехвърлителите по сделките, сключени с нотариален акт № 130/26. 09. 2003 г. (с който В. Н. С., И. К. С. и С. Н. З. продават на Я. Н. Х. 62,88/1530 ид.ч. от УПИ ***-им. ***, ***, в кв. ***по плана на града, с площ от 1530 кв.м., без в предмета на продажбата да е включен и самостоятелният жилищен обект-апартамент, на който прехвърлителите са били собственици), както и с нотариален акт № 186/1. 03. 2002 г. (с който В. Д. Г. и Д. Д. Г. продават на С. В. К. 55, 85/1530 ид.ч. от описания УПИ, без в предмета на сделката да е включен и самостоятелният жилищен обект, на който прехвърлителите са били собственици); това се налага предвид необходимостта същите да участват при разрешаването на преюдициалния въпрос относно действителността на тези сделки, както и при разрешаване на въпроса по отношение на кои лица следва да се допусне делбата;

б/. да извършат служебна преценка дали посочените сделки са действителни – дали не са нищожни на основание чл. 26, ал. 1, т. 1 ЗЗД, вр. чл. 38, ал. 3 ЗС, като сключени в нарушение на уредената в закона принудителна съсобственост върху общите части и забрана за сключване на разпоредителни сделки от етажен собственик само с притежаваните от него идеални части от общите части на сградата и/или дворното място, без самостоятелния обект на собственост (в който смисъл са и разясненията, дадени с точка 4 от ТР № 34/15. 08. 1983 г. по гр. д. № 11/83 г., ОСГК), както и дали тази нищожност не произтича пряко от сделката и събраните по делото доказателства (предвид указанията, дадени с ТР № 1/27. 04. 2022 г. по т.д. № 1/2020 г. на ОСГТК на ВКС); ако достигне до извод за нищожност на сделките, делбата следва да се допусне по отношение на лицата, които са собственици на жилищата, към които са припадащите се идеални части от общите части на сградата и от дворното място;

в/. да предостави възможност на съделителите да представят доказателства (нотариални актове, писмени договори с държавата/общината) за собствениците на всички самостоятелни обекти на собственост в двете процесни многофамилни жилищни сгради

Следва да се посочи, че ако се допусне съдебна делба на двата имота, няма да е налице невъзможност за извършване на делбата. Същата би могла да се извърши по реда на чл. 353 ГПК, като в дял на етажните собственици от едната жилищна сграда се разпредели в собственост поземленият имот, в който същата е построена, а в дял на етажните собственици от другата жилищна сграда се разпредели в собственост поземленият имот, в който същата е построена. Размерите на идеалните части на етажните собственици от сградата с идентификатор ***от поземления имот ***, който ще им бъде разпределен, съответно размерите на идеалните части на етажните собственици от сградата с идентификатор ***от поземления имот ***, който ще им бъде разпределен, следва да се определят с помощта на вещо лице, като се съобрази дялът от общите части към всеки обект в етажната собственост, посочен в документите за собственост, и същият се съотнесе към площта на новия имот, в който съответната сграда се намира.

По изложените съображения Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение,

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ решение № 86 от 29. 04. 2022 г., поправено по реда на чл. 247 ГПК с решение № 89 от 09. 05. 2022 г., и двете постановени по в. гр. д. № 348/2021 г. на ОС – Ямбол И ВРЪЩА делото на същия съд за ново разглеждане от друг състав.

Решението не подлежи на обжалване.
ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: