Собственост върху земеделски земи и отпадане на придобивна давност без реално владение

Текстът на акта

Ключови фрази

9 решение по гр.д.№ 4772 от 2022 г. на ВКС на РБ, ГК, първо отделение
Р Е Ш Е Н И Е

№ 170

София, 14.11.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, Гражданска колегия, състав на първо гражданско отделение в открито съдебно заседание на осемнадесети октомври две хиляди двадесет и трета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ДИЯНА ЦЕНЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА

МИЛЕНА ДАСКАЛОВА

при участието на секретаря Анета Иванова, като изслуша докладваното от съдия Т.Гроздева гр.д.№ 4772 по описа за 2022 г. приема следното:

Производството е по реда на чл.290 и сл. ГПК.

Образувано е по касационна жалба на К. Е. Е. срещу решение № 95 от 15.09.2022 г. по в.гр.д.№ 166 от 2022 г. на Окръжен съд- Търговище. С това решение е обезсилено решение № 100 от 13.04.2022 г. по гр.д.№ 726 от 2021 г. на Районен съд- Попово в частта му за отмяна на нотариален акт за собственост № .... от 26.11.2015 г. по реда на чл.537, ал.2 ГПК и делото в тази част е върнато на РС за отстраняване липсата на пасивна процесуална легитимация по този иск и е потвърдено първоинстанционното решение в частта му за отхвърляне на предявения от К. Е. Е. срещу Б. Г. У. иск с правно основание чл.108 ЗС за следните недвижими имоти:

1. Поземлен имот с идентификатор ..... по кадастралната карта на [населено място], общ.П., обл.Т., м.“Иниджик- горен“, одобрена със заповед № РД-18-732 от 20.11.2017 г. на ИД на АГКК, с площ от 5 402 кв.м.;

2. Поземлен имот с идентификатор .... по кадастралната карта на [населено място], общ.П., обл.Т., м.“Под маневата чешма“, одобрена със заповед № РД-18-732 от 20.11.2017 г. на ИД на АГКК, с площ от 9575 кв.м.;

3. Поземлен имот с идентификатор ..... по кадастралната карта на [населено място], общ.П., обл.Т., м.“К. гечит“, одобрена със заповед № РД-18-732 от 20.11.2017 г. на ИД на АГКК, с площ от 9 500 кв.м.;

4. Поземлен имот с идентификатор ..... по кадастралната карта на [населено място], общ.П., обл.Т., м.“Юртлук“, одобрена със заповед № РД-18-732 от 20.11.2017 г. на ИД на АГКК, с площ от 16 011 кв.м.;

5. Поземлен имот с идентификатор ..... по кадастралната карта на [населено място], общ.П., обл.Т., м.“До селото“, одобрена със заповед № РД-18-732 от 20.11.2017 г. на ИД на АГКК, с площ от 13 396 кв.м.

С определение № 1113 от 15.05.2023 г. настоящият състав на ВКС, ГК е допуснал касационно обжалване на решението на основание чл.280, ал.2, предл.3 ГПК- като очевидно неправилно.

В проведеното открито съдебно заседание пълномощникът на касатора К. Е. Е. поддържа жалбата и моли решението на Окръжен съд-Търговище да бъде отменено и вместо него да бъде постановено решение за уважаване на предявените от К. Е. искове. Претендира и направените по делото разноски.

Ответникът по жалбата Б. Г. У. не се явява в проведеното открито съдебно заседание. В писмено становище от 17.10.2023 г. оспорва жалбата и моли решението на Окръжен съд- Търговище да бъде оставено в сила.

Третото лице-помагач на страната на ответника „М. колект“ О. не се явява в съдебно заседание и не взема становище по жалбата.

Върховният касационен съд на Република България, Гражданска колегия, състав на първо гражданско отделение по основателността на жалбата приема следното: Делото е образувано по предявен от К. Е. Е. срещу Б. Г. У. иск по чл.108 ЗС за пет земеделски имота.

От фактическа страна по делото е установено следното: Правото на собственост върху процесните имоти е било възстановено на бащата на ищеца К. Е. Е.- Е. Д. Е. с две решения на ОСЗ- [населено място] № 34 от 13.01.1999г. С предварителен договор от 10.09.2004 г. Е. Е. се е задължил да продаде тези имоти на А. С. А. за сумата 5 000 лв. Този предварителен договор не е обявен за окончателен по реда на чл.19, ал.3 ЗЗД, но въз основа на него с констативен акт за обстоятелствена проверка № 57 от 26.11.2015 г. А. С. А. е признат за собственик на тези имоти по давностно владение. С нотариален акт № .... от 26.11.2015 г. А. С. А. е продал имотите на „Петман“ Е.- [населено място]. С постановление за възлагане от 08.06.2017 г. след проведено принудително изпълнение за дълг на „Петман“ Е.- [населено място] имотите били възложени на „М.“ АД- [населено място]. С нотариален акт № 42 от 24.10.2018 г. „М.“ АД- [населено място] е продал имотите на „М. колект“ Е., а с нотариален акт № .... от 02.07.2020 г. „М. колект“ Е. продава имотите на ответника Б. Г. У..

Относно реалното ползване на имотите по делото са събрани писмени и гласни доказателства. От показанията на свидетелите В. В., Л. Е. и Д. Й. се установява, че процесните имоти са били ползвани до 2006 г. от собственика Е. Е., а от 2006 г. /след смъртта на Е. Е./ до 2011 г. от неговия син и единствен наследник К. Е.. Те са получавали рента за земите от арендатора „Север агро“, чрез техния близък Г. П.. През пролетта на 2017 г. ищецът разбрал, че част от земите му не се обработват и няма право на рента, поради което за тях получил заплащане за т.нар.“бели петна“. През лятото на същата година наел хора за почистването на имотите, за да станат отново обработваеми. Едва през лятото на 2021 г. разбрал, че имотите му са обект на продажба между други лица. По негово заявление на 30.07.2021 г. [община] му заплатила за т.нар.“бели петна“ сумата 3 528,22 лв., а на 25.02.2022 г. общината превела на ищеца и сумата 949,60 лв. за стопанската 2015/2016 г. От договор за наем от 15.03.2016 г. се установява, че считано от 01.10.2016 г. „Петман“ Е.- [населено място] е предоставило за ползване на „Агро тия“ О.- [населено място] за срок от 10 години- до 01.10.2026 г. три от процесните имоти: имот № ...., имот № ..... и имот № ..... . От удостоверение изх.№ РД-12-05-105 от 02.12.2021 г. на Началника на ОСЗ- [населено място] е установено, че горепосоченият договор за наем е регистриран в ОСЗ- [населено място]. За останалите два процесни имота /имоти № ..... и ....../ няма регистрирани договори за наем или аренда, те са свободни, необработваеми и не са включени в процедура за създаване на масиви по чл.37в ЗСПЗЗ. И петте имота в периода от 2011 г. до 2015 г. са били записани в регистъра като собственост на Е. Е. и са отбелязани като т.нар. „бели петна по ползуватели“. От удостоверение от 29.06.2021 г., издадено от Кмета на [община], се установява, че за стопанската 2011/2012 г. три от имотите са ползвани от арендатора „Север агро“ Е., един /имот 116004/ от „А. Тия“ О. и за един няма данни в регистъра. За стопанската 2012/2013 г. два от имотите са ползвани от арендатора „Север агро“ Е., два /имоти 116004 и 076005/ от „А. Тия“ О. и за един няма данни в регистъра. За стопанската 2013/2014 г. един от имотите е ползван от арендатора „Север агро“ Е., един от „Е.“ О., два /имоти 116004 и 076005/ от „А. Тия“ О. и за един няма данни в регистъра. За стопанската 2014/2015 г. един от имотите е ползван от арендатора „Север агро“ Е., един от Б. А. С., два /имоти 116004 и 076005/ от „А. Тия“ О. и за един няма данни в регистъра.

При така установената фактическа обстановка настоящият състав на ВКС достигна до следните правни изводи: Собственик на процесните имоти на основание реституция по реда на ЗСПЗЗ е бил Е. Е., а след неговата смърт на 29.04.2006 г.- наследниците му по закон: съпругата Ц. С. Е. и неговият син К. Е. Е.. След смъртта на Ц. Е. на 09.09.2018 г. имотите са останали собственост само на ищеца К. Е..

Неоснователно е възражението на ответника Б. У. за придобиване на имотите на основание давностно владение, осъществявано от него и от праводателите му, поради следното: На първо място, по делото не е доказано първоначалният праводател на ответника Б. У.- А. С. А. да е установил владение върху тези имоти. Макар между тогавашния собственик на имотите Е. Е. и А. А. да е бил сключен предварителен договор за продажбата им от 10.09.2004 г., от показанията на разпитаните по делото свидетели безспорно се установява, че след сключването на предварителния договор А. А. не е установил фактическа власт върху тези имоти. Напротив, доказано е, че през периода от 10.09.2004 г. /датата на сключване на предварителния договор/ до 29.04.2006 г. /датата на смъртта на Е. Е./ фактическата власт и собственическите права върху имотите са упражнявани от собственика Е. Е., който е продължил да получава рента за тях от арендатора „Север Агро“ Е.. След смъртта на Е., фактическата власт и собственическите права върху имотите са упражнявани от неговия наследник- ищецът К. Е., който до 2011 г. получавал рента за имотите от арендатора „Север Агро“ Е. чрез своя близък Г. П., през 2017 г. наел хора да почистят имотите, а за периода от 2015 г. до 2021 г. получавал обезщетение от общината за тези имоти като за т.нар.“бели петна по ползуватели“.

Не се установява А. А. да е установил владение върху процесните имоти и през периода след 2011 г. до 2015 г. Никой от свидетелите не твърди, че през този период имотите са били във владение или фактическа власт на А., че същият ги е отдавал под наем или аренда на трети лица или е осъществявал други действия, сочещи на намерение да свои тези имоти. Напротив, и тримата свидетели твърдят, че не познават А. А. и не знаят някой друг, освен ищеца и неговия баща, да е ползвал или получавал наем или рента за процесните земи. А от представеното по делото удостоверение от 29.06.2021 г. от Кмета на [община] е видно, че за стопанските 2011/2012 г., 2012/2013 г., 2013/2014 г. и 2014/2015 г. в общината не са били регистрирани никакви договори за наем или за аренда на земеделската земя, записана в регистъра като собствена на Е. Е., включително не са били регистрирани договори, по които А. А. да е бил наемодател и арендодател.

Предвид на тези събрани по делото доказателства, съдът счита, че са опровергани констатациите на нотариуса в констативния нотариален акт № 57 от 26.11.2015 г., с който А. С. А. е бил признат за собственик на процесните имоти по давностно владение и съответно, че към 26.11.2015 г. А. А. не е бил собственик на тези имоти.

Последващите купувачи на имотите от А. А.- „Петман“ Е., „М.“ АД, „М. колект“ Е. и ответникът Б. У. също не са придобили имотите по давност. Действително, като купувачи с нотариален акт от несобственика А. А., те имат правата на добросъвестни владелци по смисъла на чл.70, ал.1 ЗС /биха могли да придобият правото на собственост върху имотите по кратката петгодишна давност на чл.79, ал.2 ЗС/, но фактически не са придобили това право, тъй като не се установи въобще да са владяли имотите. Доколкото А. А. не е бил във владение на тези имоти към датата на първата прехвърлителна сделка /26.11.2015 г./, невъзможно е той да е предал на купувача „Петман“ Е. фактическата власт/владението върху имотите. Съответно „Петман“ Е. не е предало фактическата власт/владението на последващия купувач „М.“ АД, „М.“ АД не е предал фактическата власт/ владението на „М. колект“ О., а „М. колект“ О. не е предало фактическата власт/владението на ответника Б. У..

Установеният по делото факт, че на 15.03.2016 г. „Петман“ Е. е сключило договор за отдаване под наем на три от процесните пет имота, не е достатъчен, за да обоснове извод, че към датата на сключване на този договор „Петман“ Е. е бил владелец на процесните имоти. Сключването на договор за наем или за аренда не е фактическо действие по установяване на фактическа власт върху имотите- предмет на договора и само по себе си не доказва установяване на явно и несъмнено владение върху тези имоти. В този смисъл е практиката на ВКС, включително цитираното от касатора решение № 8 от 19.02.2014 г. по гр.д.№ 5109 от 2013 г. на ВКС, ГК, II г.о.

Като е приел обратното /че А. А., въпреки че не е бил владелец на процесните имоти, с договора от 26.11.2015 г. е предал владението на имотите на купувача „Петман“ Е./, въззивният съд е достигнал до очевидно необоснован извод за придобиване на имотите по давност от ответника в резултат на осъществявано от „Петман“ Е. и последващите купувачи на имота добросъвестно давностно владение. В този смисъл постановеното решение по иска с правно основание чл.108 ЗС е неправилно на основание чл.281, ал.1, т.3 ГПК и като такова следва да бъде отменено.

По аргумент на чл.293, ал.3 ГПК, тъй като не се налага извършването на нови или повтарянето на съдопроизводствени действия, след отмяна на решението настоящият състав ВКС следва да се произнесе по съществото на спора. С оглед на това, че ищецът К. Е. е собственик на имотите на основание наследствено правоприемство от майка си Ц. Е. и баща си Е. Е. /собственик на имотите на основание реституция по ЗСПЗЗ/, а ответникът Б. У. не е придобил имотите на основание давностно владение, предявеният иск по чл.108 ЗС се явява основателен и следва да бъде уважен.

Неправилно е и като такова следва да бъде отменено въззивното решение и в частта му, с която е обезсилено първоинстанционното решение по искането за отмяна по реда на чл.537, ал.2 ГПК на нотариален акт № 57 от 26.11.2015 г. и делото в тази част е върнато на районния съд за поправяне на пасивната процесуална легитимация по иска по чл.537, ал.2 ГПК и продължаване на процесуалните действия по този иск. Предвидената в чл.537, ал.2 ГПК възможност за отмяна на констативен нотариален акт, който засяга права на трети лица, не представлява самостоятелен иск, а последица от уважаването на иск за собственост, предявен от засегнатите от акта трети лица срещу лицето, което се ползва от акта. Поради това искането за отмяна на такъв акт не следва да отговоря на изискванията за редовност и допустимост на искова молба като за самостоятелен иск и съответно въззивният съд не може да обезсилва решение само в тази част и да връща делото за конституиране като ответници по такъв иск на други лица, различни от посочените от ищеца в исковата молба като ответници по иска за собственост.

След отмяна на решението в частта му за обезсилване на първоинстанционното решение, настоящият състав на ВКС следва да се произнесе по основателността на искането за отмяна на нотариалния акт № .... от 26.11.2015 г., с който А. А. е признат за собственик на основание давностно владение на процесните пет имота. Това искане е неоснователно и като такова следва да се остави без уважение, поради следното: Съгласно чл.537, ал.2 ГПК, констативните нотариални актове се отменят, само когато е разрешен по исков път гражданскоправният спор между лицата, които се ползват от акта, и лицата, които твърдят, че правата им са засегнати от този акт /и то, когато този спор е разрешен в полза на лицата, които твърдят, че правата им са засегнати от акта/. Изрично е посочено, че искът се предявява срещу лицата, които се ползват от акта. В конкретния случай, лицето, което се ползва от констативния нотариален акт № ..... от 26.11.2015 г. е А. А., който обаче не е ответник по настоящото дело. Разрешеният по настоящото дело спор за собственост е между ищците и правоприемници на А. А.. Доколкото обаче правоприемството не е настъпило в хода на процеса, а много преди неговото завеждане /А. А. е прехвърлил имотите на „Петман“ Е. на 26.11.2015 г., а исковата молба е заведена на 07.09.2021 г./, по аргумент от чл.298, ал.1 и ал.2 ГПК и чл.226, ал.1 и ал.3 ГПК решението по настоящото дело не се ползва със сила на присъдено нещо спрямо А. А.. Следователно, по настоящото дело няма разрешен по исков път спор между ищеца и А. А., поради което и съдът в настоящото производство не може да отмени на основание чл.537, ал.2 ГПК констативния нотариален акт на А..

С оглед изхода на делото и на основание чл.81 ГПК във връзка с чл.78 ГПК ответникът дължи и следва да бъде осъден да заплати на ищеца направените от него разноски по делото за трите съдебни инстанции в размер на 3 188,98 лв., включващи 65,99 лв. държавна такса за завеждане на делото, 10 лв. държавна такса за вписване на исковата молба в имотния регистър, 32,99 лв. държавна такса за въззивната жалба, 30 лв. държавна такса за допускане на касационното обжалване, 50 лв. държавна такса за разглеждане на касационната жалба и общо 3 000 лв. адвокатско възнаграждение /по 1 000 лв. за всяка съдебна инстанция/. При определяне на дължимото адвокатското възнаграждение, настоящият състав на ВКС приема за частично основателно направеното в становището на ответника възражение по чл.78, ал.5 ГПК за прекомерност на уговореното между страните възнаграждение за адвокат, предвид невисоката, но не и ниска фактическа и правна сложност на делото: предявен иск по чл.108 ЗС за пет имота, но с идентична правна история; проведените по делото само 4 съдебни заседание за трите инстанции; активното процесуално поведение и адекватната правна защита, която адвокатът е дал на ищеца; както и размерът на дължимото съгласно Наредба № 1 от 2004 г. минимално адвокатско възнаграждение по това дело, което възлиза на 659,91 лв./.

По изложените съображение настоящият състав на Върховния касационен съд, ГК, първо г.о.

Р Е Ш И :

ОТМЕНЯ решение № 95 от 15.09.2022 г. по в.гр.д.№ 166 от 2022 г. на Окръжен съд- Търговище И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Б. Г. У. от [населено място], обл.Т., [улица], че К. Е. Е. със съдебен адрес: [населено място], ул.Б.“ № 73, чрез адв.В.Ц., е собственик на основание реституция по реда на ЗСПЗЗ и наследствено правоприемство от Е. Д. Е. и Ц. С. Е. на следните недвижими имоти:

1. Поземлен имот с идентификатор ..... по кадастралната карта на [населено място], общ.П., обл.Т., м.“Иниджик- горен“, одобрена със заповед № РД-18-732 от 20.11.2017 г. на ИД на АГКК, с площ от 5 402 кв.м.;

2. Поземлен имот с идентификатор ..... по кадастралната карта на [населено място], общ.П., обл.Т., м.“Под маневата чешма“, одобрена със заповед № РД-18-732 от 20.11.2017 г. на ИД на АГКК, с площ от 9575 кв.м.;

3. Поземлен имот с идентификатор ..... по кадастралната карта на [населено място], общ.П., обл.Т., м.“К. гечит“, одобрена със заповед № РД-18-732 от 20.11.2017 г. на ИД на АГКК, с площ от 9 500 кв.м.;

4. Поземлен имот с идентификатор ..... по кадастралната карта на [населено място], общ.П., обл.Т., м.“Юртлук“, одобрена със заповед № РД-18-732 от 20.11.2017 г. на ИД на АГКК, с площ от 16 011 кв.м.;

5. Поземлен имот с идентификатор ..... по кадастралната карта на [населено място], общ.П., обл.Т., м.“До селото“, одобрена със заповед № РД-18-732 от 20.11.2017 г. на ИД на АГКК, с площ от 13 396 кв.м.

ОСЪЖДА Б. Г. У. с горепосочения адрес да предаде на К. Е. Е. на основание чл.108 ЗС горепосочените имоти.

ОСТАВЯ БЕЗ УВАЖЕНИЕ искането на К. Е. Е. за отмяна по реда на чл.537, ал.2 ГПК на констативен нотариален акт № .... от 26.11.2015 г., издаден в полза на третото по делото лице А. С. А..

ОСЪЖДА Б. Г. У. с горепосочения адрес да заплати на К. Е. Е. на основание чл.78 ГПК сумата 3188,98 лв. /три хиляди сто осемдесет и осем лева и деветдесет и осем стотинки/, представляваща разноски по делото за трите съдебни инстанции.

Решението е постановено при участието на „М. колект“ О. като трето лице- помагач на страната на ответника.

Решението е окончателно и не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.