Погасяване на вещно право на ползване при недовършен апартамент

Текстът на акта

Ключови фрази

1

Р Е Ш Е Н И Е

№ 306

София, 06.06.2025 година

В ИМЕТО НА НАРОДА

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение, в съдебно заседание на 27 май две хиляди двадесет и пета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: БОНКА ДЕЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ВАНЯ АТАНАСОВА

АТАНАС КЕМАНОВ

при участието на секретаря Даниела Никова

и в присъствието на прокурора

изслуша докладваното от съдията БОНКА ДЕЧЕВА

гр.дело 665 /2024 година

Производството е по чл. 290 ГПК

По касационна жалба, подадена от К. И. М. e допуснато касационно обжалване на въззивно решение № 1404 от 01.12.2023 г. по гр.д.№ 1282/2023 г. на Софийски апелативен съд в частта , с което е потвърдено решение № 263176/24.10.2022 г. по гр.д. № 12078/2020 г. по описа на Софийски градски съд, в частта му, с която е признато за установено по отношение на К. И. М., по иск, предявен от М. Б. И., ЕГН [ЕГН], че учреденото вещно право на ползване на касаторката с нот. акт № 189, том III, рег.№ 10194, дело № 515/2005г. върху апартамент № *** , находящ се в [населено място], [улица], на кота 0, ет.***, вх. ***, [жилищен адрес] със застроена площ 103.60 кв. м., състоящ се от две спални, дневна с трапезария и кухня, баня с тоалетна, тоалетна, склад, входно антре и тераси с площ 41.98 кв. м., при съседи: улица, двор, стълбище и офис № ***, ап.*** и ап.*** и двата от вх. ***, заедно с 3.93% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е построена, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, е погасено поради неупражняването му в 5-годишен срок по чл.59, ал.3, пр.2 ЗС и е уважен иска по чл. 108 ЗС , предявен от М. Б. И. против касаторката К. И. М. за същия апартамент.

По отношение на гаражната клетка, въззивното решение не е допуснато до касационно обжалване и е влязло в сила.

В касационната жалба се навеждат оплаквания за неправилност на въззивното решение поради противоречието му с материалния закон – чл. 56 и сл. ЗС, непълен анализ на доказателствата относно състоянието на имота към момента на учредяване правото на ползване и към момента на разглеждане на делото и непълен анализ на гласните и писмени доказателства. Твърди се и необоснованост на фактическите и правни изводи.

Ответницата по касация оспорва касационната жалба, тъй като е доказано, че касаторката, въпреки, че притежава ключ за апартамента, не го е ползвала предвид състоянието му – във вида, в който строителя го е предал и невъзможността в това състояние да го отдава под наем. По същество счита, че като не я допуска до апартамента, М. сама се поставя в състояние да не може да го ползва във вид съобразно предназначението му и не може да се ползва от неправомерното си поведение.

Върховен касационен съд, първо гр.о., като обсъди заявените в касационната жалба основания и данните по делото, приема следното:

По делото е установено следното:

Ищцата М. Б. И. се легитимира, като собственик на апартамент № ***, находящ се в [населено място], [улица], на кота 0, ет.***, вх. ***, [жилищен адрес] със застроена площ 103.60 кв. м., състоящ се от две спални, дневна с трапезария и кухня, баня с тоалетна, тоалетна, склад, входно антре и тераси с площ 41.98 кв. м., заедно с 3.93% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е построена сградата с идентификатор ***, в която се намира апартамента. Тя е придобила правото на собственост на основание учредяване и взаимно учредяване право на строеж с нот. акт № 189, том ІІІ, рег. № 10194, дело № 515 от 29.12.2005 г. на нотариус Е. П., вписан в СВ с вх.рег.№ 75407 от 29.11.2005 г., акт № 134, том LLLLXXVI/05 г. С този нот. акт обаче е учредено в полза на ответницата К. И. М. право на безвъзмездно и пожизнено ползване върху апартамент № ***и ап.***, което право е уговорено тя да упражнява след въвеждане на апартаментите в експлоатация. Тя е имала право на ползване върху недвижим имот, от което се е отказала, поради което собствениците са се съгласили и учредили право на ползване върху посочените два апартамента. За сградата е издадено разрешение за ползване № 141 от 13.07.2013 г.

Безспорно е установено от становищата на страните и от разпитаните свидетели Г., Т. и П., че процесният апартамент № ***се намира в състоянието, в което е предаден от строителя и по него не са извършени никакви довършителни работи, апартаментът бил в състояние за основен ремонт, по-скоро за довършителни работи. В апартамента не можело да се живее, а свидетелката нямала финансова възможност да вложи пари в довършителни работи и за това св. П. се отказала да го наеме. Безспорно е и че единствено ответницата по иска К. И. М. притежава ключ от процесния апартамент и единствено тя упражнява фактическа власт върху него.

Въззивната инстанция е приела, че правото на ползване в полза на М. е погасено, защото от построяването на апартамента и издаденото разрешение за ползване на сградата, в която се намира -17.07.2013 г., съобразно договореното между страните, е започнал да тече срока за ползване на процесния апартамент, и до момента ответницата не ползва апартамента според неговото предназначение, т.е. не живее в него, не го обитава, съответно не е допускала трети лица да живеят в него, включително и чрез отдаването му под наем, а и с оглед състоянието, в което се намира, апартаментът не може да бъде използван според предназначението му, а именно за живеене. Като последица от това е прието, че ответницата държи ключа за апартамента без основание, поради което съдът е приел, че правилно е уважен иска по чл. 108 ЗС и в осъдителната му част.

Касационно обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал.2, пр.3 ГПК поради очевидна неправилност на извода на въззивния съд, че правото на ползване е погасено поради неизползването му в петгодишният срок по чл. 59, ал.3, пр.2 ЗС, въпреки, че само ответницата има ключ за апартамента и че петгодишния срок е започнал да тече от построяването на апартамента и издаденото на разрешение за ползване на сградата, съгласно договора между страните, въпреки безспорно установеното, че апартамента е в състоянието, в което е предаден от строителя и по него не са извършени никакви довършителни работи, а бил в състояние за основен ремонт, поради което негоден за живеене.

Съдържанието на правото на ползване обхваща правомощието да се използва веща, съгласно нейното предназначение и ако тя дава добиви /естествени и/или граждански/ – да се придобиват и те, без да се променя съществено обременената вещ и нейното предназначение – чл. 56, ал.1 ЗС. Правата и задълженията между собственика и носителя на ограниченото вещно право на ползване се определят както с уговореното в акта за учредяване /договора/, така следват и от съдържанието на това ограничено вещно право и установените в закона права и задължения. Правото на ползване включва задължение на собственика да предаде вещта във фактическа власт на ползвателя, да не му пречи да я използва по предназначение. Носителят на ограниченото вещно право има задължение към собственика да използва вещта и да се грижи за нея с грижата на добър стопанин, да плаща разноските за веща и данъците, да застрахова веща. Границите, в които носителят на ограниченото вещно право на ползване може да упражнява правото си са: да не променя съществено веща и предназначението й. Носителят на ограниченото право на ползване няма право да прави подобрения и преустройства в имота без съгласието на собственика. Извършването на такива без изричното съгласие на собственика може да е основание за прекратяване правото на ползване по съдебен ред, по аргумент от чл. 61 ЗС. Ползвателят дори не отговаря за овехтяването, което е резултат от обикновеното ползване на веща по предназначение – чл. 57, ал.3 ЗС. Задълженията на ползвателя не включват извършване на основен ремонт на веща, за да бъде преведена във вид, годен за ползване по предназначение, освен ако това не е изрично уговорено в отношенията между собственика и ползвателя. Задължението му по закон е само да поддържа вещта в състоянието, в което я е приел и да я върне в същото състояние – чл. 57, ал.1 ЗС. Ако изрично е уговорено със собственика и ползвателя се е съгласил да извърши подобрения в обременения имот, това са задължения, които възникват на облигационно основание, но не са задължения, произтичащо от закона в качеството му на носител на правото на ползване. Състоянието на имота към момента на предаването се установява с опис, а ако такъв не е съставен, законът е установил презумпция, че имота е предаден в добро състояние, но тя е оборима /чл. 57, ал.2 ЗС/

Неизползването на имота в продължение на пет години е основание за погасяване правото на ползване по чл.59, ал.2, т.3, пр.2 ЗС. Началният момент на този срок не съвпада с деня на учредяване на правото на ползване, а започва да тече от момента, в който ползвателят е получил възможността да започне упражняване правото на ползване върху обременената вещ /имот/. Предаването на имота във вид, за използване по предназначение е условия за започване на неговото упражняване.

В настоящия случай от доказателствата по делото е безспорно установено, че имота е предаден от строителя недовършен, във вид, в който не може да се използва за живеене и отдаване под наем. В договора за учредяване правото на ползване е уговорено, че ползвателя ще упражнява право на ползване след въвеждане на апартаментите в експлоатация. Съдът неправилно е приел, че този момент съвпада с момента, в който е издадено разрешение за ползване на строеж. Този документ не доказва, че апартаментите са били годни за експлоатация. Напротив, по делото е установено, че и към настоящия момент апартамента, предмет на иска е недовършен и негоден за ползване по предназначение. Следователно презумпцията на чл. 57, ал.2 ЗС е оборена. Затова 5-годишен срок по чл.59, ал.3, пр.2 ЗС не е започнал да тече.

Този извод се налага и от факта, че касаторката единствена разполага с ключ за апартамента. Това е достатъчно, за да се приеме, че ползва реално имота. Без значение е дали реално живее в него и дали го отдава под наем. Неоснователна е тезата на ответницата по касация, че това е неправомерно поведение. Поведението на касаторката да не осигурява достъп на ищцата до апартамента не е неправолемно, а е част от съдържанието на правото на ползване. Касаторката е приела да започне ползването на апартамента във вид, който не отговаря за живеене, но това не означава, че не ползва апартамента. С това си поведение тя не уврежда ищцата, защото уговореното право на ползване е безвъзмездно и безсрочно /пожизнено/.

Предвид изложеното, решението е неправилно, като постановено в противоречие с материалния закон – чл. 56 – 61 ЗС, при непълен анализ на събраните доказателства и необосновани фактически и правни изводи, поради което следва да се отмени. Тъй като не се налага събиране на нови доказателства и по аргумент от чл. 293, ал.3 ГПК, настоящата инстанция следва да се произнесе по същество. По изложените съображения, пет годишният срок по чл. 59, ал.3, пр.2 ЗС не е изтекъл, правото на ползване на ответницата не е погасено по давност, поради което и предявеният против нея иск по чл. 108 ЗС в осъдителната му част е неоснователен. В частта, с която е уважен иска по чл. 108 ЗС за апартамент № 21 в установителната му част, решението е правилно и следва да се потвърди. Ищцата е носител само на голата собственост, но правото на ползване за процесния апартамент № 21 принадлежи на ответницата.

Относно разноските:

Първата инстанция СГС е осъдила К. М. да плати деловодни разноски на ищцата в размер на 5730,66 лв. предвид уважаване на исковете по чл. 59, ал.3, пр.2 ЗС, изцяло иска по чл. 108 ЗС за апартамента и иска за гаража в установитената му част. Ищцата е осъдена да плати разноски на М. за отхвърлената част /осъдителната част на иска за гаража/ в размер на 1600 лв. Въззивната инстанция е осъдила К. М. да плати за производството пред СГС още 2865,07 лв. предвид потвърждаване на решението по исковете за апартамента и уважаване на иска за гаража и в осъдителната част. Така присъдените разноски общо за производството пред СГС, които К. М. е осъдена да плати са 8595,73 лв., а за производството пред Софийски апелативен съд – 1115 лв. За възивното производство, К. М. е освободена от заплащане на държавна такса. Предоставена й е правна помощ.

Пред настоящата инстанция жалбоподателката М. претендира присъждане на разноски съобразно резултата от обжалването. Предвид основателността на касационната жалба, респективно неоснователността на предявения против касаторката иск по чл. 59, ал.3, пр.2 ЗС и по чл. 108 ЗС в осъдителната част, следва да се отмени въззивното решение в частта за разноските, както следва: Съобразно резултата от обжалването, решението на възивната инстанция следва да се отмени в частта за присъдените от нея разноски в размер на 2865,07 лв. и до размер 4298 лв., присъдени от СГС /1/2 от 8595,73 лв./ За производството пред въззивната инстанция следва да се намалят разноските до 558 лв. /половината от 1115 лв./.

На касаторката следва да се присъдят на основание чл. 78, ал.2 ГПК, претендираните от нея разноски съобразно отхвърлената част от исковете както следва: за производството пред СГС на К. М. следва да се присъдят 2400 лв. /половината от претендираните и доказани разноски пред СГС/, а за производството пред въззивната инстанция М. не е доказала разноски. За производството пред ВКС са доказани разноски в размер на 181 лв. за заплащане на държавна такса.

Водим от горното, Върховният касационен съд, първо гражданско отделение Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ въззивно решение № 1404 от 01.12.2023 г. по гр.д.№ 1282/2023 г. на Софийски апелативен съд в частта , с което е потвърдено решение № 263176/24.10.2022 г. по гр.д. № 12078/2020 г. по описа на Софийски градски съд, в частта му, с която е признато за установено по отношение на К. И. М., по иск, предявен от М. Б. И., ЕГН [ЕГН], че учреденото в полза на ответницата К. И. М. вещно право на ползване с нот. акт № 189, том III, рег.№ 10194, дело № 515/2005г. върху апартамент № *** , находящ се в [населено място], [улица], на кота 0, ет.***, вх.***, [жилищен адрес] със застроена площ 103.60 кв. м., състоящ се от две спални, дневна с трапезария и кухня, баня с тоалетна, тоалетна, склад, входно антре и тераси с площ 41.98 кв. м., при съседи: улица, двор, стълбище и офис № ***, ап.*** и ап.*** и двата от вх. ***, заедно с 3.93% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е построена, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, е погасено поради неупражняването му в 5-годишният срок по чл.59, ал.3, пр.2 ЗС и е уважен иска по чл. 108 ЗС , предявен от М. Б. И. против К. И. М. в осъдителната му част за същия апартамент, както и в частта за разноските, която К. И. М. е осъдена да плати за производството пред Софийски градски съд, за разликата над 4298 лв. и за производството пред Софийски апелативен съд, за разликата над 558 лв. и вместо това постановява:

ОТХВЪРЛЯ предявен от М. Б. И., ЕГН- [ЕГН] против К. И. М. ЕГН-[ЕГН] иск с правно основание чл. 59, ал.3,пр.2 ЗС да се признае за установено, че учреденото в полза на ответницата К. И. М. вещно право на ползване с нот. акт № 189, том III, рег.№ 10194, дело № 515/2005г. върху апартамент № *** , находящ се в [населено място], [улица], на кота 0, ет.***, вх. ***, [жилищен адрес] със застроена площ 103.60 кв. м., състоящ се от две спални, дневна с трапезария и кухня, баня с тоалетна, тоалетна, склад, входно антре и тераси с площ 41.98 кв. м., при съседи: улица, двор, стълбище и офис № ***, ап.*** и ап.*** и двата от вх. ***, заедно с 3.93% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е построена, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, е погасено поради неупражняването му в 5-годишен срок.

ОТХВЪРЛЯ предявения от М. Б. И., ЕГН [ЕГН] против К. И. М. ЕГН- [ЕГН] иск с правно основание чл. 108 ЗС в осъдителната му част – да бъде осъдена К. И. М. ЕГН- [ЕГН] да предаде апартамент № *** , находящ се в [населено място], [улица], на кота 0, ет.***, вх. ***, [жилищен адрес] със застроена площ 103.60 кв. м., състоящ се от две спални, дневна с трапезария и кухня, баня с тоалетна, тоалетна, склад, входно антре и тераси с площ 41.98 кв. м., при съседи: улица, двор, стълбище и офис № ***, ап.*** и ап.*** и двата от вх. ***, заедно с 3.93% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, в което е построена, съставляващ самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***.

ПОТВЪРЖДАВА решение № 1404 от 01.12.2023 г. по гр.д.№ 1282/2023 г. на Софийски апелативен съд в останалата, допусната до касационно обжалване част, с която иска по чл. 108 ЗС е уважен в установителната му част .

ОСЪЖДА М. Б. И., ЕГН [ЕГН] да плати на К. И. М. ЕГН- [ЕГН] деловодни разноски за всички инстанции, съобразно отхвърлената част от исковете, в размер на 2581 лв.

Решението не подлежи на обжалване.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ: