Условия за придобиване на имот по давност чрез трето лице

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 722

Гр. София,04.12.2024 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, I-во отделение, в публично съдебно заседание на двадесет и първи ноември през две хиляди двадесет и четвърта година в състав:

Председател: Светлана Калинова

Членове: Гълъбина Генчева

Наталия Неделчева

като изслуша докладваното от съдията Неделчева гр. дело №940 по описа за 2024г., и за да се произнесе, взе предвид:

Производството е по чл. 290 – чл. 293 от ГПК.

Образувано е по касационна жалба на Светла П., чрез адв. Ив. С. срещу решение №1269/11.12.2023г. по в.гр.д. №1675/2023г. по описа на Окръжен съд – Бургас, с което е отменено решение №1769/14.08.2023г. по гр.д. №969/2023г. на Районен съд – Бургас, като вместо него е постановено друго, с което са отхвърлени предявените от касаторката срещу Л. Д. М. искове с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за признаване за установено в отношенията между страните, че ищцата Светла Н. П. е собственик на поземлен имот с идентификатор [№], на адрес: [населено място], [община], област Бургаска, местност „Извън регулацията“, с площ 2 852 кв.м., трайно предназначение на територията – земеделска, начин на трайно ползване – нива, на основание договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт [№] от 28.12.1974г., том III, дело №883/1974г., респективно - на основание изтекла придобивна давност. Според жалбоподателката решението е неправилно, тъй като е постановено в нарушение на материалния закон и при съществено нарушение на съдопроизводствените правила, поради което моли за неговата отмяна и постановяване на решение по съществото на спора, с което предявените искове да бъдат уважени. Чрез представено преди о.с.з. писмено становище излага, че поддържа касационната жалба и моли за нейното уважаване, като претендира присъждането на разноски, за които представя списък.

Чрез депозирания писмен отговор, ответникът Л. М., чрез адв. Г. К. оспорва касационната жалба, като счита, че решението е правилно и законосъобразно. Претендира присъждане на направените по делото разноски. В писмените бележки, приети в о.с.з. излага становище за неоснователност на жалбата, като моли за нейното отхвърляне.

С определение №3018 от 17.06.2024г., постановено по настоящото дело, е допуснато касационно обжалване на въззивното решение на осн. чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по въпроса: „Дали е явно и несъмнително владението, осъществено само и единствено чрез другиго, в хипотезата при която държателят не е заявил пред трети лица и пред действителния собственик, че държи имота в полза на трето лице?“ с цел преценка за съответствието на изводите на въззивния съд с практиката на ВКС, обективирана в решение №68/02.08.2013 г. по гр.д. №603/2012г. и решение №330/28.11.2011г. по гр. дело №1519/2010г. на ВКС.

Върховният касационен съд, като обсъди доводите на страните във връзка с изложените касационни основания и като извърши проверка на обжалваното решение по реда на чл. 290, ал. 1 ГПК и чл. 293 ГПК , приема следното:

Първоинстанционното производство е образувано по установителни искове с правно основание чл.124, ал. 1 ГПК, предявен от Светла Н. П. срещу Л. М. за признаване за установено в отношенията между страните, че тя е собственик на поземлен имот с идентификатор [№] по КК на [населено място], [община], област Бургаска, находящ се адрес: [населено място], [община], област Бургаска, местност „Извън регулацията“ с площ 2 852 кв. м., на основание покупко-продажба, обективиран в нотариален акт [№] от 28.12.1974г., том III, дело №883/1974г., а в условията на евентуалност -на давностно владение.

Ответникът оспорва предявените искове, като поддържа, че имотът е със статут на земеделска земя по смисъла на чл.2, т. 1 ЗСПЗЗ. Твърди, че е придобил имота от И. С. К., която го е получила в дял и е станала изключителен собственик след извършена доброволна делба на 16.08.2003г. на възстановена на нейния наследодател Ж. К. Г. земеделска земя с решение на ПК от 1995г. Счита, че е придобил собствеността по възмезден начин, поради което е трето добросъвестно лице, като в негова полза е изтекла и придобивната давност по чл. 79 ЗС, включително и кратката 5-годишна, а освен това се ползва и от присъединяването на владението на праводателя си съгласно чл. 82 ЗС. Оспорва твърдението на ищцата, че е владяла имота непрекъснато и необезпокоявано. Моли предявеният иск да бъде отхвърлен като неоснователен.

От фактическа страна въззивният съд е приел, че с нотариален акт №31 от 16.12.1974г., Н. Р. Х. е признат за собственик по давностно владение на два имота, единият от които е процесното празно дворно място с площ от 2406 кв. м., представляващо парцел [№] в кв. 40 по плана на [населено място], след което с договор, обективиран в нотариален акт [№] от 28.12.1974г., е продал същото дворно място на дъщеря си Светла Н. Р..

Посочил е, че сред имотите, възстановени с решение №2557а от 16.10.1995г. на наследниците на Ж. К. Г., е и процесната нива от 2,852 дка, трета категория, м. Извън регулацията, имот № 30141 по картата на землището. С нотариално заверен договор за доброволна делба от 16.07.2003г., същата е поставена в дял на съделителката И. К., която с договор от 11.08.2006г., обективиран в нотариален акт №87 е продал имотът на „Агроринг“ ЕООД, ЕИК[ЕИК], представлявано от Л. Д. М., което дружество, от своя страна с договор от 10.08.2016г., обективиран в нотариален акт №161 го продал на Л. Д. М..

Въззивният съд е приел, че спорният имот е земеделска земя, като липсват данни да е бил обобществяван чрез включването му в ТКЗС или друга подобна организация, предвид което спрямо него процедурите, свързани с възстановяване на правото на собственост по реда ЗСПЗЗ са неприложими. Достигнал е до извод, че праводателят на ищцата Н. Х. е придобил имота по давност, поради което и с нотариалния акт от 1974г. ищцата е придобила собствеността на деривативно правно основание, а именно договор за покупко-продажба.

За да отхвърли предявеният установителен иск за собственост, въззивният съд е счел за основателно своевременно наведеното от ответника възражение за придобивна давност. След преценка на свидетелските показания, съдът е приел за установено, че имотът е обработван само в периода 2005-2007г. като липсват данни за осъществявано владение до 2011г., а в последните 12г. въобще не е обработван. С оглед показанията на св. С., съдът е приел, че ответникът е осъществявал чрез трето лице владението, тъй като св. С. е съзнавал, че имотът е на ответника и той в качеството си на собственик му е дал разрешение да го ползва, като пасе овцете си и добива сено от него. След като е преценил владението като постоянно, непрекъснато, явно, несъмнено и спокойно, въззивният съд е приел, че ответникът е придобил имота на основание чл. 79, ал. 2 ЗС – чрез петгодишно давностно владение, тъй като не е знаел, че придобива от несобственик, като е отбелязал, че е изтекла и десетгодишната давност /чл. 79, ал. 1 ЗС/.

Въпросът, произнасянето по който е обосновало наличието на основание за допускане на касационно обжалване, касае начина, по който владелецът демонстрира спрямо действителния собственик своето фактическо владение и намерение за своене в хипотеза, при която имотът се държи от трето лице.

В Решение №68 от 2.08.2013г. по гр. д. №603/2012г. по описа на ВКС е прието, че обективният признак на владението изисква упражняване на непосредствена власт върху вещта, защото по този начин се отблъсква владението на собственика. Не е достатъчно владелецът да манифестира пред трети лица собственическото отношение към вещта, ако за тях собственикът не може да узнае, необходимо е да си служи с вещта, а ако се касае за недвижим имот - да осъществява физическо присъствие в него, да го посещава и да извършва явни действия по стопанисването му. Само при такива фактически действия собственикът ще може да узнае, че друго лице владее неговия имот и ще има възможност да предприеме действия по защита на собствеността си. За разлика от собственика, който не е длъжен да упражнява правомощията си, владелецът трябва да осъществява владението непрекъснато. За да е налице владение в различни времена обаче, е необходимо фактическата власт да е постоянна, не е достатъчно владелецът да извършва еднократни въздействия върху вещта - инцидентно посещаване на имота или извършване на отделни епизодични действия през значително отдалечени във времето периоди.

В решение №330 от 28.11.2011г. на ВКС по гр. д. №1519/2010г., по повод на действия на трето лице, които биха могли да прекъснат владението, се посочва, че ако в имота са извършени еднократни действия, които не са станали известни на владелеца и посредством които фактическата му власт не е била отблъсната, нито е бил отстранен от имота за повече от шест месеца, не може да се приеме, че придобивната давност е била прекъсната. След като едно лице веднъж е установило фактическа власт върху един имот, предполага се до доказване на противното, че упражнява тази фактическа власт трайно и непрекъснато до момента, в който не се установи осъществяване от трето лице на такова действие, което явно и категорично препятства възможността владелецът да упражнява занапред фактическата власт върху имота или да бъде осъществено такова действие, което има за последица отстраняване на владелеца от имота.

С решение №50094 от 21.10.2022г. по гр. д. №4321/2021г., е прието, че владението е явно, когато се упражнява по начин, разкриващ ясно намеренията на владелеца да държи вещта като своя и позволяващ на всеки заинтересуван да научи за упражняваната фактическа власт. Следователно владението се квалифицира като явно когато се осъществява чрез действия, които могат да станат достояние на трети лица, включително собственика или предишния владелец, възприемането на които биха им позволили да защитят правата си с предвидените в закона способи – предявяване на иск за собственост от собственика на имота или иск за защита на владението от предходния владелец. Изложеното следва от правния принцип, че давност не тече срещу този, който не може да се защити. Следователно, за да е годно да породи последиците на придобивната давност, владението следва да се осъществява по начин, който да позволи на третите заинтересовани лица не само да възприемат, че върху имота се осъществяват владелчески действия, но и да узнаят кое е конкретното лице, което владее имота.

Предвид цитираната практика, която се споделя от настоящия състав, на допуснатия до касационно обжалване въпрос следва да се отговори, че осъществяваното само и единствено чрез държател владение не може да се възприеме като „явно и несъмнително“, когато той не е заявил пред трети лица и пред действителния собственик, и от неговото поведение не е явно, че държи имота за другиго. За да е годно да породи последиците на придобивната давност, владението трябва да се осъществява по начин, който да позволи на заинтересованите лица, включително и собственика, не само да възприемат, че върху имота се осъществяват владелчески действия, но и да узнаят кое е конкретното лице, което владее имота.

По съществото на касационната жалба:

За са приеме за основателно своевременно наведеното от ответника възражение за придобивна давност, въззивният съд е съобразил следните свидетелски показания:

Според св. К., бащата на ищцата е спрял да обработва имота, но не си спомня точно кога. Знае, че от 2007г. до 2010г. Н. е косял трева и е стопанисвал животни в имота. След това си счупил крака и починал през 2017 г. – може би 5-6 г. след катастрофата. Дворното място било оградено с бетонни колове и мрежа или бодлива тел.

Според св. Х., бащата на ищцата е обработвал имота до към 2012г. когато починала съпругата му. След неговата смърт, ищцата посещавала имота редовно. И самият свидетел го е посещавал поне веднъж в годината, тъй като е имал инвестиционни намерения за него. В момента мястото не се обработва. Свидетелят не е чувал някой да има претенции към имота. Дворът е заграден с колове, но на места оградата е повалена от растителност.

Св. Д. излага, че е обработвал имота лично в периода от 2005 до 2007г. Неговият работодател „Агроринг инвест“ ООД имал сключен договор за аренда и плащал наем на ответника. През 2005-2007г. и досега мястото било оградено с жив плет, като няма портал. От 2007г. едно момче на име С. Т. си пасе овцете в имота. Мястото е запустяло.

Св. С. заявява, че от 12г., т.е. от 2011г., редовно си пасе овцете в имота и добива сено от него. Ответникът изрично му позволил да го прави. В началото дворното място било много тревясало, но той го почистил с трактор. Свидетелят е категоричен, че от 12г. никой не е обработвал дворното място. Бащата на ищцата куцал след катастрофа, движел се със самоделна количка на четири колела. Дворното място някога било оградено с ограда, а сега имало бетонни колове и жив плет; нямало порта, само останки от такава. Отвсякъде може да се мине през живия плет.

При така изложеното от свидетелите, изводът на въззивният съд, че ответникът М. е осъществявал явно и несъмнително владение чрез свидетелят С. е очевидно неправилен. Правната теория и съдебната практика разясняват, че владението е явно когато се упражнява по начин, разкриващ ясно намеренията на владелеца да държи вещта като своя и позволяващ на всеки заинтересуван да научи за упражняваната фактическа власт. Т.е. владението е явно когато се осъществява чрез действия, които са достояние на всички, включително на собственика, и възприемането на които биха им позволили да защитят правата си с предвидените в закона способи, което следва от правния принцип, че давност не тече срещу този, който не може да се защити. Начинът на осъществяване на същото следва да позволи на третите заинтересовани лица не само да възприемат, че върху имота се осъществяват владелчески действия, но и да узнаят кое е конкретното лице, което владее имота.

В конкретния случай, от показанията на свидетелите се установява, че мястото след 2010г. не се обработва от никого; същото е запустяло, от съществуващата ограда са останали само бетонни колове и жив плет, през който може да се мине. Следва да се посочи, че собственикът няма задължение да обработва имота си и неполагането на грижа не води до изгубване на собствеността. Неговата незаинтересованост обаче може да доведе до неблагоприятни последици, а именно имотът му да бъде завладян от друго лице чрез периодични посещения, трайно осъществяване на физическо присъствие в него и извършване на явни действия по стопанисването му. Осъществяваните от свидетеля действия, изразяващи се в паша на неговите овце и спорадично косене на самораслата трева със съгласието на ответника М. не може да се характеризира като постоянно, непрекъсвано, спокойно, явно и несъмнително владение при така описаното безстопанствено състояние на имота, нито като действие, което да позволи на третите заинтересовани лица не само да възприемат, че върху имота се осъществяват владелчески действия, но и да узнаят кое е конкретното лице, което владее имота. Обективният признак на владението изисква упражняване на непосредствена власт върху вещта, защото по този начин се отблъсква владението на собственика. Липсата на обективни действия по стопанисването на имота е препятствало действителния собственик да узнае за манифестирането на собственическото отношение към вещта от владелеца.

Доколкото по настоящото дело не се установява ответникът, чрез свидетеля С., в качеството му на държател да е осъществявал физическо присъствие в имота, да го е посещавал редовно и да е извършвал явни действия по стопанисването му, при наличието на каквито ищцата би могла да узнае, че друго лице владее нейния имот и би имала възможност да предприеме действия по защита на собствеността си, то обжалваното решението е постановено в нарушение на закона и е необосновано, поради което следва да се отмени на основание чл. 281, ал. 1, т. 3 ГПК . Доколкото не се налага извършване на нови процесуални действия, спорът следва да се реши по същество, като се признае за установено на осн. чл. 124 ГПК по отношение на ответника, че ищцата се легитимира като собственик на процесния имот въз основа на договора за покупко –продажба от 28.12.1974г.

При този изход на делото, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК на ищцата следва да се заплатят поисканите разноски за производството пред всички инстанции в общ размер на 2890 лв./ в т.ч. 555 лв. за производството пред ВКС, 500лв. – адв. хонорар за въззивното производство и 1835 лв. – за първ. производство/.

Мотивиран от гореизложеното, Върховният касационен съд, състав на Първо гражданско отделение Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ въззивно решение №1269/11.12.2023г. по в. гр. д. №20232100501675/2023г. на Окръжен съд – Бургас, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Л. Д. М., ЕГН [ЕГН], че Светла Н. П., ЕГН [ЕГН], е собственик на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор [№] по кадастралната карта и кадастралните регистри на [населено място], [община], област Бургаска, одобрени със заповед № РД-18-9-811/20.11.2019 г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: [населено място], [община], област Бургаска, местност „Извън регулацията“, с площ 2 852 квадратни метра, трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория на земята при неполивни условия - трета, номер по предходен план - [№] , съседи - поземлени имоти с идентификатори [№] , [№] , [№] и [№] на основание договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт [№] от 28.12.1974г., том III, дело № 883/1974 г. по описа на Районен съд – Айтос, на осн. чл. 124 ГПК.

ОСЪЖДА Л. Д. М., ЕГН [ЕГН] ДА ЗАПЛАТИ на Светла Н. П., ЕГН [ЕГН] от 2890.00 лв./две хиляди осемстотин и деветдесет/лв., представляваща разноски за производството пред всички инстанции, на осн. чл. 78, ал. 1 ГПК.

Решението е окончателно.

Председател: Членове: