Портиерското жилище остава обща част без валидна промяна на предназначението

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 33
София, 02.06.2022 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, гражданска колегия, Второ отделение, в съдебно заседание на петнадесети март през две хиляди двадесет и втора година в състав:

Председател: Камелия Маринова

Членове: Веселка Марева

Емилия Донкова

при секретаря Даниела Танева, като изслуша докладваното от съдията Донкова гр. д. № 2419/2021 г., и за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.

С определение № 60428 от 02.12.2021 г. е допуснато касационно обжалване на въззивно решение № 260543/26.01.2021 г. по гр. д. № 6382/2018 г. на Софийски градски съд, II-В въззивен състав. В касационната жалба се поддържа, че въззивното решение е неправилно като постановено при нарушение на материалния закон, поради което се моли за неговата отмяна и постановяване на касационно решение по съществото на спора, с което да се уважи иска за ревандикация.

Касаторът иска обжалваният съдебен акт да бъде отменен като неправилен - касационно отменително основание по чл. 281, т. 3 ГПК.

Ответникът по касация Министерство на отбраната оспорва жалбата в подадения отговор по чл. 287, ал. 1 ГПК. В съдебно заседание, чрез процесуалния си представител, изразява становище за нейната неоснователност.

Върховният касационен съд на РБ, състав на Второ г. о., провери заявените с жалбата основания за отмяна на въззивното решение и за да се произнесе, взе предвид следното:

С обжалваното въззивно решение е потвърдено първоинстанционното решение за отхвърляне на предявения от касатора срещу Министерство на отбраната иск с правно основание чл. 108 ЗС, за признаване за установено, че етажните собственици притежават право на собственост върху портиерско жилище в сграда, находяща се в [населено място], район „Средец“, [улица], ет. 1, със застроена площ 23,85 кв. м., състоящо се от стая, кухня и сервизни помещения, при съседи: стълбище, външна стена, двор и стълбищен коридор и за осъждане на ответника да предаде владението върху него.

Касационното обжалване е допуснато на основание чл. 280, ал. 1, т. 1 ГПК по следните материалноправни въпроси: какъв е статута на портиерското жилище, кой е меродавният момент, към който същият се преценява и по какъв начин може да бъде променено предназначението на самостоятелен обект, предвиден като обща част, в обект – индивидуална собственост.

По така поставените въпроси трябва да се дадат следните отговори:

В тълкувателно решение № 39/23.06.1986 г. по гр. д. № 8/1986 г., ОСГК на ВС, е посочено, че жилището на портиера е обща част по предназначение. По характера си то е жилище, но по предназначение е обща част и се притежава в съсобственост от всички етажни собственици именно като обща част. При определяне дали даден елемент от сграда в режим на етажна собственост е със статут на обща част или не е и може да се притежава в индивидуална собственост, следва да се има предвид неговото предназначение да служи за задоволяване на общи нужди на етажните собственици с оглед строителните книжа или след извършено преустройство от собственика (съсобствениците) на сградата. Меродавният момент към който се преценява този статут е момента на възникване на етажната собственост. Да се измени предназначението на общата част означава да се придаде друг характер на съсобствеността, а това може да стане само със съгласието на всички собственици на сградата. Волята на собствениците за промяна предназначението може да не е изразена изрично, но трябва да следва от „някой акт“ или от поведението им, което да разкрива недвусмислено такава воля. Това се извежда и от постановките на тълкувателно решение № 34/15.08.1983 г. по гр. д. № 11/1983 г., ОСГК на ВС, според което промяна на предназначението е възможно да се извърши със съгласието на всички етажни собственици, като същото може да бъде дадено изрично или мълчаливо, с фактически или правни действия. След тълкувателната практика, в цитирания смисъл са и решение № 40/25.03.2016 г. по гр. д. № 4994/2015 г. на второ г. о., решение № 280/18.03.2014 г. по гр. д. № 1718/2013 г. на първо г. о., решение № 280/18.03.2014 г. по гр. д. № 1718/2013 г. на първо г. о., които се възприемат от настоящият състав.

Върховният касационен съд, състав на Второ г. о., като разгледа жалбата на наведените в нея основания, приема за установено следното:

В исковата молба са изложени твърдения, че портиерското жилище е обща част по предназначение към момента на възникване на етажната собственост. Не е постигано съгласие за промяна на това предназначение, поради което е запазило характера си на обща част.

Ответникът е възразил, че процесният обект му е предоставен за стопанисване и управление от държавата, притежаван е в индивидуална собственост и няма характеристиките на обща част на етажната собственост.

По касационната жалба.

По делото е установена следната фактическа обстановка:

С ПМС № 1434 от 30.05.1950 г. СНС е задължен да извърши през 1950 – 1951 г. работи по разчистване на улици и възстановяване на сгради в централната част на София, засегнати от бомбардировките, както и довършване и надстрояване на сгради и пр. С акт за завземане на недвижим имот за държавен № 1090 от 15.12.1951 г., на основание чл. 2, ал. 2 ЗДИ и ПМС № 1434 от 30.05.1950 г. като държавен е актуван недвижим имот - масивна сграда, застроена върху 356 кв. м, състояща се от партер, на който са разположени магазин и принадлежащото му избено помещение, и портиерско помещение от една стая, кухня и клозет-баня, с принадлежащото му избено и таванско помещение; мецанин – 7 стаи, коридор и два клозета, и първи, втори, трети, четвърти и пети етажи, състоящи се от 20 апартамента, построена на [улица]. Сградата е предоставена за стопанисване и управление на Военния жилищен фонд при МНО.

Представена е таблица от 21.08.1968 г. за ценообразуване на апартаментите на [улица], година на построяване 1950 г., в която фигурира портиерското жилище на партера с площ от 23.85 кв. м., с принадлежащите му идеални части от общите части на сградата от 1.13 % и е посочена цена за същото. В таблицата са описани и „магазин“, както и „мецанин“ с площ 325,55 кв. м., заедно с идеални части от общите части на сградата (т. II).

С решение от 08.03.2001 г., постановено по гр. д. № 587/1995 г. на Софийски районен съд по предявен иск с правно основание чл. 26 ЗЗД от Министерство на отбраната срещу Е. и Ц. Д., като правоприемници на починалия ответник М. Д., е прогласена нищожността на договор от 30.03.1993 г. за продажба на държавен недвижим имот от Военно-жилищния фонд по реда на НДИ с предмет жилище (портиерско) ателие в сградата на [улица], представляващо портиерски апартамент, етаж 1, със застроена площ от 23.85 кв. м., като сключен в противоречие със закона. Видно от мотивите на съдебния акт, едно от въведените в исковата молба основания за нищожност е, че имотът е продаден като ателие, а по архитектурен проект обектът е изграден като портиерско жилище и предназначението му не е променено.

Със заповед № РД-15-443/04.11.2002 г. на областния управител на област София град, на основание чл. 80, ал. 1 ЗДС е разпоредено изземването на жилището от Е. и Ц. Д.. С акт за частна държавна собственост № 66001/13.04.2006 г., на основание чл. 68 ЗДС е актуван имот, представляващ портиерско жилище в сградата на [улица], ет.1, състоящо се от стая, кухня и сервизни помещения, със застроена площ от 23.85 кв. м, ведно с 1.268 % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж.

По реда на чл. 146, ал. 1, т. 3 ГПК в доклада на първоинстанционния съд е прието за безспорно обстоятелството, че имотът се намира във фактическата власт на Министерство на отбраната.

От приетото във въззивното производство заключение на съдебно-техническа експертиза се установява, че в стойностите на отделните обекти в сградата не са включени процент идеални части от портиерското жилище. Съгласно копие от чертеж от одобрен на 22.02.1951 г. архитектурен проект за „Надстройка на жилищна сграда на [улица]“, представляващ екзекутивен план на партерния етаж на сградата, на този етаж са били разположени магазин и портиерско жилище, ситуирано в югоизточния ъгъл на партерния етаж (състоящо се от стая, кухня, тоалетна и антре). Според вещото лице приложената таблица за ценообразуване не е съставена по надлежния ред, като не е ясно защо портиерското помещение е отразено като самостоятелен жилищен обект с припадащи се към него идеални част от общите части на сградата. Липсват данни кое е наложило да се направи нова таблица на ценообразуването през 1968 г., след като сградата е построена през 1950 г., а съгласно писмо на Направление „Архитектура и градоустройство“ в периода от 1951 г. до 1968 г. не са открити данни за преустройства и смяна на предназначение на обекти в процесната жилищна сграда. Не може да се установи дали записаните в таблицата идеални части са правилно изчислени, но сумата от всички тях по таблицата дава 100 %. Не е открито ценообразуване, направено през 1951 г. (следвало е да бъде направено при въвеждане на сградата в експлоатация). Според обясненията на експерта е направено сравнение между посочените данни в приетите нотариални актове за отделните обекти в сградата, като е констатирано, че в същите са описани като размер процентът идеални части, съответстващ на тези в таблицата за ценообразуване от 1968 г.

Въззивният съд е приел, че съгласно чл. 2 от действалата към момента на построяване на процесната сграда Наредба-закон за етажната собственост (отменена с § 1, т.4 ЗС - Изв., бр. 92 от 16.11.1951 г., в сила от 16.12.1951 г.), при здания, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построено зданието, дворът, основите, дебелите стени, разделящите отделните части вътрешни стени, стълбите, площадките, сводовете на магазините, покривът, комините, пералните, кладенците, изкачвателите (асансьорите), приспособленията за общо отопление, осветление, канализация и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване на всички отделно притежавани етажи и части от етажи или на няколко от тях. За частите на зданието, които обслужват само някои от отделно притежаваните етажи или части от етажи, може да се уговори да бъдат общи само на лицата, чиито помещения обслужват. В съдебната практика относно общите части по предназначение (портиерско жилище, подпокривно пространство и др.) е възприето, че до възникването на етажна собственост чрез продажби на жилища по НДИ (отм.), държавата като единствен собственик е свободна да извърши всяко преустройство, което не е забранено от закона, и да определи предназначението на всеки обект. От значение е моментът, в който съответното предназначение е било придадено на даден обект, като когато това е станало преди отделните самостоятелни обекти да са разпределени в изключителна собственост между различни съсобственици, т.е. преди възникването на етажната собственост, меродавно за приобретателите на тези обекти е предназначението, което е било придадено по волята на едноличния собственик на сградата. При определяне статута на част от сграда като обща част е релевантно съгласно чл. 38 ЗС единствено предназначението на съответната част към момента на възникване на етажната собственост. Релевантно е при учредяването на етажната собственост спорният обект, който не е обща част по естеството си, ако е бил проектиран и дори фактически изпълнен за обслужване на цялата сграда, да не е бил с променено по волята на собственика предназначение.

Изложил е съображения, че в конкретната хипотеза е установено, че сградата – етажна собственост е построена през 1950 г. През 1951 г. същата е актувана като държавна и е предоставена за стопанисване и управление на Военния жилищен фонд при МНО. По делото не се установява до 23.12.1968 г. държавата да е продавала обекти в сградата на трети лица - видно от приетите във въззивното производство договори за продажба на индивидуални обекти в сградата, продажби от държавата са извършени най-рано в края на декември 1968 г. Обосновал е извод, че етажната собственост не е възникнала с построяването на сградата през 1950 г., а едва в края на 1968 г., когато по реда на НДИ (отм.), са продадени индивидуални обекти в сградата на трети лица. Дали до този момент жилищата са ползвани като ведомствени на МНО е ирелевантно, от значение е обстоятелството от кой момент е възникнала етажната собственост. При тези данни по делото, логично е и времето на изготвяне на таблицата за ценообразуване – през м. август 1968 г., тъй като очевидно тогава държавата чрез ВЖФ е решила да започне да продава самостоятелни обекти в сградата на трети лица. Независимо от непосочването на името на съставителя на таблицата и на качеството на лицето, извършило проверката на 21.08.1968 г., установеното от експертизата, че индивидуалните обекти в сградата са продавани на собствениците при посочените в таблицата идеални части води до извод, че именно това е ценообразуването, изготвено за процесната сграда, при което ирелевантно е дали в Н. се съхраняват данни за одобрявани проекти за преустройства и смяна на предназначение на самостоятелни обекти в процесната сграда. До края на 1968 г. едноличен собственик на сградата е била държавата, и като такъв същата е разполагала с правото да промени предназначението на портиерското жилище, като от обща част по предназначение го промени на самостоятелно жилище. Видно от таблицата за ценообразуване портиерското жилище е посочено като самостоятелен обект на собственост, с принадлежащите му идеални части от общите части на сградата. Следователно по волята на едноличния собственик на сградата към този момент – държавата, е било отнето предназначението на жилището да обслужва всички самостоятелни обекти в сградата, и към момента на възникване на етажната собственост в края на 1968 г. жилището е било самостоятелен обект на собственост. Индиция в тази насока е и установеното от експертното заключение, че при закупуване на отделните обекти в сградата етажните собственици не са придобили идеални части от портиерското жилище. Тъй като промяната е предшествала възникването на етажната собственост, не може да бъде поставен въпросът за съгласие на приобретателите по договорите с държавата за промяна на предназначението – същото вече е било променено по волята на едноличния собственик на сградата. По делото не се установява и от построяването на сградата жилището изобщо да е ползвано като портиерско.

С оглед даденото разрешение на поставения въпрос, по който е допуснато касационно обжалване, въззивното решение е неправилно. Обуславящите изводи на въззивния съд са изведени от промяната на предназначението на портиерското жилище, извършена от едноличния собственик – държавата, чрез включването му в таблицата на ценообразуването. Преди възникване на етажната собственост не са били извършени фактически или правни действия от собственика на сградата (държавата), чрез които да придаде на процесния обект друга функция и към момента на възникване на етажната собственост обектът функционално е бил предназначен да задоволява нуждите на всички етажни собственици. Включването му в таблицата за ценообразуването на апартаментите през месец август 1968 г. (заедно с магазина и мецанина) само по себе си не може да обоснове извод за извършена промяна на предназначението. Според приложимите Строителни правила и норми за изграждане на населените места (обн., ДВ, бр. 75 от 18.09.1959 г.) „всяко жилище трябва да има най-малко стая за живеене, кухня или кухня-бокс, клозет, помещение за баня с тоалетна мивка и електрическа пералня, преддверие, дрешник, килер или шкаф, зимник или складово помещение“ (чл. 38, ал. 1). Видно от архитектурния проект, портиерското жилище няма складово помещение, т.е. не е отговаряло на изискванията за жилище.

Поради изложените съображения, че не е била извършена промяна на предназначението на портиерското жилище като обща част, същото е запазило статута си. В този смисъл е и извънсъдебното признание на ответника, обективирано в исковата молба, въз основа на която е образувано гр. д. № 587/1995 г. на Софийски районен съд. Неизползването на портиерското жилище по предназначение не може да доведе до извод за промяна на този статут.

Тъй като не се налага повтарянето или извършването на нови съдопроизводствени действия, спорът следва да се реши по същество от ВКС съгласно чл. 293, ал. 2 ГПК, като се признае за установено по отношение на ответника правото на собственост в полза на етажните собственици и се осъди да предаде владението му.

С оглед изхода на делото ответникът по касация дължи заплащане на направените разноски, които за всички инстанции възлизат на сума в общ размер от 2 946,62 лв., от които 1 212,13 лв. – разноски за първоинстанционното производство, 953,52 лв. – за въззивното производство и 780,97 лв. – за касационното производство.

По изложените съображения Върховният касационен съд на РБ, състав на Второ г. о.

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯ въззивно решение № 260543/26.01.2021 г. по гр. д. № 6382/2018 г. на Софийски градски съд, II-В въззивен състав, като вместо него ПОСТАНОВЯВА:

ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Министерство на отбраната, по предявения от Етажната собственост на [улица], с адрес: [населено място], район „Средец“, [улица], чрез председателя на Управителния съвет на Етажната собственост, упълномощен с решение на Общото събрание, иск с правно основание чл. 108 ЗС, че етажните собственици Г. А. З., Н. А. З., А. Н. В. с ЕГН [ЕГН], К. П. К. с ЕГН [ЕГН], П. Р. Р. с ЕГН [ЕГН], К. Т. К. с ЕГН [ЕГН], Б. К. Ш. с ЕГН [ЕГН], М. М. Г. с ЕГН [ЕГН], О. В. С. с ЕГН [ЕГН], Т. М. М.-Д. с ЕГН [ЕГН], П. И. Я. с ЕГН [ЕГН], Б. Т. Г., В. В. Г. с ЕГН [ЕГН], А. Б. П. с ЕГН [ЕГН], Р. Г. П. с ЕГН [ЕГН], Т. Т. А. с ЕГН [ЕГН], Ц. И. Д. с ЕГН [ЕГН], В. П. Я. с ЕГН [ЕГН], Т. Г. Г. с ЕГН [ЕГН], К. Г. К. с ЕГН [ЕГН], Българска академия на науките и „Артемида-БСИ“ АД-гр. София, притежават право на собственост върху портиерско жилище в сграда, находяща се в [населено място], район „Средец“, [улица], етаж първи, със застроена площ 23,85 кв. м., състоящо се от стая, кухня и сервизни помещения, при съседи: стълбище, външна стена, двор и стълбищен коридор.

ОСЪЖДА Министерство на отбраната да предаде на етажните собственици от Етажната собственост на [улица], с адрес: [населено място], район „Средец“, [улица], а именно: Г. А. З., Н. А. З., А. Н. В., К. П. К., П. Р. Р., К. Т. К., Б. К. Ш., М. М. Г., О. В. С., Т. М. М.-Д., П. И. Я., Б. Т. Г., В. В. Г., А. Б. П., Р. Г. П., Т. Т. А., Ц. И. Д., В. П. Я., Т. Г. Г., К. Г. К., Българска академия на науките и „Артемида-БСИ“ АД-гр. София, владението върху гореописания недвижим имот.

Осъжда Министерство на отбраната да заплати на етажните собственици от Етажната собственост на [улица], с адрес: [населено място], район „Средец“, [улица], сумата 2 946,62 лв. /две хиляди деветстотин четиридесет и шест лева шестдесет и две стотинки/, представляваща направени разноски.

Решението е окончателно.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ:

ОСОБЕНО МНЕНИЕ

Не съм съгласна с извода на мнозинството от състава за неправилност на въззивното решение и основателност на предявения иск. Считам, че процесният обект, наречен портиерско жилище, не представлява обща част по предназначение и като такава не е притежание на етажните собственици. Преди възникване на етажната собственост през 1968г. е отнето предназначението му да обслужва всички самостоятелни обекти в сградата. Той е посочен в ценообразуването като отделен обект, към който се полагат идеални части от общите части на сградата и при закупуване на жилищата от Държавата етажните собственици не са заплатили и не са придобили идеални части от него. Не е без значение, че спорният обект не е ползван като портиерско жилище в никой период от време - от възникването на етажната собственост досега. Напротив, той е третиран от Държавата като отделен обект, който е бил предмет на прехвърлителна сделка, обявена впоследствие за нищожна. Що се отнася до мотивите, че т.нар. портиерско жилище не може да бъде самостоятелен обект поради липса на складови помещения, то видно от първия акт за държавна собственост на сградата от 1951 г., че към портиерското жилище са посочени принадлежащи избено и таванско помещение.

В същия смисъл е Решение № 259 от 01.04.2010г. по гр.д. № 773/2009г. на І г.о на ВКС, което разрешава случай, идентичен на настоящия.

Поради това намирам, че предявеният иск по чл. 108 ЗС е неоснователен, а въззивното решение на Софийски градски съд е правилно.

Съдия Веселка Марева