Придобиване на съсобствен имот от добросъвестен купувач по кратка давност

Текстът на акта

Ключови фрази

Р Е Ш Е Н И Е

№ 250

СОФИЯ 23.04.2026 г.

В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А

Върховният касационен съд на Република България, първо гражданско отделение в публично заседание на четвърти юни две хиляди двадесет и пета година в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : ДИЯНА ЦЕНЕВА

ЧЛЕНОВЕ : ТЕОДОРА ГРОЗДЕВА МИЛЕНА ДАСКАЛОВА

при секретаря Цветелина Пецева изслуша докладваното от съдията Д. Ценева гражданско дело № 4869/2023 година и за да се произнесе, взе предвид :

Производството е по чл. 290 и сл. ГПК.

Образувано е по касационна жалба, подадена от К. К. Й., И. К. Й. и Ц. Й. Л. чрез техния пълномощник адв. Л. Ю. Д., срещу въззивно решение № 200 от 27.04.2023 г. по в.гр.д. № 555/2022 г. на Окръжен съд - Перник. С него е потвърдено решение № 67 от 26.07.2019 г. по гр.д. № 385/2017 г. на Районен съд - Брезник, поправено по реда на чл. 247 от ГПК с решение № 31/07.02.2020 г., което е отхвърлен иск с правно основание чл. 124 ГПК, предявен от К. К. Й., И. К. Й. и Ц. Й. Л., за признаване за установено по отношение на С. С. Н. и О. П. Н., че Ц. Л. е собственик на 1/3 ид.част, К. Й. - на 1/6 ид.част и И. Й. на 1/6 ид.част от дворно място с площ от 1 135 кв.м., съставляващо УПИ ***, в кв.1, по плана на [населено място], общ. Б., заедно с построените в него двуетажна масивна жилищна сграда, със застроена площ 30 кв.м и целия гараж, построен до сградата с площ 20 кв.м, и паянтова жилищна сграда със застроена площ 60 кв.м., и е отхвърлено и искането по чл.537, ал.2 от ГПК за отмяна на констативен нотариален акт за собственост върху недвижим имот, придобит по давностно владение № 168, том.1, рег.№ 3512, дело № 161/2011 г.

Жалбоподателите поддържат, че въззивното решение е неправилно като постановено при съществени нарушения на съдопроизводствените правила, нарушение на материалния закон и необоснованост. Считат, че от събраните по делото доказателства не се установява праводателят на ответниците да е преобърнал държанието на чуждите идеални части от процесните имоти във владение за себе си, както и да е демонстрирал по отношение на останалите съсобственици промяната в намерението. Поддържат също, че ответниците не са добросъвестни владелци, поради което не могат да се ползват от кратната придобивна давност.

Ответникът С. Н. изразява становище, че въззивното решение е обосновано и законосъобразно и следва да бъде оставено в сила.

Ответницата О. П. Л. не взела становище по касационната жалба.

С определение № 1156 от 11.03.2025 г. въззивното решение е допуснато до касационно обжалване на основание чл. 280, ал.1, т.1 ГПК по процесуалния въпрос „Следва ли ползващите се от придобивна давност лица, признати за собственици с констативен нотариален акт, при спор за собственост за разликата между придобитите по наследство права и удостоверените в нотариалния акт, да докажат, че са демонстрирали на останалите съсобственици завладяването на тези права“.

Върховният касационен съд, състав на първо гражданско отделение, за да се произнесе, взе предвид следното:

Съдът е сезиран с установителен иск за собственост, предявен от К. К. Й., И. К. Й. и Ц. Й. Л., за признаване за установено по отношение на С. С. Н. и О. П. Н., че Ц. Л. е собственик на 1/3 ид.част, К. Й. - на 1/6 ид.част и И. Й. на 1/6 ид.част от дворно място с площ от 1 135 кв.м., съставляващо УПИ ***, в кв.1, по плана на [населено място], общ. Б., заедно с построените в него двуетажна масивна жилищна сграда, със застроена площ 30 кв.м и целия гараж, построен до сградата с площ 20 кв.м, и паянтова жилищна сграда със застроена площ 60 кв.м.

С отговора на исковата молба ответникът С. Н. е оспорил предявените искове с твърдението, че спорните имоти - дворно място и сгради, са били собственост на неговия праводател, поради което той е придобил правото на собственост върху тях на основание сключената през 2011 г. прехвърлителна сделка. Алтернативно се е позовал на придобиване на имотите с изтичане на кратка петгодишна придобивна давност.

Обжалваното решение е постановено при повторно разглеждане на делото, след като с решение № 37 от 19.09.2022 г. по гр.д. № 2417/2021 г. на ВКС, ІІ г.о., е било отменено постановеното въззивно решение № 33 от 05.02.2021 г. по гр.д. № 359/2020 г. на Окръжен съд – Перник, и делото е върнато за ново разглеждане от друг състав. С отменителното решение са дадени указания относно релевантните за спора факти и как се разпределя между страните тежестта за доказването им, като е посочено, че в доказателствена тежест на ответниците, които противопоставят правоизключващи възражения за притежавани права върху имота, да установят фактите, от които произтичат - израждане от праводателя им на масивната жилищна сграда и гаража към нея със знанието и съгласието на собственика на имота, съответно придобиване по давност на 2/3 ид. части от поземления имот и паянтовата сграда. Акцентирано е и върху необходимостта от съобразяване на постановките на ТР № 1/2012 г. на ОСГК.

При новото разглеждане на делото въззивният съд е приел, че ищците са наследници на Й. В. И., починал през 1991 г., че същият е оставил наследници по закон К. И. - съпруга, починала през 1996 г. и три деца - ищцата Ц. Й. Л., В. Й. В. и К. Й. В., че К. В. е починал през 2009 г. и ищците К. К. Й. и И. К. Й. са негови синове.

Приел е също, че с нотариален акт № 147, том II, дело № 365/08.11.2005 г., В. Й. В. е признат за собственик по наследство и давностно владение върху 1/3 идеална част от УПИ *** в кв. 1 по плана на [населено място], целият с площ от 1 135 кв.м., цялата построената върху имота двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ 30 кв.м и гараж, построен до нея, с площ 20 кв.м, и на 1/3 ид.част от построената в имота паянтова жилищна сграда.

С нотариален акт № 168, том I, дело № 161/12.10.2011 г., В. Й. В. е признат за собственик на основание давностно владение на 2/3 ид.части от поземлен имот, находящ се в землището на [населено място], общ.Б. с площ от 1 075 кв.м., за който имот е отреден УПИ *** в кв.1, заедно с 2 /3 ид.части от построената в имота паянтова жилищна сграда със застроена площ 60 кв.м.

С нотариален акт № 170, т.І, дело № 163/ 13.10.2011 г. В. В. и съпругата му С. В. продали на ответника С. С. Н. поземлен имот, находящ се в [населено място], [община], целият с площ от 1075 кв.м., за който е отреден УПИ *** в кв.1, по плана на селото, заедно с построената върху имота паянтова жилищна сграда със застроена площ от 60 кв.м., както и поземлен имот с площ от 50 кв.м., за който е отреден УПИ *** в кв.1, представляващ масивна жилищна сграда, със застроена площ от 30 кв.м. и гараж, пристроен към нея със застроена площ от 20 кв.м.

След преценка на събраните по делото гласни доказателства въззивният съд е приел, че ищците не са провели успешно доказване на правото си на собственост, нито са опровергали констатациите на нотариуса чрез оборване на фактите, въз основа на които е признал праводателя на ответника - В. Й., за собственик на основание давностно владение върху 2/3 ид. части от поземления имот и 2/3 ид. части от построената в него паянтова жилищна сграда със застроена площ 60 кв.м. Съдът е кредитирал показанията на св. С. С., Г. С., Ц. Н. и К. С. по съображения, че свидетелите са лица, които са извън родствения кръг на страните по делото и са незаинтересовани от изхода на спора, и въз основа на тях е направил извод, че след смъртта на своята майка през 1996 г. праводателят на ответника- В. Й., единствен е останал да живее в процесния имот със съпругата си С., и до смъртта си през 2015 г. е упражнявал фактическа власт върху него, като го е поддържал и подобрявал. Владението му е било необезпокоявано и демонстрирано, а след смъртта му присъединено от ответника С. Н., със знанието и без противопоставянето на ищците или трети лица, които не са го смущавали или оспорвали. Ищците не са посещавали имота повече от 20 години. Имотът е бил владян като свой от праводателя на ответника - В. Й., който изградил лично част от намиращите с в него постройки, а ответникът С. Н. е продължил владението, като довършил изграждането на вилата, обзавеждането й, ремонтирал старата постройка и по този начин демонстрирал, че е собственик на целия имот повече от 10 години.

По правния въпрос, по който е допуснато касационно обжалване:

В решение № 8 от 04.02.2021 г. по гр.д. № 1265/2020 г. на ВКС, ІІ г.о., е прието, че когато нотариалният акт е издаден въз основа на документи на основание чл.587, ал.1 ГПК, той има същия легитимиращ ефект, какъвто и документите, послужили за извода на нотариуса. Ако тези документи опровергават извода на нотариуса за принадлежността на правото на собственост или установяват притежание на обем права, по-малък от удостоверения от нотариуса, то легитимиращия ефект на нотариалния акт е опроверган. Ако ползващите се от акта лица се позоват на придобивна давност за разликата между действително придобитите по наследство права и удостоверените в нотариалния акт права, те следва да докажат, че са демонстрирали на останалите съсобственици завладяването на тези права. Ако завладяването не е демонстрирано, владението е скрито и давностният срок не тече. Снабдяването с констативен нотариален акт в едностранното охранително производство не демонстрира на останалите съсобственици завладяване изцяло или на част от правата им. Срокът на придобивната давност ще започне да тече в момента, в който другият съсобственик е узнал за констативния нотариален акт или завладяването му е демонстрирано по друг начин.

Според разясненията, дадени с ТР № 1 от 06.08.2012 г. по тълк.д. № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС, когато основанието, на което съсобственикът е придобил фактическата власт върху вещта признава такава и на останалите съсобственици, това го прави държател на техните идеални части и е достатъчно да се счита оборена презумпцията на чл. 69 ЗС . Тогава, за да придобие по давност правото на собственост върху чуждите идеални части, съсобственикът, който не е техен владелец, следва да превърне с едностранни действия държането им във владение. Тези действия трябва да са от такъв характер, че с тях по явен и недвусмислен начин да се показва отричане владението на останалите съсобственици. Ако се позовава на придобивна давност, той трябва да докаже при спор за собственост, че е извършил действия, с които е престанал да държи идеалните части от вещта за другите съсобственици и е започнал да ги държи за себе си с намерение да ги свои, като тези действия са доведени до знанието на останалите съсобственици.

Въззивното решение противоречи на тази практика.

Основателно е оплакването на жалбоподателите за необоснованост на извода на въззивния съд, че праводателят на ответниците е придобил по давност 2/3 от дворното място и от построената в него паянтова сграда от 60 кв.м. По делото е установено, че имотът е имал наследствен характер - бил е собственост на Й. В. И., който го имал от своя баща. След смъртта на Й. В. през 1991 г. и на съпругата му К. И. през 1996 г. правото на собственост върху имота е придобито по наследяване от техните деца В. Й., Ц. Й. и К. Й. при равни права - по 1/3 ид. част. Установено е от събраните гласни доказателства / показанията на св. И. С., М. Й. и К. С./, че след 1996 г. в имота е останал да живее само праводателят на ответниците В. Й., който поддържал имота, отглеждал животни, ремонтирал старата сграда, но тези обстоятелства сами по себе си не са достатъчни да се направи извод, че той е установил владение за себе си върху целия имот. Наследникът, който ползва сам цялата вещ, е владелец на своите идеални части и държател на идеалните части на останалите съсобственици. За да придобие по давност чуждите идеални части, съгласно цитираното по- горе ТР № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС, той трябва да преобърне държането във владение чрез извършване на такива действия, които недвусмислено сочат, че се отричат правата на останалите съсобственици. От събраните по настоящото дело доказателства не се установява от страна на праводателя на ответниците В. Й. да са извършвани действия, обективиращи промяна в намерението му да свои целия имот за себе си, което да доведе до придобиване по давност на идеалните части на останалите сънаследници. От показанията на свидетелите И. С. - дъщеря на ищцата и свидетеля М. Й. – син на праводателя на ответниците В. Й., се установява, че до смъртта на К. Й. през 2009 г. всички наследници и техните деца са посещавали имота, като са имали свободен достъп до него. Пред тях или пред трети лица В. Й. не е заявявал, че счита себе си за изключителен собственик, нито е оспорвал правата им. При тези доказателства не може да се направи извод, че в период от 10 години преди снабдяването си през 2011 г. с констативен нотариален акт за право на собственост по давност за чуждите идеални части от старата къща и дворното място той е преобърнал държането им във владение за себе си, като е обективирал по отношение на останалите сънаследници намерението си да свои целия имот за себе си.

Не така стои въпросът с характера на упражняваната от ответника С. Н. фактическа власт. Тя е установена върху целия имот въз основа на договора за покупко- продажба, сключен с нотариален акт № 170, т.І, дело № 163 от 13.10.2011 г., с който ответникът закупил имота - УПИ ***, ведно с построените в него паянтова жилищна сграда със застроена площ 60 кв.м и двуетажна масивна жилищна сграда със застроена площ 30 кв. и пристроения до нея гараж от 20 кв.м. Към момента на продажбата прехвърлителят не е бил собственик на цялото дворно място и на паянтовата сграда, а само на 1/3 ид. част от тях, придобита по наследство от Й. И., поради което договорът за продажба е породил вещнопрехвърлителното си действие само до обема на притежаваните от продавача права. Доколкото обаче основанието, на което е започнал да упражнява фактическа власт върху имота, изключва владението на другите съсобственици, той има качеството на владелец на целия общ имот. В този смисъл са разясненията, дадени в ТР № 1 от 06.08.2012 г. по тълк.д. № 1/2012 г. на ОСГК на ВКС. Само поради това, че ответникът е син на съпругата на прехвърлителя - С. В., не може да се приеме, че той е знаел, че праводателят му не е единствен собственик на имота и че други лица също притежават права върху него. Разпоредбата на чл. 70, ал.1 ЗС не придава правно значение на близостта между праводател и приобретател, включително в отношенията между роднини. Субективната добросъвестност се свежда само до незнание пороците на юридическото основание и се предполага до доказване на противното- чл. 70, ал.2 ЗС. Знанието на приобретателя, че праводателят му не е собственик, не може да почива на предположения, а трябва да се докаже по несъмнен начин. По настоящото дело доказателства за това не са ангажирани. Ето защо следва да се приеме, че ответникът има качеството на добросъвестен владелец и тъй като от показанията на разпитаните свидетели е установено, че е владял целия имот в продължение на повече от 5 години преди предявяване на иска за собственост, е придобил по давност останалите 2/3 ид. части от дворното място и от старата жилищна сграда.

По отношение на двуетажната жилищната сграда със застроена площ 30 кв. м и гаражът, пристроен към нея, по делото е установено, че са изградени от В. Й. в периода 1972 - 1976 г. в дворното място приживе на наследодателя Й. И., със знанието и съгласието на последния. Строителството е извършено със средства на В. Й. и постройките са се ползвали от него. В този смисъл са показанията на св. С. С., Г. С. и М. Й.. Не се установява от събраните доказателства в новата къща от построяването й да е живял наследодателят или някой друг от наследниците. Не се установява също някой от останалите наследници да е имал ключ от сградата или да е пребивавал в нея. Свидетелката И. С. - дъщеря на ищцата Ц. Л., е заявила, че се е случвало при посещенията си да преспива в новата сграда “според ситуацията“, когато в имота са се събирали много хора. При тези данни се налага извод, че доказателствената сила на нотариален акт № 147, том II, дело № 365/08.11.2005 г., в частта му, с която В. Й. В. е признат за собственик по давностно владение на цялата построената върху имота двуетажна масивна жилищна сграда и пристроения до нея гараж, не е опровергана и легитимира праводателя като собственик на тази сграда към момента на извършване на прехвърлителната сделка през 2011 г, поради което собствеността върху нея е придобита от ответника на деривативно основание.

В обобщение на изложеното, настоящият състав намира, че независимо от формираните от въззивния съд противоречиви фактически и правни изводи относно релевантните за спора факти, като краен резултат въззивното решение е правилно и следва да бъде оставено в сила. Към момента на предявяване на установителния иск за собственост ищците не се легитимират като собственици на процесния имот, тъй като правото на собственост върху 1/3 ид. част от дворното място и от старата жилищна сграда със застроена площ 60 кв.м, както и върху цялата двуетажна жилищна сграда със застроена площ 30 кв.м и гаражът до нея е придобито от ответниците на основание договора за продажба, сключен с нотариален акт № 170, т.І, дело № 163/ 13.10.2011 г., а останалите 2/3 от дворното място и старата жилищна сграда със застроена площ 60 кв.м - на основание изтекла в тяхна полза придобивна давност по чл. 79, ал.2 ЗС.

Водим от гореизложеното съдът

Р Е Ш И :

ОСТАВЯ В СИЛА въззивно решение № 200 от 27.04.2023 г. по в.гр.д. № 555/2022 г. на Окръжен съд - Перник.

ПРЕДСЕДАТЕЛ :

ЧЛЕНОВЕ: